Ihr Ansprechpartner in allen
notariellen Angelegenheiten

Eigentümergrundbuch – Eintragung Umwandlungsverbot

KG – Az.: 1 W 50-230/21 – Beschluss vom 08.04.2021

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Gründe:

A.

Das Bezirksamt Neukölln von Berlin fasste in seiner Sitzung vom 26. Februar 2019 den Beschluss für die Aufstellung einer sozialen Erhaltungsverordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet G###, um die Erhaltungsziele bis zur Festlegung der Erhaltungsverordnung zu sichern. Dieser Beschluss wurde am 7. März 2019 im Amtsblatt von Berlin bekannt gemacht.

Mit Schreiben vom 7. März 2019 sprach das Bezirksamt gemäß § 172 Abs. 2 i.V.m. § 15 Abs. 1 S. 2 BauG gegenüber der Eigentümerin des im Gebiet der geplanten Erhaltungsverordnung belegenen, im Grundbuch von Neukölln Blatt ### eingetragenen Grundstücks die vorläufige, bis zum 7. März 2020 befristete Untersagung der Begründung von Wohn- und Teileigentum aus. Ebenfalls mit Schreiben vom 7. März 2019 informierte das Bezirksamt das Grundbuchamt über den Ausspruch der vorläufigen Untersagung.

Zu notarieller Urkunde vom 8. April 2019 erklärte die Grundstückseigentümerin die Aufteilung des Grundstücks in Wohn- und Teileigentum. Auf ihren am 9. April 2019 bei dem Grundbuchamt eingegangenen Antrag trug das Grundbuchamt am 24. Juni 2019 die Teilung ein und legte die im Beschlusseingang bezeichneten Wohnungsgrundbuchblätter an.

Mit Schreiben vom 28. Januar 2020 erhob das Bezirksamt Widerspruch gegen die Eintragung der Umwandlung des Grundstücks in Wohnungseigentum und beantragte die Löschung nach § 53 GBO. Das Grundbuchamt wertete dies als beschränkte Beschwerde gegen die Eintragungen vom 24. Juni 2019, der es unter Hinweis auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 19. Dezember 2019 – V ZB 145/18 – nicht abhalf. Der Senat wies die Beschwerde mit Beschluss vom 9. Juni 2020 zurück.

Nach Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt von Berlin am 3. März 2020 trat am 4. März 2020 die Erhaltungsverordnung “G###” in Kraft.

Mit Schreiben vom 26. November 2020 hat der Beteiligte beantragt, die am 7. März 2019 ausgesprochene vorläufige Untersagung als eine zu seinen Gunsten ergangene relative Verfügungsbeschränkung im Grundbuch einzutragen und anschließend die bereits durchgeführte Umwandlung in Wohnungseigentum zu löschen.

Das Grundbuchamt hat den Antrag mit Beschluss vom 18. Januar 2021 zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Frage, ob die Anlegung von Wohnungseigentum rechtswidrig gewesen und deshalb von Amts wegen zu löschen sei, sei durch den Beschluss des Senats vom 9. Juni 2020 abschließend entschieden. Für die Eintragung des relativen Verfügungsverbots könne die vorläufige Untersagung vom 7. März 2019 keine wirksame Eintragungsgrundlage mehr darstellen, weil deren Befristung am 3. März 2020 abgelaufen sei. Nach Veröffentlichung der Erhaltungssatzung bestehe auch keine Notwendigkeit mehr, die Gutgläubigkeit potenzielle Erwerber der Einheiten zu beseitigen. Eine heutige Eintragung könne keine Rückwirkung haben.

Mit seiner Beschwerde vom 22. Februar 2021 macht der Beteiligte geltend, die Eintragung sei weiterhin erforderlich, um für folgende Verkäufe die relative Unwirksamkeit der Umwandlung im Grundbuch ersichtlich zu machen. Über die Löschungsverpflichtung habe das Grundbuchamt nicht entschieden.

B.

Das Rechtsmittel ist zulässig (§§ 71 ff. GBO), hat aber in der Sache keinen Erfolg. Das Grundbuchamt hat im Ergebnis mit Recht sowohl den Antrag auf Eintragung der vorläufigen Untersagung als auch den Antrag auf Löschung der Umwandlung zurückgewiesen. Der Antrag auf Löschung ist zwar in dem Beschlusstenor nicht als eigenständiger Antrag benannt, jedoch ergibt sich aus den Gründen, dass das Grundbuchamt mit der Zurückweisung auch den Löschungsantrag beschieden hat. Beide Anträge waren gemäß § 18 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. GBO zurückzuweisen, denn ihnen standen Hindernisse entgegen, von denen nicht zu erwarten ist, dass der Beteiligte sie nach einer Zwischenverfügung beheben könnte.

I.

Die Voraussetzungen für die Eintragung der vorläufigen Untersagung sind nicht nachgewiesen. Rechtsgrundlage für eine solche Eintragung wäre § 22 GBO. Die vorläufige Untersagung nach § 172 Abs. 2 i.V.m. § 15 Abs. 1 S. 2 BauGB ist eine relative Verfügungsbeschränkung gemäß §§ 135, 136 BGB (BGH, Beschluss v. 19. Dezember 2019, ZfIR 2020, 239, 241). Eine solche ist grundsätzlich eintragungsfähig (BGH a.a.O. S. 242; Demharter, GBO, 32. Aufl., Anh. § 13 Rdn. 33), weil die Eintragung für die Verhinderung gutgläubigen Erwerbs erforderlich ist (vgl. § 892 Abs. 1 S. 2 BGB). Die Nichteintragung von außerhalb des Grundbuchs bestehenden relativen Verfügungsbeschränkungen begründet Grundbuchunrichtigkeit und kann deshalb Gegenstand eines Berichtigungsanspruchs gemäß § 894 BGB (BayObLGZ 94, 29, 31) und mithin auch von Grundbuchberichtigungen aufgrund von § 22 GBO sein (Lieder in Bauer/Schaub, GBO, 4. Aufl., AT H Rdn. 1; Muthorst in BeckOGK zum BGB, § 135 Rdn. 51; Kohler in Staudinger, BGB, , § 135 Rdn. 105). Da keine Berichtigungsbewilligung vorliegt, käme hier nur eine Grundbuchberichtigung aufgrund Unrichtigkeitsnachweises gemäß § 22 Abs. 1 GBO in Betracht. Der Beteiligte hat allerdings nicht nachgewiesen, dass das Grundbuch derzeit unrichtig ist.

1. Der Eintragung steht allerdings nicht bereits der Umstand entgegen, dass der Adressat der vorläufigen Untersagung das Grundstück bereits in Wohnungseigentum aufgeteilt und das Grundbuchamt die Begründung von Wohnungseigentum in das Grundbuch eingetragen und Wohnungsgrundbuchblätter gebildet hat. Die vorläufige Untersagung ist mit der verbotswidrigen Begründung von Wohnungseigentum nicht gegenstandslos geworden. Das in einer vorläufigen Untersagung gemäß § 172 Abs. 2 i.V.m. § 15 Abs. 1 BauGB liegende behördliche Verfügungsverbot führt gemäß §§ 135, 136 BGB dazu, dass die verbotswidrige Begründung des Wohnungseigentums gegenüber der Gemeinde als Verbotsgeschützter relativ unwirksam ist (BGH a.a.O. S. 242).

Die dogmatischen Grundlagen der relativen Unwirksamkeit und die Wege diese geltend zu machen sind in der Literatur umstritten (vgl. Darstellung bei Kohler a.a.O., § 135 Rdn. 96f; Mülbert, AcP 214, 310, 316; Muthorst a.a.O., § 135 Rdn. 162 ff.). Einigkeit besteht jedoch zumindest in dem Ergebnis, dass der Verbotsgeschützte seine Rechte gegenüber dem Verbotsadressaten auf Herstellung der geschützten Rechtslage weiterhin so geltend machen kann, wie sie ohne die verbotswidrige Verfügung möglich gewesen wären. Der Verbotsadressat bleibt infolge der relativen Unwirksamkeit der Verfügung rechtszuständig hinsichtlich der Verwirklichung des verbotsgeschützten Interesses (BGHZ 111, 364; Muthorst a.a.O. Rdn. 190). Er kann gegenüber dem Verbotsgeschützten nicht einwenden, die Realisierung des geschützten Anspruchs oder sonstigen Interesses sei ihm durch die verbotswidrige Verfügung unmöglich geworden (Kohler a.a.O. Rdn. 94, 116). Das Verbot wirkt damit noch nach der verbotswidrigen Verfügung in Form der relativen Unwirksamkeit an dem gebildeten Wohnungseigentum fort. Eine Überwindung des Verbots und der relativen Unwirksamkeit durch gutgläubigen Erwerb findet allein durch die Begründung des Wohnungseigentums nicht statt (BGH a.a.O. S. 243). Bei einer Veräußerung des verbotswidrig begründeten Wohnungseigentums an Dritte kann der teilende Eigentümer – abgesehen von der Möglichkeit eines gutgläubig-verbotsbefreiten Erwerbs – nur das gegenüber der Gemeinde relativ unwirksam begründete Wohnungseigentum übertragen. Er behält dabei als Verbotsadressat aufgrund der relativen Unwirksamkeit die Rechtsmacht, den durch das Verbot gesicherten Anspruch des Verbotsgeschützten zu erfüllen bzw. die gesicherte Rechtslage (wieder) herzustellen, sofern nicht die Voraussetzungen eines gutgläubig-verbotsbefreiten Erwerbs nach § 892 Abs. 1 S. 2 BGB vorliegen.

Die Eintragung der vorläufigen Untersagung gemäß § 172 Abs. 2 i.V.m. § 15 Abs. 1 BauGB im Grundbuch dient – auch wenn sie bereits vor der Umwandlung vorgenommen wird – allein dazu, diese Rechtswirkungen für Dritte aus dem Grundbuch ersichtlich zu machen und so eine Überwindung der relativen Unwirksamkeit im Wege des gutgläubigen Erwerbs nach §§ 135 Abs. 2, 136 BGB gemäß § 892 Abs. 1 S. 2 BGB auszuschließen. Demselben Zweck kann die Eintragung jedoch auch noch nach der verbotswidrigen Begründung von Wohnungseigentum dienen. Der künftige Erwerber kann aus einer Eintragung der vorläufigen Untersagung einschließlich ihrer Befristung feststellen, dass das von ihm zu erwerbende Wohnungseigentum unter Verstoß gegen ein relatives Verfügungsverbot und deshalb gegenüber dem Verbotsgeschützten relativ unwirksam begründet wurde. Darin liegt keine unzulässige Rückwirkung, denn die relative Unwirksamkeit ist unabhängig von der Eintragung des Verbots bereits bei Vornahme der verbotswidrigen Verfügung (Begründung von Wohnungseigentum) eingetreten.

2. Die relative Unwirksamkeit ist nicht dadurch nachträglich entfallen, dass die vorläufige Untersagung bis zum 3. März 2020 befristet war und dieser Befristungszeitraum abgelaufen ist. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die gegen ein relativ wirkendes Verbot verstoßende Verfügung grundsätzlich vollständig (absolut) wirksam wird, wenn das Verfügungsverbot seine zeitliche Grenze erreicht oder aufgehoben wird (BGH, NJW 2007, 81; Kohler a.a.O. Rdn. 69), oder ob positiv festgestellt werden muss, dass das Geltungsende des Verfügungsverbots nicht nur künftige Verfügungen von der Verbotswidrigkeit ausnehmen, sondern auch die relative Unwirksamkeit einer bereits vollzogenen Verfügung entfallen lassen soll (so Muthorst a.a.O. Rdn. 205). Wirksamkeit ist hier jedenfalls nicht eingetreten, weil die vorläufige Untersagung der Umwandlung gegenüber der Grundstückseigentümerin bis einschließlich 3. März 2020 wirkte und an dem Tag, an dem die Grundstückseigentümerin wieder hätte unbeschränkt verfügen können, die Erhaltungsverordnung in Kraft getreten ist. Das vorläufige Verbot ist damit “nahtlos” in ein für die Geltungsdauer der Umwandlungsverordnung aufgrund § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB geltendes Verbot mit Erlaubnisvorbehalt übergegangen. Es widerspräche dem Sinn und Zweck des Verfahrens, hinsichtlich der Frage der Konvaleszenz nur auf die vorläufige Untersagung abzustellen. Die vorläufige Untersagung diente dazu, die Erhaltungsziele des Bezirks bis zum Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung vorläufig zu sichern. Die Befristung einer solchen Untersagung dient dazu, dem Grundstückseigentümer seine Verfügungsbefugnis unbeschränkt zurück zu gewähren, wenn die Gemeinde ihre Erhaltungsziele nicht fristgemäß umsetzt. Nicht hingegen soll die Befristung eine verbotswidrige Umwandlung legalisieren, wenn die Erhaltungsverordnung, deren Ziele die Untersagung sichern sollte, fristgemäß in Kraft getreten ist.

3. Durch das Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung “G###” ist entgegen der Ansicht des Grundbuchamts auch nicht das Eintragungserfordernis zur Verhinderung eines gutgläubigen Erwerbs und damit die Eintragungsfähigkeit entfallen. Das Inkrafttreten dieser Verordnung bewirkt nur, dass von diesem Zeitpunkt an Wohnungseigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, gemäß § 172 Abs. 1 S. 4 bis 6 BauGB nicht mehr ohne Genehmigung begründet werden darf; dies wird, da das Umwandlungsverbot durch eine Grundbuchsperre (§ 22 Abs. 6 i.V.m. § 172 Abs. 1 S. 6 BauGB) geschützt wird, nicht im Grundbuch erkennbar gemacht. Über die Wirksamkeit von Begründungsvorgängen, die vor Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung im Grundbuch eingetragen waren, besagt die Verordnung jedoch nichts. Sie kann insoweit deshalb auch keinen guten Glauben zerstören.

4. Der Beteiligte hat jedoch nicht nachgewiesen, dass die Verfügungsbeschränkung in Form der relativen Unwirksamkeit der Begründung von Wohnungseigentum noch besteht. Die Wohnungs- und Teileigentumsrechte Blatt ###1, ###2, ###3 und ###4 sind inzwischen an neue Eigentümer veräußert, die neuen Eigentümer sind im Grundbuch eingetragen. Für das Grundbuchverfahren ist grundsätzlich von der Gutgläubigkeit der Erwerber auszugehen, weil sich bei deren Eigentumserwerb aus dem Grundbuch eine Verfügungsbeschränkung des veräußernden Eigentümers nicht ergab. Die Grundbuchunrichtigkeit ist in dem Verfahren nach § 22 Abs. 1 GBO von demjenigen zu beweisen, der die Berichtigung beantragt. Er hat dabei alle Möglichkeiten auszuräumen, die der beantragten Eintragung entgegenstehen würden, wie z.B. die Möglichkeit gutgläubigen Erwerbs (Senat, JFG 2, 401, 406; Böttcher in Meikel, GBO, 12. Aufl., § 22 Rdn. 120). Der Unrichtigkeitsnachweis ist in der Form des § 29 Abs. 1 GBO zu führen (Demharter a.a.O. § 22 Rdn. 37; Böttcher a.a.O.) Möglichkeiten dazu, die dem Beteiligten im Wege der Zwischenverfügung aufgegeben werden könnten, sind nicht ersichtlich.

Ein gutgläubig-verbotsbefreiter Erwerb von zumindest einem Wohnungseigentumsrecht hat zur Folge, dass die Teilung insgesamt auch dem Beteiligten gegenüber wirksam wird. Denn der teilende Eigentümer kann die Umwandlung in Wohnungseigentum nicht in der Weise rückgängig machen, dass nur die nicht gutgläubig von Dritten erworbenen Wohnungseigentumsrechte wieder vereinigt werden. Solange zumindest ein weiteres Wohnungseigentumsrecht besteht, blieben auch die vereinigten Rechte Wohnungseigentum.

II.

Der Antrag auf Löschung der Umwandlung ist unabhängig von der Frage des gutgläubigen Erwerbs unbegründet.

Die Voraussetzungen für eine Löschung nach § 53 GBO liegen nicht vor, denn die Eintragung der Umwandlung ist nicht ihrem Inhalt nach unzulässig.

§ 888 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 und §§ 135 Abs. 1, 136 BGB verschafft dem Beteiligten keine Rechtsposition, die das Grundbuchamt allein zu einer Eintragung veranlassen könnte. Die relative Unwirksamkeit der Verfügung ist gegenüber demjenigen geltend zu machen, der die verbotswidrige Verfügung getroffen hat (Armbrüster in Münchener Kommentar BGB, 8. Aufl., § 135 Rdn. 37).

Gründe für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

Gerne beantworten wir Ihre Fragen und Anliegen so schnell wie möglich.

Sie können uns Ihr Anliegen in einem persönlichen Gespräch in unseren Kanzleiräumen in Kreuztal, bei einem Hausbesuch bei Ihnen, in einem persönlichen Telefonat oder auch per E-Mail schildern.

Möchten Sie einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt und Notar Dr. Gerd Christian Kotz vereinbaren? Sie können mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in unserer Kanzlei Beurkundungstermine oder Besprechungstermine per Email, Telefon oder Telefax vereinbaren.

02732 791079

Ratgeber und Tipps

Interessante Urteile mit notarieller Relevanz