Dienstbarkeiten: Arten, Entstehung und Rechtsfolgen

Eigentum verpflichtet. Dieses Grundprinzip ist in Deutschland bereits im Grundgesetz verankert und so kann es auch vorkommen, dass ein Eigentümer einer Immobilie sein rechtliches Eigentum mit anderen Personen teilen muss. Der Gesetzgeber hat die Grunddienstbarkeit gesetzlich verankert, doch den wenigsten Immobilieneigentümern sind letztlich die genauen gesetzlichen Hintergründe sowie auch das Grundkonzept der Dienstbarkeit bekannt. Auch ist das Wissen wenig verbreitet, welche Arten der Dienstbarkeiten es gibt und in welchem Bereich es Abgrenzungen zu anderen Rechten gibt. Hier in diesem Ratgeberartikel liefern wir die Antworten auf die wichtigsten Fragen und geben Ihnen Hilfestellungen. Lesen Sie weiter, um die verschiedenen Arten der Grunddienstbarkeiten und deren praktische Auswirkungen kennenzulernen.

Grundkonzept und Bedeutung der Grunddienstbarkeit

Das Grundkonzept der Grunddienstbarkeit basiert auf einem dinglichen Nutzungsrecht, das zugunsten einer Person an in einem fremden Besitz stehenden Sache besteht. Eine derartige Dienstbarkeit gilt rechtlich als eine Belastung der Immobilie. Der Grundstückseigentümer kann durch die Dienstbarkeit in der Ausübung seines Eigentumsrechts eingeschränkt werden, während hingegen der Rechteinhaber weitergehende Freiheiten erhält. In der juristischen Fachsprache wird ein derartig belastetes Grundstück auch als sogenanntes dienendes Grundstück bezeichnet, während hingegen das Grundstück des Rechteinhabers als herrschendes Grundstück angesehen wird.

Rechtliche Grundlagen

Die Dienstbarkeit einer Immobilie wird in dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) behandelt. Maßgeblich hierfür ist der § 1018 BGB. In diesem Paragrafen werden sowohl das Grundkonzept als auch die rechtlichen Rahmenbedingungen näher definiert. Problematisch ist allerdings der Umstand, dass der Gesetzgeber in dem § 1018 BGB keine weitergehende Erläuterung im Hinblick der Rechtearten gibt und auch den praktischen Ablauf nicht näher erläutert.

Abgrenzung zu anderen Rechtsformen wie Nießbrauch

Es kommt in der gängigen Praxis nur zu häufig vor, dass die Begrifflichkeit der Grunddienstbarkeit synonym zu dem Recht des Nießbrauchs genannt wird. Hierdurch entsteht eine Verwechslung, die jedoch auf einer völlig falschen rechtlichen Ansicht beruht. Fakt ist jedoch, dass zwischen dem Nießbrauch und der Grunddienstbarkeit eine Differenzierung respektive genaue Abgrenzung vorgenommen werden muss. Diese Abgrenzung bezieht sich in erster Linie auf den Umfang der Nutzungsrechte an dem fremden Grundstück. Während die Grunddienstbarkeit sich lediglich auf einen ganz bestimmten Nutzungsbereich bezieht und auf diesen beschränkt ist, hat ein Inhaber des Nießbrauchrechts ein vollständiges Nutzungsrecht an der Immobilie. Dieses Recht beinhaltet dann auch die sogenannte wirtschaftliche Wertschöpfung aller Erträge, die aus dem Grundstück heraus entstehen. Zudem gibt es auch einen Unterschied im Hinblick auf die Rechteübertragung. Das Nießbrauchrecht ist an eine ganz bestimmte Person gebunden, während die Grunddienstbarkeit an die Immobilie selbst gekoppelt ist. Wechselt der Grundstückseigentümer, so bleibt die Grunddienstbarkeit erhalten. Das Nießbrauchrecht jedoch endet dann, wenn der Grundstückseigentümer endet und wir nicht übertragen.

Verschiedene Arten der Grunddienstbarkeit

Der Gesetzgeber kennt unterschiedliche Arten der Grunddienstbarkeit. Dies ist erforderlich, da der Rechteumfang bei der Dienstbarkeit eingeschränkt ist. Der Rechteinhaber ist allerdings dazu befugt, sein genau definiertes Recht auch auszuüben. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks ist dazu verpflichtet, dies zu dulden.

Wegerecht: Definition und praktische Beispiele

Das Wegerecht ist in der gängigen Praxis sehr weitverbreitet. Es wird als Nutzungsrecht an dem Grundstück definiert, was sich auf den Weg vom eigenen Grundstück über ein fremdes Grundstück zu der öffentlichen Straße bezieht. Sofern der Rechteinhaber das fremde Grundstück zum Erreichen der öffentlichen Straße zwingend nutzen muss, da es keine andere Möglichkeit gibt, kann das Wegerecht in Anspruch genommen werden. Dies setzt allerdings voraus, dass dieses Wegerecht eingeräumt wurde.

Leitungsrecht: Bedeutung und Anwendungsgebiete

Das Leitungsrecht darf in seiner Definition wörtlich genommen werden. Hierbei handelt es sich um das Recht eines Grundstückseigentümers, seine Versorgungsleitungen über ein fremdes Grundstück an das öffentliche Netz anzuschließen. Das Leitungsrecht ist allerdings an den Umstand gekoppelt, dass der Rechteinhaber keinerlei andere Möglichkeit zur Versorgung hat und das dienende Grundstück zwingend benötigt.

Überbaurecht: Erläuterung und rechtliche Rahmenbedingungen

Das Überbaurecht bezieht sich auf den Bau von Immobilien auf dem Grundstück. Sollte ein Gebäude eines herrschenden Grundstücks über die Grundstücksgrenze des dienenden Grundstücks hinausragen, so ist dies rechtlich durch das Überbaurecht abgedeckt. Das Überbraurecht muss jedoch nicht zwingend wörtlich genommen werden, da es sich sowohl auf den überirdischen als auch auf den unterirdischen Bereich bezieht.

Bebauungsbeschränkungen: Typen und Auswirkungen

Sowohl der Eigentümer des herrschenden Grundstücks als auch der Eigentümer von dem dienenden Grundstück müssen sich bei der Eintragung der Dienstbarkeit über den Umstand bewusst sein, dass es gewisse baurechtliche Einschränkungen geben kann. Diese Einschränkungen werden durch die Dienstbarkeiten nicht außer Kraft gesetzt, sondern müssen auf jeden Fall berücksichtigt werden.

Immissionen: Rechte und Pflichten des Grundstückseigentümers

Diese Dienstbarkeit betrifft in erster Linie diejenigen Grundstücke und Immobilien, die sich unmittelbar angrenzend an Unternehmen oder Betriebe befinden. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks ist durch die Dienstbarkeit dazu verpflichtet, die Immissionen des herrschenden Nachbargrundstücks zu dulden. Er kann auch nicht rechtlich dagegen vorgehen.

Rechtliche Aspekte und Verfahren

Die Dienstbarkeit entsteht nicht automatisch. Damit ein Grundstück zu einem dienenden werden kann, ist es erforderlich, dass gewisse rechtliche Schritte eingehalten werden. Hierbei handelt es sich um einen rechtlichen Prozess, der mithilfe eines Notars realisiert wird.

Eintragung im Grundbuch: Prozess und Notwendigkeit

Eine Dienstbarkeit muss zwingend im Grundbuch eingetragen werden. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks belastet seine Immobilie damit und erhält im Gegenzug hierfür für gewöhnlich einen Geldbetrag. Hierfür ist ein separater Vertrag zwischen allen Beteiligten erforderlich, der einer notariellen Beurkundung bedarf. Der durchführende Notar beantragt dann bei dem regional zuständigen Grundbuchamt die Eintragung der Dienstbarkeit. Hierbei handelt es sich um einen Schritt, der wohlüberlegt sein muss.

Löschung der Grunddienstbarkeit: Voraussetzungen und Verfahren

Ist die Grunddienstbarkeit erst einmal in dem Grundbuch eingetragen, so bleibt sie bestehen. Jeder Eigentümer muss sich über den Umstand bewusst sein, dass eine Löschung dieser Belastung nicht so ohne Weiteres erfolgen kann. Vielmehr ist es erforderlich, dass die Löschung sowohl von dem Eigentümer des dienenden Grundstücks als auch von dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks einvernehmlich beantragt wird. Der Gang zu einem Notar ist dann ebenfalls wieder erforderlich.

Praktische Auswirkungen und Umgang

Dienstbarkeiten haben natürlich sowohl praktische als auch wirtschaftliche und rechtliche Auswirkungen. Es handelt sich hierbei um sehr weitreichende Auswirkungen, sodass Dienstbarkeiten niemals leichtfertig ohne zu überlegen eingeräumt werden sollten.

Einfluss auf Immobilienwerte und Verkaufbarkeit

Ein belastetes Grundstück hat natürlich einen geringeren Wert als ein unbelastetes Grundstück. Die Auswirkung auf die Verkaufbarkeit kann jedoch nicht pauschal gesagt werden, da die Verkaufbarkeit eines Grundstücks nicht alleinig von der Belastung abhängig gemacht werden kann. Vielmehr spielen weitergehende Faktoren wie die Größe des Grundstücks sowie dessen Lage eine wichtige Rolle.

Rechte und Pflichten von Grundstückseigentümern

Der Inhaber der Dienstbarkeit hat das Recht, sie auch auszuüben. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Eigentümer des herrschenden Grundstücks keine Pflichten hat. Das Recht des einen Grundstücksbesitzers ist dabei die Pflicht des anderen Grundstücksbesitzers. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks hat das Recht, dass der Eigentümer des herrschenden Grundstücks sein Recht schonend ausübt.

Konfliktlösung und Rechtsprechung in Streitfällen

Konflikte unter Nachbarn sind niemals gänzlich ausgeschlossen. Die Rechtsprechung ist in derartigen Situationen jedoch eindeutig und wenn der Rechteinhaber sein Recht auf die angemessene Art und Weise ausübt, so ist der Eigentümer des belasteten Grundstücks relativ machtlos. Es bleibt dann noch die Möglichkeit, das persönliche Gespräch zu suchen und eine Lösung zu finden.

Durchsetzung von Dienstbarkeiten: Verfahren und rechtliche Schritte

Dienstbarkeiten sind beschränkte dingliche Rechte, die eine Person oder ein Grundstück zugunsten eines anderen Personen oder Grundstücks hat. Sie sind an das betreffende Grundstück gebunden und gelten unabhängig vom jeweiligen Eigentümer. Eine Dienstbarkeit entsteht durch Einigung und Eintragung ins Grundbuch.

Wenn es zu Streitigkeiten über Dienstbarkeiten kommt, gibt es verschiedene rechtliche Schritte, die ein Grundstückseigentümer oder Rechteinhaber unternehmen kann, um seine Rechte zu wahren.

Klageerhebung

Eine Möglichkeit ist die Erhebung einer Klage. In der Rechtsprechung ist es unstreitig, dass eine positive Leistungspflicht nicht Gegenstand einer Grunddienstbarkeit sein kann. Wenn also beispielsweise ein Grundstückseigentümer der Meinung ist, dass eine Dienstbarkeit nicht mehr besteht oder nie bestanden hat, kann er eine Klage auf Zustimmung zur Löschung der Dienstbarkeit erheben.

Einstweilige Verfügung

Eine weitere Möglichkeit ist die Beantragung einer einstweiligen Verfügung. Eine einstweilige Verfügung kann beispielsweise dann beantragt werden, wenn eine Beeinträchtigung der Dienstbarkeit droht oder bereits eingetreten ist. Mit einer einstweiligen Verfügung kann das Gericht den Störer verpflichten, die Beeinträchtigung zu unterlassen.

Rolle der Gerichte

Die Gerichte spielen eine entscheidende Rolle bei der Durchsetzung von Dienstbarkeiten. Sie entscheiden über die Zulässigkeit und Begründetheit von Klagen und Anträgen auf einstweilige Verfügung. Darüber hinaus können sie auch die Löschung einer Dienstbarkeit aus dem Grundbuch anordnen.

Weitere rechtliche Schritte

Neben der Klageerhebung und der Beantragung einer einstweiligen Verfügung gibt es noch weitere rechtliche Schritte, die zur Durchsetzung von Dienstbarkeiten unternommen werden können. Dazu gehören beispielsweise die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen oder die Durchführung von Selbsthilfemaßnahmen.

Es sollte jedoch immer rechtlicher Rat eingeholt werden, bevor rechtliche Schritte unternommen werden.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Kann eine Grunddienstbarkeit ohne Zustimmung gelöscht werden?

Es ist in Deutschland nicht möglich, eine Grunddienstbarkeit ohne die Zustimmung des Rechteinhabers zu löschen. Dieser Schritt muss zwingend einvernehmlich erfolgen.

Wie beeinflusst eine Grunddienstbarkeit den Wert einer Immobilie?

Die Grunddienstbarkeit hat einen belastenden Charakter für das Grundstück und wirkt sich dementsprechend mildernd auf den Verkaufswert aus. Dieses Umstandes muss sich jeder Eigentümer bewusst sein, bevor einem anderen Grundstückseigentümer eine Grunddienstbarkeit gewährt wird.

Was sind die häufigsten Konflikte bei Grunddienstbarkeiten?

Zu den häufigsten Konflikten gehört das Verhalten des Rechteinhabers gegenüber dem Eigentümer des dienenden Grundstücks. Nur zu gern vergessen Rechteinhaber, dass sie ihr Recht schonend ausüben müssen. Problematisch ist allerdings der Umstand, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks dieses Verhalten beweisen muss.

Was ist der Unterschied zwischen einem dinglichen Recht und einem persönlichen Recht, und wie wirkt sich dies auf Dienstbarkeiten aus?

Dingliche Rechte und persönliche Rechte sind zwei verschiedene Arten von Rechten im deutschen Rechtssystem.

Dingliche Rechte beziehen sich auf Gegenstände und wirken gegenüber jedermann. Sie stellen im Rahmen des Absolutheitsprinzips absolute Rechte dar. Das bedeutet, dass sie eine unmittelbare Beziehung zwischen dem Rechtsinhaber und der Sache begründen. Der Rechtsinhaber hat die unmittelbare Herrschaft über die Sache und kann Dritte von der Einwirkung auf die Sache ausschließen. Ein typisches Beispiel für ein dingliches Recht ist das Eigentum an einem Grundstück.

Persönliche Rechte hingegen stehen einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person zu und sind weder veräußerbar noch vererbbar. Sie bestehen nur gegenüber dem jeweiligen Vertragspartner und entfalten gegenüber Dritten keine Wirkung. Ein Beispiel für ein persönliches Recht ist das Recht auf eine genau festgelegte Nutzung eines Grundstücks, wie es bei persönlichen Dienstbarkeiten der Fall ist.

Dienstbarkeiten sind beschränkte dingliche Rechte, die nur eine teilweise Beherrschung einer Sache gestatten. Sie gelten nur für diejenigen, die im Wortlaut der Dienstbarkeit ausdrücklich als Berechtigte bezeichnet sind. Diese Rechte wirken gegenüber jedermann, unabhängig davon, ob man von den Dienstbarkeiten Kenntnis hat oder nicht. Sie können eine Liegenschaft belasten, indem sie ein Dulden oder ein Unterlassen beinhalten, z.B. die Verpflichtung, eine gewisse Bauhöhe nicht zu überschreiten, um dem Nachbarn keine Sicht zu nehmen.

Im Gegensatz dazu steht die persönliche Dienstbarkeit, die immer für eine bestimmte Person bestellt wird. Diese Person hat das Recht auf eine genau festgelegte Nutzung des Grundstücks.

Die Unterscheidung zwischen dinglichen und persönlichen Rechten hat also erhebliche Auswirkungen auf Dienstbarkeiten und bestimmt, wer die Rechte ausüben kann und gegen wen sie durchgesetzt werden können.

Fazit

Eine Grunddienstbarkeit ist in der gängigen Praxis regelmäßig anzutreffen. Es wird jedoch gern vergessen, dass es sich um eine Belastung des Grundstücks handelt und der Grundstückseigentümer dann gewisse Verhaltensweisen des Rechteinhabers zu dulden hat. Überdies kann die eingetragene Grunddienstbarkeit auch nicht ohne die Zustimmung des Rechteinhabers wieder aus dem Grundbuch gelöscht werden.