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Was ist eine Grunddienstbarkeit?

Eine Grunddienstbarkeit definiert, welche Rechte der Eigentümer eines Grundstücks anderen Nutzern einräumen muss

Wer bei Immobilien einmal einen genaueren Blick in das Grundbuch wirft, der wird dort sehr häufig auf sogenannte Grunddienstbarkeiten treffen. Die Frage, die sich nunmehr stellt, lautet dahingehend, was genau eigentlich eine Grunddienstbarkeit eigentlich ist. Gerade für diejenigen Menschen, die sich mit dem Gedanken des Erwerbs einer Immobilie beschäftigen, ist diese Frage ganz besonders wichtig.

Was genau ist die Grunddienstbarkeit eigentlich?

Grunddienstbarkeit
(Symbolfoto: Von ronstik/Shutterstock.com)

ie Grunddienstbarkeit kann als Vereinbarung zwischen zwei oder mehreren Immobilieneigentümern angesehen werden. Im Rahmen einer Grunddienstbarkeit wird einem Immobilieneigentümer ein Recht an dem Grundstück des anderen Immobilienbesitzer eingeräumt. Ohne die Grunddienstbarkeit hätte der andere Immobilieneigentümer dieses Recht nicht. Derjenige Immobilieneigentümer, dem die Grunddienstbarkeit eingeräumt wird, ist somit auf eine gewisse Art und Weise begünstigt, während hingegen derjenige Immobilienbesitzer, der dem anderen Immobilienbesitzer die Grunddienstbarkeit einräumt, als belastet angesehen wird. Die Grunddienstbarkeit kann somit dem Grunde nach auf die Begrifflichkeit “dienendes Grundstück” reduziert werden, sodass der Immobilienbesitzer des dienenden Grundstücks durch die Grunddienstbarkeit eine Last im Grundbuch eingetragen hat.

Der praktische Umgang im Zusammenhang mit Grunddienstbarkeiten wird in dem Grundstücksrecht, genauer gesagt in den §§ 1018 – 1029 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gesetzlich geregelt.

Vor dem Erwerb eines Grundstücks auf jeden Fall das Grundbuch prüfen!

Dadurch, dass die Grunddienstbarkeit als Belastung des Grundstücks angesehen wird, mindert sich natürlich auch der Marktwert des Grundstücks. Den wenigsten Käufern eines Grundstücks ist der Umstand bewusst, dass die Grunddienstbarkeiten mit dem Kauf mit übernommen werden. Es ist durchaus denkbar, dass der vorherige Grundstückseigentümer dem Nachbarn gewisse Rechte eingeräumt werden. Diese Rechte bestehen für den Nachbarn auch dann, wenn der Eigentümer des Grundstücks durch einen Verkauf oder eine Vererbung wechselt.

Unterschied zum Nießbrauchsrecht

In der gängigen Praxis wird die Grunddienstbarkeit auch sehr gern mit dem sogenannten Nießbrauchsrecht verwechselt. Diese Verwechslung geschieht schnell, jedoch gibt es zwischen diesen beiden Begrifflichkeiten durchaus gravierende Unterschiede. Das Nießbrauchsrecht ist ein eingetragenes Recht, eine nicht in dem eigenen Eigentum stehende Sache ausdrücklich in vollem Umfang nutzen zu dürfen. Die Grunddienstbarkeit ist hingegen zielgerichtet auf vereinzelte Aspekte der Sache gerichtet und beschränkt sich ausdrücklich auch nur auf die beschriebenen Aspekte.

Wo erfolgt die Eintragung von Grunddienstbarkeiten?

Grunddienstbarkeiten werden bei Grundstücken in der Regel im Grundbuch eingetragen. Es gibt jedoch auch eine andere Möglichkeit, die Grunddienstbarkeit festzuschreiben: in der Vertragsform. Wer einem anderen Menschen eine Grunddienstbarkeit einräumen möchte sollte sich auf jeden Fall im Vorfeld sehr genau überlegen, in welcher Form die Grunddienstbarkeit festgehalten werden soll, da die rechtlichen Auswirkungen der Grunddienstbarkeit sehr stark von der festgehaltenen Form abhängig zu machen sind. Wird eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen, so gilt die Grunddienstbarkeit auch im Fall eines Eigentümerwechsels des Grundstücks. Wird die Grunddienstbarkeit jedoch in Form eines Vertrages festgehalten, so gilt dieser Vertrag ausdrücklich nur für die beiden Vertragsparteien. Wechselt der Eigentümer des Grundstücks, so wird dem Grunddienstbarkeitsvertrag damit die Geschäftsgrundlage entzogen.

Bei einem Eigentümerwechsel eines Grundstücks muss sich diejenige Person, welche zuvor in den Genuss der Grunddienstbarkeit gekommen ist, zunächst erst einmal mit dem neuen Eigentümer des Grundstücks auseinandersetzen und eine neue vertragliche Grundlage aushandeln. Ein rechtlicher Anspruch auf eine Weiternutzung der Grunddienstbarkeit besteht für den begünstigten Part ausdrücklich nicht.

Soll die Grunddienstbarkeit in dem Grundbuch eingetragen werden, so kann diese Eintragung lediglich durch einen Notar erfolgen. Der beauftragte Notar bestellt dann einen entsprechenden Grundbucheintrag bei dem zuständigen Grundbuchamt.

Die Grundformen der Grunddienstbarkeiten

Im Grunde genommen erfolgt bei Grunddienstbarkeiten zunächst eine Unterscheidung: Es gibt diejenigen Grunddienstbarkeiten, durch die einem Nachbarn in einer gewissen Form Nutzungsrechte des dienenden Grundstücks eingeräumt werden und es gibt diejenigen Grunddienstbarkeiten, bei denen der Eigentümer des dienenden Grundstücks auf ganz bestimmte klar definierte Rechte verzichtet. In diesem Zusammenhang wird von einer Unterlassungsdienstbarkeit gesprochen, während hingegen die Grunddienstbarkeit, die dem Nachbarn eine Nutzung einräumt, als Nutzungsdienstbarkeit bekannt ist.

Neben den privatrechtlichen Grunddienstbarkeiten, die zwischen zwei oder mehreren Privatpersonen getroffen werden, gibt es in Deutschland auch die sogenannten öffentlich-rechtlichen Grunddienstbarkeiten. Das öffentlich-rechtliche Wegerecht ist hierfür ein regelrechtes Paradebeispiel.

Diese sind auch als Baulasten bekannt:

  • Abstandsflächenbaulasten
  • Vereinigungsbaulasten
  • Stellplatzbaulasten
  • Zuwegungsbaulasten
  • Baulasten für Kinderspielflächen

Welche privatrechtlichen Grunddienstbarkeiten sind gängig in Deutschland?

Zu den gängigsten Unterlassungspflichten oder Nutzungsrechten in Deutschland zählen:

  • Durchfahrts- oder Wegerechte
  • gestatten von Überbaumaßnahmen
  • Bebauungsbegrenzung
  • verlegen von Leitungen
  • Lärm oder Schmutzbelästigungen dulden

Es gibt gewisse Fallkonstellationen wie das Notwegerecht gem. § 917 sowie 918 Bürgerliches Gesetzbuch, welche den Duldungspflichtungen unterliegen. Dies bedeutet, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks die Nachbarnutzung des eigenen Grundstücks dulden muss. Das Notwegerecht kommt dann zur Anwendung, wenn der Nachbar das dienende Grundstück befahren muss, um zu dem eigenen Eigentum zu gelangen.

Eine weitere Grunddienstbarkeit, die ein Eigentümer eines dienenden Grundstücks dulden muss, ist das sogenannte Hammerschlags- sowie Leitungsrecht. Dieses Recht gibt dem Eigentümer eines Grundstücks die Berechtigung dazu, für erforderliche Reparatur- oder Wartungsarbeiten auch das Nachbargrundstück dahingehend zu nutzen, als dass es betreten wird. Das Hammerschlags- sowie Leitungsrecht setzt allerdings zwingend voraus, dass die Arbeiten von dem Eigentümer ohne das Betreten des Nachbarsgrundstücks nicht oder nur sehr schwierig durchzuführen wären.

Welche Rechte sowie Pflichten ergeben sich aus der Grunddienstbarkeit heraus?

Wenn die Grunddienstbarkeit den Marktwert eines Grundstücks absenkt und den Grundstückseigentümer damit belastet stellt sich automatisch die Frage, warum ein Grundstückseigentümer überhaupt einer anderen Person damit begünstigen sollte. Hierfür sind verschiedene Antworten denkbar. Zum einen kann es vorkommen, dass der Grundstückseigentümer überhaupt keine andere Wahl hat und gesetzlich dazu verpflichtet ist und zum anderen kann es auch vorkommen, dass sich der Eigentümer des dienenden Grundstücks die Grunddienstbarkeit von der begünstigten Person bezahlen lässt. Die letztere Variante ist in Deutschland überaus gängig und in der Regel wird diese Zahlung als “Nutzungsentgelt” deklariert. Das Nutzungsentgelt kann in verschiedenen Varianten von der begünstigten Person an den Grundstückeigentümer des dienenden Grundstücks gezahlt werden. Denkbar ist sowohl eine Einmalzahlung als auch eine regelmäßig wiederkehrende Zahlung. Durch die Zahlung erkauft sich die begünstigte Person dann das Recht auf die Nutzung des dienenden Grundstücks bei dem Grundstückseigentümer.

Kann eine Grunddienstbarkeit geändert oder gelöscht werden?

Ein Eigentümer eines Grundstücks, welches mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist, kann aus eigenen Stücken heraus eigenständig die Grunddienstbarkeit an sich nicht ändern oder beenden. Vielmehr ist es die begünstigte Person, welche die Änderung oder Löschung der Grunddienstbarkeit beantragen muss. Die begünstigte Person ist somit derjenige Part, welcher die sprichwörtlichen Zügel bei der Angelegenheit in seinen Händen hält.

Diese Regelung ändert sich auch nicht durch einen Eigentümerwechsel bei dem dienenden Grundstück. Als Voraussetzung hierfür gilt jedoch, dass die Grunddienstbarkeit in dem Grundbuch als solche auch eingetragen wurde.

Bei einer befristeten Grunddienstbarkeit jedoch verhält sich der Sachverhalt anders. Die Löschung der Grunddienstbarkeit wird automatisch mit dem Zeitpunkt vorgenommen, an welchem die Grunddienstbarkeit gem. Vereinbarung der beiden Parteien auch endet. Durch die Löschung der Grunddienstbarkeit verliert sie automatisch ihre rechtliche Wirkung.

Eine Grunddienstbarkeit unterliegt ebenfalls Verjährungsansprüchen. Die rechtliche Grundlage hierfür ist der § 1026 Bürgerliches Gesetzbuch. Sollte beispielsweise ein Anspruch auf eine Beseitigung von gewissen Anlagen oder Bauten, durch welche die Grunddienstbarkeit in irgendeiner Form beeinträchtigt wird, bestehen und dieser Anspruch nicht unmittelbar wahrgenommen werden, so gilt eine Verjährungszeit von 30 Jahren. Dies gilt auch in dem Fall, wenn die Grunddienstbarkeit ordnungsgemäß ins Grundbuch eingetragen wurde. Mit Ablauf der Verjährungszeit endet die Grunddienstbarkeit ebenfalls und wird aus dem Grundbuch gelöscht.

Die Grunddienstbarkeit ist ein wichtiges Thema und sollte nicht vernachlässigt werden. Nicht selten resultieren rechtliche Streitigkeiten zwischen den Nachbarn auf dem Thema Grunddienstbarkeit, sodass vor dem Kauf des Grundstücks der Fokus auf die Belastungen gelegt werden sollte.

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