OLG München – Az.: 34 Wx 185/15 – Beschluss vom 13.10.2016
Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Sonthofen – Grundbuchamt – vom 7. Mai 2015 aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, zunächst über den unerledigten Antrag vom 18. November 1993 zu Urkunde Nr. … des Notars R. K. in I. vom 25. Oktober 1993, Ziff. IV. (Übertragung von Sondernutzungsrechten von Wohnungseigentum Nr. 13 (Blatt …) auf Wohnungseigentum Nr. 2 (Blatt …) und sodann neu über den Antrag der Beteiligten vom 20. April 2015 zu entscheiden.
Gründe
I.
Der Beteiligte zu 1 ist Bauträger und im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer der Wohnungen Nrn. 2 und 3 eingetragen. In der Teilungserklärung vom 1.4.1992 wurden in Anlage I zu Kfz-Stellflächen im Freien Sondernutzungsrechte wie folgt eingeräumt:
Dem jeweiligen Eigentümer des Wohnungseigentums Nr. 13 steht das alleinige und ausschließliche Nutzungsrecht an den Stellplätzen im Freien, im Aufteilungsplan mit Nr. 26 bis 40 zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung zu.
Er ist jedoch ausdrücklich berechtigt, dieses Sondernutzungsrecht auf die Eigentümer anderer Wohnungseigentumsrechte zu übertragen.
In den Wohnungsgrundbüchern wurden die Gebrauchsregelungen zum Sondereigentum im Bestandsverzeichnis wie folgt eingetragen:
Das Miteigentum ist durch die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt (eingetragen Band …Blatt …);
Gebrauchsregelungen gem. § 15 WEG sind getroffen;
wegen Gegenstand und Inhalt wird auf die Bewilligung vom 1.4.1992/16.4.1992 Bezug genommen.
Mit notarieller Urkunde vom 15.6.1993 veräußerte der Beteiligte zu 1 das Wohnungseigentum an der Wohnung Nr. 13. Unter Nr. XXIV. des Vertrags heißt es zu Kfz-Stellflächen im Freien:
In der Teilungserklärung ist eine Gebrauchsregelung des Inhalts getroffen, dass die Autostellflächen im Freien zur ausschließlichen Nutzung dem Sondereigentum an der heute veräußerten Wohnung zugeordnet sind. Heute mitverkauft ist jedoch nur das Sondernutzungsrecht an der Autostellfläche Nr. 27.
Der Bauträger ist berechtigt, alle anderen noch bei Wohnung Nr. 13 gebuchten Sondernutzungsrechte uneingeschränkt an Dritte zu veräußern.
Eine entsprechende Vollmacht zur Übertragung der Sondernutzungsrechte an den übrigen Stellplätzen auf andere Wohnungen wurde dem Beteiligten zu 1 eingeräumt.
Mit Urkunde vom 25.10.1993, zur Eintragung beim Grundbuchamt eingegangen am 18.11.1993, machte der Beteiligte zu 1 unter anderem von der erteilten Vollmacht Gebrauch und bewilligte und beantragte, das Sondernutzungsrecht an sämtlichen Autostellflächen im Freien auf sein Wohnungseigentum Nr. 2 im Grundbuch zu übertragen. Daraufhin buchte das Grundbuchamt am 2.12.1993 folgende Vermerke im Bestandsverzeichnis des Wohnungseigentums Nr. 13 (Bl. …) unter Bezugnahme auf diese Bewilligung:
Der Inhalt der Sondernutzungsrechte ist geändert: Pkw-Stellplatz Nr. 27 ist nunmehr dieser Wohnung zugeordnet.
Der Inhalt der Teilungserklärung ist geändert; die Sondernutzungsrechte an den Autostellflächen im Freien sind nunmehr der Wohnung Nr. 2 (…) zugeordnet; gemäß Bewilligung vom 25.10.1993 …
Auch im Wohnungsgrundbuch für die Wohnung Nr. 2 (Bl. …) wurde am 2.12.1993 in Spalte 3 die Zuordnung des Stellplatzes Nr. 27 eingetragen, ebenso am 19.8.2008 in Spalte 6 des Bestandsverzeichnisses unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 25.10.1993 eine Änderung der Zuordnung des Stellplatzes Nr. 38.
Mit Urkunde vom 13.4.2015 vereinbarte der Beteiligte zu 1 mit dem Beteiligten zu 2 als Käufer der Wohnung Nr. 2 unter Nr. XIII. (Pkw-Stellplätze im Freien):
Nach dem Inhalt der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher … ist der Inhalt der Teilungserklärung dahingehend geändert, dass die Sondernutzungsrechte an den Autostellflächen im Freien nunmehr dem Wohnungseigentum Nr. 2 zugeordnet sind, gemäß Bewilligung vom 25. Oktober 1993.
Mit dem heute veräußerten Wohnungseigentum Nr. 2 ist mitverkauft lediglich das bestehende Sondernutzungsrecht an dem Pkw-Stellplatz im Freien Nr. 33.
Sämtliche Sondernutzungsrechte an den Pkw-Stellplätzen im Freien mit Ausnahme der Nr. 33 werden hiermit von dem Wohnungseigentum Nr. 2 abgetrennt und dem Wohnungseigentum Nr. 3 … im Alleineigentum von (= der Beteiligte zu 1) stehend zugewiesen und mit diesem verbunden. Dies wird zur Eintragung in das Grundbuch bewilligt und beantragt.
Auf den Eintragungsantrag vom 20.4.2015 wies das Grundbuchamt zunächst auf die Notwendigkeit hin, Bewilligungen bzw. Zustimmungserklärungen aller Miteigentümer vorzulegen. Mangels Eintragung des Sondernutzungsrechts an den Kfz-Stellplätzen sei es weder auszuschließen noch gänzlich unwahrscheinlich, dass eine vorherige Abtretung des Sondernutzungsrechts stattgefunden habe. Dagegen wandten sich die Beteiligten zu 1 und 2. Die Sondernutzungsrechte seien mit Urkunde vom 25.10.1993 auf die im Eigentum des Beteiligten zu 1 stehende Wohnung Nr. 2 übertragen worden. Dies sei am 2.12.1993 eingetragen worden, weshalb es einer Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nicht bedürfe.
Das Grundbuchamt hat daraufhin den Antrag auf Eintragung des Sondernutzungsrechts an Stellplatz Nr. 33 für das Wohnungseigentum Nr. 2 und der restlichen Sondernutzungsrechte an Stellflächen für das Wohnungseigentum Nr. 3 am 7.5.2015 zurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Beschwerde der Beteiligten, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.
II.
Das Rechtsmittel hat – zumindest vorläufig – Erfolg.
1. Die Beschwerde gegen den zurückweisenden Beschluss des Grundbuchamts ist nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO statthaft. Sie ist auch in zulässiger Weise von der Urkundsnotarin (§§ 73, 15 Abs. 2 GBO) eingelegt. Die Beschwerdeberechtigung des Beteiligten zu 1 liegt hinsichtlich beider Anträge vor, da er jeweils gemäß § 13 GBO antragsberechtigt ist (Hügel/Kramer GBO 3. Aufl. § 71 Rn. 181). Hingegen ist der Beteiligte zu 2 nicht beschwerdeberechtigt, soweit es um die Übertragung der dem Beteiligten zu 1 verbleibenden Sondernutzungsrechte von Wohnung Nr. 2 auf Wohnung Nr. 3 geht, da er mangels Auflassung an ihn noch nicht durch die Eintragung betroffen ist und diese auch nicht zu seinen Gunsten erfolgen soll. Allerdings legt der Senat die Beschwerde so aus, dass der Beteiligte zu 2 nur insoweit gegen den zurückweisenden Beschluss vorgeht, als er ihn beschwert, er sich mithin allein gegen die Zurückweisung des Antrags auf Eintragung des Sondernutzungsrechts an Stellplatz Nr. 33 wendet.
2. Die Beschwerde ist jedenfalls insofern begründet, als die Eintragung derzeit nicht wegen fehlender Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer abgelehnt werden kann; vielmehr hat das Grundbuchamt nach Entscheidung über einen (bisher nicht vollständig erledigten) Antrag aus dem Jahr 1993 auf Eintragung der Sondernutzungsrechte an Stellplätzen als Inhalt des Sondereigentums an der Wohnung Nr. 2 (§ 17 GBO) über den gegenständlichen Antrag neu zu entscheiden.
a) Die Sondernutzungsrechte an den Stellplätzen Nr. 26 bis 40 als Form der Gebrauchsregelung gemeinschaftlichen Eigentums (§ 10 Abs. 2 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG) wurden mit der Eintragung des Sondereigentums an der Wohnung Nr. 13 wirksam durch Bezugnahme auf die Teilungserklärung vom 1.4.1992 mit dinglicher Wirkung (vgl. § 10 Abs. 3, § 7 Abs. 3 WEG) begründet (OLG Zweibrücken Rpfleger 2007, 460; OLG München – 32. Zivilsenat -, 32 Wx 133/06 = FGPrax 2006, 245). Zwar wird wegen der Bedeutung der Sondernutzungsrechte ihre ausdrückliche Erwähnung im Grundbucheintrag für wünschenswert gehalten; aus Rechtsgründen erforderlich ist deren Nennung jedoch nicht (Senat vom 13.6.2013, 34 Wx 158/13 = ZWE 2013, 404; vgl. Hügel/Kral WEG Rn. 65). Infolge somit ausreichender Bezugnahme auf die Teilungserklärung liegen nicht lediglich schuldrechtliche Sondernutzungsrechte vor. In Anbetracht der erfolgten Eintragung entfaltet das Recht auf Nutzung von Stellplätzen im Freien vielmehr von Anfang an Wirkung auch gegenüber allen Sondernachfolgern (§ 10 Abs. 3 WEG; Hügel/Kral WEG Rn. 63).
b) Das zunächst für die Wohnung Nr. 13 eingetragene Sondernutzungsrecht an den Stellplätzen Nrn. 26 bis 40 hat seine Wirkung gegenüber Sondernachfolgern nicht dadurch verloren, dass nach seiner Übertragung eine Eintragung an der Wohnung Nr. 2 unterblieben ist.
aa) Bei Veräußerung der Wohnung Nr. 13 gemäß Auflassung vom 25.10.1993 konnten die Sondernutzungsrechte – ohne Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer (vgl. Demharter GBO 30. Aufl. Anhang zu § 3 Rn. 84) – dem dem Beteiligten zu 1 gehörenden Wohnungseigentum Nr. 2 zugeordnet werden. Den unter Vorlage der entsprechenden Bewilligungsurkunde gestellten Vollzugsantrag hat das Grundbuchamt jedoch bislang nicht vollständig erledigt.
Zwar wurden von dem zunächst begünstigten Wohnungseigentum Nr. 13 Sondernutzungsrechte am 2.12.1993 abgeschrieben; allerdings unterblieb bisher deren Zuordnung zum Sondereigentum an der Einheit Nr. 2. Sie wäre dort in Spalte 6 des Bestandsverzeichnisses vorzunehmen (§ 3 Abs. 5 WGV; Hügel/Kral WEG Rn. 208; Demharter Anhang zu § 3 Rn. 84 und 86). Mit der bloßen Abschreibung eines Stellplatzes (Nr. 27) im Jahr 1993 in Spalte 3 des Bestandsverzeichnisses der Wohnung Nr. 2 unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 25.10.1993 ist nach dem klaren Wortlaut der Eintragung nicht – an falscher Stelle – die Zuschreibung erfolgt. Gleiches gilt für die Abschreibung des Rechts an dem Stellplatz Nr. 38 im Jahr 2008 gemäß dem zutreffend in Spalte 6 des Bestandsverzeichnisses gesetzten Vermerk.
bb) Trotz der unterbliebenen Zuordnung bei der Wohnung Nr. 2 unter gleichzeitiger Abschreibung bei der Wohnung Nr. 13 ist die Eintragungswirkung selbst nicht entfallen. Aus allen Grundbuchblättern ergibt sich vielmehr weiterhin als negative Komponente der unter Bezugnahme auf die Teilungserklärung unter konkreter Zuordnung zur Einheit Nr. 13 vorgenommenen Eintragung der Sondernutzungsrechte ein Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer von der Nutzung der entsprechenden Gemeinschaftsflächen sowie von Verfügungen über die – nicht mit ihrem Sondereigentum verbundenen – Sondernutzungsrechte (vgl. Demharter Anhang zu § 3 Rn. 84). Ein gutgläubiger Erwerb von Sondernutzungsrechten durch einen anderen Wohnungseigentümer als dem der Einheit Nr. 13 scheidet daher aus. Infolge der Abschreibung der Sondernutzungsrechte auf dem Grundbuchblatt von Wohnung Nr. 13 ist ein gutgläubiger Erwerb auch vom Eigentümer dieser Wohnung ausgeschlossen.
3. Eine sofortige Zurückweisung des gegenständlichen Eintragungsantrags kommt bei diesem Verfahrensstand nicht in Betracht.
a) Zur Übertragung eines im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts sind die Vereinbarung zwischen dem betroffenen Wohnungseigentümer und dem Begünstigten bzw. dem Erwerber, die Zustimmung dinglich Berechtigter am abgebenden Wohnungseigentum und die Eintragung im Wohnungsgrundbuch erforderlich (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 11. Aufl. § 13 Rn. 44; Hügel/Kral WEG Rn. 208; Demharter Anhang zu § 3 Rn. 84). Dies unterscheidet das eingetragene Sondernutzungsrecht von einem nur schuldrechtlich vereinbarten, das nach § 746 BGB auf einen Erwerber übergehen oder auch durch Abtretung nach § 398 BGB auf ein anderes Mitglied der Gemeinschaft übertragen werden kann (h. M.; vgl. Senat vom 11.5.2012, 34 Wx 137/12 = NJW-RR 2013, 135; vom 18.4.2013, 34 Wx 363/12 = Rpfleger 2013, 514; vom 27.5.2014, 34 Wx 149/14 = MitBayNot 2014, 530; Bärmann/Suilmann WEG 13. Aufl. § 13 Rn. 121; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 13 Rn. 45; Riecke in Riecke/Schmid WEG 4. Aufl. Anhang zu § 13 Rn. 164). Nur beim schuldrechtlichen Sondernutzungsrecht ist eine Übertragung auf einen anderen Miteigentümer außerhalb der Publizität des Grundbuchs denkbar, so dass in diesem Fall das Recht nicht mehr zum Inhalt des Sondereigentums gehört.
b) Die Bewilligungsbefugnis des Beteiligten zu 1 als verlierendem Teil für die Übertragung der Sondernutzungsrechte am Stellplatz Nr. 33 einerseits, an den restlichen Stellflächen andererseits, ergibt sich derzeit nicht aus dem Grundbuch. Bei dem Sondereigentum von Wohnung Nr. 2 sind die Rechte nämlich nicht gebucht.
Indessen befinden sich die Zuordnung der gegenständlichen Sondernutzungsrechte zur Wohnung Nr. 13, die Vereinbarung des damaligen Eigentümers der Wohnung Nr. 13 (des Beteiligten zu 1) mit dem Erwerber über die Zuordnung eines der bezeichneten Stellplätze (Nr. 27) vom 15.6.1993 ebenso urkundlich in den Grundakten wie die dem Beteiligten zu 1 erteilte Vollmacht, die übrigen Sondernutzungsrechte auf andere Einheiten zu übertragen. Von dieser Vollmacht hat der Beteiligte zu 1 am 25.10.1993 mit Übertragung auf die Einheit Nr. 2 Gebrauch gemacht. Die Eintragung der Rechte ist mit Vorlage der Bewilligung am 19.11.1993 beantragt, allerdings nur in Form der Abschreibung auf dem Grundbuchblatt von Wohnung Nr. 13, nicht auch durch die beantragte Zuschreibung gebucht (s. oben 2.b).
Es kann dahinstehen, ob der erteilten Vollmacht bzw. der Bewilligung vom 25.10.1993 eine Bewilligungsbefugnis zu entnehmen ist (vgl. Palandt/Bassenge BGB 75. Aufl. § 925 Rn. 22 zur Verfügungsermächtigung aus einer Auflassung) oder ob diese die Voreintragung des Beteiligten zu 1 voraussetzt; jedenfalls kann bei dem derzeitigen Verfahrensstand nicht verlangt werden, durch Erklärungen der übrigen Wohnungseigentümer in der Form des § 29 GBO nachzuweisen, dass das zunächst bei Wohnung Nr. 13 gebuchte Sondernutzungsrecht Inhalt des dem Beteiligten zu 1 gehörenden Sondereigentums, nämlich der Wohnung Nr. 2, geworden ist. Insofern erweist sich die Begründung der zurückweisenden Entscheidung des Grundbuchamts als unzutreffend.
c) Auch wenn die Eintragungsanträge wegen der fehlenden Zuschreibung der Sondernutzungsrechte zur Wohnung Nr. 2 des Beteiligten zu 1 grundsätzlich wegen fehlender Voreintragung (§ 39 Abs. 1 GBO) zurückzuweisen wären, kann der Beschluss des Grundbuchamts nicht mit anderer Begründung aufrecht erhalten werden (vgl. Demharter § 77 Rn. 17). Das Grundbuchamt hat mit der Entscheidung vom 7.5.2015 nämlich das Prioritätsprinzip des § 17 GBO verletzt; eine Entscheidung über den Antrag vom 20.4.2015 durfte folglich noch nicht ergehen.
Der Antrag auf Eintragung der Übertragung der Sondernutzungsrechte vom 19.11.1993 auf die Wohnung Nr. 2 ist noch nicht vollständig erledigt, so dass nach § 17 GBO zunächst über diesen zu entscheiden ist. Sollte das Sondernutzungsrecht auf dem Grundbuchblatt der Wohnung Nr. 2 eingetragen werden, wären die Bewilligungsbefugnis und die Voreintragung des Beteiligten zu 1 für den Antrag vom 20.4.2015 neu zu beurteilen.
III.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (§ 25 Abs. 1 GNotKG).
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (vgl. § 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.
