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Gebührenanspruch Notar Grundstücksversteigerung

LG Rostock – Az.: 2 OH 15/17 (1) – Beschluss vom 22.02.2018

Die Kostenrechnung der Notarin P. K. vom 05.04.2017 wird abgeändert.

Die Gebührensumme wird auf 583,10 € festgesetzt.

Die darüber hinaus erhobenen Kosten sind durch die Antragsgegnerin an den Antragsteller zurückzuzahlen.

Gründe

I.

Bei einer Grundstücksversteigerung durch das Auktionshaus N. AG in Rostock, vertreten durch den Auktionator D., erhielt der Antragsteller am 5.3.2017 als Meistbietender für ein Gebot von 17.000 € den Zuschlag über ein Grundstück der Agrargenossenschaft C. eG (sog. Einlieferer).

Über den Zuschlag fertigte die Notarin auf Ersuchen des Auktionators am 05.03.2017, URNr. …/P, unter Anwesenheit des Antragstellers aber ohne dessen Mitwirkung ein sog. Zuschlagsprotokoll. Die Versteigerungs- und Vertragsbedingungen waren bereits vorab zur Urkunde des Notars B. in Rostock vom 19.1.2017, URNr. …/K, beurkundet worden. Eine beglaubigte Abschrift erhielt der Antragsteller von der Antragsgegnerin.

Nach Zuschlagserteilung war der Antragsteller durch ein Merkblatt der Antragsgegnerin darauf hingewiesen worden, dass der Vertrag nicht schon mit Zuschlag zustande kommt, sondern erst mit der späteren Beurkundung. Der Antragsteller zeichnete dieses Merkblatt gegen (Anlage 1, Antragsgegnerseite).

Der Antragsteller zahlte unmittelbar nach Zuschlagserteilung an das Auktionshaus eine Courtage in Höhe von 2.023,00 € in bar und leistete eine Bietungssicherheit in Höhe von 2.000,00 € in bar. Auf der Courtage-Quittung findet sich folgender Hinweis:

Gemäß unseren Versteigerungs- und Vertragsbedingungen (VIII Courtage/Kosten), ist die Courtage des Meistbietenden, unabhängig von der weiteren Abwicklung mit Beurkundung von Meistgebot und Zuschlag verdient und fällig.

Ferner wurde auf der Quittung als Termin für den spätesten Zahlungseingang der 15.03.2017 angegeben.

Mit Schreiben vom 07.03.2017 übersandte die Antragsgegnerin dem Antragsteller den Entwurf des Vertrages (Anlage 3, Antragsgegnerseite).

Das Auktionshaus wies den Antragsteller mit Schreiben vom 08.03.2017 darauf hin, dass bei der Hinterlegung des gesamten Kaufpreises auf das Treuhandkonto des Auktionshauses im Beurkundungstermin gleich die Auflassung mit beurkundet werden könne, was Kosten spare.

Mit Eingang am 28.03.2017 überwies der Antragsteller auf das von der Antragstellerin geführte Hinterlegungskonto (IBAN DE…) 15.000,00 €. Das Auktionshaus überwies auf dieses Konto am 05.04.2017 2.000,00 €. Am 01.06.2017 zahlte die Antragsgegnerin an die Agrargenossenschaft C. eG 17.000,00 €. Mit Datum vom 03.07.2017 übersandte die Antragsgegnerin dem Antragsteller die Endabrechnung des Kontos.

Am 30.3.2017, URNr. …/P, beurkundete die Notarin zwischen dem Auktionator, dem Auktionshaus und dem von diesem vertretenen Einlieferer einerseits und dem Antragsteller andererseits einen Vertrag über das besagte Grundstück, der mit “Beurkundung von Gebot und Zuschlag (Vertrag)” überschrieben war. In dieser Urkunde wurden das Zuschlagsprotokoll vom 5.3.2017 und die Allgemeinen Versteigerungs- und Vertragsbedingungen vom 19.1.2017 (sog. Verweisungsurkunde) zur Grundlage erklärt und festgestellt, dass unter Verweis auf § 156 BGB i.V.m. § 311b BGB nunmehr der Vertrag zwischen Einlieferer und Meistbietendem zustande gekommen sei, für dessen Inhalt ausdrücklich auf diese Urkunde verwiesen werde.

Unter Ziffer 7 der Urkunde vom 30.3.2017 wurde Folgendes bestimmt:

7.

Klarstellend wird unter Verweis auf die Verweisungs- und Zuschlagsurkunde folgendes vereinbart:

7.1.

Unter Verweis auf Abschnitt VIII Ziffer 4 der Verweisungsurkunde bekennt der Meistbietende – mehrere Personen als Gesamtschuldner – weiterhin, der Norddeutsche Grundstücksauktionen AG (Auktionshaus) mit Sitz in Rostock die vereinbarte Courtage zu schulden.

7.2.

Unter Verweis auf Abschnitt 11 Ziffer 1.5 bzw. Abschnitt VIII Ziffer 4 der Verweisungsurkunde unterwirft sich der Meistbietende – mehrere Meistbietende als Gesamtschuldner – wegen der Zahlungsverpflichtungen

a) in Höhe des Meistgebotes nebst der gesetzlichen Verzugszinsen ab dem Tag der Auktion gegenüber dem Einlieferer

b) in Höhe der Courtage nebst der gesetzlichen Verzugszinsen ab dem Tag der Auktion gegenüber dem Auktionshaus

der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Der Notar wird angewiesen, dem Einlieferer bzw. dem Auktionshaus auf jederzeitigen schriftlichen Antrag, ohne Nachweis der die Fälligkeit dieser Forderung begründenden Tatsachen, jeweils eine vollstreckbare Ausfertigung des Vertrages zu erteilen, jedoch nicht vor Eintritt der vom Notar ggf zu überwachenden Fälligkeitsvoraussetzungen. Im Verfahren der Vollstreckungsgegenklage verbleibt die Beweislast beim Forderungsberechtigten.

7.3.

Unter Verweis auf Abschnitt VII Ziffer 2 der Verweisungsurkunde beträgt die Kaufpreisbelegungsfrist 1 (einen) Monat ab dem Tag der Auktion. Für die Zahlungsabwicklung über Notaranderkonto hat die Zahlung des Meistgebotes auf das in der Anlage aufgegebene Notaranderkonto zu erfolgen. Für die Zahlungsmodalitäten wird gleichfalls auf Abschnitt VII der Versteigerungs- und Vertragsbedingungen verwiesen.

8.

Unter Verweis auf Abschnitt XII der zugrunde liegenden Versteigerungs- und Vertragsbedingungen wird zur Sicherung des Anspruchs des Meistbietenden die Eintragung einer Auflassungsvormerkung gemäß Verweisungsurkunde von allen Vertragsbeteiligten ausdrücklich bewilligt und beantragt.

Unter Verweis auf Abschnitt IX Ziffer 2 Absatz 2 wird die Auflassung wie folgt erklärt:

Die Beteiligten sind sich darüber einig, dass das Eigentum an dem Grundbesitz auf den Meistbietenden in Alleineigentum übergeht. Es wird bewilligt und beantragt, diese Rechtsänderung in das Grundbuch einzutragen.

Für ihre Tätigkeit legte die Notarin dem Antragsteller am 5.4.2017 folgende Kostenberechnung:

……………

Der Antragsteller hat die Rechnung bezahlt.

Der Antragsteller begehrt eine Reduzierung der Kostenberechnung dergestalt, dass die Gebühren nur aus einem Geschäftswert in Höhe von 17.000 € erhoben werden und bei der Auslage Nr. 32011 lediglich eine Grundbucheinsicht zu 8,00 € angesetzt wird.

Die Gebühr Nr. 21200 stellt er völlig in Frage, da hierbei keine Beurkundung seinerseits zum Zuschlag erfolgt sei.

Am Beurkundungstag vom 30.3.2017 sei nicht nur der Vertrag zu seinem Grundstück beurkundet worden, sondern auch Verträge für weitere drei Käufer. Hierzu möchte er wissen, ob für eine derartige Zusammenbeurkundung, bei der die Notarin durch die gemeinsame Verlesung Zeit spare, dennoch für jeden Erwerber die volle Gebühr anfalle.

Während der Beurkundung habe er darauf hingewiesen, dass er die Courtage für das Auktionshaus schon am 05.03.2017 bezahlt habe und der die Courtage betreffende Absatz daher gestrichen werden müsse. Die Notarin habe geantwortet, dass dies schon klar gehe.

Darüber hinaus habe er den Absatz betreffend die Auflassungsvormerkung zur Streichung begehrt. Dabei sei von dem bei der Beurkundung anwesenden Buchhalter bestätigt worden, dass der Kaufpreis in Höhe von 17.000 € vollständig und pünktlich auf dem Notaranderkonto eingegangen sei. Die Notarin habe daraufhin in dem Vertrag etwas gestrichen, sich eine Randnotiz an den Vertrag gemacht und vor allen anwesenden Zeugen bestätigt, dass die Auflassungsvormerkung bei dem Vertrag des Antragstellers raus genommen werde. Dies sei aber nach Erhalt der Urkunde im Original vom 5.4.2017 nicht geschehen, es handle sich um einen anderen Vertrag als denjenigen, der bei der Beurkundung verlesen worden sei.

Bei einer persönlichen Vorsprache im Notariat am 27.4.2017 habe man ihm die Einsichtnahme in das Urkundsoriginal verweigert und lediglich eine beglaubigte Kopie vorgelegt, aus der keine schriftlichen Aufzeichnungen der Notarin hervorgegangen seien. In der Folge habe die Notarin die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt zur Eintragung beantragt, die am 19.5.2017 erfolgt sei.

Die Antragsgegnerin verweist darauf, dass das von ihr praktizierte Beurkundungsverfahren mit dem Landgericht Rostock und der Notarkammer Mecklenburg-Vorpommern abgestimmt sei.

Der Zuschlag sei Bestandteil des Beurkundungsverfahrens, die von der Ländernotarkasse geforderte gesonderte Übernahme der Kosten der Zuschlagsurkunde durch den Meistbietenden sei nicht im Rahmen der Kostenverteilung geregelt.

Die Beurkundung der Regelungen zur Courtage sei notwendig, da bis zur Beurkundung des konkreten Vertrages kein Anspruch des Auktionshauses auf Zahlung der Courtage bestehe. Die geleisteten Zahlungen auf die Courtage könnten daher jederzeit zurückgefordert oder anderweitig verrechnet werden.

Die Ländernotarkasse hat mit Datum vom 21.12.2017 Stellung genommen.

Hinsichtlich der Gebühr für das Zuschlagsprotokoll vertritt die Ländernotarkasse die Auffassung, dass diesbezüglich nur der Auktionator in Anspruch genommen werden könne, da der Antragsteller weder beteiligt war noch ein Auftrag erteilt habe.

Das Schuldanerkenntnis und die Zwangsvollstreckungsunterwerfung bezogen auf die Courtage seien gebührenrechtlich zutreffend behandelt worden. Es frage sich allein, ob eine unrichtige Sachbehandlung vorliege, da die Courtage ja bereits vor dem Beurkundungstermin bezahlt worden sei.

Die Gebühren für die Verwahrung seien zutreffend berechnet worden, die Erfordernis der Verwahrung der Bietersicherheit und des Kaufpreises ergebe sich aus den Vertrags- und Versteigerungsbedingungen.

Die zweimalige Einsicht in das elektronische Grundbuch sei nicht zu beanstanden. Diese habe zunächst vor Beurkundung und dann nach Eintragung der Vormerkung zu erfolgen.

Die Vertragsabwicklung über Auflassungsvormerkung sei üblich und zum Vorteil des Grundstückserwerbers. Die Hinterlegung des Kaufpreises auf dem Hinterlegungskonto erübrige sich auch nicht durch Hinterlegung des Kaufpreises (arg. § 883 Abs. 2 BGB, § 106 InsO). Außerdem sei die Eintragung der Vormerkung nach den Vertrags- und Versteigerungsbedingungen auch für die Auszahlung vom Anderkonto Voraussetzung. Dass beide Vertragsteile hier eine vertragliche Änderung gewünscht hätten, sei nicht ersichtlich.

Die Beanstandungen greifen größtenteils nicht.

Gebühr Nr. 21200 KV GNotKG, Zuschlagsprotokoll

Zutreffend hat die Ländernotarkasse darauf verwiesen, dass der Antragsteller nicht Urkundsbeteiligter des Zuschlagsprotokolls ist und daher auch nicht nach § 30 Abs. 1 GNotKG in Anspruch genommen werden kann, dass weder ein Auftrag im Sinne des § 29 Nr. 1 GNotKG noch eine Übernahmeerklärung gem. § 29 Nr. 3 GNotKG vorliegt und auch keine Kostenübernahme im Sinne des § 30 Abs. 3 GNotKG.

Aus den in den Vertrag inkorporierten Versteigerungs- und Vertragsbedingungen ist zwar unter VIII 1.2. geregelt, dass der Meistbietende die “Kosten des infolge Beurkundung von Meistgebot und Zuschlag zustande gekommenen Vertrages” zu übernehmen habe. Gleichzeitig wurde jedoch auch unter I.9. geregelt, dass bei einem Verbrauchervertrag der Vertragsschluss erst durch die nach Zuschlagserteilung erfolgte Beurkundung zustande komme und das Zuschlagsprotokoll eine einseitige Erklärung des Auktionators darstelle. Die Kostenklausel bezieht sich damit nicht oder jedenfalls nicht hinreichend eindeutig auch auf die Kosten des Zuschlagsprotokolls.

Zudem beschränkt § 30 Abs. 3 GNotKG die Haftung auf die Kosten “dieses Beurkundungsverfahrens”. Der Übernahmeschuldner haftet also nur für die Kosten derjenigen Urkunde, welche die Übernahmeerklärung iSd Abs. 3 enthält (Korintenberg/Gläser GNotKG § 30 Rn. 16, beck-online) und damit hier nicht auf das gesondert beurkundete Zuschlagsprotokoll.

Gebühr Nr. 21100 KV GNotKG

Hinsichtlich der Beurkundungsgebühr hat der Antragsteller keine ausdrücklichen Beanstandungen erhoben. Im übrigen wurde die Gebühr auch zutreffend erhoben, auf die Ausführungen der Ländernotarkasse wird vollumfänglich verwiesen.

Courtage

Die Beurkundung der Vereinbarung einer Courtagezahlung durch den Meistbietenden an das Auktionshaus wurde nicht schon durch die erfolgte Zahlung der Courtage überflüssig.

Im Moment der Zahlung der Courtage bestand noch keine wirksame schuldrechtliche Verpflichtung des Antragstellers zur Zahlung des in den Versteigerungs- und Vertragsbedingungen unter VIII 1.1 geregelten Aufgeldes. Bereits unter Ziffer I.9. ist geregelt, dass bei einem Verbrauchervertrag der Vertragsschluss erst durch die nach Zuschlagserteilung erfolgte Beurkundung zustande kommt, so dass auch die Aufgeldvereinbarung bis dahin nicht bindend geschlossen wurde. Etwas anderes wird auch nicht unter der Ziffer VIII. 3. geregelt, wonach die Courtagen erst mit Zustandekommen des Vertrages verdient sein sollen.

Die Vereinbarung der Courtagevereinbarung hätte zwar auch ohne zusätzliche Notarkosten zwischen den Parteien des Kaufvertrages und dem Auktionshaus als begünstigte Dritte ohne Beurkundung privatschriftlich erfolgen können. Durch die Einbeziehung der Versteigerungs- und Vertragsbedingungen in den beurkundeten Inhalt des Kaufvertrages wurde die Courtagevereinbarung jedoch Beurkundungsgegenstand im Sinne des § 86 Abs. 1 GNotKG. Da dieser Beurkundungsgegenstand ein anderes Rechtsverhältnis im Sinne des § 86 Abs. 2 GNotKG betraf, als der Grundstückskaufvertrag, wurden gesondert Gebühren ausgelöst.

Nicht notwendig war die Beurkundung der Zwangsvollstreckungsunterwerfung, diese löste jedoch keine weiteren Gebühren aus, so dass es hier auch nicht weiter darauf ankommt, ob der Antragsteller die Löschung dieser Passage während der Beurkundung verlangt hatte oder nicht.

Die Beurkundung der Courtagevereinbarung mit Schuldanerkenntnis löst eine 1,0 Gebühr nach Nr. 21200 KV GNotKG aus. Der Geschäftswert bestimmt sich gem. § 97 Abs. 1 GNotKG nach dem Betrag der Courtage, beträgt also 2.023,00 €. Die nach § 94 Abs. 1 GNotKG gebotene Vergleichsberechnung ergibt, dass die Erhebung einer 2,0 Gebühr nach Nr. 21100 KV GNotKG aus der Wertesumme von Meistgebot und Courtage günstiger ist als die Erhebung getrennter Gebühren (2,0 aus 17.000 € = 198,00 € 1,0 aus 2.203,00 € = 60,00 € Mindestgebühr 2,0 aus 19.023,00 € = 214,00 €).

Auch die Betreuungsgebühr nach Nr. 22200 KV GNotKG und die Vollzugsgebühr nach Nr. 22110 KV GNotKG bestimmen sich aus dem Gesamtwert von 19.023,00 € (§§ 112 S. 1, 113 Abs. 1 GNotKG), ohne dass es darauf ankommt, ob sämtliche Beurkundungsgegenstände vollzugsbedürftig sind (Korintenberg/Tiedtke GNotKG § 112 Rn. 1, beck-online).

Gebühr Nr. 25300 KV GNotKG, Verwahrgebühr

Die Gebühr wurde zutreffend erhoben, auf die Ausführungen der Ländernotarkasse wird vollumfänglich verwiesen.

Auslagen Grundbucheinsicht

Das Gericht hat keine Veranlassung, an der Versicherung der Antragsgegnerin zu zweifeln, dass anlässlich der Vorbereitung der Beurkundung und im Zusammenhang mit der Eintragung der Vormerkung jeweils eine Grundbucheinsicht erfolgte. Wie die Ländernotarkasse zutreffend ausführte, ist dies üblich und entspricht den Pflichten des Notars.

Auflassungsvormerkung

Dass tatsächlich im Rahmen der Beurkundung zwischen den Parteien des Vertrages eine Herausnahme der Vertragsteile vereinbart wurde, welche die Auflassungsvormerkung betreffen und dass der Vertrag dann im Original so beurkundet wurde, wurde vom Antragsteller schon nicht schlüssig dargestellt. Die angebliche Forderung des Antragstellers, den Absatz mit der Auflassungsvormerkung zu streichen, wurde nach dem Inhalt der von der Antragsgegnerin vorgelegten Kopie der Originalurkunde nicht umgesetzt. Die Streichung von § 2 Ziffer 8. des Vertrages würde auch zu weiteren Änderungsbedarf führen, da etwa die Auszahlung vom Notaranderkonto von der Eintragung der Auflassungsvormerkung abhängen sollte. Für eine entsprechende Vereinbarung der Vertragsparteien wurde nichts vorgetragen.

Letztlich kann dies jedoch auch dahinstehen, da die Beurkundung der Auflassungserklärung keine gesonderten Gebühren ausgelöst hat. Etwaige unnötig veranlasste Grundbuchkosten sind nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.

Ergebnis

Die korrigierte Kostenrechnung lautet wie folgt:

Verfahrenskosten

Das Verfahren ist gerichtskostenfrei. Eine Veranlassung, die Aufwendungen eines Beteiligten gemäß § 130 Abs. 3 S. 1 GNotKG iVm § 80 S. 1, 81 FamFG dem Gegner aufzuerlegen, bestand nicht.

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