LG Berlin – Az.: 80 OH 62/16 – Beschluss vom 23.11.2016
Die Kostenberechnung wird aufgehoben.
Die Kosten des Verfahrens hat der Antragsteller nach einem Verfahrenswert von 863,46 € zu tragen.
Gründe
I.
Am 29.02.2016 wurde zu UR-Nr. R …/… des Notars … ein Wohnungskaufvertrag beurkundet, mit dem die Antragsgegner eine Eigentumswohnung in Berlin-Dahlem erwarben. Gemäß § 3.2. des Vertrages hing die Fälligkeit des Kaufpreises von 660.000,00 € unter anderem davon ab, dass der Notar dem Käufer das Vorliegen der Verwaltergenehmigung schriftlich bestätigt. Gemäß § 8 des Vertrages hatten die Antragsgegner die mit dem Vertrag und seiner Durchführung verbundenen Kosten, die Grunderwerbsteuer sowie die Kosten der Verwaltergenehmigung zu tragen. In § 12 wurde der beurkundende Notar von den Vertragsparteien mit der Durchführung des Vertrages beauftragt. Die Vertragsparteien bevollmächtigten ihn, alle zu diesem Vertrag erforderliche Genehmigungen zu beantragen und entgegenzunehmen sowie sämtliche Anträge und Erklärungen, auch teilweise abzugeben und zurückzunehmen, die zum Vollzug des Vertrages im Grundbuch zweckdienlich sind.
Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Kaufvertrag, Bl. 6 ff d.A. verwiesen.
Der Streitverkündete als Hausverwalter erteilte die Verwalterzustimmung am 15.03.2016 mit einer vom Antragsteller entworfenen Erklärung, die von diesem zu seiner UR-Nr. …/… beglaubigt wurde (vgl. Bl. 3 f d.A.).
Am 22.03.2016 hat der Antragsteller den Antragsgegnern für den Entwurf und die Unterschriftsbeglaubigung der Zustimmungserklärung eine Kostenberechnung über insgesamt 863,46 € erteilt und u.a. eine 1,0-Gebühr gemäß KV GNotKG Nr. 24101 abgerechnet.
Wegen der Einzelheiten wird Bezug genommen auf die Kostenberechnung Bl. 4 d.A.
Mit anwaltlichem Schreiben an den Antragsteller vom 31.03.2016 haben die Antragsgegner Einwendungen gegen die Kostenberechnung erhoben.
Der Antragsteller hat daraufhin die Entscheidung des Landgerichts gemäß § 127 Abs. 1 S. 2 GNotKG beantragt und seine Kostenberechnung verteidigt. Er ist der Auffassung, dass die Antragsgegner Kostenschuldner seien, weil sie in dem Kaufvertrag die Kosten der Verwalterzustimmung übernommen hätten.
Die Antragsgegner sind der Auffassung, dass sie nicht Kostenschuldner seien, weil sie den Antragsteller nicht mit dem Entwurf der Zustimmungserklärung beauftragt hätten. Im Übrigen enthalte der Kaufvertrag allenfalls eine Ermächtigung des Verwalters, die Zustimmungserklärung bei dem den Kaufvertrag beurkundenden Notar … zu beauftragen. Außerdem hätte der seit langem tätige Verwalter selbst den Entwurf fertigen können. Der Antragsteller hätte den Streitverkündeten deshalb darauf hinweisen müssen, dass zur Vorlage beim Grundbuchamt die Beglaubigung der Unterschrift unter einer von ihm selbst gefertigten Erklärung ausreichend sei und hierfür nur ein Bruchteil der durch einen notariellen Entwurf anfallenden Kosten entstehen würden.
Die Kammer hat gemäß § 128 Abs. 1 S. 2 KostO den Präsidenten des Landgerichts als die der Notarin vorgesetzte Dienstbehörde gehört (Bl. 30 f d.A.).
II.
Der nach § 127 GNotKG zulässige Antrag auf Entscheidung des Landgerichts führt zur Aufhebung der Kostenberechnung.
Die Antragsgegner sind nicht Kostenschuldner des Antragstellers.
Eine Kostenhaftung nach § 29 Nr. 1 GNotKG kommt nicht in Betracht, denn einen eigenen Auftrag, die Zustimmungserklärung des Verwalters zu entwerfen und zu beglaubigen, haben die Antragsgegner unstreitig nicht erteilt.
Die Antragsgegner sind auch nicht Kostenschuldner i.S.v. § 30 Nr. 3 GNotKG.
Derjenige, der in einer notariellen Urkunde die Kosten dieses Beurkundungsverfahrens, die im Zusammenhang mit dem Beurkundungsverfahren anfallenden Kosten des Vollzugs und der Betreuungstätigkeiten oder sämtliche genannten Kosten übernommen hat, haftet nach § 30 Nr. 3 GNotKG insoweit auch gegenüber dem Notar.
Nach Auffassung der hiesigen Kostenkammer berechtigt diese Vorschrift aber nur den beurkundenden Notar, die davon betroffenen Kosten unmittelbar dem Übernehmenden in Rechnung zu stellen. Schon der Wortlaut von § 30 Nr. 3 GNotKG spricht dafür, dass nur der Notar gemeint sein soll, der die Kostenübernahmeerklärung beurkundet hat und nicht etwa ein Zweitnotar.
Auch der Wille des Gesetzgebers (vgl. Bundestagsdrucksache 17/11471) spricht für eine solche Auslegung, denn dort ist vom beurkundenden Notar ausdrücklich die Rede. In der Gesetzesbegründung zu § 30 Abs. 3 GNotKG heißt es nämlich: „Im Gegensatz zur derzeitigen Handhabung soll zukünftig auch derjenige Kostenschuldner sein, der sich in einer notariellen Urkunde einem Dritten gegenüber zur Zahlung der Kosten dieses Beurkundungsverfahrens und die im Zusammenhang mit dem Beurkundungsverfahren anfallenden Kosten des Vollzugs und der Betreuungstätigkeiten verpflichtet hat. Eine ausdrückliche Erklärung auch gegenüber dem beurkundenden Notar (§ 29 Nr. 2 GNotKG) ist dann nicht erforderlich. Ein Beteiligter, der gegenüber einem anderen Beteiligten zur Niederschrift des Notars Kosten übernimmt, soll sich nicht darauf berufen können, dass diese Übernahme nur zwischen den Urkundsbeteiligten gelten soll.“
Demnach soll im Verhältnis zum Notar, der die Übernahmeerklärung beurkundet hat, auch der Übernehmende weiterer Kostenschuldner sein.
Eine solche Auslegung dürfte auch in Übereinstimmung mit dem LG Düsseldorf (Beschluss vom 08.01.2014 – 25 T 623/13 -, juris) stehen. Nach dem Leitsatz der Entscheidung soll die Übernahme gem. § 30 Abs. 3 GNotKG nur gegenüber dem Urkundsnotar gelten, wenn in der Kaufvertragsurkunde Kosten übernommen werden. In den Gründen des Beschlusses wird vom LG Düsseldorf dann aber gleichwohl geprüft, ob die Kosten der von einem zweiten Notar entworfenen und beglaubigten Verwalterzustimmung von der Übernahmeerklärung in der Kaufvertragsurkunde erfasst seien und ausgeführt, dass der Käufer für solche Kosten haften könne, wenn er sie in der Kaufvertragsurkunde ausdrücklich übernommen habe. Für eine solche Prüfung hätte aber gar kein Anlass bestanden, wenn entsprechend dem Leitsatz die Kosten der Verwalterzustimmung durch Beauftragung eines zweiten Notars ohnehin nicht von der Regelung in § 30 Abs. 3 GNotKG erfasst sind.
Das OLG Celle hat in seinem Beschluss vom 27.01.2015 – 2 W 20/15 -, juris, ausgeführt, dass die dortigen Käufer Kostenschuldner der bei einem anderen Notar beurkundeten Zustimmung der Grundstückseigentümerin zur Erbbaurechtsveräußerung nebst Verzichtserklärung auf das Vorkaufsrecht seien. Es sei nicht entscheidend, dass die Käufer den zweiten Notar nicht mit der Beurkundung beauftragt hätten. Entscheidend sei allein, dass die Käufer es in dem Kaufvertrag über das Erbbaurecht übernommen hätten, sämtliche Kosten für die Durchführung des Vertrages zu zahlen. Da die Durchführung des Kaufvertrages zwingend die Zustimmungserklärung der Grundstückseigentümerin zum Verkauf des Erbbaurechts und den Verzicht der Grundstückseigentümerin auf die Ausübung des Vorkaufsrechts voraussetze, und der den Kaufvertrag beurkundende Notar es nach § 10 des Kaufvertrages übernommen habe, alle erforderlichen Genehmigungen einzuholen, habe er die Grundstückseigentümerin um die Erteilung der erforderlichen Erklärungen auf Kosten der Antragsteller ersuchen dürfen. Es könne daher nicht zweifelhaft sein, dass die Antragsteller diese Kosten zu tragen hätten, selbst wenn sie direkt selbst hierzu keinen Auftrag erteilt hätten.
Da § 30 Abs. 3 GNotKG in dem Beschluss nicht ausdrücklich erwähnt wurde, ist aber unklar, ob das OLG Celle meinte, dass die Käufer auch deshalb Kostenschuldnerin der von einem zweiten Notar beurkundeten Erklärungen der Grundstückseigentümerin seien, weil die Voraussetzungen des § 30 Abs. 3 GNotKG gegeben seien.
In der Kommentierung von Bormann/Diehn/Sommerfeld-Neie, GNotKG § 30 Rnr. 13 f wird die Auffassung vertreten, dass der Übernehmende dem Notar neben dem Verwalter für die Kosten der Verwalterzustimmung als Gesamtschuldner haftet, wenn er diese Kosten in der Kaufurkunde übernommen hat.
Dies könnte eher für eine umfassende Haftung auch gegenüber dem Zweitnotar sprechen, ausdrücklich wird dieser Fall in dem Kommentar aber nicht erwähnt.
Angesichts dessen kann nicht festgestellt werden, dass sich bereits eine herrschende Meinung zu der hier maßgeblichen Problematik in Rechtsprechung und Literatur gebildet hat, die der hier vertretenen Auffassung entgegensteht.
Nach alledem ist die Kostenberechnung den Antragsgegnern gegenüber aufzuheben. Sie haben sich zwar in § 8 des Kaufvertrages verpflichtet, die Kosten der Verwaltergenehmigung zu tragen. Diese Übernahmeerklärung hätte aber gemäß § 30 Abs. 1 GNotKG nur den beurkundenden Notar … berechtigt, die Antragsgegner als Kostenschuldner in Anspruch zu nehmen, wenn der Verwalter ihn mit dem Entwurf und der Beglaubigung der Zustimmungserklärung beauftragt hätte. Die vom Antragsteller als Zweitnotar entfaltete Tätigkeit ist hiervon nicht erfasst. Der Antragsteller wird deshalb die Kostenberechnung für die Zustimmungserklärung dem Streitverkündeten als Auftraggeber gemäß § 29 Nr. 1 GNotKG zu erteilen haben.
Allerdings kommt in Betracht, dass die Antragsgegner die durch die Zustimmungserklärung entstandenen Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erstatten haben. Hierüber ist jedoch nicht im hiesigen Notarkostenverfahren zu befinden.
Da eine interne Freistellungsverpflichtung der Antragsgegner bestehen kann, ist im Rahmen des hiesigen Verfahrens noch auf den gegenüber dem Antragsteller erhobenen Vorwurf der Amtspflichtverletzung gemäß § 19 BNotO einzugehen.
Angesichts der erheblichen Bedeutung der Verwalterzustimmung für die Durchführung des Kaufvertrages war der Antragsteller nicht verpflichtet, dem Verwalter zu raten, die Zustimmungserklärung selbst zu entwerfen, weil dann nur die geringeren Kosten für die Beglaubigung anfallen. Ein Notar ist nämlich gehalten, von mehreren möglichen Gestaltungsmöglichkeiten die kostengünstigste, gleich sichere, sachdienliche und übliche zu wählen. Am sichersten ist aber der Entwurf der Zustimmungserklärung durch den Notar selbst. Nach hiesigem Erkenntnisstand entspricht dies auch der üblichen Verfahrensweise.
Es bestand auch keine Verpflichtung des Verwalters, den Notar … mit der Zustimmungserklärung zu beauftragen. Dass Notar … gemäß § 12 des Kaufvertrages alle erforderlichen Genehmigungen einholen sollte, schloss nicht aus, dass der Verwalter die Zustimmungserklärung vor einem anderen Notar abgab. Außerdem steht nicht fest, dass bei einem Auftrag an Notar … geringere Kosten für die Verwalterzustimmung angefallen wären. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird ergänzend auf die diesbezüglichen Ausführungen des Präsidenten des Landgerichts in seiner Stellungnahme vom 22.06.2016 Bezug genommen.
Es entsprach vorliegend der Billigkeit i.S.v. § 81 Abs. 1 S. 1 FamFG, dem Antragsteller die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen. Die Vorschrift stellt es in das billige Ermessen des Gerichts, ob und in welchem Umfang eine Kostenentscheidung sachgerecht ist. Auch wenn das Unterliegen eines Beteiligten nicht zwingend zu einer Kostenauferlegung führen muss, so kann in Antragsverfahren, insbesondere in echten Streitverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit ein Kriterium der Billigkeit doch das Maß des Antragserfolges sein.
Zwar ist ein Notar verpflichtet, die entstandenen öffentlich-rechtlichen Gebührenforderungen einzufordern und bei Nichtzahlung auch beizutreiben. Von einem Notar muss aber erwartet werden, dass er rechtmäßige Kostenberechnungen erstellt, insbesondere die Kosten nur einfordert, wenn diese tatsächlich angefallen sind (KG, Beschluss vom 25.03.2015 – 9 W 42 – 46/14).
