Notarieller Grundstückskaufvertrag – Wegfall der Geschäftsgrundlage wegen Erschließungskosten

LG Münster – Az.: 15 O 273/11 – Teilurteil vom 03.04.2012

Die Beklagte wird verurteilt, den Klägern als Gesamtgläubigern Auskunft darüber zu erteilen, in welcher Höhe Erschließungskosten in dem zwischen den Parteien gemäß dem notariellen Kaufvertrag des Notars L. mit dem Amtssitz in M. (Westf.) über das G1. vom 18.06.2001 zur UR-Nr. 000/2001 vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 65.701,01 € enthalten sind, und hierüber Rechenschaft zu legen.

Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,00 € vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Kläger verlangen von der Beklagten im Wege der Stufenklage Auskunft über die Höhe von in einem Kaufvertrag über ein Grundstück enthaltenen Erschließungskosten, ggf. eidesstattliche Versicherung und Zahlung.

Die Beklagte wurde durch Ratsbeschluss der Stadt M. vom 21.02.1995 und anschließende notarielle Beurkundung des Gesellschaftsvertrages gegründet.

Alleinige Gesellschafterin der Beklagten ist die Stadt M., d.h. die Beklagte ist eine kommunalbeherrschte Erschließungsgesellschaft.

Die Beklagte erwarb von der Stadt M. Grundstücke in einem Baugebiet, zu dem auch der X.Weg gehörte.

Die Beklagte und die Stadt M. schlossen einen Erschließungsvertrag hinsichtlich dieses Baugebietes, in dem die Beklagte die Verpflichtung zur Erschließung des Baugebietes übernahm. Die Beklagte kalkulierte die Erschließungskosten in die Kaufpreise ein und wälzte sie so auf die Käufer ab.

Die Kläger erwarben von der Beklagten durch notariellen Kaufvertrag des Notars L. am 11.09.2001 zu einem Kaufpreis von 128.500,00 DM insgesamt 2 Teilflächen aus der Parzelle Gemarkung M. Flur …, die inzwischen G1 firmieren und 414 bzw. 101 qm groß sind (X.Weg 000).

Nach § 3 des Vertrages sind in dem Kaufpreis sämtliche Erschließungskosten nach dem Kommunalabgabengesetz enthalten.

Die Auflassung erfolgte am gleichen Tag.

Die Kläger zahlten den vereinbarten Kaufpreis an die Beklagte.

In der Folgezeit führte die Beklagte die Erschließungsmaßnahmen durch. Fertigstellung und Widmung der Straßen erfolgten bis 2004/2005.

Mit Schreiben vom 28.11.2011 forderten die Kläger die Beklagte auf, ihnen bis zum 05.12.2011 die klageweise verlangte Auskunft zu erteilen. Unter dem 23.12.2011 lehnte die Beklagte die Ansprüche der Kläger wegen Verjährung ab.

Unter dem 27.12.2011 wiederholten die Prozessbevollmächtigten der Kläger die Aufforderung zur Auskunftserteilung.

Die Kläger sind der Ansicht, sie könnten von der Beklagten Erstattung der in dem Kaufpreis enthaltenen Erschließungskosten verlangen, da sie diese ohne Rechtsgrund gezahlt hätten, § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB.

Denn gemäß Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 01.12.2010 (9 C 8/09) seien Verträge zwischen einer Gemeinde und einer kommunalbeherrschten Erschließungsgesellschaft, die die Durchführung von Erschließungsmaßnahmen beträfen, wegen Verstoßes gegen § 124 Abs. 1 BauGB nach § 134 BGB nichtig, und damit auch der Erschließungsvertrag zwischen der Beklagten und der Stadt M.. Diese Nichtigkeit führe dazu, dass der Kaufvertrag zwischen den Klägern und der Beklagten, der mit dem nichtigen Erschließungsvertrag akzessorisch verknüpft sei, insoweit nichtig sei, als die Kläger verpflichtet würden, die in dem Kaufpreis enthaltenen Erschließungskosten zu zahlen.

Die Kläger hätten sich lediglich um des Vorteils der Befreiung von Erschließungskostenbeiträgen willen zur Zahlung des Kaufpreises einschließlich der Erschließungskosten bereit erklärt. Andernfalls, wenn die Kläger also noch mit einem Erschließungskostenbescheid der Stadt hätten rechnen müssen, hätten sie nicht dem vereinbarten Kaufpreis zugestimmt. Wegen der Nichtigkeit des Erschließungsvertrages sei nun die Stadt gezwungen, die Erschließungskosten im Nachhinein zu erheben und im Verwaltungsweg entsprechende Beitragsbescheide zu erlassen. Dies würde zu einer doppelten Zahlung der Beiträge durch die Kläger führen.

Zudem wäre der Kaufpreis nach den Regeln des Fehlens der Geschäftsgrundlage anzupassen, so dass den Klägern ein Rückzahlungsanspruch in Höhe der Erschließungskosten auch nach § 313 Abs. 1, 2 BGB zustehe.

Da der notarielle Kaufvertrag zwischen den Parteien die Erschließungskosten nicht beziffere, sei ihnen insoweit von der Beklagten Auskunft zu erteilen und Rechenschaft zu legen, §§ 259 ff. BGB. Die Kläger hätten auch Recht auf Einsicht in den Erschließungsvertrag zwischen der Beklagten und der Stadt, § 4 IFG NRW. Dieser Anspruch bestehe wegen deren Status als 100 %ige Tochtergesellschaft der Stadt auch gegen die Beklagte.

Wenn die Erschließungskosten nicht Teil des Kaufpreises gewesen wären, hätten sie nicht der Grunderwerbssteuer unterlegen, und auch die Notarkosten wären wegen des niedrigeren Kaufpreises geringer ausgefallen. Auch insoweit hätten die Kläger einen Erstattungsanspruch gegen die Beklagte.

Die Forderungen der Kläger seien nicht verjährt.

Die für Verjährungsbeginn erforderliche Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen hätten die Kläger erst durch die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 01.12.2010 erlangt, die erst im Jahr 2011 veröffentlicht worden sei. Verjährung trete daher erst mit Ablauf des 31.12.2014 ein, §§ 195, 199 BGB.

Zudem wäre der Rückzahlungsanspruch frühestens bei Kaufpreiszahlung entstanden, d.h. am 19.09.2001. Da § 195 BGB a.F. mit der 30-jährigen Frist eine längere Verjährungsfrist vorgesehen habe, als §§ 195, 199 BGB n.F. sei gemäß Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB die kürzere Frist ab dem 01.01.2002 an zu berechnen. Die Frist des § 199 Abs. 4 BGB wäre demnach zum 01.01.2012 eingetreten, wenn nicht zuvor die Klage erhoben worden wäre.

Sie beantragen auf erster Stufe, die Beklagte zu verurteilen, ihnen als Gesamtgläubigern Auskunft darüber zu erteilen, in welcher Höhe Erschließungskosten in dem zwischen den Parteien gemäß dem notariellen Kaufvertrag des Notars L. mit dem Amtssitz in M. (Westf.) über das G1. vom 18.06.2001 zur UR-Nr. 000/2001 vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 65.701,01 € enthalten sind, und hierüber Rechenschaft zu legen

Angekündigt haben die Kläger zudem für die zweite bzw. dritte Stufe die Anträge,

1. die Beklagte zu verurteilen, erforderlichen falls die Richtigkeit und Vollständigkeit ihrer Angaben an Eides statt zu versichern

2. die Beklagte zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger den sich aus Erteilung der Auskunft und Rechenschaftslegung gemäß dem Antrag zu 1) ergebenden Betrag nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Ablauf des 06.12.2011 zu zahlen

3. die Beklagte zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger den sich aus Erteilung der Auskunft und Rechenschaftslegung gemäß dem Antrag zu 1) ergebenden und auszurechnenden Betrag an zuviel gezahlter Grunderwerbssteuer sowie zuviel gezahlter Notarkosten nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen

4. die Beklagte zu verurteilen, sie als Gesamtgläubiger gegenüber ihren Prozessbevollmächtigten von dem Anspruch auf Zahlung von Rechtsanwaltskosten für deren außergerichtliche Tätigkeit in Höhe von 1.253,78 € freizustellen

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie ist der Ansicht, der Kaufvertrag zwischen den Parteien und der Erschließungsvertrag zwischen der Beklagten und der Stadt M. seien nicht akzessorisch verknüpft. Zwar hätte die Beklagte den Klägern das Grundstück nicht ohne Verpflichtung zur Übernahme der Erschließungslasten verkauft, da sie ansonsten keinen Anspruch gegen die Kläger auf Beteiligung an diesen Kosten gehabt hätte. Der Annahme einer teilweisen oder vollständigen Nichtigkeit des Kaufvertrages stehe aber entgegen, dass dieser mit dem Erschließungsvertrag nicht derart inhaltlich verknüpft sei, wie dies in dem vom BVerwG entschiedenen Fall der Fall gewesen sei.

Soweit die Kläger behaupteten, sie hätten sich nur um des Vorteils der Befreiung von Erschließungskosten willen zur Zahlung des Kaufpreises inklusive Erschließungskosten bereit erklärt, hätten sie dieses Motiv jedenfalls der Beklagten gegenüber nicht erklärt und dieses sei für sie auch nicht ersichtlich gewesen.

Die Stadt könne keine Erschließungskosten mehr von den Klägern verlangen, da ihr keine Kosten diesbezüglich entstanden seien, da ausschließlich die Beklagte die Erschließung durchgeführt habe.

Da die Übernahme der Erschließungskosten Vertragsinhalt sei, könne die Wirksamkeit des Erschließungsvertrages nicht Geschäftsgrundlage des Kaufvertrages sein. Denn die Beklagte habe sich nicht auf der Basis eines Erschließungsvertrages zum Verkauf eines erschlossenen Grundstücks verpflichtet, sondern ein erschlossenes Grundstück verkauft und diese Verpflichtung erfüllt.

Ein möglicher Anspruch auf Erstattung von Erschließungskosten sei verjährt.

Die für den Verjährungsbeginn erforderliche Kenntnis der Tatsachen habe bei den Klägern stets vorgelegen, die zur Klageerhebung erforderliche Rechtskenntnis müsse sich der Anspruchsteller verschaffen. Die Rechtslage sei auch nicht unklar und verworren gewesen, sondern die vom BVerwG entschiedene Frage sei seit Inkrafttreten des § 124 BauGB im Jahr 1998 heftig diskutiert worden. Jedenfalls eine Feststellungsklage hätte daher erhoben werden können und müssen.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und bezüglich des auf erster Stufe geltend gemachten Auskunftsanspruchs auch begründet.

Die Kläger haben Anspruch gegen die Beklagte auf Erteilung der begehrten Auskunft und Rechnungslegung darüber, in welcher Höhe Erschließungskosten in dem zwischen den Parteien geschlossenen notariellen Kaufvertrag vom 18.06.2001 enthalten sind.

Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung besteht nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB eine Auskunftspflicht, wenn die zwischen den Parteien bestehenden Rechtsbeziehungen es mit sich bringen, dass der Berechtigte in entschuldbarer Weise über Bestehen und Umfang seines Rechts im Ungewissen ist, er sich die zur Vorbereitung und Durchsetzung seines Anspruchs notwendigen Auskünfte nicht auf zumutbare Weise selbst beschaffen kann und der Verpflichtete sie unschwer, d.h. ohne unbillig belastet zu sein, zu geben vermag. Bei der besonderen rechtlichen Beziehung, die zwischen den Beteiligten bestehen muss, kann es sich um ein Vertragsverhältnis oder um ein gesetzliches Schuldverhältnis handeln. Für einen Anspruch auf Auskunft (oder Rechnungslegung) als Gegenstand eines Hilfsanspruchs ist ausreichend, aber auch erforderlich, dass ein Leistungsanspruch dem Grunde nach besteht (BGH, Urteil vom 17.05.1994, X ZR 82/92, in: NJW 1995, 386, 387).

Im vorliegenden Fall besteht zwischen den Parteien ein Vertragsverhältnis in Form des notariellen Kaufvertrages vom 18.06.2001, und die Kläger sind entschuldbar im Ungewissen über den Umfang des geltend gemachten Rückforderungsanspruchs betreffend die Erschließungskosten, da der Kaufvertrag zwar aussagt, dass die Kosten der Erschließung des betroffenen Grundstücks nach dem Kommunalabgabengesetz NRW in dem Kaufpreis enthalten seien, jedoch keine Angaben darüber enthält, wie hoch diese Erschließungskosten konkret sind. Die Informationen über die Höhe der im Kaufpreis enthaltenen Erschließungskosten können sich die Kläger auch nicht zumutbar selbst beschaffen, da diese nur der Beklagten bekannt sein dürften, die die Erschließung durchgeführt hat, ohne nach außen hin Angaben über die Kosten dieser Erschließung zu kommunizieren. Die Beklagte selbst wiederum kann angesichts der Tatsache, dass sie die Erschließung durchgeführt hat und daher deren Kosten kennt, die begehrte Auskunft unschwer geben.

Die weitere Voraussetzung des Auskunftsanspruchs, dass der Leistungsanspruch dem Grunde nach besteht, ist ebenfalls gegeben. Die Kläger haben dem Grunde nach Anspruch auf Rückzahlung desjenigen Teils des an die Beklagte gezahlten Kaufpreises, der auf die Erschließungskosten nach dem Kommunalabgabengesetz entfällt.

Dieser auf Vertragsanpassung gerichtete Anspruch ergibt sich aus den §§ 313 Abs. 1, 2 i.V.m. § 346 Abs. 1 BGB. Denn es haben sich wesentliche Vorstellungen im Sinne von § 313 Abs. 2 BGB, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss als falsch herausgestellt, und die Parteien hätten den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Die Kläger können daher eine Anpassung des Kaufvertrags verlangen, da ihnen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Zur Geschäftsgrundlage des notariellen Kaufvertrages ist die Vorstellung geworden, dass die Stadt M. von den Klägern keine Erschließungsbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz erheben wird bzw. erheben können wird, da nicht sie, sondern die Beklagte die Erschließung durchgeführt und den Klägern die Kosten hierfür als Teil des Kaufvertrages bereits aufgebürdet hat.

Die Kläger haben schlüssig vorgetragen, dass ihrerseits diese Vorstellung bestand, als sie den streitgegenständlichen Kaufvertrag unterzeichnet haben, d.h. dass sie nur deswegen bereit waren, den vereinbarten Kaufpreis inklusive Erschließungskosten zu zahlen, weil sie davon ausgingen, dass sie dadurch von der Entrichtung weiterer Erschließungskostenbeiträge an die Stadt M. befreit seien. Die Beklagte bestreitet zwar, dass eine derartige Vorstellung der Kläger für sie erkennbar gewesen sei, jedoch widerspräche es jeder Lebenserfahrung, dass die Kläger in dem Bewusstsein bereit gewesen, einen um die Erschließungskosten nach dem Kommunalabgabengesetz erhöhten Kaufpreis zu zahlen, dass sie diese Erschließungskosten noch einmal würden bezahlen müssen, und zwar an die Stadt. Angesichts der eindeutigen Regelung in § 3 des Kaufvertrages zwischen den Parteien war für die Beklagte ohne weiteres ersichtlich, dass die Käufer, hier die Kläger, sich darauf verlassen würden, die Erschließungskosten nach dem KAG nur einmal bezahlen zu müssen, nämlich an sie.

Die Tatsache, dass der Kaufvertrag selbst die Regelung enthält, dass die Erschließungskosten Teil des Kaufpreises seien, steht nicht der Annahme entgegen, dass die Vorstellung Vertragsgrundlage geworden ist, dass die Kläger keine Erschließungskosten mehr an die Stadt würden bezahlen müssen. Zwar können solche Umstände oder Vorstellungen, die bereits zum Vertragsgegenstand erhoben worden sind, nicht Geschäftsgrundlage desselben sein. Hier ist jedoch Vertragsgegenstand lediglich geworden, dass die Kosten der Erschließung in den Kaufpreis einkalkuliert sind. Die Vorstellung, dass es aufgrund dieser Regelung ausgeschlossen sein werde, dass die Kläger von dritter Seite erneut zur Zahlung der gleichen Kosten herangezogen werden könnten, ist hingegen nicht Vertragsgegenstand geworden.

Diese Vorstellung der Kläger hat sich nach Vertragsschluss als von Anfang an falsch herausgestellt im Sinne von § 313 Abs. 2 BGB.

Denn die Stadt M. ist grundsätzlich berechtigt, den Klägern die Kosten der Erschließung ihres Grundstücks aufzuerlegen, soweit die Beklagte ihrerseits einen öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruch gegen die Stadt M. erhebt, gerichtet auf Ersatz derjenigen Aufwendungen, die ihr im Rahmen der Erschließung des streitgegenständlichen Grundstücks entstanden sind. Den der Stadt M. in diesem Fall entstehenden Aufwand kann diese grundsätzlich auf die Kläger umlegen.

Die Beklagte ist auch Inhaberin eines derartigen Erstattungsanspruchs gegen die Stadt M., da der zwischen der Beklagten und der Stadt M. geschlossene Erschließungsvertrag im Sinne von § 124 BauGB nach § 134 BGB i.V.m. § 124 Abs. 1 BauGB nichtig ist. Dies schon allein deswegen, weil die Beklagte, die Vertragspartner in der Stadt M., kein „Dritter“ im Sinne von § 124 BauGB ist, da sie eine kommunale Eigengesellschaft ist.

Gemäß § 124 BauGB kann eine Gemeinde die Erschließung von Baugrundstücken grundsätzlich durch Vertrag auf einen Dritten übertragen. Die Vorschrift des § 124 BauGB ist nach ihrem Sinn und Zweck aber eng auszulegen mit der Folge, dass eine kommunale Eigengesellschaft nicht „Dritter“ im Sinne dieser Vorschrift sein kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 01.12.2010, 9 C 8/09, in: NZV 2011, 690, 692). Denn der Gesetzgeber hatte als Partner eines Erschließungsvertrags einen privaten Erschließungsunternehmer als „Investor“ vor Augen, der seine Entscheidungen unabhängig von der Gemeinde trifft und sich dabei vor allem von kaufmännischen Überlegungen und den Möglichkeiten des „Marktes“ leiten lässt. Nur für diesen Fall lässt sich ein Verzicht auf die Einschränkungen des Beitragsrechts, etwa auf die Pflicht zur Tragung des gemeindlichen Eigenanteils nach § 129 Abs. 1 S. 3 BauGB, rechtfertigen, da die Bereitschaft eines Investors zur vertraglichen Übernahme der Erschließung regelmäßig nur dann besteht, wenn er sich von der Übernahme der Erschließung einen Gewinn verspricht und die Kosten auf die Grundstückskäufer abwälzen kann. Mit dieser gesetzlichen Intention ist aber die Konstellation einer Erschließung durch eine gemeindliche Eigengesellschaft nicht vergleichbar. Denn ihre Einschaltung würde praktisch und wirtschaftlich darauf hinauslaufen, dass die Gemeinde „im Mantel eines Privaten“ vertraglich die Erschließungskosten auf die Grundstückserwerber abwälzen kann, ohne den Begrenzungen des Beitragsrechts zu unterliegen, was im Ergebnis zu einer Umgehung eben dieser Beschränkungen führen würde (vgl. BVerwG, Urteil vom 01.12.2010, 9 C 8/09, in: NZV 2011, 690, 692).

Die Kläger hätten, wie bereits dargelegt, wie sie schlüssig vorgetragen haben und es jeder Lebenserfahrung entspricht, das Grundstück nicht zu dem vertraglich vereinbarten Kaufpreis inklusive Erschließungskosten erworben, wenn sie gewusst hätten, dass ihre Vorstellung, damit endgültig von der Zahlung von Erschließungskostenbeiträgen befreit zu sein, wegen der Nichtigkeit des Erschließungsvertrages zwischen der Beklagten und der Stadt M. falsch war.

Gleichzeitig hätte sich die Beklagte redlicherweise auf einen niedrigeren Kaufpreis, der keine Erschließungskosten beinhaltet, einlassen müssen, wenn sie gewusst hätte, dass die Stadt M. als Trägerin der Erschließungslast unabhängig von der vertraglichen Vereinbarung zwischen der Beklagten und der Stadt weiterhin berechtigt sein werde, von den Grundstückskäufern die Zahlung der Erschließungskosten zu verlangen. Es wäre unbillig, wenn die Kläger der Gefahr ausgesetzt würden, die Erschließungskosten betreffend das erworbene Grundstück zunächst an die Beklagte, und sodann nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Kommunalabgabengesetzes noch einmal an die Stadt M. zahlen zu müssen. Zumal die Beklagte andernfalls die Erschließungskosten zunächst von den Klägern als Teil des Kaufpreises erhalten hätte, sie aber auch ein weiteres Mal von der Stadt M. im Wege eines öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruchs ersetzt verlangen könnte.

Den Klägern ist ein Festhalten an dem ursprünglich vereinbarten Vertrag in unveränderter Form nicht zumutbar. Sie wären in der derzeitigen rechtlichen Situation vom weiteren Vorgehen der Beklagten gegenüber der Stadt M. abhängig. Sollte die Beklagte wegen der Nichtigkeit des Erschließungsvertrages Ansprüche gegen die Stadt M. geltend machen, würde dies wegen des sich ggf. anschließenden weiteren Vorgehens der Stadt M. gegen die Kläger zu einer Doppelbelastung ihrerseits führen. Sie müssten die Kosten der Erschließung ihres Grundstücks im Verhältnis zur Stadt M. tragen, obwohl sie diese Kosten bereits als Teil des Kaufpreises an die Beklagte gezahlt hätten.

Dem Anspruch der Kläger aus § 313 Abs. 2 BGB ist auch nicht entgegenzuhalten, dass die Beklagte bislang der Stadt M. gegenüber keine Ansprüche erhoben hat und daher die Möglichkeit besteht, dass bei der Stadt kein beitragsfähiger Erschließungsaufwand entsteht, den sie auf die Kläger umlegen könnte. Zwar haben die Kläger die Erschließungskosten grundsätzlich – einmal – zu tragen, da sie als Grundstückserwerber von der Erschließung profitieren. Dies entspricht auch dem gesetzlichen Leitbild des § 436 Abs. 1 BGB. Jedoch haben die Kläger Grunderwerbssteuer und Notarkosten in Abhängigkeit von der Höhe des ursprünglich vereinbarten Kaufpreises gezahlt, d.h. bei Abzug der Erschließungskosten von dem vereinbarten Kaufpreis wären beide Positionen nur in geringerer Höhe angefallen. Aus diesem Grunde wäre es unbillig, die bestehende Situation aufrechtzuerhalten, solange die Beklagte keine Ansprüche gegen die Stadt M. geltend macht, da in diesem Fall die Kläger die erhöhte Grunderwerbssteuer und die erhöhten Notarkosten als Folgeschäden der falschen Kaufpreisberechnung tragen müssten, obwohl sie für die Nichtigkeit des Erschließungsvertrages nicht einzustehen haben. Zudem hätte die Stadt M., wenn sie selbst die Erschließung durchgeführt hätte, wegen § 129 Abs. 1 S. 3 BauGB mindestens 10 % des beitragsfähigen Erschließungsaufwandes selbst tragen müssen und hätte den Klägern nur den „Rest“ auferlegen dürfen. Der Kaufvertrag zwischen den Parteien jedoch verpflichtet die Kläger, sämtliche Erschließungskosten nach dem Kommunalabgabengesetz zu tragen, da die Beklagte der Vorschrift des § 129 Abs. 1 S. 3 BauGB nicht unterliegt. Die Differenz zwischen den in dem Kaufpreis enthaltenen Erschließungskosten und denjenigen Kosten, die die Stadt M. höchstens von den Klägern hätte erheben dürfen, wenn sie keinen nichtigen Erschließungsvertrag mit der Beklagten geschlossen hätte, darf nicht zu deren Lasten bei den Klägern verbleiben.

Der Anspruch der Kläger aus § 313 Abs. 2 BGB ist grundsätzlich auf Anpassung des Vertrages gerichtet.

Da sich die Kläger vorprozessual bereits erfolglos um eine Anpassung bemüht haben, indem sie die Beklagte zur Rückzahlung der Erschließungskosten aufgefordert haben, ist es zulässig, das Klagebegehren, wie vorliegend erfolgt, direkt auf Leistung nach dem veränderten Vertragsinhalt zu richten, d.h. auf anteilige Rückzahlung des bereits entrichteten Kaufpreises. Aufgrund der Geltendmachung der Vertragsanpassung nach § 313 BGB wird der ursprüngliche Kaufvertrag bezüglich des zuviel gezahlten Kaufpreisanteils, der den Erschließungskosten entspricht, in ein Rückgewährschuldverhältnis nach den §§ 346 ff. BGB umgewandelt.

Der Anspruch der Kläger ist auch nicht verjährt.

Der Anspruch wegen Störung der Geschäftsgrundlage unterliegt der Regelverjährung nach §§ 195, 199 BGB, sowie der Höchstverjährungsfrist des § 199 Abs. 4 BGB. Da der Anspruch bereits mit Zahlung des ursprünglich vereinbarten Kaufpreises am 19.09.2001, und damit vor dem 01.01.2002 entstanden ist, und zu diesem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, gilt Art. 229 § 6 EGBGB.

Da die nach neuem Recht geltende regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist kürzer ist, als die 30-jährige Frist, binnen derer ein Anspruch wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach altem Recht verjährte, ist gemäß Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB die kürzere dreijährige Frist grundsätzlich vom 01.01.2002 an zu berechnen. Die Verjährung beginnt jedoch jedenfalls erst dann zu laufen, wenn auch die subjektiven Voraussetzungen gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorliegen, der Gläubiger also von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder diese Kenntnis grob fahrlässig nicht erlangt hat.

Dass die Kläger bereits derart kurzfristig nach Vertragsschluss davon erfahren hätten, dass die Beklagte eine 100%ige Tochtergesellschaft der Stadt M. ist – eine für den Erfolg jeder Inanspruchnahme der Beklagten entscheidende Tatsache, da erst sie zu einer Nichtigkeit des Erschließungsvertrages führt -, dass zwischen Kenntniserlangung und Klageerhebung die Verjährungsfrist hätte ablaufen können, hat die Beklagte nicht vorgetragen.

Zudem ist Voraussetzung für eine Kenntnis im Sinne von § 199 BGB zwar nicht, dass der Gläubiger alle Einzelheiten der dem Anspruch zugrunde liegenden Umstände überblickt, es muss ihm jedoch zumutbar sein, auf Grund dessen, was ihm hinsichtlich des tatsächlichen Geschehensablaufs bekannt ist, Klage zu erheben, wenn auch mit einem verbliebenen Prozessrisiko. Der Gläubiger muss, um dem Vorwurf grober Fahrlässigkeit zu begegnen, Indizien nachgehen, die auf einen Anspruch gegen eine andere Person hindeuten, und zumindest die Ermittlungen anstellen, die auf der Hand liegen und deren Notwendigkeit jedem einleuchten (Staudinger-Peters/Jacoby, BGB, Neubearbeitung 2009, § 199 Rn. 80). Die im Rahmen von § 199 BGB geforderten Ermittlungsmaßnahmen sind dann grob fahrlässig unterlassen worden, wenn die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich großem Maß verletzt worden ist und der Gläubiger auch ganz nahe liegende Überlegungen nicht angestellt und nicht das beachtet hat, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen (MüKo/Grothe, § 199 BGB Rn.28).

Davon, dass die Kläger grob fahrlässig in diesem Sinne gehandelt haben, indem sie nicht schon bereits vor Kenntnis der grundlegenden Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 01.12.2010 (9 C 8/09, s.o.) Klage gegen die Beklagte erhoben haben, ist vorliegend zur Überzeugung des erkennenden Gerichts nicht auszugehen. Dies insbesondere angesichts des Umstandes, dass auch nach den Ausführungen des Bundesverwaltungsgerichts selbst die Frage, ob eine kommunalbeherrschte Erschließungsgesellschaft „Dritter“ im Sinne von § 124 Abs. 1 BauGB ist, und daher wirksame Erschließungsverträge mit einer Stadt abschließen kann, bis dahin hoch umstritten war. So bejahten weite Teile des Schrifttums die Möglichkeit einer kommunalen Eigengesellschaft, „Dritter“ im Sinne von § 124 Abs. 1 BauGB zu sein, höchstrichterliche Rechtsprechung existierte nicht.

Für einen Verjährungsbeginn vor dem Ende des Jahres 2010 ist demnach nichts ersichtlich, weshalb die dreijährige Verjährungsfrist jedenfalls durch die im Jahr 2011 erfolgte Klageerhebung gehemmt worden ist.

Verjährung ist auch nicht nach § 199 Abs. 4 BGB eingetreten, da auch die hier normierte zehnjährige kenntnisunabhängige Verjährungsfrist nach Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB vom 01.01.2002 an zu berechnen ist, Verjährung also erst mit Ablauf des 31.12.2011 eingetreten wäre. Die Verjährung ist jedoch rechtzeitig gehemmt worden, da die vorliegende Klage am 30.12.2011 bei Gericht eingegangen ist, und am 16.01.2012 und damit „demnächst“ im Sinne von § 167 ZPO zugestellt worden ist, weshalb die Zustellung bezüglich der Frage der Wahrung der Frist auf den Zeitpunkt der Anhängigkeit der Klage zurückwirkt.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 ZPO.