Erbenermittlung durch Grundbuchamt abgelehnt – Eigentümer nicht beschwerdebefugt

Eigentümerstreitigkeiten und Notwegerecht: Eine Prüfung des Antragsverfahrens

Der vorliegende Fall handelt von der Beschwerde einer Eigentümerin, nachfolgend als Beteiligte bezeichnet, die ein Notwegrecht zu ihrem Grundstück durch das Grundstück eines vermutlich verstorbenen Nachbarn beansprucht. Die Beteiligte hat eine Berichtigung des Grundbucheintrags beantragt, in der Annahme, dass der dort eingetragene Eigentümer bereits verstorben ist. Das Grundbuchamt konnte allerdings durch verschiedene Anfragen keine klare Nachfolge des eingetragenen Eigentümers ermitteln, woraufhin die Beteiligte Beschwerde einlegte. Die rechtliche Problematik des Falls liegt in der Frage, ob die Beteiligte als Nachbarin das Recht hat, eine Eigentümerermittlung durch das Grundbuchamt zu beantragen und welche Voraussetzungen für die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde gegeben sein müssen.

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Rechtsgrundlage und Antragsverfahren

Gemäß § 13 Abs. 1 S. 1 der Grundbuchordnung (GBO) ist jeder antragsberechtigt, dessen Recht von einer Eintragung betroffen ist oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll. In diesem Kontext merkt das Gericht an, dass das Grundbuchamt grundsätzlich keine eigenen Ermittlungen durchführt und auch nicht dazu verpflichtet ist. Der Antragsteller hat selbst die erforderlichen Unterlagen zu beschaffen und dem Grundbuchamt vorzulegen.

Amtsverfahren und Beteiligtenberechtigung

Das Gericht stellt fest, dass die Beteiligte die notwendige Berechtigung zur Erhebung einer Beschwerde gegen die Entscheidung des Grundbuchamts fehlt. Tatsächlich handelt es sich bei einer Eigentümerermittlung nach § 82 GBO um ein Amtsverfahren, das unabhängig von Anträgen Dritter eingeleitet und durchgeführt wird. Obwohl jeder, der durch eine Entscheidung des Grundbuchamts in eigenen Rechten betroffen ist, grundsätzlich das Rechtsmittel der Beschwerde hat, wird die Beteiligte durch die Entscheidung des Grundbuchamts nicht in eigenen Rechten betroffen.

Anwendbarkeit des Notwegerechts

Darüber hinaus hebt das Gericht hervor, dass das von der Beteiligten behauptete Notwegerecht ein schwerer Eingriff in das Eigentum des Nachbarn darstellt und nur in Betracht kommt, wenn die Zugangsfreiheit des Grundstücks nicht anderweitig behoben werden kann. In diesem Fall bestehen bereits Wegerechte auf anderen Nachbargrundstücken, die die Beteiligte zur Erschließung ihres Grundstücks nutzen könnte. Daher ist von einer ausreichenden Verbindung zu einem öffentlichen Weg auszugehen und ein Notwegerecht nicht notwendig.

Erkenntnis der Erben: Ein Aspekt zur Beurteilung der Beschwerdeberechtigung

Abschließend merkt das Gericht an, dass die Beteiligte, die angibt, die Erben des eingetragenen Eigentümers zu kennen, nicht mehr auf die Ermittlungen des Grundbuchamts angewiesen ist, um ihre vermeintlichen Rechte geltend zu machen. Dies untermauert erneut die Feststellung, dass die Beschwerde der Beteiligten gegen die Entscheidung des Grundbuchamts unzulässig ist. Sie hat keine ausreichende Berechtigung im Sinne der Bestimmungen des Antragsverfahrens und staatsrechtlichen Verfahrens. Somit bestätigt das Gericht die ursprüngliche Entscheidung des Grundbuchamts.

Das vorliegende Urteil

KG – Az.: 1 W 362/22 – Beschluss vom 01.11.2022

Die Beschwerde wird bei einem Wert von 5.000,00 EUR als unzulässig verworfen.

Gründe:

I.

Die Beteiligte ist seit dem 29. Juli 2021 als Eigentümerin im Grundbuch des Amtsgerichts Spandau von … Blatt 6671 eingetragen. Das aus dem Flurstück 1029 bestehende Grundstück mit der Adresse …straße … hat keine unmittelbare Verbindung zu dieser Straße. Hingegen sind in den Grundbüchern von … Blätter 6491 (Flurstücke 1028 und 1035), 7036 (Flurstücke 1030 und 1031) sowie 6564 (beschränkt auf das Flurstück 1034) Dienstbarkeiten – Wegerechte – zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Blatt 6671 gebucht. Das Flurstück 1034 grenzt an die …straße, das Flurstück 1035 wiederum an das Flurstück 1034, das an die Flurstücke 1028, 1030 und 1031 angrenzt. Das auf Blatt 6671 gebuchte Flurstück 1029 grenzt wiederum an die Flurstücke 1028, 1030 und 1031 an.

Als Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Spandau von … Blatt 7601 gebuchten Grundstücks ist der Kaufmann K… V… eingetragen. Dieses aus den Flurstücken 1025 und 1026 bestehende Grundstück grenzt unmittelbar an die …straße an.

Mit Schriftsatz vom 24. August 2021 ließ die Beteiligte durch ihren Verfahrensbevollmächtigten, der als Eigentümer im Grundbuch von … Blatt 6564 gebucht ist, die Berichtigung der Eigentümerstellung im Grundbuch von … Blatt 7601 beantragen. Der dort eingetragene Eigentümer müsse bereits seit längerer Zeit verstorben sein. Ihr, der Beteiligten, stünde ein Notwegerecht an dessen Grundstück zu, das sie zwingend begehen müsse, um auf ihr Grundstück zu gelangen.

Das Grundbuchamt nahm in der Folgezeit Ermittlungen durch Anfragen bei verschiedenen Ämtern sowie dem Amtsgericht – Nachlassgericht – Mitte auf, ohne aber die Rechtsnachfolge nach dem eingetragenen Eigentümer klären zu können.

Mit Beschluss vom 28. Februar 2022 wies das Grundbuchamt den Antrag der Beteiligten vom 24. August 2021 zurück. Die Beteiligte sei nicht antragsberechtigt. Hiergegen richtet sich deren Beschwerde vom 15. Juli 2022, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 26. September 2022 nicht abgeholfen hat.

II.

1. Die Beschwerde ist nicht zulässig und muss deshalb entsprechend verworfen werden. Das Beschwerdeverfahren ist zur Entscheidung reif ungeachtet der Anregungen der Beschwerdeführerin in dem Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 11. Oktober 2022. Das Ruhen des Verfahrens anzuordnen ist in Grundbuchsachen nicht möglich (Demharter, GBO, 32. Aufl., § 1, Rdn. 74) und scheidet hier vor dem damit verbundenen Ziel der Beteiligten, ihr die Aufnahme von Kaufvertragsverhandlungen mit den von ihr ermittelten Erben des eingetragenen Eigentümers zu ermöglichen, ohnehin aus.

a) Eine Eintragung im Grundbuch soll nur auf Antrag erfolgen, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll.

Im Antragsverfahren finden Ermittlungen von Amts wegen durch das Grundbuchamt nicht statt. Das Grundbuchamt ist zu ihnen vielmehr weder berechtigt noch verpflichtet (Demharter, a.a.O., § 1, Rdn. 66).

Der Antragsteller hat die zur Eintragung erforderlichen Unterlagen zu beschaffen und dem Grundbuchamt vorzulegen.

b) Nicht anders ist es im Ausgang, wenn das Grundbuch hinsichtlich der Eintragung des Eigentümers durch Rechtsübergang außerhalb des Grundbuchs unrichtig geworden ist. Auch dann setzt die Berichtigung des Grundbuchs im Regelfall den Antrag eines hierzu Berechtigten voraus.

Allerdings kann das Grundbuchamt dem Eigentümer oder dem Testamentsvollstrecker, dem die Verwaltung des Grundstücks zustehe, die Verpflichtung auferlegen, den Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs zu stellen und die zur Berichtigung des Grundbuchs notwendigen Unterlagen zu beschaffen, § 82 S. 1 GBO. Die Eigenschaft des Verpflichteten als Eigentümer oder Testamentsvollstrecker sowie die Erbfolge nach dem eingetragenen Eigentümer hat das Grundbuchamt vorab von Amts wegen zu ermitteln (OLG München, FGPrax 2020, 52). Das Verfahren nach § 82 GBO selbst ist ein Amts- und kein Antragsverfahren (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 27. April 2020 – 3 Wx 36/20).

Seine Einleitung und Durchführung erfolgen unabhängig von Anträgen Dritter. Ist ein Antrag gestellt worden, so ist er als Anregung zu verstehen, das Amtsverfahren einzuleiten, § 24 Abs. 1 FamFG (OLG Hamm, OLGZ 1994, 257, 261).

c) Der Beteiligten fehlt die zur Erhebung der Beschwerde gegen den angefochtenen Beschluss erforderliche Berechtigung. Sie wird durch diese Entscheidung in keinen eigenen Rechten beeinträchtigt.

aa) Im Ergebnis ist es nicht zu beanstanden, wenn das Grundbuchamt Bedenken an der Antragsberechtigung der Beteiligten geäußert hat. Tatsächlich kann sie ein solches Recht nicht für sich in Anspruch nehmen. Das folgt schon aus der Natur des Verfahrens nach § 82 GBO als Amtsverfahren.

Entsprechend konnte es sich um den in dem Schriftsatz vom 24. August 2021 enthaltenen Antrag auf Eigentümerberichtigung nicht um einen verfahrenseinleitenden Antrag, sondern lediglich um die Anregung zur Durchführung des Grundbuchberichtigungszwangsverfahrens handeln.

Nichts Anderes folgt daraus, dass die Ablehnung eines solchen Verfahrens durch das Grundbuchamt eine Sachentscheidung darstellt, gegen die grundsätzlich das Rechtsmittel der Beschwerde, § 71 Abs. 1 GBO, gegeben ist (OLG München, a.a.O.). Auch wenn das Verfahren nach § 82 GBO in erster Linie öffentlichen Interessen dient, ist die Beschwerde von Einzelpersonen nicht ausgeschlossen. Sie müssen aber durch die Entscheidung des Grundbuchamts in eigenen Rechten beeinträchtigt werden. Im Hinblick auf den Sinn und Zweck des Grundbuchs, über die das Grundstück betreffenden Rechtsverhältnisse möglichst erschöpfend und zuverlässig Auskunft zu geben (BGH, NJW-RR 2017, 1162, 1163), muss der Beschwerdeführer in vergleichbaren Rechten betroffen sein. So ist etwa die Betroffenheit solcher Personen anerkannt, die ein dingliches Recht an dem Grundstück oder einen Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an ihm haben (Demharter, a.a.O., § 82, Rdn. 23).

bb) Solche Rechte stehen der Beteiligten an dem hier betroffenen Grundstück aber nicht zu.

(1) Keinesfalls ausreichend ist ihr Wunsch, das Grundstück von dem tatsächlichen Eigentümer erwerben zu wollen. Dieser Wunsch könnte nicht einmal ein zur Grundbucheinsicht erforderliches berechtigtes Interesse im Sinne von § 12 Abs. 1 S. 1 GBO rechtfertigen (vgl. Senat, Beschluss vom 18. Juni 2019 – 1 W 140/19 – FGPrax 2019, 150). Einen Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an dem Grundstück hat die Beteiligte nicht einmal selbst behauptet.

(2) Ob sich aus einem Anspruch nach § 917 Abs. 1 S. 1 BGB etwas Anderes ergeben könnte, muss hier nicht entschieden werden. Danach kann der Eigentümer eines Grundstücks, dem die zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg fehlt, von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. Ein solcher Notweg führt regelmäßig zu einem schweren Eingriff in das Eigentum des Nachbarn, der entgegen § 903 S. 1 BGB mit seinem Grundstück insoweit nicht nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen kann. Deshalb kommt ein Notwegerecht nur in Betracht, wenn die Zugangsfreiheit des Grundstücks nicht anderweitig behoben werden kann. Es scheidet aus, wenn der Grundstückseigentümer in zumutbarer anderer Weise eine Verbindung zu dem öffentlichen Weg herstellen kann (BGH, MDR 2022, 953). So ist es etwa, wenn ihm an anderen Grundstücken ein rechtlich gesichertes Nutzungsrecht zusteht, das ihm die Herstellung einer zur ordnungsgemäßen Nutzung ausreichende Verbindung zu seinem Grundstück ermöglicht (BGH, WM 2015, 1781, 1782).

Die Beteiligte hat vorliegend lediglich behauptet, auf einen Notweg über die Flurstücke 1025, 1026 angewiesen zu sein. Dafür ist hingegen nichts ersichtlich im Hinblick auf den Bestand der oben beschriebenen Grunddienstbarkeiten auf den weiteren Nachbargrundstücken. So mag es sein, dass es bislang an einer Zuwegung über diese Grundstücke mangelt. Das ändert aber nichts daran, dass die Beteiligte zunächst gehalten ist, an Stelle der Flurstücke 1025 und 1026 die teilweise seit vielen Jahrzehnten bestehenden Wegerechte zur Erschließung ihres Grundstücks zu nutzen.

(3) Schließlich fehlt der Beteiligten aber auch die zur Durchführung des Beschwerdeverfahrens erforderliche Berechtigung deshalb, weil sie selbst vorgetragen hat, die Erben des eingetragenen Eigentümers inzwischen zu kennen. Dann ist sie aber auf die Ermittlungen des Grundbuchamts nach § 82 GBO ohnehin nicht mehr angewiesen, um ihre vermeintlichen Rechte gegenüber dem Eigentümer des Nachbargrundstücks geltend zu machen. Ein rechtlich geschütztes Interesse an der Durchführung des Amtsverfahrens besteht somit nicht (vgl. OLG Hamm, a.a.O., 262).

2. Die Festsetzung des Beschwerdewerts folgt aus §§ 61, 36 Abs. 3 GNotKG.

Anlass, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, § 78 Abs. 2 S. 1 GBO, besteht nicht.