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Vertretungsmacht bei Abgabe grundbuchlich relevanter Erklärungen durch Bevollmächtigten

Oberlandesgericht Schleswig-Holstein – Az.: 2 Wx 1/21 – Beschluss vom 03.06.2021

Auf die Beschwerde der Beteiligten vom 23. Dezember 2020 wird die Zwischenverfügung des Grundbuchamts des Amtsgerichts Husum vom 16. Dezember 2020 aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, die Eintragung der Finanzierungsgrundschuld nicht vom Nachweis der Vollmacht der Beteiligten abhängig zu machen.

Gründe

I.

Die Beteiligte beantragt die Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld.

Mit Kaufvertrag vom 5. Oktober 2020 – UR-Nr. … der Notarin Dr. A. in X. – verkaufte die eingetragene Eigentümerin das in dem betroffenen Grundbuch eingetragene Wohnungseigentum an die Beteiligte und bewilligte im § 11 die Eintragung einer Eigentumsübertragungsvormerkung. Um der Beteiligten die Finanzierung des Kaufpreises zu erleichtern, verpflichtete sich die Eigentümerin in § 15, an der Bestellung von vollstreckbaren Grundschulden zugunsten von Geldinstituten mitzuwirken, sofern in der Grundschuldurkunde dazu getroffene Vereinbarungen wiedergegeben werden, und erteilte der Beteiligten zur Bestellung dieser Finanzierungsgrundschulden unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB Vollmacht, sie umfassend zu vertreten, sofern eine Vertretung zulässig ist, insbesondere das betroffene Grundvermögen der dinglichen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen.

Mit notarieller Urkunde vom 16. Oktober 2020 – UR-Nr. … des Notars B. in Y. – bestellte die Beteiligte, handelnd aufgrund der in § 15 des vorbezeichneten Kaufvertrags erteilten Vollmacht, eine Grundschuld zugunsten der Sparkasse Z. und bewilligte und beantragte, die bestellte Grundschuld einschließlich erklärter Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung im Grundbuch einzutragen.

Die Notarin Dr. A. reichte am 30. Oktober 2020 beim Grundbuchamt eine elektronische Abschrift des Kaufvertrags ein, in der sie die Übereinstimmung des ihr im Original vorliegenden Dokuments in Papierform mit den in dieser Datei enthaltenen Bilddaten beglaubigte und beantragte die Eintragung einer Eigentumsübertragungsvormerkung gemäß § 11 des Kaufvertrags, die am 17. November 2020 im Grundbuch eingetragen worden ist.

Mit Schreiben vom 30. November 2020 hat der Notar B. eine elektronisch beglaubigte Abschrift einer ersten Ausfertigung der Grundschuldbestellung vom 16. Oktober 2020 beim Grundbuchamt eingereicht und unter Bezugnahme auf den beim Grundbuchamt „in Ausfertigung“ vorliegenden Kaufvertrag gemäß § 15 GBO beantragt, die Grundschuld im Grundbuch einzutragen.

Mit Verfügung vom 1. Dezember 2020 hat das Grundbuchamt darauf hingewiesen, dass der Kaufvertrag und damit die Belastungsvollmacht lediglich in elektronisch beglaubigter Abschrift vorliege und es zum Nachweis des Fortbestandes der Vollmacht einer Bestätigung des Notars B. bedürfe, dass die Vollmacht bei Beglaubigung der Grundschuld im Original und nicht widerrufen vorgelegen habe.

Dagegen hat der beurkundende Notar mit Schreiben vom 14. Dezember 2020 „Erinnerung bzw. Beschwerde“ eingelegt und geltend gemacht, dass die Vollmacht dem Grundbuchamt aufgrund des eingereichten Kaufvertrags vorliege. Das Original dürfe die beurkundende Notarin nicht herausgeben. Darüber hinaus lägen keine Anhaltspunkte für einen Widerruf vor. Im Übrigen könne von keinem Notar eine Bestätigung abgegeben werden, dass der Vollmachtgeber die Vollmacht nicht widerrufen habe. Im Übrigen hätte die Notarin, die den Kaufvertrag beurkundet habe, einen derartigen Widerruf wohl sofort dem Grundbuchamt angezeigt.

Mit Verfügung vom 16. Dezember 2020 hat das Grundbuchamt seine Verfügung vom 1. Dezember 2020 dahin geändert, dass es des Nachweises der Vollmacht in der Form des § 29 GBO bedürfe. Der Kaufvertrag liege nur in elektronisch beglaubigter Abschrift vor. Da nur Ausfertigungen der Vollmacht bei einem eventuellen Widerruf eingezogen würden, sei somit der Fortbestand der Vollmacht nicht nachgewiesen. Dieser Nachweis könne nur durch Vorlage einer Ausfertigung geführt werden. Die Grundschuldbestellungsurkunde lasse jedoch nicht erkennen, dass eine Ausfertigung vorgelegen habe. Die Verfügung enthält keine Fristsetzung, sondern lediglich den Hinweis, dass aufgrund der Änderung des Eintragungshindernisses davon ausgegangen werde, dass sich die Beschwerde gegen das Schreiben vom 1. Dezember 2020 erledigt habe, und es dem Notar freistehe, auch gegen die neue Verfügung Rechtsmittel einzulegen.

Mit Schreiben vom 23. Dezember 2020 hat der Notar gegen die Zwischenverfügung vom 16. Dezember 2020 Beschwerde eingelegt. Er macht erneut geltend, dass die Vollmacht in der übermittelten Kaufvertragsurkunde enthalten sei. Die Argumentation, dass die Vollmacht „nur“ in elektronisch beglaubigter Abschrift vorliege, überzeuge nicht. Aufgrund Änderung der Übermittlungsarten würden Vollmachten nicht mehr in Papierform vorgelegt. Ergänzend hat er darauf hingewiesen, dass die Ausfertigung der Vollmacht bei einem eventuellen Widerruf auch durch Benachrichtigung der Notarin bewirkt werden müsse, um zu verhindern, dass die Notarin weitere Ausfertigungen ausstelle. Die Notarin als Amtsträgerin würde bei einem derartigen Widerruf das Grundbuchamt benachrichtigen.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde durch Beschluss vom 29. Dezember 2020 nicht abgeholfen. Der Fortbestand der Vollmacht sei nicht nachgewiesen. Es gebe keine elektronischen Originale oder Ausfertigungen, sondern nur elektronisch beglaubigte Abschriften solcher Urkunden. Auch vor Einführung der elektronischen Akte habe der Fortbestand der Belastungsvollmacht nicht durch Bezugnahme auf eine bereits eingereichte beglaubigte Abschrift des Kaufvertrags nachgewiesen werden können. Es sei hier nicht einmal zu erkennen, dass die Erwerberin ihre Vertretungsberechtigung bei dem Notar durch Vorlage einer Ausfertigung des Kaufvertrags nachgewiesen habe. Der Notar hätte dann eine Bescheinigung nach § 21 Abs. 3 BNotO erstellen können.

Der Notar meint, eine Bescheinigung nach dieser Vorschrift entbehre jeder Logik. Im Übrigen weist er darauf hin, dass selbst bei Vorlage der Vollmachtsurkunde während der Beurkundung einer Grundschuld auch kein positiver Nachweis erbracht werde. Entscheidend sei, dass sich die Vollmachtsurkunde bereits in den Grundakten befinde und ein Widerruf gegenüber dem Grundbuchamt nicht erfolgt sei.

II.

Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO zulässige Beschwerde hat Erfolg. Die Zwischenverfügung vom 16. Dezember 2020 ist bereits aus formalen Gründen aufzuheben (1.) und auch in der Sache nicht gerechtfertigt (2.).

1. Die Beschwerde hat schon aus formalen Gründen Erfolg, weil das Grundbuchamt eine unzulässige Zwischenverfügung erlassen hat.

Steht einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegen, so hat das Grundbuchamt gemäß § 18 Abs. 1 S. 1 GBO entweder den Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Behebung des Hindernisses zu bestimmen. Im letzteren Fall ist der Antrag nach Ablauf der Frist zurückweisen, wenn nicht inzwischen die Hebung des Hindernisses nachgewiesen ist, § 18 Abs. 1 S. 2 GBO. Obgleich das Grundbuchamt seine Verfügung vom 16. Dezember 2020 nicht mit der nach § 39 FamFG erforderlichen Rechtsbehelfsbelehrung versehen hat, der nach seinem Wortlaut zwar nur für Beschlüsse gilt, analog aber auch auf die Zwischenverfügung nach § 18 GBO anzuwenden ist (Demharter, Grundbuchordnung, 32. Aufl., § 1 Rn. 77), ist dem Hinweis der Rechtspflegerin, dass es dem Notar freistehe, gegen sein Schreiben eine Beschwerde einzulegen, zu entnehmen, dass es eine anfechtbare Zwischenverfügung erlassen wollte.

Wesentliche Erfordernisse der Zwischenverfügung sind gemäß § 18 Abs. 1 GBO die Angabe der Eintragungshindernisse, die Bezeichnung der geeigneten Mittel zur Beseitigung der Hindernisse und die Setzung einer angemessenen Frist zur Beseitigung der Hindernisse. Fehlt es an der zwingend erforderlichen Fristsetzung, so ist eine Zurückweisung des Antrags nicht möglich und die Zwischenverfügung auf die Beschwerde schon aus diesem Grunde aufzuheben (OLG Frankfurt Rpfleger 1997, 111; OLG Hamm Rpfleger 1975, 134 m. w. N.; Demharter, a. a. O., § 18 Rn. 33). Da das Grundbuchamt die Fristsetzung auch in seinem Nichtabhilfebeschluss nicht nachgeholt hat (vgl. zu dieser Möglichkeit auch dann, wenn der Beschwerdeführer nicht das Fehlen der Frist rügt, sondern die Annahme eines Eintragungshindernisses beanstandet, Demharter, a. a. O., m. w. N.), kann die angefochtene Zwischenverfügung schon aus diesem Grund keinen Bestand haben.

2. Die Beschwerde ist auch in der Sache begründet.

Das Grundbuchamt hat im Eintragungsverfahren die Wirksamkeit der Bewilligung gemäß § 19 GBO zu prüfen. Hat, wie hier, ein Vertreter grundbuchlich relevante Erklärungen abgegeben, setzt der Grundbuchvollzug den Nachweis der Vertretungsmacht voraus, § 164 Abs. 1 S. 1 BGB. Die Beteiligte muss also nachweisen, dass ihr von der Grundstückseigentümerin eine Vollmacht erteilt wurde und diese Vollmacht noch bestand, als sie die Erklärung zur Eintragungsbewilligung abgegeben hat bzw. diese Erklärung dem Grundbuchamt zugegangen ist (vgl. zu dem Streit zum insofern maßgebliche Zeitpunkt Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 102e).

Die Anforderungen an den Nachweis bestimmt § 29 Abs. 1 S. 1 GBO. Danach soll eine Eintragung nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen sind. Zu den „sonstigen zur Eintragung erforderlichen Erklärungen“ gehört auch die Vollmacht zur Abgabe von Bewilligungen (Thelens/Hermanns DNotZ 2019, 725 (727)). Der Fortbestand der Vertretungsmacht, also das Nichtvorliegen von Gründen zu deren Erlöschen, unterfällt hingegen als “andere Voraussetzung” § 29 Abs. 1 S. 2 GBO (OLG Dresden Beschluss vom 16. August 2011 – 17 W 0694/11 –, juris), so dass es genügt, dass sie beim Grundbuchamt offenkundig ist.

Wird auf eine beim Grundbuchamt in elektronischer Abschrift vorliegende Vollmacht verwiesen, ist zu unterscheiden, wer die Abschrift eingereicht hat. Hat der Vollmachtgeber die Vollmachterteilung angezeigt, sei es persönlich, sei es durch den beurkunden Notar gemäß § 15 GBO, so liegt hierin eine besondere Kundgabe der Vollmacht im Sinne des § 171 Abs. 1 BGB, aufgrund der der Bevollmächtigte dem Grundbuchamt gegenüber zur Vertretung befugt ist (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 3587, m. w. N.; Stiegler BWNotZ 1985, 129 (133)). Gemäß § 171 Abs. 2 BGB bleibt die Vertretungsmacht bestehen, bis die Kundgebung in derselben Weise widerrufen wird (Schöner/Stöber, a. a. O.).

Hat dagegen der Bevollmächtigte die Vollmacht dem Grundbuchamt vorgelegt, so genügt hierfür gemäß §§ 172 BGB, 29 Abs. 1 S. 1 GBO bei privatschriftlicher, öffentlich beglaubigter Vollmacht nur die Vorlage des Originals und bei notariell beurkundeter Vollmacht nur die Vorlage der Ausfertigung, weil bei notariellen Urkunden das Original beim Notar verwahrt wird und die Vorlage einer Ausfertigung im Rechtsverkehr das Original ersetzt. Nicht ausreichend ist dagegen die Verweisung auf eine vom Bevollmächtigten vorgelegte beglaubigte Abschrift (vgl. zum Ganzen Schöner/Stöber, a. a. O., Rn. 3588 i. V. m. Rn. 3584; Demharter, a. a. O., § 19 Rn. 80.1 und 80.2). Anderes gilt nicht, weil gemäß § 135 GBO Anträge, sonstige Erklärungen sowie Nachweise unter den dort genannten Voraussetzungen auch als elektronische Dokumente übermittelt werden können. Die teilweise Abkehr von der papiergebundenen Arbeitsweise hin zum elektronischen Rechtsverkehr ändert nichts daran, dass die erforderlichen Nachweise in der dafür vorausgesetzten Form erbracht werden müssen. So müssen z. B. Vollstreckungstitel und einige Besitz-/Legitimationsurkunden sowie Grundpfandrechtsbriefe weiterhin papiergebunden beim Grundbuchamt eingereicht werden (vgl. zum Ganzen Böhringer NotBZ 2016, 281 ff.). Das gilt auch für den Nachweis der Vollmacht.

Hier hat der Notar bei Einreichung der Grundschuldbestellungsurkunde mit der darin enthaltenen Eintragungsbewilligung zum Nachweis der Vertretungsmacht der Beteiligten auf den in „Ausfertigung“ vorliegenden Kaufvertrag vom 5. Oktober 2020 verwiesen, der in § 15 die von der Eigentümerin erteilte Belastungsvollmacht enthält. Der Kaufvertrag liegt dem Grundbuchamt zwar entgegen der Darstellung des Notars nicht in Ausfertigung, sondern nur in einer elektronisch beglaubigten Abschrift des Originals vor. Das ist aber unschädlich, weil der Kaufvertrag bei Beantragung der Eigentumsverschaffungsvormerkung von der ihn beurkundenden Notarin eingereicht worden ist, die dabei im Rahmen ihrer nach § 15 Abs. 2 GBO anzunehmenden Ermächtigung auch für die Eigentümerin als Antragsberechtigte gemäß § 13 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 GBO gehandelt hat. In der Vorlage des Kaufvertrags in elektronisch beglaubigter Abschrift mit der darin in § 15 enthaltenen Belastungsvollmacht liegt zugleich die besondere Mitteilung nach § 171 Abs. 1 BGB, dass die Beteiligte zur Belastung des betroffenen Grundstücks mit Finanzierungsgrundschulden in Vertretung der Eigentümerin unter den in § 15 genannten Voraussetzungen befugt ist.

Für den Fortbestand der Vollmacht besteht bis zum Eingang eines Widerrufs vor Abgabe der Erklärung des Vertretenen ein Erfahrungssatz (OLG Dresden, Beschluss vom 16. August 2011 – 17 W 0694/11 –, juris; Schöner/Stöber, a. a. O., Rn. 3587). Ist dem Grundbuchamt kein Widerruf gemäß § 171 Abs. 2 BGB zugegangen, ist gemäß § 29 Abs. 1 S. 2 GBO offenkundig, dass die erteilte Vollmacht bei Abgabe bzw. Eingang der die Grundschuldeintragung bewilligenden Erklärung noch bestand (OLG Dresden, a. a. O.). Für anderweitige Erlöschensgründe besteht nicht der geringste Anhalt. Ist – wie hier – die Vollmacht in einem Grundstücksveräußerungsvertrag enthalten, ist vom Fortbestand des Vertrags als Grundverhältnis auszugehen, solange nicht dessen Aufhebung bekannt wird (Schöner/Stöber, a. a. O., Rn. 3582).

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