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Was ist ein dingliches Vorkaufsrecht?

Es ist in der heutigen Zeit nicht ungewöhnlich, dass bei einem Verkaufsgeschäft zunächst im Vorwege dem potenziell interessierten Käufer ein Vorkaufsrecht eingeräumt wird. Hierbei muss es sich nicht einmal um eine vollständig fremde Person sein, auch Familienmitglieder oder Freunde des Eigentümers können ein derartiges Vorkaufsrecht eingeräumt bekommen. Der Hintergrund ist bei derartigen rechtlichen Angelegenheiten vollständig klar: Der Eigentümer möchte, dass eine bestimmte Person als erste das Recht erhält, im Fall des Interesses den Besitz des Eigentümers zu erwerben. Dies ist der wesentliche Charakter eines Vorkaufsrechts. Durch dieses Vorkaufsrecht soll beispielsweise innerhalb einer Familie sichergestellt werden, dass der familiäre Besitz – beispielsweise in Form des Elternhauses oder eines elterlichen Grundstücks – auch nach dem Verkauf im Besitz der Familie verbleibt.

Grundsätzlich muss stets eine Unterscheidung zwischen dem sogenannten schuldrechtlichen Vorkaufsrecht  und dem dinglichen Vorkaufsrecht vorgenommen werden.

Was sind die Besonderheiten des dinglichen Vorkaufsrechts

Dingliches Vorkaufsrecht
Beim dinglichen Vorkaufsrecht hat der Vorkaufsberechtigte, im Gegensatz zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht, den Erwerb des Eigentums eines anderen Erstkäufers zu verhindern. (Symbolfoto: Von fizkes/Shutterstock.com)

Eine Besonderheit bei dem dinglichen Vorkaufsrecht besteht in dem Umstand, dass dieses dingliche Vorkaufsrecht als Belastung eine Eintragung in dem Grundbuch des Grundstücks bei dem zuständigen Grundbuchamt erfährt. Durch diese Eintragung wird zugleich auch automatisiert eine sogenannte Verfügungssperre erwirkt, welche sich dann auf jeden beabsichtigten Verkaufsplan des Eigentümers auswirkt. Dingliche Vorkaufsrechte werden ausschließlich bei Grundstücken zur Anwendung gebracht.

Durch das dingliche Vorkaufsrecht ist das jeweilige Grundstück des Eigentümers in der Form belastet, als dass die begünstigte Person gem. § 1098 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gegenüber dem Grundstückseigentümer ein Vorkaufsrecht besitzt. Die begünstigte Person halt also als erste Person vorrangig das Recht, das Grundstück zu erwerben. Ein anderweitiger Verkauf des Grundstücks seitens des Eigentümers darf ohne die Zustimmung der begünstigten Person nicht erfolgen. In der Regel erfolgt dies durch den Verzicht der begünstigten Person auf das Vorkaufsrecht.

Der § 1098 Absatz 2 BGB stellt zugleich auch den Charakter des Vorkaufsrechts im Immobilienwesen dar. Das dingliche Vorkaufsrecht hat dabei einen mit der Vormerkung vergleichbaren Charakter. Sollte in dem Grundbuch ein dingliches Vorkaufsrecht als Belastung des Grundstücks eingetragen sein, so verhindert dieser Eintrag auch die Eigentumsübertragung des Grundstücks auf eine anderweitige Person. Eine derartige Eigentumsübertragung kann nur dann erfolgen, wenn die begünstigte Person auf die Ausübung des Vorkaufsrechts ausdrücklich verzichtet. Das dingliche Vorkaufsrecht kann somit auch als eine gewisse Form der Eigentumsposition in Verbindung mit einer Verfügungsbeschränkung des belasteten Grundstücks angesehen werden. Zugleich ist das dingliche Vorkaufsrecht auch als ein seitens des Eigentümers zugunsten der begünstigten Person übertragenes Recht anzusehen.

Ein dingliches Vorkaufsrecht kann sowohl den Grundstückseigentümer als auch eine ganz klar definierte Person oder auch ein Unternehmen gleichermaßen begünstigen. Eine weitere Unterscheidung bei dem dinglichen Vorkaufsrecht ist jedoch vorzunehmen zwischen dem subjektiv persönlich gestalteten Vorkaufsrecht und  dem subjektiv dinglich gestalteten Vorkaufsrecht.

Der Hauptunterschied zwischen diesen beiden Varianten liegt in dem Umstand, dass bei einem subjektiv persönlich gestalteten Vorkaufsrecht eine ganz klar bestimmte Person begünstigt wird, die aktuell nicht der Eigentümer des Grundstücks ist. Bei einem subjektiv dinglich gestalteten Vorkaufsrecht ist die begünstigte Person der aktuelle Eigentümer des jeweiligen Grundstücks.

Im Gegensatz zu dem dinglichen Vorkaufsrecht gibt es bei dem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht keinerlei dingliche Übertragungssperre. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht hat somit lediglich den rechtlichen Charakter einer Rechtsposition, die der begünstigten Person seitens des Eigentümers durch einen entsprechenden Eintrag eingeräumt wird.

Das dingliche Vorkaufsrecht wird in der gängigen Praxis zwar hauptsächlich bei Grundstücken oder Immobilien zur Anwendung gebracht, es ist jedoch nicht zwingend an Immobilien oder Grundstücke gebunden. Dies ist ein weiterer Unterschied zu dem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht, welches sich lediglich auf Immobilien oder Grundstücke anwenden lässt. Ein dingliches Vorkaufsrecht kann somit auch bei beweglichen Sachen zur Anwendung gebracht werden.

Gem. § 463 BGB kann das Vorkaufsrecht durch die begünstigte Person erst dann ausgeübt werden, wenn die verpflichtete Person einen Kaufvertrag über die dingliche Sache oder die Immobilie bzw. das Grundstück geschlossen wurde. Die verkaufende Person hat dabei die rechtliche Verpflichtung, der begünstigten Person zunächst erst einmal die Gelegenheit einzuräumen, eine Entscheidung über den Verkauf zu treffen und somit das Vorkaufsrecht auszuüben oder den Verzicht auf das Vorkaufsrecht zu erklären.

Eine Erklärung ist zwingend erforderlich

Möchte eine begünstigte Person ihr Vorkaufsrecht auch ausüben, so muss diese Entscheidung mittels einer Erklärung erfolgen. Diese Erklärung ist gem. § 464 Abs. 1 S. 1 BGB an den Verkäufer zu richten. Hierbei muss jedoch zwingend beachtet werden, dass durch die Abgabe einer derartigen Erklärung zwischen dem Verkäufer und der berechtigten Person ein rechtlich bindender Kauf zustande kommt. Gem. § 464 Abs. 2 BGB kann dieser Verkauf jedoch auch an weitergehende Bedingungen geknüpft werden, die für die rechtliche Wirksamkeit des Kaufs zwischen dem Verkäufer und dem Vorkaufsberechtigten zunächst erst einmal erfüllt werden müssen.

Bei einem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht fehlt rechtlich die dingliche Verfügungssperre, sodass ein Verkäufer das Vorkaufsrecht auch ausdrücklich missachten kann. Die Kaufsache geht dann vollständig in den Besitz des Käufers über. In einem derartigen Fall hat der Vorkaufsberechtigte gegenüber dem Verkäufer jedoch Schadensersatzansprüche und kann diese auch entsprechend geltend machen.

Obgleich das dingliche Vorkaufsrecht aus Sicht des Grundstückseigentümers eine Belastung darstellt, so wirkt sich diese Belastung in der gängigen Praxis als nicht sonderlich verkaufshindernd aus. Vielmehr kann der Grundstückseigentümer mit einem etwaigen Kaufinteressenten durchaus auch einen Vertrag aushandeln, welcher dann als Maßstab der Rahmenbedingungen an den Vorkaufsberechtigten übermittelt wird. In der gängigen Praxis wird hierfür auch ein Notar bestellt, welcher den Vorkaufsberechtigten den Vertrag übermittelt und die Aufforderung beifügt, eine Entscheidung im Hinblick auf die Ausübung des Vorkaufsrechts zu treffen. Auf diese Weise hat der Verkäufer des Grundstücks keinerlei Verlust, da es auf jeden Fall einen Käufer für das Grundstück geben wird. Verzichtet der Vorkaufsberechtigte auf die Ausübung seines Rechts und erklärt dies verbindlich gegenüber dem Grundstückseigentümer bzw. Notar, so kann ein rechtlich konformer Verkauf des Eigentümers an den Kaufinteressenten erfolgen. Eine Verpflichtung zum Schadensersatz besteht in dem Fall, dass ein Vorkaufsberechtigter auf die Ausübung seines Vorkaufsrechts verzichtet, ausdrücklich nicht.

In der Regel spricht ein Grundstückseigentümer den Vorkaufsberechtigten zuerst auf die Verkaufspläne an. Dies ist auf jeden Fall der beste Weg, wenn die Parteien sich untereinander gut kennen und auch ein gutes Verhältnis zueinander haben. Sind sich beide Parteien einig, so kann auf diesem Wege auch direkt ein Verkauf erfolgen. Ein Notar ist jedoch auch für diese Vorgehensweise erforderlich, da ein entsprechender Kaufvertrag ausverhandelt und die Zahlungsmodalitäten abgewickelt werden müssen. Anschließend kann auch die Eigentumsübertragung des Grundstücks erfolgen.

Sollten Sie weitergehende Fragen im Zusammenhang mit dieser Thematik haben oder einer bestimmten Person ein dingliches Vorkaufsrecht einräumen wollen, so können Sie sich selbstverständlich sehr gern mit Ihrem Anliegen an uns wenden. Die Einräumung eines dinglichen Vorkaufsrechts ist auf jeden Fall ein Schritt, welcher einer gründlichen vorherigen Überlegung bedarf. Auch bei Familienmitgliedern, welche als begünstigte Personen eingetragen werden sollen, sollte dieser Schritt nicht voreilig erfolgen. Gern können Sie sich bei uns als erfahrene Rechtsanwaltskanzlei eingängig zu dieser Thematik beraten lassen. Nehmen Sie einfach Kontakt mit uns auf.

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