Das Oberlandesgericht München entschied, dass die Umwandlung eines subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht nicht zulässig ist. Trotz der Argumente, dass eine solche Umwandlung unter bestimmten Umständen möglich sein sollte, hielt das Gericht fest, dass die gesetzlichen Bestimmungen eine klare Trennung zwischen diesen beiden Arten von Vorkaufsrechten vorsehen und eine Umwandlung einen Verstoß gegen den Grundsatz des Sachenrechts darstellen würde.
Übersicht
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Das OLG München hat entschieden, dass die Umwandlung eines subjektiv-dinglichen in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht rechtlich nicht zulässig ist.
- Das Gericht argumentierte, dass eine solche Umwandlung gegen den numerus clausus des Sachenrechts verstößt.
- Die Entscheidung wurde getroffen, obwohl Teile der juristischen Literatur eine Umwandlung unter bestimmten Voraussetzungen für möglich halten.
- Eine Umwandlung wäre nur durch Aufhebung des bestehenden und Neubestellung eines neuen Vorkaufsrechts möglich, jedoch nicht rangwahrend.
- Der Fall wurde als grundsätzlich bedeutsam eingestuft, und die Rechtsbeschwerde wurde zugelassen, was bedeutet, dass eine höhere gerichtliche Klärung dieser Rechtsfrage möglich ist.
- Die Kosten des Beschwerdeverfahrens müssen von den Beteiligten getragen werden.
- Die Geschäftswertfestsetzung und die Zulassung der Rechtsbeschwerde basieren auf spezifischen gesetzlichen Bestimmungen.
- Die Diskussion um die Möglichkeit einer Umwandlung zeigt die Komplexität und die unterschiedlichen Interpretationen des Sachenrechts auf.
Vorkaufsrecht: Von subjektiv-dinglich zu subjektiv-persönlich
Ein Vorkaufsrecht gewährt dem Berechtigten das Recht, eine Immobilie vorrangig vor anderen Interessenten erwerben zu können. Es kann als subjektiv-dingliches oder subjektiv-persönliches Recht ausgestaltet sein. Eine Umwandlung von einem subjektiv-dinglichen zu einem subjektiv-persönlichen Vorkaufsrecht ist jedoch nicht immer einfach. Das Oberlandesgericht München hat sich jüngst mit dieser Thematik beschäftigt und eine Entscheidung getroffen. In diesem Beitrag erfahren Sie, was ein Vorkaufsrecht ist, welche Grundlagen es gibt und was bei einer Umwandlung zu beachten ist.
Der konkrete Fall vor Gericht
In einem bemerkenswerten Rechtsstreit vor dem Oberlandesgericht München stand die Frage im Mittelpunkt, ob ein subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht umgewandelt werden kann. Der Fall, der unter dem Aktenzeichen 34 Wx 2/24 e geführt wurde, beschäftigte sich mit einer Beschwerde gegen einen Beschluss des Amtsgerichts Laufen – Grundbuchamt, welches die Umwandlung eines derartigen Vorkaufsrechts ablehnte.
Rechtsstreit um Vorkaufsrechte
Der Ausgangspunkt des Falls war die Eigentümerschaft eines Grundbesitzes, belastet mit einem Vorkaufsrecht. Die beiden Beteiligten, die Eigentümerin des belasteten Grundstücks sowie die Eigentümerin des herrschenden Grundstücks, hatten in einer notariellen Urkunde vereinbart, das bestehende subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht in ein unvererbliches und nicht übertragbares subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht umzuwandeln. Die Intention war, das Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall zu reservieren, bei dem der Berechtigten die Ausübung des Rechts möglich wäre.
Das Grundbuchamt widerspricht
Das Grundbuchamt Laufen wies den Antrag auf Umwandlung unter Berufung auf § 1103 BGB zurück, mit der Begründung, dass eine derartige Umwandlung gesetzlich nicht möglich sei. Der eingelegte Widerspruch des Urkundsnotars, der auf eine mögliche Zulässigkeit der Umwandlung unter bestimmten Bedingungen hinwies, wurde ebenfalls zurückgewiesen. Das Grundbuchamt blieb bei seiner Auffassung, dass eine Umwandlung eines subjektiv-dinglichen in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht gegen die gesetzlichen Bestimmungen verstößt.
Entscheidung des OLG München
Das Oberlandesgericht München bestätigte in seinem Beschluss vom 22.02.2024 die Auffassung des Grundbuchamts und wies die Beschwerde zurück. Das Gericht erläuterte, dass die beabsichtigte Umwandlung des Vorkaufsrechts eine inhaltlich unzulässige Änderung darstellt. Die Rechtsordnung sieht vor, dass ein dingliches Vorkaufsrecht entweder als subjektiv-persönlich oder subjektiv-dinglich bestellt werden kann, wobei beide Formen einander ausschließen. Eine Umwandlung würde demnach einen Verstoß gegen den numerus clausus des Sachenrechts darstellen.
Rechtliche Einordnung und Zulassung der Rechtsbeschwerde
Interessanterweise wurde in Teilen der Literatur argumentiert, dass die strikte Ablehnung einer rangwahrenden Umwandlung nicht überzeugen könne. Das Gericht verwies jedoch darauf, dass eine Umwandlung eine Trennung der bei Bestellung des Rechts fest angelegten Verbindung zum Grundstück darstellen würde, die nicht als bloße Inhaltsänderung qualifiziert werden kann. Trotz der Unbegründetheit der Beschwerde ließ das OLG München die Rechtsbeschwerde zu, da der Fall grundsätzliche Bedeutung hat und eine klärungsbedürftige Rechtsfrage aufwirft, die von allgemeinem Interesse ist.
In seinem abschließenden Urteil bestätigte das Oberlandesgericht München somit die Auffassung des Grundbuchamtes und verwehrte die Möglichkeit einer Umwandlung eines subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht, was die strikte Trennung und den Schutz der rechtlichen Kategorien unterstreicht.
✔ FAQ: Wichtige Fragen kurz erklärt
Was versteht man unter einem subjektiv-dinglichen Vorkaufsrecht?
Ein subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht ist eine spezielle Form des dinglichen Vorkaufsrechts, das im deutschen Sachenrecht verankert ist. Es bezieht sich auf das Recht, ein Grundstück oder eine Immobilie unter bestimmten Bedingungen vor anderen potenziellen Käufern erwerben zu können. Dieses Recht ist im Grundbuch eingetragen und damit für Dritte erkennbar und rechtlich bindend.
Das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht unterscheidet sich dadurch, dass es entweder einer bestimmten Person oder dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zusteht. Wenn es einer bestimmten Person zusteht, spricht man von einem subjektiv persönlichen Vorkaufsrecht. Ist es hingegen an den Eigentümer eines anderen Grundstücks gebunden, wird es als subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht bezeichnet.
Das dingliche Vorkaufsrecht wird durch Eintragung im Grundbuch wirksam und räumt dem Berechtigten die Möglichkeit ein, das Eigentum an einem Grundstück zu erwerben, sobald ein Verkaufsfall eintritt. Dies bedeutet, dass bei einem Verkauf des belasteten Grundstücks der Vorkaufsberechtigte das Recht hat, zu den Bedingungen des Dritten in den Kaufvertrag einzutreten.
Ein wesentlicher Unterschied zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht, das nur eine vertragliche Beziehung zwischen den Vertragsparteien begründet, ist die dingliche Wirkung des subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts. Es wirkt gegenüber jedem Erwerber und ist im Grundbuch eingetragen, was eine hohe Rechtssicherheit für den Berechtigten bietet.
Das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht kann nicht von dem Eigentum an dem Grundstück, zu dessen Gunsten es besteht, getrennt werden. Dies bedeutet, dass das Vorkaufsrecht bei einem Eigentümerwechsel des begünstigten Grundstücks automatisch auf den neuen Eigentümer übergeht.
Zusammenfassend ist das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das einer bestimmten Person oder dem Eigentümer eines anderen Grundstücks das Vorrecht zum Kauf eines Grundstücks einräumt, sollte dieses verkauft werden. Es bietet eine hohe Rechtssicherheit und ist insbesondere im Immobilienrecht von Bedeutung.
Wie unterscheidet sich ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht von einem subjektiv-dinglichen?
Das subjektiv-persönliche und das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht sind zwei Varianten des Vorkaufsrechts im deutschen Sachenrecht, die sich in ihrer Bindung an Personen bzw. Grundstücke unterscheiden.
Subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht
Das subjektiv-persönliche Vorkaufsrecht ist zugunsten einer bestimmten Person bestellt. Diese Person muss nicht der Eigentümer des Grundstücks sein, auf das sich das Vorkaufsrecht bezieht. Das bedeutet, dass dieses Vorkaufsrecht unabhängig von der Eigentümerschaft an einem Grundstück besteht und nicht mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden werden kann. Es ist somit ein persönliches Recht, das einer spezifischen Person zusteht und nicht übertragbar auf den Eigentümer eines bestimmten Grundstücks ist.
Subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht
Im Gegensatz dazu ist das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines bestimmten Grundstücks bestellt. Dies bedeutet, dass das Vorkaufsrecht an das Eigentum eines bestimmten Grundstücks gebunden ist und bei einem Eigentümerwechsel des begünstigten Grundstücks auf den neuen Eigentümer übergeht. Das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht kann nicht von dem Eigentum an diesem Grundstück getrennt werden, was bedeutet, dass es immer an die Eigentümerschaft des bestimmten Grundstücks gekoppelt ist.
Wesentliche Unterschiede
- Personenbezug: Das subjektiv-persönliche Vorkaufsrecht ist auf eine bestimmte Person bezogen, während das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht an die Eigentümerschaft eines bestimmten Grundstücks gebunden ist.
- Übertragbarkeit: Das subjektiv-persönliche Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar und bleibt an die begünstigte Person gebunden. Das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht hingegen geht bei einem Eigentümerwechsel des begünstigten Grundstücks auf den neuen Eigentümer über.
- Grundbuch: Beide Arten des Vorkaufsrechts können im Grundbuch eingetragen werden, um ihre Wirksamkeit gegenüber Dritten zu sichern. Die Eintragung des subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts zeigt jedoch die Bindung an das Eigentum eines bestimmten Grundstücks.
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass der Hauptunterschied zwischen einem subjektiv-persönlichen und einem subjektiv-dinglichen Vorkaufsrecht in der Bindung an Personen bzw. Grundstücke liegt. Während das subjektiv-persönliche Vorkaufsrecht einer spezifischen Person zusteht, ist das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht an die Eigentümerschaft eines bestimmten Grundstücks gebunden.
§ Wichtige Gesetze und Paragraphen in diesem Urteil
- § 1103 BGB: Regelt die Unmöglichkeit der Umwandlung eines subjektiv dinglichen Vorkaufsrechts in ein subjektiv persönliches Vorkaufsrecht. Im Urteil wird klargestellt, dass eine solche Umwandlung rechtlich nicht zulässig ist.
- § 1094 BGB: Definiert den gesetzlichen Inhalt des dinglichen Vorkaufsrechts. Dieser Paragraph wird im Kontext der Argumentation herangezogen, um die Unterscheidung zwischen subjektiv dinglichen und subjektiv persönlichen Vorkaufsrechten zu verdeutlichen.
- § 15 GBO (Grundbuchordnung): Bezieht sich auf den Antrag zum Vollzug der Urkunde durch den Urkundsnotar. Dieser Paragraph unterstreicht die formellen Anforderungen an die Eintragung von Rechten im Grundbuch.
- § 71 Abs. 1 GBO: Erläutert die Zulässigkeit der Beschwerde gegen die Zurückweisung eines Eintragungsantrags. Das Urteil zeigt die Anwendung dieses Paragraphen im Rahmen des Beschwerdeverfahrens.
- § 22 Abs. 1 GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz): Bestimmt die Kostenregelung für das Beschwerdeverfahren. Im Urteil wird darauf hingewiesen, dass die Beteiligten die Kosten des Verfahrens tragen müssen.
- § 78 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 GBO: Begründet die Zulassung der Rechtsbeschwerde wegen grundsätzlicher Bedeutung. Das Urteil verdeutlicht die Bedeutung dieser Vorschrift für die Weiterführung des Rechtsstreits auf höherer Ebene.
Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 34 Wx 2/24 e – Beschluss vom 22.02.2024
1. Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Laufen – Grundbuchamt – vom 13.11.2023 wird zurückgewiesen.
2. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000,00 € festgesetzt.
3. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.
Gründe
I.
Die Beteiligte zu 1) ist Eigentümerin von Grundbesitz (Flst. …/3). Dieser ist belastet mit einem in Abteilung II unter der laufenden Nummer 14 vorgetragenen Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für die jeweiligen Eigentümer von BVNr. 1 in Blatt 1… (Flst. …).
Eigentümerin des herrschenden Grundstücks ist die Beteiligte zu 2).
Mit notarieller Urkunde vom 16.05.2023 vereinbarten die beiden Beteiligten einen Nachtrag zu einer Dienstbarkeitsbestellung.
Dieser lautet in Ziffer II 2.:
„Die Beteiligten ändern das an Fl.Nr. …/3 eingetragene subjektiv dingliche Vorkaufsrecht in der Weise, dass es künftig ein unvererbliches und nicht übertragbares Vorkaufsrecht für Frau R. [= die Beteiligte zu 2)] ist, und zwar für denjenigen ersten Verkaufsfall, bei welchem der Berechtigten erstmals eine Ausübung des Vorkaufsrechts rechtlich möglich ist. Das Vorkaufsrecht besteht also auch dann, wenn ein solcher Verkaufsfall erst bei einem späteren Eigentümer des belasteten Grundbesitzes eintritt. Die Beteiligten bewilligen und beantragen diese Rechtsänderung[en] im Grundbuch einzutragen.“
Mit Schreiben vom 21.06.2023 beantragte der Urkundsnotar gemäß § 15 GBO namens aller Antragsberechtigter den Vollzug der Urkunde.
Unter dem 13.07.2023 wies das Grundbuchamt darauf hin, dass die Umwandlung eines subjektiv dinglichen Vorkaufsrechts in ein subjektiv persönliches Vorkaufsrecht gemäß § 1103 BGB nicht möglich sei. Ggf. wäre das bestehende Vorkaufsrecht aufzuheben und ein neues Vorkaufsrecht zu bestellen. Eine Antragsrücknahme wurde angeregt.
Der Notar wies in seiner Erwiderung vom 20.07.2023 auf die Fundstelle in BeckOGK/Omlor, BGB, Stand 01.01.2023, § 1103 Rn. 6 ff. hin, wonach eine Umwandlung jedenfalls dann zulässig sei, wenn der neue Berechtigte zuvor Eigentümer des herrschenden Grundstücks gewesen sei. Er bat um eine beschwerdefähige Entscheidung.
Daraufhin wies das Grundbuchamt mit Beschluss vom 13.11.2023 den Antrag (insoweit) zurück. Schon aus dem Wortlaut des § 1103 BGB gehe eindeutig hervor, dass eine Umwandlung nicht möglich sei. In der vorgelegten Kommentarstelle werde explizit eingeräumt, dass der Autor eine absolute Mindermeinung vertrete („nach überwiegender Ansicht soll eine rangwahrende Umwandlung ausgeschlossen sein“). Dieser sei nicht zu folgen.
In seiner Beschwerde vom 16.11 2023 argumentierte der Urkundsnotar, der Wortlaut des § 1103 sage zu der aufgeworfenen Problematik gar nichts aus. Vielmehr spreche der Wortlaut des § 1094 BGB gerade für das Gegenteil, auch ein Umkehrschluss zu § 1103 BGB.
Das Grundbuchamt hat dem Rechtsbehelf mit Beschluss vom 19.12.2023 nicht abgeholfen und die Akten dem Oberlandesgericht München zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die zulässige Beschwerde ist unbegründet.
1. Das Rechtsmittel ist zulässig. Insbesondere ist sie gegen die Zurückweisung des Eintragungsantrags statthaft, § 71 Abs. 1 GBO. Die Beschwerde konnte durch den Urkundsnotar erhoben werden. Nachdem dieser gemäß § 15 Abs. 2 GBO bereits für die Beteiligten die Eintragung beantragt hatte, gilt er auch als ermächtigt, gegen die darauf ergangene Antragszurückweisung für sie Beschwerde einzulegen (Demharter, GBO, 33. Auflage, § 71 Rn. 74; Schöner/Stöber, GBR, 16. Auflage Rn. 189; Bauer/Schaub/Sellner, GBO, 5. Auflage, § 73 Rn. 17).
2. Das Rechtsmittel ist allerdings unbegründet.
Das Grundbuchamt hat den Antrag zu Recht zurückgewiesen, da die Beteiligten eine inhaltlich unzulässige Umwandlung begehren.
Eine – rangwahrende – Umwandlung eines subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts in ein nicht vererbliches und nicht übertragbares subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht ist auch dann nicht möglich, wenn der Berechtigte der Eigentümer des herrschenden Grundstücks ist.
Dafür, dass die Beteiligten ein aliud und nicht nur ein minus begehren, sprechen zunächst der Wortlaut von § 1103 BGB wie auch der Wortlaut von § 1094 BGB. Aus den beiden von § 1103 BGB ausgesprochenen Verboten ergibt sich zudem, dass ein dingliches Vorkaufsrecht nur entweder als ein subjektiv-persönliches oder subjektiv-dingliches bestellt werden kann (Staudinger/Schermaier (2017) § 1103 BGB Rn. 2; BGH NJW 1962, 1344, 1345). Beide Gestaltungsmöglichkeiten schließen einander aus (BGH NJW 1962, 1344, 1345; KG JFG 1 (1924), 414, 415 ff; OLG Hamm Rpfleger 1989, 448; MüKoBGB/Westermann, 9. Auflage, § 1094 Rn. 11). § 877 BGB kann deshalb keine Anwendung finden. Das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht teilt das rechtliche Schicksal des Grundstücks. Das subjektiv-persönliche Vorkaufsrecht ist an die Person des Berechtigten geknüpft. Ist das Vorkaufsrecht mit dem Eigentum an dem herrschenden Grundstück verknüpft, kann diese Verknüpfung deshalb nicht mehr getrennt werden und zwar auch dann nicht, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks einer Umwandlung in ein nicht übertragbares und unvererbliches Vorkaufsrecht zustimmt. Dies stellt einen Verstoß gegen den numerus clausus des Sachenrechts dar. Eine derartige Umwandlung ist nur durch Aufhebung und Neubestellung, damit nicht rangwahrend möglich (vgl. BeckOK BGB/Reischl, Ed. 01.11.2023, § 1094 Rn. 20; Ring/Grziwotz/Schmidt-Räntsch, NK-BGB, 5. Auflage, § 1094 Rn. 24).
Zwar wird in Teilen der Literatur (BeckOGK/Omlor, Ed. 01.01.2023, § 1103 Rn. 7) die Auffassung vertreten, der Ausschluss einer rangwahrenden Umwandlung vermöge in seiner generellen Ablehnung nicht zu überzeugen, denn das subjektiv-dingliche ebenso wie das subjektiv-persönliche Vorkaufsrecht würden lediglich unterschiedliche Ausprägungen desselben Sachenrechts darstellen. Deutlich werde diese Einordnung an der amtlichen Überschrift des § 1094 BGB, wonach beide Ausgestaltungen den „gesetzlichen Inhalt des dinglichen Vorkaufsrechts“ festlegen. Allerdings lasse sich nicht verkennen, dass eine Inhaltsänderung im Sinne des § 877 BGB nicht dazu führen dürfe, dass sich die Person des Inhabers des Rechts ändere; beim Übergang zwischen einem subjektiv-dinglichen und einem subjektiv-persönlichen Vorkaufsrecht wäre dies jedoch der Fall. Daher lasse sich ein „Formwechsel“ auf Grundlage von § 877 BGB nur dann vollziehen, wenn ein subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht in ein subjektiv-persönliches überführt werden soll und der neue Berechtigte zuvor Eigentümer des herrschenden Grundstücks gewesen sei.
Diese Ansicht verkennt allerdings, dass die amtliche Überschrift nichts über die Umwandlungsmöglichkeit aussagt. Es handelt sich im Übrigen gerade nicht nur um einen „Formwechsel“, vielmehr wird die bei Bestellung des Rechts fest angelegte Verbindung zum Grundstück aufgehoben. Diese Trennung kann nach Überzeugung des Senats nicht als bloße Inhaltsänderung qualifiziert werden.
III.
1. Eine Entscheidung über die Kosten des Beschwerdeverfahrens ist nicht veranlasst, da die Beteiligten als Rechtsmittelführerinnen diese gemäß § 22 Abs. 1 GNotKG schon von Gesetzes wegen tragen haben.
2. Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf §§ 79 Abs. 1 Satz 1, 61 Abs. 1 Satz 1, 52 Abs. 1, Abs. 4, 36 Abs. 3 GNotKG.
3. Die Rechtsbeschwerde ist gemäß § 78 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 GBO zuzulassen, weil die Sache grundsätzliche Bedeutung hat. Das ist dann der Fall, wenn eine entscheidungserhebliche Rechtsfrage bisher durch den Bundesgerichtshof noch nicht geklärt ist und ein Interesse der Allgemeinheit an der Klärung besteht, da sich diese Frage auch in einer Vielzahl weiterer Fälle stellen kann (Senat NJOZ 2022, 492, 494; Demharter § 78 Rn. 7; Hügel/Kramer § 78 Rn. 3; Meikel/Schmidt-Räntsch, GBO, 12. Auflage, § 78 Rn. 21). Diese Voraussetzungen sind hier gegeben.
