GbR – Identität/Vertretung in der notariellen Auflassungsverhandlung beim Grundeigentumserwerb

OLG München – Az.: 34 Wx 158/10 – Beschluss vom 15.06.2011

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird der Beschluss des Amtsgerichts München – Grundbuchamt – vom 15. Oktober 2010 aufgehoben.

II. Das Grundbuchamt München wird angewiesen, die Beteiligte zu 1 als Eigentümerin des im Grundbuch von xx Bl. xx eingetragenen Grundstücks Flurstück xx/xx einzutragen, die in Abteilung III des Grundbuchs eingetragene Grundschuld über 1.250.000,00 DM zu löschen und über den Antrag, die zugunsten der Beteiligten zu 1 am 7. Januar 2010 eingetragene Eigentumsvormerkung zu löschen, neu zu entscheiden.

Gründe

I.

Am 23.12.2009 wurde an die Beteiligte zu 1, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), laut notarieller Urkunde bestehend aus den Gesellschaftern xx und xx, ein Grundstück verkauft. Das Grundstück ist belastet mit einer Briefgrundschuld über 1.250.000,00 DM, die vom Käufer nicht übernommen wurde. Weiter bewilligten die Vertragsparteien die Eintragung einer Eigentumsvormerkung zugunsten des Käufers. Die Vormerkung wurde am 7.1.2010 im Grundbuch eingetragen.

Unter dem 9.8.2010 hat der Notar beantragt, den Grundbesitz umzuschreiben, die Grundschuld und die Eigentumsvormerkung zu löschen, dies unter der Voraussetzung, dass ohne Zustimmung des Erwerbers keine Zwischeneintragung erfolgt ist und kein Zwischenantrag vorliegt. Mit vorgelegt sind die Auflassungs-/Bewilligungserklärungen, ein Negativattest betreffend das gemeindliche Vorkaufsrecht, die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts und die Löschungsbewilligung für die Grundschuld, überdies die eidesstattliche Versicherung eines der beiden Gesellschafter, dass er und die bezeichnete weitere Person die einzigen Gesellschafter der Beteiligten zu 1 seien.

Mit Beschluss vom 15.10.2010 hat das Grundbuchamt die Eintragungsanträge zurückgewiesen. Nur der Erwerb durch eine GbR, die sich erst in der notariellen Kaufvertragsurkunde gründe, könne den notwendigen grundbuchrechtlichen Nachweis über Existenz, Identität und Vertretungsberechtigung erbringen.

Hiergegen richtet sich die im Namen der Beteiligten zu 1 eingelegte Beschwerde, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

II.

Der zulässigen Beschwerde (§ 71 Abs. 1, § 73 GBO, § 10 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 FamFG) kann in der Sache der Erfolg nicht versagt bleiben.

1. Die Voraussetzungen für die Eintragung der Beteiligten zu 1 als Eigentümerin und für die Löschung der Grundschuld sind gegeben.

a) Zutreffend ist, dass ein Rechtsgeschäft, bei dem eine GbR Grundeigentum erwirbt, im Grundbuch nur vollzogen werden darf, wenn die Identität dieser Gesellschaft feststeht und sie somit von anderen Gesellschaften unterschieden werden kann. Der Bestimmtheitsgrundsatz verlangt, dass nicht nur das betroffene Grundstück selbst (vgl. § 28 GBO) sowie der Inhalt des dinglichen Rechts, sondern auch die Person des Berechtigten klar und eindeutig feststehen müssen. Die sich hieraus ergebenden Anforderungen werden nach neuester Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig allein schon durch die in dem Vertrag enthaltene Benennung der Beteiligten zu 1 und ihrer beiden Gesellschafter erfüllt (BGH vom 28.4.2011, V ZB 194/10 bei Rn. 10 ff.). Die Identifizierung der Gesellschaft findet nach der Regelung des § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO durch die notwendige Benennung und Eintragung ihrer Gesellschafter statt (bei Rn. 12). Name und Sitz der GbR (vgl. § 15 Abs. 1 Buchst. c GBV) sind für Zwecke ihrer Identifizierung regelmäßig nicht essentiell (bei Rn. 13). Gibt somit – wie hier – eine GbR eine Grundbucherklärung ab und ist sie dabei in Übereinstimmung mit der Regelung in § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO bezeichnet, muss das Grundbuchamt den Antrag grundsätzlich ohne weitere Identitätsnachweise vollziehen (bei Rn. 14).

b) Die in der notariellen Verhandlung abgegebene Erklärung der beiden natürlichen Personen, dass sie als Gesellschafter der zwischen ihnen bestehenden GbR handelten, genügt auch im Falle der Auflassung (vgl. § 20 GBO) für die Eintragung des Eigentums der Beteiligten zu 1. Mit der Regelung in § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO ist die Eintragung aller Gesellschafter zur bestimmten Bezeichnung der Berechtigten grundbuchverfahrensrechtlich erforderlich, aber auch ausreichend. Sie sichert den Nachweis von Existenz, ordnungsmäßiger Vertretung und Identität der GbR. Das dingliche Recht der Gesellschaft soll grundbuchrechtlich durch die Gesellschafter vermittelt werden. Damit lässt sich das Erfordernis eines auf die rechtlichen Verhältnisse der GbR bezogenen und in der Form des § 29 GBO zu führenden Nachweises nicht vereinbaren. Zur Anforderung eines solchen Nachweises besteht vielmehr nur dann Veranlassung, wenn das Grundbuchamt über konkrete Anhaltspunkte verfügt, dass das Grundbuch durch die beantragte Eintragung unrichtig würde; die theoretische Möglichkeit, dass der Gesellschaftsvertrag jederzeit – auch mündlich – abgeändert werden kann, ist hierfür nicht ausreichend (BGH aaO.; Reymann ZNotP 2011, 84, 103). Solche konkreten Anhaltspunkte liegen nicht vor.

c) Der Senat hat dies allerdings in seiner bisherigen Rechtsprechung in Übereinstimmung mit mehreren Oberlandesgerichten (etwa KG ZIP 2011, 814; OLG Hamm ZIP 2011, 620; OLG Köln FGPrax 2011, 13/16) im Hinblick auf die eigenständige Rechtsträgerschaft vor allem wegen der förmlichen Nachweisanforderungen in § 29 GBO (dazu allgemein Meikel/Hertel GBO 10. Aufl. § 29 Rn. 11 ff.) anders gesehen (vgl. ZIP 2010, 1496; 2010, 2248). Hieran hält er nicht mehr fest. Ausschlaggebend dafür ist der vom Bundesgerichtshof aufgezeigte Wille des Gesetzgebers, mit Einführung des ERVGBG im Grundbuchverkehr möglichst wieder an die Rechtslage vor Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR anzuknüpfen, woraus abgeleitet wird, hinsichtlich dieses Rechtsträgers auf Grundbuchnachweise weitestgehend zu verzichten. Dabei mögen zwar die grundlegenden Unterschiede zwischen (als solchen unselbständigen) gemeinschaftlichen Rechten (§ 47 Abs. 1 GBO) und der rechtlichen Selbständigkeit der eingetragenen und über ihre Gesellschafter definierten GbR als Rechtsträger (§ 47 Abs. 2 GBO) verwischen. Die damit verbundenen Unsicherheiten sind aber im Hinblick auf die gerichtliche Rechtsfortbildung mit Anerkennung der Rechtsfähigkeit (BGHZ 146, 341) und der Grundbuchfähigkeit (BGHZ 179, 102) der GbR, die der Gesetzgeber im ERVGBG ausdrücklich bestätigt hat (Beschlussempfehlung, BT-Drucks. 16/13437 S. 27), eher hinzunehmen als die auch vom Senat durchaus erkannten Unzuträglichkeiten bei einer streng formellen Behandlung derartiger rechtsfähiger Gesellschaften. Zudem umgeht die vom Bundesgerichtshof aufgezeigte Lösung den Konflikt mit der unverändert belassenen Vorschrift des § 29 GBO (vgl. BGH aaO. bei Rn. 25).

2. Die Beteiligten haben in der Urkunde vom 23.12.2009 die Löschung der aufgrund dieses Vertrags eingetragenen Vormerkung Zug um Zug gegen Eintragung des Eigentumswechsels beantragt unter dem Vorbehalt, dass bis zu diesem Zeitpunkt keine Zwischeneintragungen ohne Zustimmung des Verkäufers erfolgt sind. Der Vollzugsantrag vom 9.8.2010 steht zudem unter dem Vorbehalt, dass auch kein Zwischenantrag beim Grundbuchamt vorliegt. Dies kann vom Senat nicht überprüft werden. Insoweit ist daher das Grundbuchamt anzuweisen, die Voraussetzungen dieses Antrags in eigener Verantwortung zu prüfen und unter Beachtung der Rechtsauffassung des Beschwerdegerichts zu entscheiden (Demharter GBO 27. Aufl. § 77 Rn. 28).

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.