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Aufschiebend bedingte Rückübertragungsklausel – Auslegung 

OLG München – Az.: 34 Wx 261/16 – Beschluss vom 19.10.2016

I. Die Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Starnberg – Grundbuchamt – vom 12. Juli 2016 wird zurückgewiesen.

II. Der Beteiligte zu 1 hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen und die dem Beteiligten zu 2 entstandenen notwendigen Auslagen zu erstatten.

III. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 510.000 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die im Grundbuch eingetragene Alleineigentümerin Carola J. ist am 4.4.2016 verstorben. Sie hatte das Eigentum von ihrer am 1.11.2015 vorverstorbenen Mutter Eugenie K. durch Auflassung vom 1.7.1997 erworben. Der Überlassungsvertrag enthält in Abschnitt IX. folgende Rückforderungsrechte:

Die Veräußerin behält sich das Recht vor, auf Kosten der Erwerberin das Vertragsobjekt zurückfordern zu können, wenn

a) die Erwerberin den Grundbesitz ohne ihre Zustimmung veräußert oder belastet oder

b) Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in das Vertragsobjekt eingeleitet werden oder über das Vermögen der Erwerberin das Konkurs- oder Vergleichsverfahren eröffnet wird …

c) die Erwerberin vor der Veräußerin verstirbt.

Das Rückforderungsrecht kann bei dem jeweiligen Rückforderungsfall nur innerhalb von sechs Monaten nach Eintritt seiner Voraussetzungen ausgeübt werden.

Nach dem Tode der Veräußerin steht das Rückforderungsrecht kraft hiermit begründeter eigener Berechtigung ihrem Ehemann, Herrn (= der Beteiligte zu 1), …, zu. Es erlischt mit dessen Tod. Der jeweilige Rückforderungsberechtigte erhält für den Fall der Rückforderung beim Vorversterben der Erwerberin hiermit unwiderruflich auf den Todesfall Vollmacht, zur Vornahme aller zur Rückübertragung erforderlichen Rechtshandlungen unter Befreiung von § 181 BGB.

Die Ansprüche der Berechtigten sind nicht vererblich und nicht übertragbar. Die Ansprüche und die Vormerkung erlöschen vorbehaltslos, soweit bei Tod der Berechtigten ein Rückauflassungsanspruch bereits entstanden und geltend gemacht, aber noch nicht erfüllt ist.

Die zur Sicherung bewilligten Vormerkungen zugunsten der Veräußerin und ihres Ehemannes wurden jeweils mit der Eigentumsumschreibung am 21.7.1997 im Grundbuch eingetragen.

Der Beteiligte zu 1, Witwer von Eugenie K. und nach seinen Angaben deren Alleinerbe, ist der Meinung, einen Rückübertragungsanspruch zu besitzen. Mit am 4.6.2016 zugestellter Erklärung vom 2.5.2016 machte er gegenüber dem potentiellen Erben von Carola J. – als solcher kommt aufgrund eines privatschriftlichen Testaments vom 10.1.2016 deren Ehemann, der Beteiligte zu 2, in Betracht – seinen vermeintlichen Anspruch geltend. Zu notarieller Urkunde vom 28.6.2016 hat er in eigenem Namen sowie vorsorglich auch im Namen seiner verstorbenen Tochter bzw. deren Erben die Auflassung des Grundstücks an sich selbst erklärt.

Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 12.7.2016 den Eintragungsantrag vom 29.6.2016 zurückgewiesen. Für den Beteiligten zu 1 sei zwar, aufschiebend bedingt auf den Tod der Veräußerin, ein eigenes Rückforderungsrecht begründet worden. Die Bedingungen, nach denen das Rückforderungsrecht entstehe, seien aber dieselben wie bei der Veräußerin. Da die Erwerberin nach der Veräußerin verstorben sei, sei der Anspruch nicht entstanden, somit auch kein Rückforderungsrecht des Beteiligten zu 1. Dann sei es auch nicht erheblich, dass der Beteiligte zu 1 Alleinerbe der Veräußerin sei.

Hiergegen richtet sich das Rechtsmittel des Beteiligten zu 1, dem das Grundbuchamt am 18.7.2016 nicht abgeholfen hat.

Die Beschwerde ist der Ansicht, dass die Vereinbarung in Abschnitt IX. der Urkunde vom 1.7.1997 nach ihrer nächstliegenden Bedeutung anders verstanden werden müsse. Die Klausel müsse anstelle:

c) die Erwerberin vor der Veräußerin verstirbt

so gelesen werden, dass sie laute:

c) die Erwerberin vor dem Ehemann der Veräußerin, Herrn K., verstirbt.

Bezweckt worden sei nämlich, dass nach dem Tod der Veräußerin auch dessen Ehepartner das Rückforderungsrecht habe, wenn ein Rückforderungsgrund zwischen dem Zeitpunkt des Ablebens des Veräußerers und dem Ableben seines Ehepartners entstehe. In der Urkunde sei vereinbart, dass der Beteiligte zu 1 gleichsam an die Stelle seiner Ehefrau trete und ihm ein eigenes – unabgeleitetes – Rückforderungsrecht zustehen solle, zumal es um die Sicherstellung der von beiden Elternteilen auf das Objekt erbrachten materiellen Leistungen gegangen sei. Die Auslegung des Grundbuchamts widerspreche jeder Lebenserfahrung. Sie würde auch zu den übrigen Teilen der Vereinbarung nicht passen. Jedenfalls wäre ein so verstandenes Rückforderungsrecht inhaltsleer und allenfalls auf etwa zu Lebzeiten der Ehefrau entstandene Rückforderungsfälle bezogen.

Dass der Beteiligte zu 1 zwar die Rückforderungsgründe zu a) und b) geltend machen könne, denjenigen zu c) aber nur in dem völlig unwahrscheinlichen Fall des kurzzeitigen Nachversterbens der Veräußerin, liege fern und widerspräche auch gängiger notarieller Praxis.

Im Beschwerdeverfahren hat sich der Beteiligte zu 2 geäußert. Er meint, das Rückforderungsrecht des Beteiligten zu 1 bestehe in den unter a) und b) genannten Fällen, im Übrigen nur dann, wenn die Tochter vorverstorben und die Veräußerin unmittelbar nachverstorben wäre. In diesem Fall hätte der Beteiligte zu 1 das überlassene Grundstück noch innerhalb von sechs Monaten zurückfordern können. Eine Auslegung der notariellen Urkunde gegen deren eindeutigen Wortlaut komme nicht in Betracht.

II.

Das nach § 71 Abs. 1, § 73 i. V. m. § 15 Abs. 2 GBO zulässige Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

Die Wirksamkeit der vom Beteiligten zu 1 sowie gleichzeitig für seine verstorbene Tochter bzw. deren Erben erklärte Auflassung (§ 925 BGB, § 20 GBO) hängt jedenfalls auch davon ab, ob ihm ein eigenes Rückforderungsrecht zusteht, welches durch Erklärung gegenüber dem Erben der Tochter hätte ausgeübt werden können.

Mit dem Grundbuchamt kann auch der Senat dem Überlassungsvertrag vom 1.7.1997, der im Grundbuchverfahren als urkundlicher Beleg allein verwertbar ist (§ 29 Abs. 1 GBO), ein derartiges Recht für den Beteiligten zu 1 nicht entnehmen.

1. Für die Beurteilung der Frage, ob die Bedingung (§ 158 BGB) für das Entstehen des durch Vormerkung gesicherten Rückforderungsanspruchs eingetreten ist, ist der Inhalt der Bedingung(en) selbst festzustellen, es sei denn, die Eindeutigkeit der Erklärung lässt eine Auslegung schon gar nicht zu (vgl. BGHZ 32, 60/63; Demharter GBO 30. Aufl. § 19 Rn. 28). Hierfür ist auf die im Eintragungsvermerk nach § 874 BGB zulässig in Bezug genommene Bewilligung (§ 19 GBO) abzustellen. Als zum Grundbuchinhalt gewordene Willenserklärung ist sie der Auslegung zugänglich (§ 133 BGB). Allerdings sind der Ermittlung des Parteiwillens im Grundbuchverfahren mit Blick auf den verfahrensbeherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen Grenzen gesetzt (zuletzt Senat vom 17.10.2016, 34 Wx 208/16, zur Veröffentlichung bestimmt in juris; BayObLGZ 1984, 122/124). Hiernach darf auf die Auslegung nur zurückgegriffen werden, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt (BGHZ 129, 1/3 f.). Dabei ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Umstände, die außerhalb der Urkunde liegen, dürfen nur insoweit herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Auf das subjektiv vom Bewilligenden Gewollte kommt es hingegen nicht an (BGH a. a. O.; ferner z. B. BGHZ 92, 351/355; 113, 374/378; BGH ZWE 2013, 402/403; Senat a. a. O.; Demharter GBO 30. Aufl. § 19 Rn. 28).

a) Rückforderungsgründe der in Buchstaben a) und b) bezeichneten Art liegen unzweifelhaft nicht vor.

b) Der Rückforderungsgrund nach Buchstabe c) greift nach seinem Wortlaut ebenfalls nicht. Denn die Erwerberin ist am 4.4.2016, die Veräußerin jedoch bereits vorher am 1.11.2015 verstorben.

Schon die Eindeutigkeit der Formulierung dürfte einer Auslegung dahingehend entgegenstehen, dass die Rückforderung (auch) zulässig sein soll, wenn die Erwerberin vor dem Beteiligten zu 1 – als dem Ehemann der Veräußerin – verstirbt. In seinem logisch widerspruchsfreien wörtlichen Verständnis ist der Rückforderungsgrund für sich betrachtet ohne weiteres bestimmt und bezieht sich ausschließlich auf die Reihenfolge des Ablebens von Erwerberin einerseits und Veräußerin andererseits. Das in einem weiteren Absatz derselben Klausel bestimmte – selbständige – Rückforderungsrecht des Beteiligten zu 1 knüpft an das Recht der Veräußerin an; es ist zwar selbständig, erweitert oder modifiziert aber die Bedingungen, unter denen es nach dem Ableben der Veräußerin entstehen soll, inhaltlich nicht, begründet insbesondere kein eigenständiges (Tod der Erwerberin vor dem Ehemann der Veräußerin) oder zusätzliches (Tod der Erwerberin vor der Veräußerin oder vor deren Ehemann) Ereignis.

c) Auch dann, wenn Eindeutigkeit zu verneinen wäre, ergibt die dann gebotene Auslegung nach § 133 BGB an dieser Stelle nichts anderes. Stellt man auf Wortlaut und Sinn ab, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt, steht jedem der Eheleute gemäß unterschiedlich ausgestalteter Bedingungen ein eigenes Rückforderungsrecht gegen die Erwerberin zu. So gilt dies in vollem Umfang hinsichtlich der Rückforderungsrechte zu Buchstaben a) und b) für den – hier einschlägigen – Fall, dass die Erwerberin die Veräußerin überlebt. Hingegen ist das Rückforderungsrecht gemäß Buchstabe c) auf einen bestimmten Fall begrenzt, aber nicht auf den (zusätzlichen) Fall erstreckt, dass die Veräußerin vor der Erwerberin verstirbt und der Ehemann der Veräußerin noch lebt.

Dem muss nicht die weiter in Abschnitt IX. enthaltene Vollmacht für den jeweiligen Rückforderungsberechtigten beim Vorversterben der Erwerberin widersprechen. Denn die Vollmacht behält für den Beteiligten zu 1 auch dann einen – freilich auf einen schmalen Anwendungsbereich beschränkten – Sinn, wenn der Rückforderungsgrund zu Buchstabe c) nur das Überleben der Veräußerin betrifft. Gleichermaßen gilt dies für die Regelungen zum Erlöschen der jeweiligen vormerkungsgesicherten Ansprüche.

d) Soweit in Einzelfällen die Heranziehung von Umständen außerhalb der Eintragung in Betracht kommt (vgl. BGH FGPrax 2015, 5; NJW 2014, 311 Rn. 6), hilft dies hier nicht weiter. Denn nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles sind solche hier nicht ohne Weiteres für jedermann erkennbar. Das gilt ersichtlich dafür, was nach dem anwaltlichen Vorbringen des Beteiligten zu 1 mit dem Rückforderungsrecht der Veräußerin bezweckt war, nämlich die Sicherstellung, dass die von der Veräußerin und „vorwiegend von ihrem Ehemann“ erbrachten Leistungen auf das Anwesen beim Vorversterben der Tochter dem längerlebenden Elternteil erhalten bleiben sollten. Abgesehen davon, dass der Beteiligte zu 2 derartiges in Abrede gestellt hat, fehlt es an einer Erkennbarkeit für jedermann. Denn die Motivationslage von Parteien für vereinbarte Rückforderungsansprüche kann höchst unterschiedlich sein, sie ist auch den im Grundbuchverfahren beschränkten Beweismitteln (§ 29 Abs. 1 GBO) regelmäßig nicht zugänglich. Die Überlegung, dass sich ein Veräußerer von Grundbesitz ein alleiniges oder zumindest umfassenderes Rückforderungsrecht vorbehält, als es einem nachfolgenden Dritten zustehen soll, erscheint weder abwegig noch völlig unwahrscheinlich. Aus diesen Gründen kann auch eine – in Grundbuchsachen grundsätzlich denkbare – ergänzende Auslegung der Beschwerde nicht zum Erfolg verhelfen.

III.

Über die Kosten des Beschwerdeverfahrens ist hier nach § 84 FamFG zu entscheiden. Gründe, ausnahmsweise von einer Kostenauferlegung ganz oder teilweise Abstand zu nehmen, bestehen nicht.

Der mit der Endentscheidung vom Senat festzusetzende (§ 61 Abs. 1, § 79 Abs. 1 GNotKG) Geschäftswert orientiert sich am – geschätzten – Grundstückswert (§ 46 Abs. 1 und 3 GNotKG). Dass er unter dem im Jahr 1997 angenommenen liegt, kann angesichts der gerichtsbekannten Werte im maßgeblichen Gebiet ausgeschlossen werden.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

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