Das Erbbaurecht: Was Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigte wissen müssen
Wer in Deutschland als Eigentümer von einem Grundstück im Grundbuch eingetragen ist, der ist auch automatisch Eigentümer von dem Gebäude, welches auf dem Grundstück errichtet wurde. Der Gesetzgeber hat damit die untrennbare Verbundenheit von Grundstück und Gebäude deutlich hervorgehoben. In der gängigen Praxis kann dies jedoch durchaus auch Probleme mit sich bringen, wenn beispielsweise ein Sohn ein Gebäude auf dem Grundstück der Eltern errichtet. In einem derartigen Fall wäre nach deutschem Recht der Sohn, obgleich er doch den Bau der Immobilie gezahlt hat, nicht Eigentümer der Immobilie. Eigentümer wären die Eltern, da sie Eigentümer des Grundstücks sind, auf welchem die Immobilie errichtet wurde.
Der Grundsatz der untrennbaren Verbundenheit einer Immobilie mit dem Grundstück, auf dem sich die Immobilie befindet, kennt jedoch durchaus auch eine Ausnahme. Die Rede ist an dieser Stelle von dem Erbbraurecht. Bei dem Erbbaurecht wird zwischen dem Grundstück und der Immobilie eine Differenzierung vorgenommen.
In der gängigen Praxis befinden sich die Grundstücke, für die ein Erbbaurecht zugunsten der Eigentümer der Immobilie auf dem Grundstück in das Grundbuch eingetragen wurde, im kirchlichen Besitz oder im Besitz von Städten / Kommunen bzw. Gemeinden. Das Grundstück kann sich jedoch auch im Besitz einer Privatperson befinden.
Was bedeutet Erbbaurecht eigentlich?
Das Erbbaurecht lässt sich in Deutschland sehr simpel und schnell erklären. Eine Person erwirbt ein Anrecht auf den Bau einer Immobilie auf dem Grundstück einer anderen Person. Als Gegenleistung für dieses Recht erfolgt von dem Inhaber des Erbbaurechts eine wiederkehrende Zahlung an diejenige Person, welche als Grundstückseigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Diese Zahlung nennt sich Erbbauzins.
Wodurch kann ein Erbbaurecht begründet werden?
Als Grundlage für das Erbbaurecht dient ein Vertrag, der notariell beurkundet werden muss. Neben der Höhe des Erbbauzinses ist auch die Laufzeit in dem Erbbaurechtsvertrag eine wesentliche Rolle. In der gängigen Praxis wird ein derartiges Erbbaurecht für einen Zeitraum von 99 Jahren eingeräumt. Dieser Zeitraum startet mit der rechtlichen Gültigkeit des entsprechenden Vertrages.
Mit dem Ablauf des Zeitraumes geht die Immobilie, die auf dem Grundstück des Grundstückseigentümers errichtet wurde, in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Der Grundstückseigentümer ist jedoch zu einer Abfindungszahlung an den Immobilieneigentümer bzw. dessen Erben verpflichtet.
Das Erbbaurecht muss zwingend in das Grundbuch des entsprechenden Grundstücks eingetragen werden. Das Grundstück gilt mit der Eintragung des Erbbaurechts als belastet und kann von dem Grundstückeigentümer nicht lastenfrei veräußert werden.
Das Erbbaurecht hat sowohl Vor- als auch Nachteile für Bauherren
Ein großer Vorteil für diejenigen Personen, die sich mit dem Gedanken des Hausbaus tragen, liegt in dem Umstand, dass der Preis für ein Grundstück nicht gezahlt werden muss. In der gängigen Praxis macht sich der Kaufpreis für ein Grundstück, welches nun einmal zwingend für den Bau einer Immobilie erforderlich ist, deutlich bemerkbar. Der Bau einer Immobilie wird auf diese Weise vereinfacht, da für die Realisierung des Hausbaus auch deutlich weniger Kapital benötigt wird. Ein Nachteil liegt allerdings in dem Umstand, dass eine Immobilie auf einem Grundstück mit Erbbaurecht einen merklich geringeren Verkehrswert aufweist. Dies ist der Tatsache geschuldet, dass der Immobilieneigentümer nicht der Besitzer des Grundstücks ist. Entsprechend weniger Kapital kann auch bei der Veräußerung einer derartigen Immobilie erzielt werden.
Ein Vorteil für den Grundstückseigentümer liegt darin, dass das Grundstück zur Generierung von Einnahmen genutzt werden kann. Entscheidend ist jedoch der Erbbaurechtsvertrag, welcher zwischen dem Grundstückeigentümer und dem Immobilienbesitzer ausgehandelt wurde. In der gängigen Praxis handelt es sich bei dem Erbbauzins nicht um eine konstante Summe, die für die gesamte Laufzeit des Vertrages fällig wird. Vielmehr ist der jährlich zu entrichtende Erbbauzins in der Regel dynamisch und an den Lebenshaltungsindex gekoppelt. Dies bedeutet, dass sich der jährliche Betrag im Verlauf der Vertragslaufzeit durchaus erhöhen kann.
Was geschieht, wenn der Erbbaurechtsvertrag ausläuft?
Im Grunde genommen gibt es für einen Erbbaurechtsvertrag, der sich dem Ende seiner Vertragslaufzeit nähert, zwei Möglichkeiten. Der aktuelle Inhaber des Erbbaurechts kann gemeinschaftlich mit dem aktuellen Grundstücksbesitzer eine Verlängerung des existierenden Vertrages respektive eine Neuverhandlung über einen neuen Erbbaurechtsvertrag vereinbaren oder aber der Erbbaurechtsvertrag läuft aus. Läuft der Erbbaurechtsvertrag aus, droht dem Immobilienbesitzer jedoch der sogenannte Heimfall. Der Eigentümer der Immobilie verliert sein Eigentum an den Eigentümer des Grundstücks, welcher jedoch als Kompensation hierfür eine Zahlung leisten muss. Die Höhe der Zahlung ist dabei abhängig von dem Inhalt des Erbbaurechtsvertrages. Denkbar ist, dass der Grundstückseigentümer an den Immobilienbesitzer den vollen Verkehrswert der Immobilie zahlt.
Bei dem Verkehrswert handelt es sich stets um den Betrag, welcher bei einem herkömmlichen Verkauf der Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen erzielt werden könnte.
Welche Notarkosten entstehen durch den Erbbaurechtsvertrag?
Wie bei allen anderen Immobilienrechtsgeschäften auch gibt es bei dem Erbbaurechtsvertrag die Verpflichtung, bei der rechtlichen Abwicklung auf die Dienste eines Notars zurückzugreifen. Dies ist natürlich mit Kosten verbunden. Ein Notar hat gem. § 17 Absatz 1 S. 1 der Bundesnotarordnung (BNotO die Verpflichtung, seine Tätigkeiten auf der Basis der gesetzlich geregelten Gebühren abzurechnen. Sollte ein Notar mit der Bestellung eines Erbbaurechts beauftragt werden, so werden die Notarkosten auf der Grundlage des GNotKG erhoben. Als Gebührensatz legt der Notar dabei den Wert von 2,0 zzgl. notarielle Auslagen und Mehrwertsteuer fest. Zu diesen Gebühren wird noch eine Vollzugsgebühr im Wert von 0,5 zzgl. Betreuungsgebühr im Wert von 0,5 zuzüglich Mehrwertsteuer seitens des Notars berechnet.
Als Grundlage der Notargebühren wird der Wert des Erbbaurechts herangezogen.
Das Erbbaurecht hat dabei dem Grundsatz nach einen Wert von 80 Prozent des Grundstückswerts auf belasteter Basis. Die Notarkosten im Zusammenhang mit der Bestellung eines Erbbaurechts werden von derjenigen Person geschuldet, welche den Auftrag an den Notar erteilt hat. Es handelt sich hierbei jedoch auch um eine Verhandlungsangelegenheit zwischen dem Immobilienbesitzer und dem Grundstücksbesitzer. Gem. § 29 Nr. 2 GNotKG kann auch diejenige Person die Notarkosten schulden, welche sich zu der Zahlung der Kosten verpflichtet hat.
Bedingt durch den Umstand, dass ein Erbbaurecht in der gängigen Praxis eine Laufzeit von 99 Jahren aufweist, werden die ursprünglichen Vertragsparteien das Ende des Erbbaurechtsvertrages mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht mehr erleben. Es stellt sich dann jedoch die Frage, wie es mit dem Erbbaurechtsvertrag nach dem Tod der ursprünglichen Vertragsparteien weitergeht. Diese Frage lässt sich jedoch recht simpel beantworten, da der Vertrag nicht mit dem Tod der ursprünglichen Vertragsparteien automatisch erlischt. Vielmehr geht der Erbbaurechtsvertrag, ganz wie es der Name bereits vermuten lässt, auf die Erben über. Dementsprechend sind die Erben des Immobilienbesitzers und des Grundstücksbesitzers auch an den Erbbaurechtsvertrag gebunden und können diesen nicht einfach beenden.
Ein Erbbaurechtsvertrag behält auch dann seine rechtliche Gültigkeit, wenn der Grundstücksbesitzer oder der Immobilienbesitzer das eigene Eigentum an eine andere Person verschenkt oder veräußert. Diejenige Person, welche als neuer Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie eingetragen wird, ist damit automatisch auch an den Erbbaurechtsvertrag gebunden.
Ein Erbbaurechtsvertrag kann für beide Vertragsparteien durchaus Vorteile mit sich bringen, allerdings handelt es sich dabei auch um einen rechtlich sehr weitreichenden Schritt. Dieser Schritt sollte auf gar keinen Fall unbedacht oder überhastet getan werden, da die rechtliche Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages ein ganzes Menschenleben überdauert. Entsprechend sorgsam sollten die Überlegungen sowohl eines Grundstücksbesitzers als auch eines Immobilienbesitzers ausfallen, da ein Erbbaurechtsvertrag nun einmal auch seine Nachteile hat. Es ist überaus wichtig, dass sich jede Vertragspartei sowohl der Vor- als auch der Nachteile gleichermaßen bewusst ist. Wenn Sie in so einer Situation sind und über einen Erbbaurechtsvertrag nachdenken, so beraten wir Sie in diesem Zusammenhang sehr gerne.
