In einem aktuellen Fall, der vor dem Oberlandesgericht (OLG) Köln verhandelt wurde, ging es um die Eintragung einer bedingten Rückauflassungsvormerkung und die damit verbundenen Gebühren. Im Kern des Falles stand die Frage, wie die Gebühren für solch eine Eintragung im Grundbuch zu berechnen sind.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Das Oberlandesgericht Köln hat entschieden, dass die Höhe der Gebühr für die Eintragung einer bedingten Rückauflassungsvormerkung korrekt berechnet wurde und eine analoge Anwendung anderer Regelungen in solchen Fällen nicht gerechtfertigt ist.
Wichtigste Punkte zum Urteil:
- Thema: Streit über die Höhe der Gebühr für die Eintragung einer bedingten Rückauflassungsvormerkung.
- Der Beteiligte zu 1) legte Beschwerde gegen die Berechnung der Gebühr ein.
- Der Beteiligte zu 1) argumentierte, dass die Gebühr nur mit der Hälfte des Wertes des Grundstücks berechnet werden sollte.
- Das Oberlandesgericht Köln stützte sich auf einen früheren Beschluss aus dem Jahr 2016, um die aktuelle Berechnung zu bestätigen.
- Das Gericht lehnte die Argumentation anderer Oberlandesgerichte ab, die eine andere Berechnungsmethode befürworteten.
- Das Gericht argumentierte, dass der Gesetzgeber keine spezifische Regelung für solche Fälle geschaffen hat, daher ist eine analoge Anwendung nicht gerechtfertigt.
- Die Beschwerde des Beteiligten zu 1) hatte keinen Erfolg.
- Das Gericht entschied, dass die bestehende Praxis der Gebührenberechnung korrekt und gerechtfertigt ist.
Notarieller Vertrag und Gebührenberechnung
Der Fall begann mit einem notariellen Vertrag vom 28.09.2021, in dem ein Ehepaar ihren Grundbesitz auf ihre Tochter und Enkelkinder übertrug. Im Vertrag wurde den Veräußerern das Recht eingeräumt, unter bestimmten Voraussetzungen die Rückübertragung des Grundbesitzes zu verlangen. Zur Sicherung dieser Ansprüche wurden im Grundbuch Rückauflassungsvormerkungen eingetragen. Das Grundbuchamt berechnete für die Eintragungen Gebühren, die auf bestimmten Werten basierten.
Einwände gegen die Gebührenberechnung
Der Beteiligte zu 1) legte gegen die Berechnung der Gebühren Erinnerung ein. Er argumentierte, dass die Gebühren für die Eintragung der Rückauflassungsvormerkungen zu hoch angesetzt wurden. Er bezog sich dabei auf einen Beschluss des OLG Köln aus dem Jahr 2016, in dem eine andere Berechnungsweise festgelegt wurde. Allerdings gab es seitdem unterschiedliche Auffassungen in der obergerichtlichen Rechtsprechung zu diesem Thema.
Grundbuchamt und OLG Köln’s Entscheidung
Das Grundbuchamt wies die Erinnerung des Beteiligten zu 1) zurück und stützte sich dabei auf den Beschluss des OLG Köln aus dem Jahr 2016. Daraufhin legte der Beteiligte zu 1) Beschwerde ein, und der Fall wurde dem OLG Köln zur Entscheidung vorgelegt. Das OLG Köln entschied, dass die Beschwerde des Beteiligten zu 1) keinen Erfolg hat. Es bestätigte die Berechnung des Grundbuchamtes und verwies auf seinen eigenen Beschluss aus dem Jahr 2016. Das Gericht argumentierte, dass der Gesetzgeber die Problematik der durch Vormerkungen gesicherten bedingten Rückauflassungsvormerkungen kannte, aber keine spezielle Regelung dafür geschaffen hat. Daher sah das Gericht keine Grundlage für eine analoge Anwendung anderer Regelungen.
Auswirkungen und Fazit des Urteils
Die Entscheidung des OLG Köln hat weitreichende Auswirkungen, insbesondere für Notare und Grundbuchämter. Es stellt klar, wie Gebühren für die Eintragung von bedingten Rückauflassungsvormerkungen zu berechnen sind. Dies gibt den beteiligten Parteien Rechtssicherheit und sorgt dafür, dass solche Fälle in Zukunft einheitlich gehandhabt werden. Das Fazit des Urteils ist, dass das OLG Köln die Berechnung des Grundbuchamtes bestätigt hat und keine analoge Anwendung anderer Regelungen in solchen Fällen zulässt. Es bleibt abzuwarten, ob diese Entscheidung in anderen Gerichtsbarkeiten ähnliche Auswirkungen haben wird oder ob es weiterhin unterschiedliche Auffassungen in der Rechtsprechung geben wird.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was ist eine bedingte Rückauflassungsvormerkung
Eine bedingte Rückauflassungsvormerkung ist eine spezielle Art von Vormerkung im Grundbuch. Sie besagt, dass ein Grundstück an den ursprünglichen Eigentümer zurückgegeben wird, sofern bestimmte, im Voraus festgelegte Bedingungen erfüllt werden. Diese Vormerkung dient dem Schutz des ehemaligen Eigentümers einer Immobilie oder eines Grundstücks vor einer ungewollten Weiterveräußerung. Im Normalfall erlischt die Rückauflassungsvormerkung mit dem Tod des Eigentümers und die entsprechende Klausel wird aus dem Grundbuch entfernt. Ist die Vormerkung jedoch vererblich, müssen die Erben innerhalb des ersten Jahres ihre Zustimmung dazu geben.
GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz)
Das GNotKG regelt bundesweit einheitlich die Notarkosten. Notarinnen und Notare sind gemäß § 17 Absatz 1 Satz 1 BNotO verpflichtet, die nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz vorgeschriebenen Gebühren und Auslagen zu erheben – nicht mehr und nicht weniger. Gebührenvereinbarungen jeder Art sind unzulässig.
Das GNotKG beinhaltet eine Reihe von Vorschriften für Gerichte und Notare, wie zum Beispiel Allgemeine Vorschriften (z.B. Geltungsbereich, Höhe der Kosten, Auftrag an einen Notar), Fälligkeit (z.B. Fälligkeit der Kosten in Verfahren mit Jahresgebühren, Fälligkeit der Gerichtsgebühren und der gerichtlichen Auslagen, Fälligkeit der Notarkosten), Sicherstellung der Kosten (z.B. Zurückbehaltungsrecht, Grundsatz für die Abhängigmachung bei Gerichtskosten, Auslagen des Gerichts) und Kostenerhebung (z.B. Ansatz der Gerichtskosten, Einforderung der Notarkosten),
Das GNotKG trat am 1. August 2013 in Kraft und wurde zuletzt durch das Gesetz vom 31. Oktober 2022 geändert. Es enthält auch spezielle Regelungen für bestimmte Bereiche wie die Berechnung von Gebühren und die Haftung für Kosten
Es ist wichtig, den korrekten Geschäftswert und den maßgeblichen Gebührensatz zu ermitteln, um die Gebührentabelle des GNotKG richtig anzuwenden. Notarkosten sowie die gerichtlichen Kosten in den Bereichen Grundbuch und Nachlass richten sich ausschließlich nach Tabelle B des GNotKG. Diese ist im Vergleich zum Gerichtskostengesetz (GKG) oder Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) moderat ausgestaltet, damit die vorsorgende Rechtspflege durch Notare für jedermann erschwinglich bleibt.
Analoge Anwendung von Gesetzen
Die analoge Anwendung von Gesetzen ist ein juristischer Grundsatz, bei dem ein Gesetz auf eine Situation angewendet wird, die das Gesetz selbst nicht direkt regelt, die jedoch in ihren wesentlichen Merkmalen mit den durch das Gesetz geregelten Sachverhalten übereinstimmt. Diese Art der Rechtsanwendung ist insbesondere dann relevant, wenn eine gesetzliche Regelung fehlt, aber eine rechtliche Lücke gefüllt werden muss. Sie dient dazu, die Gerechtigkeit zu wahren und Rechtslücken im gesetzlichen System zu schließen.
In diesem Fall wird diskutiert, ob das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) analog auf die Gebührenberechnung für bedingte Rückauflassungsvormerkungen angewendet werden sollte, obwohl das Gesetz selbst keine spezifische Regelung für solche Fälle vorsieht. Die analoge Anwendung wird in diesem Fall vom Gericht abgelehnt, was darauf hinweist, dass der Gesetzgeber keine Regelung für diesen speziellen Fall vorgesehen hat.
Die analoge Anwendung von Gesetzen ist jedoch nicht immer zulässig und wird in der Regel nur dann angewendet, wenn eine planwidrige Regelungslücke vorliegt und der zu entscheidende Sachverhalt in seinen wesentlichen Punkten mit dem gesetzlich geregelten Sachverhalt vergleichbar ist. Oftmals gibt es hierzu auch höchstrichterliche Entscheidungen, die als Leitlinie für die Rechtsprechung dienen.
Das vorliegende Urteil
OLG Köln – Az.: I-2 Wx 123/22, I-2 Wx 133/22 – Beschluss vom 29.06.2022
Der rechts unterzeichnende Richter überträgt die Sache zur Entscheidung dem Senat in der Besetzung der Richterbank mit drei Richtern.
Die Beschwerde des Beteiligten zu 1) vom 16.05.2022 gegen den Beschluss der Rechtspflegerin des Amtsgerichts – Grundbuchamts – Geilenkirchen vom 10.05.2022, GA-57B-55, wird zurückgewiesen.
Gründe
I.
Durch notariellen Vertrag vom 28.09.2021 – UR.Nr. N04 des Notars F. in Geilenkirchen – haben der Beteiligte zu 1) und seine Ehefrau X. u.a. ihren ursprünglich im Grundbuch des Amtsgerichts Geilenkirchen von L. in Blatt 57B eingetragenen Grundbesitz auf ihre Tochter S. sowie ihre Enkelkinder Q., B. und G. R. übertragen, und zwar das Flurstück 846 auf G. R. (heute Grundbuchblatt N01), das Flurstück N05 auf B. und G. R. zu je 1/2-Anteil (Grundbuchblatt N02) und das Flurstück N06 auf S. und Q. R. zu je 1/2-Anteil (Grundbuchblatt N03). Die Eintragungen im Grundbuch erfolgten jeweils am 09.11.2021.
In § 4 des vorgenannten Vertrages räumten die Erwerber des Grundbesitzes den Veräußerern das Recht ein, unter im Einzelnen geregelten Voraussetzungen die Rückübertragung des Grundbesitzes zu verlangen. Zur Sicherung dieser Ansprüche bewilligten sie unter § 7 des Vertrages Rückübereignungsvormerkungen. Am 09.11.2021 wurden im Grundbuch, Blatt N01, eine Rückauflassungsvormerkung und in Blatt N02 und Blatt N03 jeweils zwei Rückauflassungsvormerkungen bezüglich der jeweiligen Miteigentumsanteile eingetragen.
Nach dem Vollzug der Eintragungen hat das Grundbuchamt u.a. für die Eintragung des Eigentümers eine Gebühr KV Nr. 14110 GNotKG ausgehend von einem Wert von 800.000,00 EUR und für die Eintragung der fünf Rückauflassungsvormerkungen die KV Nr. 14150 GNotKG in Ansatz gebracht und hierbei bezüglich der vier 1/2-Miteigentumsanteile jeweils einen Wert von 300.000,00 EUR und bezüglich der weiteren Rückauflassungsvormerkung einen Wert von 200.000,00 EUR zugrundegelegt.
Mit Schreiben vom 24.11.2021 und 09.02.2022 hat der Beteiligte zu 1) Erinnerung gegen die Zugrundelegung der jeweiligen Werte des Kostenansatzes der Rückauflassungsvormerkungen gem. KV Nr. 14150 GNotKG eingelegt. Er hat vorgetragen, dass
1) die vier Kostenansätze gem. KV Nr. 14150 GNotKG, die die Eintragung von Rückauflassungsvormerkungen an den 1/2-Miteigentumsanteilen betreffen, nur mit der Hälfte des Wertes des Grundstücks in Höhe von 150.000,00 EUR in Ansatz zu bringen seien und
2) von dem jeweiligen Wert von 150.000,00 EUR bzw. 200.000,00 EUR gem. § 45 Abs. 3 GNotKG in Verbindung mit § 51 Abs. 1 S. 2 GNotKG analog nur die Hälfte in Ansatz zu bringen sei. Dies habe das Oberlandesgericht Köln zwar durch Beschluss vom 09.05.2016 (2 Wx 74-77/16) anders entschieden. Mittlerweile würde jedoch die nahezu einhellige Auffassung der obergerichtlichen Rechtsprechung eine analoge Anwendung von § 51 Abs. 1 S. 2 GNotKG auf bedingte Rückauflassungsvormerkungen befürworten.
Mit Schreiben vom 23.12.2021 hat auch die Landeskasse Erinnerung gegen die Zugrundelegung eines Wertes von 800.000,00 EUR für den einmaligen Kostenansatz der Gebühr KV Nr. 14110 GNotKG eingelegt und vorgetragen, dass drei Grundstücke übertragen worden seien, so dass die Gebühr dreimal in Ansatz zu bringen sei und hierbei der jeweilige Wert von zweimal 300.000,00 EUR und einmal 200.000,00 EUR zugrunde zu legen sei.
Mit Verfügung vom 03.05.2022 hat die Kostenbeamtin des Grundbuchamtes der Erinnerung der Landeskasse vollständig und der Erinnerung des Beteiligten zu 1) zu Position Ziff. 1) teilweise abgeholfen und seine Erinnerung bezüglich der Position 2) der Rechtspflegerin zur Entscheidung vorgelegt (Bl. 63 d.A.).
Durch Beschluss vom 10.05.2022 hat die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes die Erinnerung des Beteiligten zu 1) vom 24.11.2021 und 09.02.2022 gegen den Kostenansatz betreffend die fünf Gebühren gem. KV Nr. 14150 GNotKG zurückgewiesen und sich zur Begründung im Wesentlichen auf den Beschluss des Senates vom 09.05.2016 gestützt.
Gegen diesen dem Verfahrensbevollmächtigten des Beteiligten zu 1) am 12.05.2022 zugestellten Beschluss hat dieser im Namen des Beteiligten zu 1) mit am 17.05.2022 beim Amtsgericht Geilenkirchen eingegangenen Schriftsatz vom 16.05.2022, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, Beschwerde eingelegt.
Durch Beschluss vom 31.05.2022 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Köln zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die zulässige Beschwerde des Beteiligten zu 1) hat in der Sache keinen Erfolg.
Die Einwände des Beteiligten zu 1) gegen den Ansatz des vollen Wertes des Grundstücks bzw. der Miteigentumsanteile für die Bemessung der Gebühren nach KV Nr. 14150 GNotKG greifen nicht durch. Zur Begründung nimmt der Senat Bezug auf den Inhalt seines Beschlusses vom 09.05.2016 (2 Wx 74/16 und 77/16), an dessen Begründung er auch im vorliegenden Fall vollumfänglich festhält.
Soweit sich die Beschwerde auf den Beschluss des OLG München vom 09.07.2015 (FGPrax 2015, 230) stützt, hat sich der Senat mit den Gründen dieses Beschlusses des OLG München bereits in seinem Beschluss vom 09.05.2016 auseinandergesetzt und ausgeführt, warum er dieser Rechtsauffassung nicht folgt. Daran hält der Senat fest. Soweit vorgetragen wird, dass sich weitere Oberlandesgerichte der Auffassung des Oberlandesgerichts München angeschlossen haben, verhilft dies der Beschwerde nicht zum Erfolg. Der Beschluss des OLG Hamm vom 10.03.2016 (15 W 98/16) gibt lediglich die Begründung des Beschlusses des OLG München vom 09.07.2015 wieder. Das vom OLG Celle herangezogene Argument der Kostengerechtigkeit (Beschluss vom 20.07.2018 – 18 W 50/18) überzeugt schon deshalb nicht, weil der Gesetzgeber die Problematik der durch Vormerkungen gesicherten bedingten Rückauflassungsvormerkungen schon aus Zeiten der Anwendbarkeit der Kostenordnung kannte, hierzu bei Schaffung des GNotKG aber keine Regelung getroffen hat. Daher überzeugt den Senat auch die Argumentation des OLG Bamberg nicht, wonach dieses „in der Neuregelung des GNotKG kein gesetzgeberisches „Verbot“ zu erkennen vermag, die auf der Grundlage der zuvor geltenden KostO geltende Praxis fortzuführen“ (Beschluss vom 20.12.2017 – 8 W 115/17, 8 W 116/17). Da der Gesetzgeber in Kenntnis der Problematik von Vormerkungen zur Sicherung bedingter Ansprüche keine Regelung geschaffen hat, verbietet sich nach Auffassung des Senats eine analoge Anwendung anderer Regelungen spezieller Fallkonstellationen. Neue Argumente ergeben sich auch nicht aufgrund der Entscheidungen des OLG Zweibrücken (NJW-RR 2017, 472 – 3 W 49/16), des OLG Oldenburg (Beschluss vom 11.03.2020 – 12 W 32/20) oder des OLG Dresden (Beschluss vom 31.01.2017 – 17 W 92/17).
Auch das weitere Vorbringen der Beschwerde greift nicht durch. § 36 GNotKG ist nicht einschlägig, weil sich im vorliegenden Fall der Geschäftswert gem. § 45 Abs. 3 GNotKG ergibt. § 50 GNotKG ist nicht anwendbar, weil es sich bei einer Vormerkung nicht um eine schuldrechtliche Verpflichtung, nicht über ein Recht zu verfügen, handelt. Bezüglich der Wirkung der Eintragung einer Vormerkung gem. § 883 Abs. 2 BGB unterscheidet sich eine Rückauflassungsvormerkung auch nicht von einer – üblichen – Auflassungsvormerkung. Denn in beiden Fällen soll der Vormerkungsberechtigte vor Zwischenverfügungen geschützt werden. Auf § 51 Abs. 3 GNotKG verweist § 45 Abs. 3 GNotKG im Übrigen nicht.
III.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, § 81 Abs. 8 GNotKG.
