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Hinweispflicht Notar auf Vereinbarung eines Wegerechts bei Grundstückskauf

Oberlandesgericht Hamm – Az.: 11 U 114/20 – Urteil vom 11.08.2021

Leitsätze:

Wird ein abzutrennendes Grundstück ohne eigenen Zugang zu einer öffentlichen Straße veräußert, kann es zu den Pflichten des den Kaufvertrag beurkundenden Notars gehören, die Beteiligten über die Möglichkeit der Vereinbarung eines Wegerechts und dessen Absicherung durch eine Grunddienstbarkeit zu belehren. Der Minderwert eines Grundstücks, der daraus resultiert, dass die dingliche Sicherung eines – im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung  begründeten – Wegerechts unterbleibt, kann ein vom Notar zu ersetzender Schaden sein. Die Haftung eines Notars für den Schaden ist aufgrund einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit derzeit ausgeschlossen, wenn der geschädigte Käufer aufgrund einer anwaltlichen Pflichtverletzung einen Anspruch auf Ersatz des Schadens gegen seinen Prozessbevollmächtigten hat.

Die Berufung des Klägers gegen das am 22.06.2020 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 1. Zivilkammer des Landgerichts Arnsberg wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Klage als derzeit unbegründet abgewiesen wird, wobei die Zahlungsklage in Höhe eines Betrages von 10.025,00 € endgültig abgewiesen bleibt. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern der Beklagte vor der Vollstreckung nicht Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 27.054,35 € festgesetzt.

Gründe:

I.

Der Kläger nimmt den beklagten ehemaligen Notar nach Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags vom 29.12.2006 (UrkNr. Urk01/2006) und der darauf beruhenden Auflassung vom 01.06.2007 (Urk.Nr. Urk02/2007) in Anspruch. Mit den vorgenannten Verträgen erwarb der Kläger Teilflächen aus den Grundstücken Flur (..), Flurstücke Flst01 u. Flst02 sowie die Grundstücke Flur (..), Flurstücke Flst03, Flst04 der Germarkung X/Z zu einem Kaufpreis von insg. 100.000,00 €. Eigentümer und Verkäufer des Grundstücks Flur (..), Flurstück Flst01 war der Vater des Klägers, seine Mutter war Eigentümerin und Verkäuferin der Grundstücke Flur (..), Flurstücke Flst02, Flst03 u. Flst04. Die Eltern des Klägers bewohnen die benachbarte, auf den ihnen zu Eigentum gehörenden Grundstücken aufstehende Immobilie Lstraße 00a. Die vom Kläger erworbene Teilfläche des Flurstücks Flst01 ist mit einem Fachwerkhaus bebaut. Es hat die Postanschrift Lstraße 00. Seinerzeit wurde es von dem Kläger bewohnt. Im Zeitpunkt der Beurkundung des notariellen Kaufvertrags waren die zu veräußernden Grundstücksteilflächen noch nicht vermessen. Der Kaufgegenstand war durch eine Skizze, die Teil des Kaufvertrags ist, bestimmt. Wegen der Lage der veräußerten Grundstücksflächen wird auf die vorbezeichnete Skizze (Bl.231 d.A.) sowie auf die von den Parteien überreichten Lagepläne (Bl.31, 64, 65 u. 215 d.A.) verwiesen. In dem Kaufvertrag vom 29.12.2006 ist unter § 10 die Erschließung des Kaufgrundstücks vermerkt.Die aufgrund des Kaufvertrags vom 29.12.2006 zu übertragenden Flächen wurden im April 2007 durch einen von den Eltern des Klägers beauftragten Vermessungsingenieur vermessen und danach neu bezeichnet. Die dem Kläger übertragenen Grundstücksflächen tragen jetzt die Bezeichnungen Flur (..), Flurstück Flst05 u. Flst06; der dem Vater des Klägers verbleibende Teil des früheren Flurstücks Flst01 trägt nunmehr die Bezeichnung Flurstück Flst07. Entgegen dem Kaufvertrag wurde eine im Bereich der X(..)straße gelegene Fläche von ca. 20m² aus dem Grundstück Flst01/Flst05 nicht mitvermessen. Der Beklagte identifizierte nach Vermessung und Teilung der Grundstücke den aufzulassenden Kaufgegenstand anhand der Vermessungsunterlagen. Deswegen wurde die Teilfläche von 20 m² nicht an den Kläger übertragen. Das neu gebildete Grundstück Lstraße 00 grenzt an keiner Stelle unmittelbar an den öffentlichen Straßenraum. Das klägerische Grundstück ist im Westen und Süden von Grundstücken der Eltern des Klägers und im Norden von fremden Grundstücken umschlossen, im Osten wird es durch das an der X(..)straße entlanglaufende Gewässer gleichen Namens begrenzt, das nicht überbaut werden darf. In der Vergangenheit nutzte der Kläger das im Eigentum seines Vaters stehende Flurstück Flst07 als Zuwegung zu seiner Immobilie. Im Jahr 2016 untersagten die Eltern dem Kläger infolge familiärer Streitigkeiten das Betreten und die Nutzung der in ihrem Eigentum stehenden Grundstücke und versperrten auf dem Flurstück Flst07 die Zuwegung zu dem Grundstück des Klägers. Der Kläger strengte ein einstweiliges Verfügungsverfahren sowie ein Hauptsacheverfahren vor dem Landgericht Arnsberg (2 O 421/16) an, um die Nutzung seines Grundstücks zu erreichen. In diesem Verfahren verkündete er dem Beklagten den Streit, der dem Rechtsstreit jedoch nicht beitrat. Im Berufungsverfahren vor dem OLG Hamm (22 U 121/17) wurden die Eltern des Klägers mit Urteil vom 16.07.2018 verurteilt, den Zugang zu dem Grundstück des Klägers nicht zu untersagen und zu versperren. Der Vater des Klägers wurde darüber hinaus verurteilt, die Nutzung eines genau bezeichneten Bereichs des Flurstücks Flst07 als Zuwegung zu dem klägerischen Grundstück zu dulden. Wegen der Einzelheiten wird auf das Urteil vom 16.07.2018, 22 U 121/17, verwiesen. Der Kläger hat vor dem Landgericht geltend gemacht, der Beklagte habe anlässlich der Beurkundung der Verträge die Erschließung des Kaufgrundstücks in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht klären müssen. Stattdessen habe der Beklagte bei der Beurkundung des Kaufvertrags die Erklärung abgegeben, die Bestellung einer Grunddienstbarkeit in Form eines Wegerechts sei nicht erforderlich, weil das klägerische Grundstück ausreichend über öffentlich-rechtliche Baulasten gesichert sei. Des Weiteren habe der Beklagte den Kaufgegenstand fehlerhaft identifiziert, weshalb ihm die Teilfläche aus dem früheren Flurstück Flst01 nicht zu Eigentum übertragen worden sei, obgleich er den vollen Kaufpreis für den Kaufgegenstand gezahlt habe. Aufgrund der Verletzung der notariellen Amtspflichten schulde ihm der Beklagte Schadensersatz. Zu ersetzen seien der Minderwert des Grundstücks aufgrund der fehlenden dinglichen Sicherung des Wegerechts in Höhe von 15.000,00 €, die ihm im Vorfeld des Vorverfahrens zu Az.: 2 O 421/15 des Landgerichts Arnsberg (= OLG Hamm, 22 U 121/17) entstandenen Rechtsverfolgungskosten zur Durchsetzung der Ansprüche gegen seine Eltern in Höhe von insgesamt 3.563,69 € sowie der überzahlte Kaufpreis von 2.490,66 € für die nicht übertragende Grundstücksfläche. Vor dem Landgericht hat der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn 26.054,35 € nebst Zinsen zu zahlen sowie festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, ihm jeden weiteren Schaden aus der fehlerhaften Beurkundung der Verträge vom 29.12.2006 u. 01.06.2007 zu ersetzen. Der Beklagte hat sich gegen die Klage verteidigt. Er hat die Einrede der Verjährung erhoben und im Übrigen geltend gemacht, für ihn habe kein Anlass bestanden, etwaige Wegerechte oder Baulasten zu thematisieren, da die zu übertragende Grundstücksfläche nach den vorgelegten Karten und Plänen ersichtlich an den öffentlichen Straßenraum, nämlich an die X(..)straße, grenze. Er sei deshalb davon ausgegangen, die Erschließung des Grundstücks erfolge über die X(..)straße. Dass das Kaufgrundstück und die X(..)straße durch ein Gewässer voneinander getrennt seien, sei für ihn aus dem Kartenmaterial nicht erkennbar gewesen, dies habe auch keiner der Beteiligten erwähnt. Keinesfalls habe er erklärt, das Wegerecht sei durch die Eintragung der Baulast gesichert. Dass die Teilfläche von 20 m² nicht an den Kläger übertragen worden sei, habe er nicht zu vertreten. Dies habe sich so aus den von den Vertragsparteien vorgelegten Vermessungsunterlagen ergeben. Aus seiner Sicht sei die Änderung sinnvoll gewesen, weil andernfalls die Grundstücksgrenze durch den Carport der Eltern verlaufen wäre, der in der bei Kaufvertragsschluss vorgelegten Skizze nicht eingezeichnet gewesen sei. Im Übrigen sei nicht ersichtlich, dass dem Kläger nach dem Urteil des OLG Hamm vom 16.07.2018, 22 U 212/17, überhaupt ein Schaden entstanden sei, da die Eltern nach diesem Urteil den Zugang zu dem klägerischen Grundstück nicht mehr untersagen dürften. Das Landgericht hat die Klage nach persönlicher Anhörung des Klägers abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Beklagte habe seine notariellen Pflichten nicht verletzt. Er habe nicht auf die Notwendigkeit einer dinglichen Absicherung des Wegerechts hinweisen müssen. Es sei für den Beklagten nicht erkennbar gewesen, dass das neu zu bildende Grundstück nicht an den öffentlichen Straßenraum angebunden sei. Angesichts der unter § 10 getroffenen Regelung des Grundstückskaufvertrags hätten die Vertragsparteien den Beklagten darauf aufmerksam machen müssen, dass das Kaufgrundstück nur über das Grundstück der Eltern zu erreichen sei. Ein Anhaltspunkt dafür, dass der Beklagte erklärt habe, aufgrund der Vereinigungsbaulast ergebe sich kein Bedürfnis für eine Sicherung des Wegerechts, bestehe nicht. Es sei auch nicht ersichtlich, dass dem Kläger durch die unterbliebene dingliche Sicherung des Wegerechts ein Schaden entstanden sei, da seine Eltern verpflichtet seien, die Nutzung ihres Grundstücks als Zuwegung zu dulden. Im Übrigen sei nach dem Urteil des OLG Hamm vom 16.07.2018 davon auszugehen, dass die Eltern des Klägers nur deshalb nicht verurteilt worden seien, der Eintragung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit zuzustimmen, weil der Kläger dies in der Berufung nicht mehr beantragt habe. Dem Kläger stehe auch kein Schadensersatzanspruch wegen eines zu viel gezahlten Kaufpreises gegen den Beklagten zu. Etwaige Ansprüche seien jedenfalls mit Ablauf des Jahres 2010 verjährt, da dem Kläger die abweichende Grundstücksgröße seit dem Jahr 2007 aufgrund der von dem Vermessungsingenieur gefertigten Pläne bekannt sein müsse. Der Feststellungsantrag sei wegen des Fehlens einer Pflichtverletzung bzw. wegen der eingetretenen Verjährung unbegründet. Wegen der Einzelheiten der landgerichtlichen Entscheidungsgründe wird auf das angefochtene Urteil verwiesen. Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er den Zahlungsantrag in Höhe von 5.000,00 € hilfsweise auf einen Erstattungsanspruch wegen der im Vorprozesses gegen ihn festgesetzten Kosten stützt. Er rügt ein verfahrensfehlerhaftes Vorgehen des Landgerichts, das auf die mündliche Verhandlung statt des angekündigten Hinweisbeschlusses überraschend ein Urteil erlassen habe. Zur Sache macht er geltend, soweit das Landgericht eine Pflichtverletzung des Beklagten verneint habe, habe es die Interventionswirkung der im Vorverfahren erfolgten Streitverkündung außer Acht gelassen. Das OLG Hamm habe in dem Verfahren 22 U 121/17 mit Bindungswirkung für den Beklagten festgestellt, dass für den Beklagten bei Erstellung der Vertragsurkunde objektiv erkennbar gewesen sei, dass er den Parteien ein Wegerecht empfehlen und dies zum Gegenstand des Vertrages hätte machen müssen. Aus dem Urteil vom 16.07.2018 ergebe sich weiter, dass der notarielle Vertrag vom 29.12.2006 wegen einer objektiv vorhersehbaren Regelungslücke unzulänglich gewesen sei. Des Weiteren habe das Landgericht in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die geltend gemachten Schadensersatzansprüche nicht verjährt seien, deswegen habe er zur Verjährungsproblematik nicht weiter vorgetragen. Andernfalls hätte er geltend gemacht, dass es ihm bis zum Jahr 2016 nicht möglich gewesen sei, die fehlende Übertragung der Teilfläche von 20 m² zu erkennen, da er an dem Vermessungstermin nicht teilgenommen habe und er davon habe ausgehen dürfen, dass die Urkunde vom 01.07.2007 die Übereinstimmung des vermessenen Grundstücks mit dem Kaufgegenstand bescheinige. Die Abweisung des Feststellungsantrags habe das Landgericht nicht hinreichend begründet. Es sei offen geblieben, ob der Antrag aufgrund des Fehlens einer Pflichtverletzung oder wegen Verjährung der Ersatzansprüche abgewiesen worden sei. Aufgrund dessen könne er keine konkreten Berufungsangriffe vorbringen. Er beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils, den Beklagten zu verurteilen, an ihn 26.054,35 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; festzustellen, dass der Beklagte sämtlichen weiteren Schaden, der ihm infolge der fehlerhaften Beurkundung aus und im Zusammenhang mit den notariellen Urkunden vom 29.12.2006, Urk.Nr.: Urk01/2006, und vom 01.06.2007, Urk.Nr. Urk02/2007, zu tragen hat; hilfsweise, den Rechtsstreit unter Aufhebung des Urteils zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen; hilfsweise, die Revision zuzulassen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil unter Vertiefung und Wiederholung seines erstinstanzlichen Vorbringens. Der Senat hat die Parteien persönlich gehört. Wegen des Ergebnisses der Parteianhörung wird auf den Berichterstattervermerk zur Sitzung vom 28.05.2021 Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen sowie auf die vom Senat beigezogene Akte des Landgerichts Arnsberg, 2 O 421/16 (= OLG Hamm, 22 U 121/17), verwiesen.

II.

Die Berufung des Klägers ist – auch was die Einführung des weiteren Klagegegenstandes in Form der durch das Vorverfahren entstandenen Prozesskosten mit der Berufungsbegründung angeht – gem. §§  517, 519, 520, 533 ZPO zulässig. Die Berufung hat jedoch keinen Erfolg. Die auf § 19 Abs.1 S.2 BNotO gestützte Klage des Klägers gegen den Beklagten ist wegen des Haftungsprivilegs aus § 19 Abs.1 S.2 BNotO in Höhe von 16.029,35 € derzeit unbegründet, im übrigen endgültig unbegründet. Der Rechtsstreit war ohne weitere Beweisaufnahme entscheidungsreif, eine Aufhebung des Urteils und Zurückverweisung der Sache an das Landgericht gem. § 538 Abs.2 Nr.1 ZPO kam nicht in Betracht. Der geltend gemachte notarielle Amtshaftungsanspruch setzt neben einer für den geltend gemachten Schaden kausalen, schuldhaften notariellen Amtspflichtverletzung voraus, dass der Anspruchsteller den entstandenen Schaden nicht auf andere Weise ersetzt verlangen kann (§ 19 Abs.1 S.2 BNotO). Dabei ist es Sache des Geschädigten, darzulegen und ggfs. zu beweisen, dass eine andere Ersatzmöglichkeit nicht besteht (Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 8. Aufl., § 19 Rn.199 – 201). Das Bestehen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit hat der Kläger im vorliegenden Fall, soweit aufgrund einer notariellen Amtspflichtverletzung des Beklagten dem Kläger überhaupt ein Schaden entstanden sein kann, nicht ausgeräumt.1.  Zu korrigieren war das angefochtene Urteil, soweit das Landgericht keine Verletzung der notariellen Amtspflichten des Beklagten gesehen hat. Entgegen dem landgerichtlichen Urteil hat der Beklagte seine Amtspflichten sowohl bei der Beurkundung des notariellen Kaufvertrags als auch bei der Beurkundung der Auflassung verletzt. Dass dem Kläger aus der letzteren Pflichtverletzung ein Schaden entstanden ist, kann der Senat allerdings nicht feststellen.a)  Der Beklagte hat bei der Beurkundung des Grundstückskaufvertrags vom 29.12.2006 die ihm nach § 17 BeurkG obliegenden Belehrungs- und Beratungspflichten schuldhaft verletzt, da er die Frage, ob das Kaufgrundstück hinreichend erschlossen ist, nicht geklärt und den Urkundsbeteiligten nicht die Vereinbarung eines Wegerechts und die Eintragung einer Grunddienstbarkeit in das Grundbuch angeraten hat. Infolgedessen hat der Kläger ein Grundstück erworben, dessen Zuwegung nicht gesichert war. Diese rechtliche Bewertung ergibt sich ohne weiteres auf der Grundlage des dem Urteil des Senats zugrunde zu legenden Sachverhalts. Die Frage der Reichweite der sich aus § 68 ZPO ergebenden Interventionswirkung des Urteils des 22. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 16.07.2018, 22 U 121/17, bedarf keiner Erörterung.Nach § 17 Abs. 1 BeurkG soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Die Vorschrift soll gewährleisten, dass der Notar eine rechtswirksame Urkunde über den wahren Willen der Beteiligten errichtet. Die Pflicht zur Rechtsbelehrung geht so weit, wie eine Belehrung für das Zustandekommen einer formgültigen Urkunde erforderlich ist, die den wahren Willen der Beteiligten vollständig in der für das beabsichtigte Rechtsgeschäft richtigen Form rechtswirksam wiedergibt. Dabei soll der Notar darauf achten, dass unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden (ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, BGH, Urt. v. 11.02.1988, IX ZR 77/87, Tz.17, juris; OLG Celle, Urt. v. 26.08.2009, 3 U 58/09, Tz.24, juris).Soweit sich für den Notar ergibt, dass das zu verkaufende Grundstück nicht über einen eigenen Zugang zu einer öffentlichen Straße verfügt, ist er im Rahmen seiner Pflicht zur Sachaufklärung gehalten, die Notwendigkeit einer Regelung für ein Wegerecht und dessen Sicherung zu erörtern (OLG Celle, Urt. v. 26.08.2009, 3 U 58/09, Tz.26, juris). Der Notar darf in dieser Situation nicht darauf vertrauen, dass die Parteien die Frage des Wegerechts von sich aus problematisieren. Dies gilt auch dann, wenn der Notar einen Vertragsentwurf vorbereitet hat, der die Erschließung des Grundstücks unterstellt. Der Notar kann nicht erwarten, dass den Vertragsparteien Rechtsbegriffe und deren Bedeutung geläufig sind.Für den Beklagten bestand in der konkreten Beurkundungssituation aller Anlass, die Frage des Wegerechts zu erörtern. Aus der dem notariellen Kaufvertrag beigefügten Skizze des neu zu bildenden Kaufgrundstücks mit der Post-Anschrift L-Straße 00 ergibt sich, dass das Grundstück keine Anbindung an die L-Straße hat, sondern lediglich im nordöstlichen Bereich an die X(..)straße grenzt und im Übrigen von fremden Grundstücken umgeben ist. Da schon die allgemeine Lebenserfahrung dafür spricht, dass Hausgrundstücke über diejenige Straße erreicht werden, deren Namen sie tragen, bestand für den Beklagten ein gewichtiger Anhaltspunkt dafür, dass das Grundstück L-Straße 00 möglicherweise nicht an die X(..)straße angebunden ist. Er hätte mit den Beteiligten klären müssen, ob eine Erreichbarkeit des Grundstücks über die X(..)straße tatsächlich und rechtlich möglich ist, um zu vermeiden, dass durch die Neubildung des Kaufgrundstücks ein „gefangenes“, nicht erschlossenes Grundstück geschaffen wird. Dahin stehen kann, ob der Beklagte angenommen hat, eine Zuwegung zwischen dem neu zu bildenden Grundstück und dem öffentlichen Straßenraum könne unproblematisch über die X(..)straße geschaffen werden. Das bloße Angrenzen eines Grundstücks an den öffentlichen Straßenraum stellt noch keine ordnungsgemäße Erschließung des Grundstücks dar. Verkehrsmäßige Erschließung bedeutet die verkehrsmäßige Anbindung des Grundstücks an den öffentlichen Straßenraum. Dazu ist es erforderlich, dass das Grundstück mit Fahrzeugen erreichbar ist (vgl. Gädtke/Temme/Heintz, LBauO, 13. Aufl., § 4 Rn.11). Dass eine verkehrsmäßige Erreichbarkeit deshalb gegeben ist, weil das Grundstück an eine öffentliche Straße grenzt, heißt noch nicht, dass das Grundstück deswegen auch erreichbar ist. Es ist zumindest erforderlich, dass eine Verbindung zwischen dem Grundstück und der Straße besteht oder angelegt werden kann. Ob eine solche Anbindung hergestellt werden kann, hängt von den tatsächlichen räumlichen Voraussetzungen ab sowie davon, ob der Träger der Straßenbaulast mit der Anlegung einer Zufahrt über sein Grundstück einverstanden ist oder einverstanden sein muss. Die Punkte sind ungeklärt geblieben. Hätte der Beklagte die Erschließungssituation mit den Beteiligten sachgerecht erörtert, hätte er die Information erhalten, dass eine Zuwegung zu dem Kaufgrundstück über das im Eigentum des Vaters des Klägers stehenden Grundstücks, Flur (..), Flurstück Flst01/Flst07, erfolgt und eine andere Zuwegung nicht möglich ist. In dieser Situation hätte der Beklagte den Abschluss eines unbefristeten Leihvertrages über einen bestimmten Grundstücksteil mit Wirkungen zu Gunsten des jeweiligen Nutzers des Objekts Lstraße 00 anraten und die dingliche Sicherung des dem Kläger daraus erwachsenden schuldrechtlichen Anspruchs durch Einräumung einer Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB an der hierzu benötigten Teilfläche des Flurstücks Flst01/Flst07 zugunsten des verkauften Grundstücks empfehlen müssen (vgl. OLG Celle, Urt. v. 26.08.2009, 3 U 58/09, Tz.26, juris).Dass der Beklagte bei der Beurkundung des Kaufvertrags den rechtlich unzutreffenden Hinweis erteilt hat, eine dingliche Sicherung des Wegerechts sei aufgrund der Bestellung einer öffentlich-rechtlichen Baulast entbehrlich, kann nicht festgestellt werden. Nach den Angaben des Klägers über den Verlauf des Beurkundungstermins ist über die Frage der Erschließung des Grundstücks überhaupt nicht gesprochen worden.b)  Darüber hinaus hätte der Beklagte am 01.07.2007 die Auflassung des neu vermessenen und für ihn offenkundig von dem Inhalt des notariell beurkundeten Kaufvertrags abweichenden Grundstücks nicht ohne Mitwirkung des Klägers und seines Vaters beurkunden dürfen. Änderungen eines Grundstückskaufvertrags sind grundsätzlich formbedürftig, ohne dass es darauf ankommt, ob sie wesentlich oder unwesentlich sind (Palandt/Grüneberg, BGB, 80. Aufl., § 311b Rn.41). Ausnahmen von diesem Grundsatz gelten nach der in der Literatur kritisch gesehenen Rechtsprechung des BGH allenfalls dann, wenn durch die nachträgliche Vereinbarung unvorhergesehen aufgetretene Schwierigkeiten bei der Vertragsabwicklung beseitigt werden sollen und wenn die zu diesem Zweck getroffene Vereinbarung die beiderseitigen Verpflichtungen aus dem Grundstückskaufvertrag nicht wesentlich verändert (BGH, Urt. v. 06.11.1981, V ZR 138/80, Tz.14; BGH, Urt. v. 05.04.2001, VII ZR 119/99, Tz.20). Eine Änderung des Vertragsgegenstands, wie sie hier gegeben ist, ist indes auch nach der Rechtsprechung des BGH beurkundungsbedürftig.2.  Die schuldhafte Amtspflichtverletzung des Beklagten begründet, für sich betrachtet, noch keinen Ersatzanspruch des Klägers. Ob und in welcher Höhe des Klägers durch die Pflichtverletzung des Beklagten ein Schaden entstanden ist, ergibt sich erst aus einem Vergleich der tatsächlichen Vermögenslage des Klägers mit derjenigen (hypothetischen) Vermögenslage, die ohne die Amtspflichtverletzung eingetreten wäre.a)  Nach dieser vergleichenden Betrachtung kann der Senat nicht feststellen, dass dem Kläger durch die Übertragung einer um 20 m² verminderten Grundstücksfläche ein Schaden entstanden ist. Bei pflichtgemäßer Amtsausübung hätte der Beklagte die Vertragsparteien zwar vor Beurkundung der Auflassung auf die Änderung hinweisen müssen. Der Senat kann sich aber nach der Anhörung des Klägers nicht mit dem Maß des § 287 ZPO im Sinne einer überwiegenden Wahrscheinlichkeit die Überzeugung bilden, dass der Kläger in diesem Fall auf der Vereinbarung eines geringeren Kaufpreises bestanden hätte. Der Senat geht vielmehr davon aus, dass der Kläger auch in Kenntnis der Änderung den vereinbarten Kaufpreis für das Kaufgrundstück in Höhe von 100.000,00 € gezahlt hätte. Der Kläger hat vor dem Senat ausgeführt, dass er sich im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit der markierten Fläche und dem hierfür vereinbarten Kaufpreis von 100.000,00 € zufrieden gegeben habe. Dabei waren die Vertragsparteien ursprünglich davon ausgegangen, dass der Kläger von seinem Vater eine Grundstücksfläche von rd. 600 m² erwerben sollte. Die Vermessung der Grundstücksfläche hat ergeben, dass der Kaufgegenstand erheblich kleiner ist und unter Berücksichtigung der hier streitigen 20 m² eine Fläche von rd. 450 m² hat. Es überzeugt den Senat nicht, dass der Kläger wegen der in diesem Verfahren streitigen 20 m² eine Anpassung des Kaufpreises verlangt hätte, während er im Übrigen die Größenabweichung hingenommen hat.b)   Dass dem Kläger durch die Amtspflichtverletzung des Beklagten bei der Beurkundung des Kaufvertrags wegen der unterbliebenen dinglichen Sicherung des Wegerechts kausal ein Schaden in Form eines Minderwerts des erworbenen Grundstücks entstanden ist, ist indes zumindest plausibel. Ferner wären dem Kläger ohne die Amtspflichtverletzung die erforderlichen Rechtsverfolgungskosten im Vorfeld des Vorprozesses vor dem Landgericht Arnsberg, 2 O 421/16, nicht entstanden. Soweit der Kläger mit der Berufung außerdem Ersatz der Gerichtskosten und der seinen Eltern zu erstattenden Prozesskosten in Höhe von 5.000,00 € geltend macht, beruht der Schaden nicht auf der Pflichtverletzung des Beklagten sondern auf der von dem Kläger gewählten Führung des Prozesses vor dem Landgericht Arnsberg, 2 O 421/16, für die der Beklagte nicht einzustehen hat.aa)  Ein Minderwert des Grundstücks kommt in Betracht, weil nach dem Urteil des OLG Hamm vom 16.07.2018, 22 U 121/17, zwar ein schulrechtlich begründetes, zwischen den Parteien des Vorprozesses geltendes Wegerecht zugunsten des klägerischen Grundstücks besteht, dieses Wegerecht aber mangels dinglicher Sicherung in künftigen Streitfällen durch Vorlage des erstrittenen Urteils und Nachweis der Rechtsnachfolge bewiesen werden muss. Hätte der Beklagte die Parteien pflichtgemäß beraten, ist kein Grund dafür ersichtlich, weshalb der Vater des Klägers als Eigentümer des dienenden Grundstücks im Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrags der dinglichen Sicherung des Wegerechts in Form einer Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) zumindest auf der Fläche unmittelbar vor dem Haupteingang zu dem Wohnhaus des Klägers nicht zugestimmt hätte. Der Kläger nutzte seinerzeit das Kaufgrundstück selbst, der Streit in der Familie ist erst mehrere Jahre nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags ausgebrochen.bb)  Außerdem wären dem Kläger bei einer einvernehmlichen Regelung des Wegerechts im Zeitpunkt des Vertragsschlusses die erforderlichen Kosten für dessen gerichtliche Durchsetzung nicht entstanden. Als erforderlich sind im Prozess gegen den Notar diejenigen Kosten erstattungsfähig, die der Geschädigte für eine erfolgversprechende Rechtsverfolgung gegen einen vorrangig haftenden Dritten aufgewendet hat (vgl. Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 8. Aufl., § 19 Rn.122).Die hiernach zu erstattenden Kosten belaufen sich, soweit nicht der Vater des Klägers schon durch Urteil vom 16.07.2018, 22 U 121/17, zum Kostenersatz verpflichtet ist, auf einen Betrag von 1.029,35 € für die vorgerichtliche Vertretung des Klägers durch Rechtsanwalt A. Insoweit kann der Kläger die Erstattung der Geschäftsgebühr nach einem Gegenstandwert von 15.000,00 € (vgl. Streitwertbeschluss v. 16.07.2018, 22 U 121/17) verlangen, da es im Vorfeld des Prozesses gegen seine Eltern nur um die Durchsetzung der Duldung der Nutzung des Grundstücks Flur (..), Flurstück Flst07 ging. Die Geschäftsgebühr (1,3) nach einem Streitwert von 15.000,00 € zzgl. Auslagenpauschale und MwSt beläuft sich auf 1.029,35 €. Alle weiteren anwaltlichen Gebühren sind durch die später beauftragten Prozessbevollmächtigen des Klägers im Vorprozess abgerechnet und – soweit erstattungsfähig – festgesetzt worden. Die Kosten für das gleichzeitige Tätigwerden eines zweiten Rechtsanwaltes kann der Kläger, ohne dass hierfür ein besonderer Grund ersichtlich ist, von dem Beklagten nicht ersetzt verlangen, § 254 Abs.2 BGB.

Soweit der Kläger aus dem Vorprozess Gerichtskosten zu tragen hat und die Eltern des Klägers aus dem Vorprozess Kostenerstattungsansprüche gegen den Kläger haben, kann der Kläger diese Kosten in Höhe von 5.000,00 € nicht von dem Beklagten ersetzt verlangen. Die Kostenlast beruht darauf, dass die Klage, soweit der Kläger im Vorprozess unterlegen ist, von Anfang keine Erfolgsaussichten hatte. Die in Anspruch genommene Mutter war nicht Eigentümerin des dienenden Grundstücks Flst07, gegen diese hatte er keinen Anspruch auf Duldung der Nutzung. Der Anspruch auf Erfüllung des Kaufvertrags war verjährt, das Bestehen von Schadensersatzansprüchen gegen die Eltern war nicht hinreichend vorgetragen.3.  Die aus der Pflichtverletzung des Beklagten im Zusammenhang mit der Beurkundung des Grundstückskaufvertrags resultierenden Schadensersatzansprüche des Klägers sind nicht verjährt. Die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren beginnt am Schluss des Jahres, in dem der Kläger Kenntnis von der Entstehung des Anspruchs und der Person des Schuldners erlangt, §§ 195, 199 Abs.1 BGB. Kenntnis von der hier in Rede stehenden Amtspflichtverletzung des Beklagten hat der Kläger erst im Jahr 2016 im Zuge der Auseinandersetzung mit seinen Eltern erlangt. Der Lauf der Verjährungsfrist kann daher frühestens am 31.12.2016 begonnen haben. Die Klage gegen den Beklagten ist am 09.12.2019, also jedenfalls vor Ablauf der Verjährungsfrist zugestellt worden. Ob die Verjährungsfrist wegen der Subsidiarität der Notarhaftung erst mit dem Abschluss des Vorprozesses gegen die Eltern in Gang gesetzt worden ist (vgl. Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 8. Aufl., § 19 Rn.251), braucht daher nicht entschieden werden.4. Eine abschließende Klärung der Höhe des dem Kläger entstandenen Schadens durch Einholung eines Sachverständigengutachtens über einen möglichen Minderwert des Grundstücks ist in diesem Verfahren entbehrlich. Der Senat kann nicht feststellen, dass dem Kläger wegen des möglichen Grundstücksminderwerts und der ihm angefallenen Rechtsverfolgungskosten aus demselben Tatsachenkreis, der die Haftung des Beklagten begründet, keine anderweitige Ersatzmöglichkeit zusteht. Da dem Beklagten im Hinblick auf die fehlerhafte Beratung bei der Beurkundung des Grundstückskaufvertrags (nur) ein fahrlässiges Verhalten vorzuwerfen ist, sind Ansprüche des Klägers aus Notarhaftung gem. § 19 Abs.1 S.2 BNotO deswegen derzeit ausgeschlossen.a)  Soweit der Kläger geltend macht, aufgrund der fehlenden dinglichen Sicherung des Wegerechts hätte das Grundstück einen Minderwert von 15.000,00 € erfahren, ergibt sich aus dem Urteil des OLG Hamm vom 16.07.2018, 22 U 121/17, dass der Kläger bei sachgerechter anwaltlicher Vertretung die dingliche Sicherung des Wegerechts in dem Vorverfahren im Wege der ergänzenden Auslegung des vom Beklagten beurkundeten Grundstückskaufvertrags hätte erreichen können. Der Prozessbevollmächtigte des Klägers hat im Vorprozess den Anspruch auf Einräumung einer dinglichen Sicherung erstinstanzlich korrekt aus der ergänzenden Auslegung des notariellen Vertrags hergeleitet und geltend gemacht. Mit der Berufung hat der vormalige Prozessbevollmächtigte den Anspruch auf die Eintragung einer dinglichen Sicherung zwar noch in der Sache weiter verfolgt (Bl.312 d. Beiakte), die Eintragung einer Grunddienstbarkeit aber nicht mehr beantragt (Bl.303 f d. Beiakte). Damit ist der geltend gemachte Vermögensschaden (auch) Folge einer schuldhaften Verletzung des zwischen dem Kläger und den früheren Prozessbevollmächtigten geschlossenen anwaltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages (§§ 280, 675 BGB). Wegen der fehlerhaften Prozessführung kann nicht ausgeschlossen werden, dass dem Kläger Ansprüche gegen seine früheren Prozessbevollmächtigten zustehen. Entgegen der Auffassung des Klägers ist dem Beklagten der Verweis auf die Subsidiaritätsklausel durch die im Vorprozess erfolgte Streitverkündung und der daraus resultierenden Interventionswirkung (§ 68 ZPO) nicht verwehrt. Die Interventionswirkung des Urteils vom 16.07.2018 erstreckt sich nicht darauf, dass das Vorverfahren durch die vormaligen Prozessbevollmächtigten des Klägers fehlerhaft geführt worden ist. Hierüber hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm nicht entschieden. Soweit der Kläger aus der gesetzlichen Regelung des § 68 ZPO, nach der der Streitverkündete mit der Behauptung, dass die Hauptpartei den Rechtsstreit mangelhaft geführt habe, nur insoweit gehört werde, als er durch die Lage des Rechtsstreits zur Zeit seines Beitritts verhindert gewesen sei, Angriffs- und Verteidigungsmittel geltend zu machen, herleiten möchte, dass der Beklagte ihn in diesem Verfahren nicht auf seine früheren Prozessbevollmächtigten wegen der Versäumnisse bei der Prozessführung verweisen kann, missversteht er den Regelungsgehalt der Vorschrift. Die Einrede der mangelhaften Prozessführung begründet nicht die Interventionswirkung, sondern hebt sie für den Fall auf, dass die Streitverkündung zu einem Zeitpunkt erfolgt, in dem der Streitverkündete etwaige Fehler der Hauptpartei bei der Prozessführung nicht mehr korrigieren kann (Musielak/Voit/Weth, ZPO, 18. Aufl., § 68 Rn.6).b)  Auch wegen der im Vorfeld des Vorprozesses entstandenen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.029,35 € ist der Anspruch gegen den Beklagten derzeit gem. § 19 Abs.1 S.2 BNotO ausgeschlossen. Dass der Kläger die Kosten zu tragen hat, ist auch Folge einer anwaltlichen Pflichtverletzung. Die Rechtsverfolgungskosten hätten im Vorprozess als Nebenforderung geltend gemacht werden können. Der Kläger hatte gegen seinen Vater einen vertraglichen Anspruch auf Duldung der Nutzung einer Teilfläche des Grundstücks Flur (..), Flurstück Flst07. Indem der Vater dem Kläger die Nutzung untersagt hat, hat er sich ihm gegenüber gem. §§ 280, 249 BGB schadensersatzpflichtig gemacht. Die im Vorprozess bevollmächtigten Rechtsanwälte hätten den Gebührenanspruch im Vorverfahren rechtshängig machen können mit der Folge, dass der Kläger einen titulierten Ersatzanspruch gegen seinen Vater hätte.c)  Schließlich können auch Ansprüche des Klägers gegen seine derzeitigen Prozessbevollmächtigten wegen einer fehlerhaften Beratung im Vorfeld dieses Verfahrens nicht ausgeschlossen werden. Wegen der Geltung der Subsidiaritätsklausel aus § 19 Abs.1 S.2 BNotO und der Gründe des Urteils vom 16.07.2018 hätte Anlass bestanden, wegen einer etwaigen Minderung des Grundstückswerts und der unterbliebenen Geltendmachung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten zunächst die vormaligen Prozessbevollmächtigten des Klägers in Anspruch zu nehmen.d)  Da die Ersatzansprüche gegen die früheren Prozessbevollmächtigten des Klägers erst mit der Verkündung des Urteils vom 16.07.2018 offenkundig wurden, sind weder die Ansprüche gegen die früheren noch die Ansprüche gegen die jetzigen Prozessbevollmächtigten verjährt. Wegen der Durchsetzbarkeit der in Betracht kommenden Ersatzansprüche ist die vorliegende Klage lediglich als derzeit unbegründet und nicht als endgültig unbegründet abzuweisen.An der Klageabweisung als derzeit unbegründet war der Senat vor der Klärung, ob dem Kläger durch die unterbliebene dingliche Sicherung des schuldrechtlichen Wegerechts tatsächlich ein messbarer Vermögensschaden entstanden ist, nicht gehindert. Durch die Abweisung der Klage als derzeit unbegründet ist lediglich der Beklagte beschwert, weil die Abweisung der Amtshaftungsklage nur vorläufigen Charakter hat (vgl. BGH, Urt. v. 07.09.2017, III ZR 618/16, Tz.23, juris). Der Beklagte hat indes in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ausdrücklich erklärt, das Urteil des Senats in diesem Punkt hinzunehmen und sich durch die vorläufige Abweisung der Klage nicht beschwert zu sehen. 5.  Soweit der Kläger die Feststellung der Ersatzverpflichtung des Beklagten für künftige, aus der Amtspflichtverletzung resultierende Schäden begehrt, hat der Kläger zwar zum Feststellungsinteresse nicht vorgetragen, da er die Wahrscheinlichkeit eines weiteren Vermögensschadens nicht substantiiert dargetan hat (vgl. Geigel/Bacher, 28. Aufl., Kap.38 Rn.20 m.w.N.). Der Senat übersieht aber nicht, dass wegen der fehlenden dinglichen Sicherung des Wegerechts im Falle der Veräußerung eines oder beider Grundstücke oder des Verlusts des erstrittenen Duldungstitels Rechtsstreitigkeiten entstehen können, die den Kläger mit weiteren Kosten belasten. Allerdings ist die Klage auch insoweit gem. § 19 Abs.1 S.2 BNotO als derzeit unbegründet abzuweisen, weil etwaige künftige Schäden aufgrund der fehlenden dinglichen Sicherung auch auf einem anwaltlichen Verschulden der vormaligen Prozessbevollmächtigten des Klägers beruhen und diese Ansprüche vorrangig geltend zu machen sind.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs.1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr.10, 711 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs.2 ZPO nicht vorliegen.

Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung ohne grundsätzliche Bedeutung, die der Senat im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH getroffen hat.

 

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