Restkaufpreiszahlung aus Grundstückskauf -Rechtsschutzbedürfnis trotz Vollstreckungsunterwerfung

LG Dessau-Roßlau – Az.: 2 O 416/10 – Urteil vom 16.09.2011

Das am 02.12.2010 verkündete Anerkenntnisvorbehaltsurteil des Einzelrichters der 2. Zivilkammer des Landgerichts Dessau-Roßlau wird für vorbehaltlos erklärt.

Der Beklagte hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand

Die Kläger nehmen den Beklagten im Urkundenprozess auf restliche Kaufpreiszahlung aus einem Grundstückkaufvertrag in Anspruch.

Die Kläger veräußerten durch notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 03.04.2001 (UR-Nr. … des Notars Dr. …) das im Grundbuch von …, Blatt … eingetragene und mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück …, zu einem Kaufpreis von 99.400,00 DM (50.822,41 €) an den Beklagten. Der Kaufpreis war in monatlichen Raten á 600,00 DM ab 01.04.2001 zahlbar. Gem. § 4 des Vertrages können die Kläger die noch offene Restforderung sofort verlangen, wenn der Beklagte mit mehr als zwei Raten in Verzug gerät. In § 6 des Vertrages ist die Haftung der Kläger für Sachmängel ausgeschlossen. Ferner versicherten die Kläger, die das Haus in den 80er Jahren erwarben, instand setzten und seither bewohnten, dass ihnen wesentliche, für den Käufer nicht erkennbare Mängel nicht bekannt seien, insbesondere auch kein Schwammbefall. Der Beklagte unterwarf sich in § 3 des Vertrages wegen der Kaufpreisschuld einschließlich Verzugszinsen in Höhe von 4% über dem jeweiligen Basiszinssatz der sofortigen Zwangsvollstreckung.

Der Beklagte zahlte auf die Kaufpreisschuld insgesamt einen Betrag von 32.211,85 €, letztmalig leistete er im Januar 2010 eine Ratenzahlung. Mit vorprozessualem Anwaltsschreiben vom 17.03.2010 verweigerte der Beklagte weitere Zahlungen unter Hinweis auf eine wegen Sachmängeln angeblich vereinbarte hälftige Minderung des Kaufpreises, forderte eine Erklärung der Kläger, auf die Vollstreckung aus der notariellen Urkunde zu verzichten und kündigte für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs die Erhebung einer Vollstreckungsabwehrklage an. Die Kläger verwiesen mit Anwaltsschriftsatz vom 31.03.2010 auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss und erhoben die Einrede der Verjährung gegen etwaige Gewährleistungsansprüche.

Die Kläger fordern nunmehr den restlichen Kaufpreis in Höhe von 18.610,56 € sowie ferner den Ersatz ihrer vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.177,62 € mit der Behauptung, eine Vereinbarung über die Minderung des Kaufpreises sei nicht getroffen worden.

Im Termin zur mündlichen Verhandlung am 02.12.2010 hat der Beklagte die Klageforderung unter Vorbehalt der Ausführung seiner Rechte im Nachverfahren anerkannt.

Die Kläger beantragen nunmehr im Nachverfahren, das Vorbehaltsurteil für vorbehaltlos zu erklären.

Der Beklagte beantragt, das Vorbehaltsurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Er hält die Klage wegen angesichts seiner Unterwerfungserklärung fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses bereits für unzulässig. Darüber hinaus behauptet der Beklagte, er habe im Jahre 2005 bei Umbauarbeiten festgestellt, dass die Balken im Bereich der Dachkonstruktion sowie des Fachwerks mit Schwamm befallen seien. Da die Kläger in dem betroffenen Bereich die Decken abgehängt hätten, sei dieser Umstand bei Vertragsschluss für ihn nicht erkennbar gewesen. Der Umfang der festgestellten Schäden lasse darauf schließen, dass die Kläger Kenntnis hiervon besessen haben müssen und dem Beklagten die Mängel arglistig verschwiegen hätten. Nach Anzeige der Mängel im Mai/Juni 2005 hätten die Parteien das Schadensausmaß gemeinsam besichtigt und dabei vereinbart, den Kaufpreis um die Hälfte zu mindern. Dies sei der Grund für die Zahlungseinstellung gewesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird gem. § 313 Abs. 2 Satz 2 ZPO auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat im Nachverfahren Beweis erhoben gemäß der prozessleitenden Verfügung vom 08.03.2011 durch Vernehmung der Zeugin …. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 24.08.2011 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und im Ergebnis der im Nachverfahren durchgeführten Beweisaufnahme begründet. Das am 02.12.2010 verkündete Anerkenntnisvorbehaltsurteil ist deshalb für vorbehaltlos zu erklären.

1. Obgleich die Kläger bereits im Besitz eines Vollstreckungstitels jedenfalls über die Hauptforderung und eines Teils der Zinsforderung sind, fehlt ihrer Klage nicht das Rechtsschutzbedürfnis.

Zwar ermangelt es einer Leistungsklage regelmäßig dann am Rechtsschutzbedürfnis, wenn die geltend gemachte Forderung bereits tituliert ist. Dies ist vorliegend jedenfalls hinsichtlich der Restkaufpreisforderung einschließlich des Zinsanspruchs in Höhe von 4% über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Fälligkeit der Fall, da sich der Beklagte insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat. Die notarielle Urkunde stellt einen Vollstreckungstitel gem. § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO dar, für den gem. § 797 Abs. 2 ZPO vom beurkundenden Notar auf Antrag eine vollstreckbare Ausfertigung zu erteilen ist. Dennoch ist das Rechtsschutzbedürfnis in den Fällen zu bejahen, in denen der Gläubiger bei einem nicht der Rechtskraft fähigen Titel mit einer Vollstreckungsabwehrklage des Schuldners zu rechnen hat, wie sie der Beklagte hier vorprozessual für den Fall angekündigt hat, dass die Kläger nicht erklären, auf die Vollstreckung aus der Urkunde zu verzichten (BGH, NJW-RR 1989, 318; vgl. ferner OLG Köln, FamRZ 2008, 1545 für drohende Abänderungsklage; Zöller/Greger, 28. Aufl., Rdn. 18a vor § 253 ZPO m.w.N.)

Im Übrigen erstreckt sich die sofortige Unterwerfung des Beklagten unter die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde nicht auf die über 4% über dem Basiszinssatz hinausgehende Verzugszinsforderung sowie auf die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten, sodass die Klage insoweit von vornherein keinen Zulässigkeitsbedenken begegnet.

2. Die restliche Kaufpreisschuld ist nicht durch eine vertragliche Vereinbarung über eine Minderung erloschen.

Allerdings steht dem diesbezüglichen Einwand des Beklagten nicht bereits die fehlende notarielle Beurkundung der behaupteten Vereinbarung entgegen. Zwar ist die Änderung eines Grundstückskaufvertrages, wozu auch die nachträgliche Reduzierung des Kaufpreises gehört, grundsätzlich gem. § 311b BGB beurkundungsbedürftig Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn die Vereinbarung auf ein berechtigtes Minderungsverlangen zurückzuführen ist (vgl. Palandt/Grüneberg, 70. Aufl., Rdn. 41 zu § 311b BGB). Es handelt sich in diesem Falle um eine bloße vertragliche Wiederholung bzw. Bekräftigung eines sich unmittelbar aus dem Gesetz ergebenden Anspruchs (Wufka in Staudinger, Neubearb. 2006, Rdn. 199 zu § 311b BGB).

Der Beklagte hat jedoch den Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung nicht nachzuweisen vermocht. Im Ergebnis der Beweisaufnahme verbleiben unter Berücksichtigung der sonstigen Umstände, wie sie Gegenstand des tatsächlichen Vorbringens der Parteien sind, unüberwindliche Zweifel an seiner Behauptung. Zwar hat die Zeugin …, bei der es sich um die Mutter des Beklagten handelt, geschildert, dass zu einem Zeitpunkt, den sie nicht mehr sicher anzugeben vermochte, auf Drängen des Beklagten eine gemeinsame Besichtigung des Wohnhauses stattgefunden habe, bei der der Beklagte die Kläger auf den entdeckten Schwammbefall hingewiesen habe. Dabei habe er die Rede auf eine Nachverhandlung des Kaufpreises gebracht. Die Kläger hätten sinngemäß entgegnet, sich hierzu zunächst allein beraten zu wollen. Am nächsten Tag sei der Kläger zu 2. allein beim Beklagten und der Zeugin erschienen und habe eine hälftige Reduzierung des Kaufpreises angeboten. Eine notarielle Beurkundung der Vereinbarung, auf die der Beklagte gedrängt habe, habe der Kläger zu 2. abgelehnt.

Die Schilderung der Zeugin deckt sich zwar weitestgehend mit den Angaben des Beklagten im Rahmen seiner informatorischen Befragung. Sie stimmt mit den Angaben der Kläger ferner insoweit überein, als diese sowohl die gemeinsame Besichtigung als auch einen weiteren Besuch des Klägers zu 2. beim Beklagten bestätigt haben. Es erscheint auch nachvollziehbar, dass sich die Kläger zur Meidung einer Rückabwicklung des Kaufvertrages einem Minderungsverlangen nicht von vornherein verschlossen haben. Anders als die Zeugin bekundet hat, behaupten die Kläger indes, mit Rücksicht auf das Alter des Wohnhauses die Forderung des Beklagten auf Reduzierung des Kaufpreises zurückgewiesen zu haben, was der Kläger zu 2. dem Beklagten anlässlich des zweiten Zusammentreffens mitgeteilt habe.

Angesichts der Begleitumstände kann nicht mit Gewissheit davon ausgegangen werden, dass die Parteien im Zusammenhang mit der gemeinsamen Besichtigung des Wohnhauses eine entsprechende Minderungsvereinbarung in einer Höhe von 25.411,21 € getroffen haben. Bei einer derart beträchtlichen Höhe einer Minderung wäre zu erwarten gewesen, dass zumindest der Beklagte nachdrücklich auf eine schriftliche Fixierung der Vereinbarung aus Beweisgründen drängt, wie sie ihm seinen eigenen Angaben zufolge auch vor Augen stand. Zwar hat er nach den Bekundungen der Zeugin im Nachgang zwei Schreiben an die Kläger verfasst. Deren Inhalt allerdings kannte die Zeugin nicht. Sie hat lediglich die Vermutung geäußert, dass der Beklagte darin die mündlich getroffene Vereinbarung bestätigt wissen wollte. Abschriften der Schreiben hat der Beklagte nicht vorlegen können. Ihren Zugang bei den Klägern zeitnah nach der Besichtigung haben diese bestritten und insoweit behauptet, erstmals 2009 verbunden mit der Ankündigung der Einstellung der Ratenzahlungen mit einer entsprechenden Behauptung konfrontiert worden zu sein. Spätere Aktivitäten des Beklagten, die Kläger beweissicher an der angeblichen Vereinbarung festzuhalten, sind nicht erkennbar. Soweit die Zeugin … dies damit begründet hat, dass sich der Beklagte berufsbedingt zumeist nur an den Wochenenden zu Hause aufgehalten habe und die Kläger zudem auf mehrfaches Klingeln und Klopfen nicht geöffnet hätten, erscheint dies angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung der angeblichen Vereinbarung nicht plausibel.

Noch unerklärlicher aber ist, weshalb der Beklagte entgegen der behaupteten Vereinbarung insgesamt einen Betrag von etwa 6.800,00 € zuviel gezahlt und damit etwa 63% des Kaufpreises entrichtet hat. An der auch von der Zeugin im Wesentlichen so bestätigten Behauptung, die Überzahlung sei erst später bemerkt worden, bestehen nachhaltige Zweifel. Nach der behaupteten Vereinbarung wäre die Ratenzahlungsverpflichtung bei einem geminderten Kaufpreis von nur 25.411,21 € und monatlichen Raten von 306,78 €, zahlbar ab 01.04.2001, nach 83 Raten, also mit einer Schlusszahlung im Februar 2008 erloschen gewesen. Tatsächlich hat der Beklagte darüber hinaus weitere 23 Ratenzahlungen geleistet, ohne auf die behauptete Vereinbarung in irgendeiner Form Bezug zu nehmen. Dass eine Überzahlung über einen Zeitraum von nahezu zwei Jahren hinweg auf einem Irrtum beruht, erscheint ebenso wenig naheliegend wie die Bekundung der Zeugin hierzu, sie habe sich um die Angelegenheit später nicht mehr gekümmert, weil sie nicht Grundstückskäuferin gewesen sei, obwohl die Raten von ihrem Konto abgebucht worden sind und sie desweiteren geschildert hat, sie selbst habe für die Mängelbeseitigung zwischenzeitlich mehr als 18.000,00 € aufgewendet. Bei einem derart offensichtlichen eigenen wirtschaftlichen Interesse der Zeugin hätten auch eigene Aktivitäten der Zeugin bzw. eine nachdrückliche Einwirkung auf den Beklagten nahe gelegen, nicht nur der behaupteten Vereinbarung Geltung zu verschaffen, sondern durch eigene Überwachung der Zahlungen eine Überzahlung auszuschließen. Soweit der Beklagte in diesem Zusammenhang angedeutet hat, der Irrtum könne auf einem bereits im Jahre 2000 abgeschlossenen identischen, später aber wegen Zahlungsverzugs rückabgewickelten Kaufvertrag beruhen, der zu einer Irritation geführt habe, erklärt dies die Überzahlung der Höhe nach gleichfalls nicht. Ebenso wenig hat der Beklagte jemals einen Anspruch auf Rückzahlung des zuviel entrichteten Kaufpreises geltend gemacht, was konsequent erschienen wäre.

Nach alledem verbleibt im Ergebnis der Beweisaufnahme die ernsthafte Möglichkeit, dass der Beklagte an die Kläger während des Besichtigungstermins zwar ein Minderungsbegehren gerichtet und diese sich dem Begehren auch nicht rundweg verschlossen, sondern den Beklagten zunächst hingehalten haben, es im Ergebnis aber zu einer entsprechenden Vereinbarung nicht gekommen ist. Die Kläger können damit gem. § 4 des Kaufvertrages den restlichen Kaufpreis insgesamt verlangen.

3. Ein etwaiges gesetzliches Minderungsrecht des Beklagten gem. §§ 434 Abs. 1, 437 Nr. 2, 441 BGB, das dieser mit der Klageerwiderung ausgeübt haben könnte, besteht gleichfalls nicht. Zwar kann der Käufer einer mangelhaften Sache gem. § 438 Abs. 4 Satz 2, Abs. 5 BGB die Zahlung des restlichen Kaufpreises in Höhe eines berechtigten Minderungsverlangens auch dann verweigern, wenn eine Minderungserklärung infolge der Verjährung des Anspruchs auf Nacherfüllung (§ 438 Abs. 1 Nr. 2a, Abs. 2 BGB: 5 Jahre ab Übergabe) und der Berufung des Beklagten hierauf gem. § 218 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Die Verjährungseinrede haben die Kläger vorprozessual mit Anwaltsschriftsatz vom 31.03.2010 ausdrücklich und im Rechtsstreit durch gem. § 137 Abs. 3 Satz 1 ZPO zulässige Bezugnahme in der Klageschrift hierauf erhoben. Es bedarf indes insoweit keiner Entscheidung, ob ein Minderungsrecht des Beklagten infolge des Gewährleistungsausschlusses in § 6 des Kaufvertrages ausgeschlossen ist oder die Kläger sich hierauf gem. § 444 BGB nicht berufen können, weil sie einen etwaigen Befall des Hauses mit Schwamm arglistig verschwiegen haben.

Dem tatsächlichen Vorbringen des Beklagten lassen sich keine hinreichend substantiierten Tatsachen für das Ausmaß noch vorhandener Mängel entnehmen, die gem. § 441 Abs. 3 Satz 2 BGB als Schätzungsgrundlage für die nach Satz 1 der genannten Vorschrift zu berechnende Minderung dienen könnten. Die Minderung setzt voraus, dass ein Rücktrittsrecht noch besteht, was dann nicht der Fall ist, wenn der Käufer etwaige Mängel selbst beseitigt hat (BGH, NJW 2009, 508). Wie in der Beweisaufnahme zutage getreten ist, hat der Beklagte die vorgeblich mit Schwamm befallenen Balken selbst erneuert. Ob und in welchem Ausmaß gegebenenfalls weitere Teile des Gebäudes betroffen sind, lässt sich seinen Ausführungen nicht entnehmen. Die Zeugin … hat in diesem Zusammenhang lediglich bekundet, dass zwei weitere Räume im Dachgeschoss sanierungsbedürftig seien.

4. Soweit in der Klageerwiderung gegebenenfalls eine Anfechtungserklärung wegen arglistiger Täuschung gem. § 123 Abs. 1 BGB zu erblicken sein könnte, ist diese unwirksam, weil die Anfechtungsfrist gem. § 124 BGB nicht gewahrt ist.

5. Die Zinsforderung beruht auf §§ 286, 288 Abs. 1 BGB. Der in § 3 des Vertrages vereinbarte geringere Zinssatz betrifft nach seiner Stellung im Vertragsgefüge nach lediglich den Verzug mit einzelnen Ratenzahlungen, nicht jedoch den aus der Gesamtfälligstellung gem. § 4 des Vertrages erwachsenden gesetzlichen Zinsanspruch.

Der Anspruch auf Ersatz der der Höhe nach zutreffend berechneten vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten folgt aus abgetretenem Recht gem. §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1, 398 BGB.

6. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 5, 711 i.V.m. § 709 Sätze 1und 2 ZPO.