Löschungsantrag eines Wegerechts: OLG Sachsen-Anhalt lehnt ab
Das Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt hat in einer Entscheidung (Az.: 12 Wx 1/20) vom 09.06.2020 einen Antrag auf Löschung eines Wegerechts zurückgewiesen. Die Eigentümerin eines Grundstücks beantragte die Löschung des zu Lasten ihres Grundstücks bestehenden Wegerechts. Sie argumentierte, dass infolge von Eigentumsänderungen bei den herrschenden Grundstücken, das Wegerecht seinen Vorteil verloren habe und somit erloschen sei.
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Übersicht
Ablehnung durch das Grundbuchamt
Das Grundbuchamt wies zunächst darauf hin, dass das Wegerecht nicht aufgrund von Eigentumsänderungen weggefallen sei. Es erforderte die Vorlage notariell beglaubigter Bewilligungen der aktuellen Eigentümer der herrschenden Grundstücke sowie die notariell beglaubigte Zustimmung der Gläubiger der Grundpfandrechte an den herrschenden Grundstücken. Die Beteiligte konnte oder wollte diese Bewilligungen jedoch nicht vorlegen, was zur Ablehnung ihres Antrags durch das Grundbuchamt führte.
Überprüfung der Löschung des Wegerechts
Die Beteiligte argumentierte weiterhin, dass das Wegerecht zugunsten des Flurstücks 81/8gelöscht werden sollte, da es außerhalb des Bereichs der Ausübung läge. Das Grundbuchamt hielt es jedoch für nicht eindeutig, ob die Ausübung des Rechts tatsächlich unmöglich geworden und das Recht somit erloschen sei.
Rechtsmittel ohne Erfolg
Die daraufhin eingereichte Beschwerde hatte keinen Erfolg. Das Gericht bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamtes. Wenn der Antragsteller nicht beabsichtigt, die erforderlichen Bewilligungen zu beschaffen, muss nach § 22 Abs. 1 GBO die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen werden. Dieser Nachweis konnte jedoch nicht erbracht werden.
Die Rolle des Vorteils bei einem Wegerecht
Das Gericht stellte klar, dass ein Wegerecht auch dann vorteilhaft sein kann, wenn zwischen dem herrschenden und dem dienenden Grundstück andere Grundstücke liegen. Es genügt, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks tatsächlich die Möglichkeit hat, ein dazwischenliegendes Grundstück zu überqueren oder dass er diese Möglichkeit hatte. Ein späteres Verbot führt nicht zum dauernden Wegfall des Vorteils, da ein solches Verbot nicht unwiderruflich ist. Dies schließt die Möglichkeit eines Widerrufs nach dem regelmäßigen Verlauf der Dinge nicht aus.
Das vorliegende Urteil
Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt – Az.: 12 Wx 1/20 – Beschluss vom 09.06.2020
Die Beschwerde der Beteiligten zu 1) gegen den Beschluss des Amtsgerichts Halle (Saale) – Grundbuchamt – vom 15. März 2019 wird zurückgewiesen.
Die Beteiligte zu 1) trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 6.000,00 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1) und 2) sind zu je 1/2 Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts Halle (Saale) von L. Blatt 2863 (zuvor 2616) eingetragenen Flurstücks 843 der Flur 6. Aus dem ursprünglichen Flurstück 106/2 der Flur 6 waren zuvor die Flurstücke 843, 844 und 845 hervorgegangen. Später wurden aus dem Flurstück 845 die Flurstücke 1031 und 1032 und aus dem Flurstück 81/9 die Flurstücke 1033 und 1034. Wegen der Einzelheiten wird auf die vorgelegten Auszüge aus dem Liegenschaftskataster vom 22. Mai 2001, vom 27. November 2003 und vom 7. August 2018 verwiesen.
In der zweiten Abteilung des Grundbuchs von L. Blatt 2863 ist unter der laufenden Nummer 1 eingetragen:
„Grunddienstbarkeit (Wegerecht) für den jeweiligen Eigentümer der Flurstücke 81/9 der Flur 6 (Blatt 2616) und 81/8 der Flur 6 (Blatt 2752). Rang nach Abt. III Nr. 1. Gemäß Bewilligung vom 21.10.2002 URNr. 1377/02, Notar/in Sch. eingetragen am 01.09.2004 in Blatt 2616 und hierher übertragen am 01.09.2004.“
Der Passus „81/9 der Flur 6 (Blatt 2616)“ ist mittlerweile gerötet. Dazu findet sich folgender Veränderungsvermerk:
„Das herrschende Grundstück 81/9 der Flur 6 wurde geteilt in 1033 der Flur 6 (Blatt 3784) und 1034 der Flur 6 (Blatt 2616). Hier vermerkt am 11.07.2019“
Das Eigentum an dem Flurstück 81/8 der Flur 6 ging am 10. Dezember 2013 von R. Lt. zunächst auf die Beteiligte zu 3) und nachfolgend am 6. Februar 2017 auf die Beteiligte zu 4) über. Das Eigentum an dem Flurstück 81/9 der Flur 6 ging am 25. Juni 2014 von R. Lt. auf die Beteiligte zu 3) über. Nach Teilung dieses Flurstücks in die Flurstücke 1033 und 1034 wurde das Eigentum an dem Flurstück 1033 am 11. Juli 2019 von der Beteiligte zu 3) auf die Beteiligten zu 5) und 6) zu je 1/2 übertragen und dieses Flurstück auf das Grundbuch Blatt 3784 abgeschrieben. In den Bestandsverzeichnissen der Grundbücher, in denen die herrschenden Flurstücke eingetragen sind, sind jeweils entsprechende Herrschvermerke eingetragen.
Mit Schriftsatz vom 28. November 2018 hat die Beteiligte zu 1) die Löschung des zu Lasten ihres Grundstücks bestehenden Wegerechts beantragt. Zur Begründung hat sie ausgeführt, dass der Vorteil der herrschenden Grundstücke infolge grundlegender Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse (Eigentumsänderungen) vollständig und endgültig weggefallen sei.
Das Grundbuchamt hat am 3. Dezember 2018 im Wege der Zwischenverfügung darauf hingewiesen, dass das Wegerecht nicht aufgrund von Eigentumsänderungen der herrschenden Grundstücke weggefallen sei. Vielmehr seien die notariell beglaubigten Bewilligungen der derzeitigen Eigentümer der herrschenden Grundstücke sowie die notariell beglaubigte Zustimmung der Gläubiger der an den herrschenden Grundstücken bestehenden Grundpfandrechte erforderlich. Dem ist die Beteiligte zu 1) mit Schriftsatz vom 19. Dezember 2018 entgegengetreten. Mit der Veräußerung der Flurstücke 106/2 und 81/9 und der Nichteintragung eines Wegerechts für das Flurstück 106/2 entfalle der Vorteil des Grundstücks 81/9, nämlich die Erreichbarkeit des Flurstücks 106/2. Die Grunddienstbarkeit erlösche, wenn der Vorteil für das herrschende Grundstück infolge grundlegender Änderungen objektiv und endgültig wegfalle. Das Wegerecht auf ihrem Grundstück stelle vielmehr eine „Sackgasse“ dar. Zudem sei das Wegerecht zugunsten des Flurstücks 81/8 wegen § 1026 BGB zu löschen, da dieses außerhalb des Bereiches der Ausübung liege. Im Wege einer nochmaligen Zwischenverfügung vom 3. Januar 2019 hat das Grundbuchamt darauf hingewiesen, dass nicht eindeutig beurteilt werden könne, ob die Ausübung des Rechts tatsächlich unmöglich geworden und das Recht somit erloschen sei. Insofern bedürfe es der Vorlage der erwähnten Urkunden.
Nachdem die Bewilligungen nicht vorgelegt worden waren, hat das Grundbuchamt mit Beschluss vom 15. März 2019 den Antrag zurückgewiesen unter Bezugnahme auf die bisherige Begründung. Die Beteiligte zu 1) hat mit Schriftsatz vom 19. August 2019 und ergänzend begründet mit Schriftsatz vom 30. September 2019 unter Wiederholung ihrer bisherigen Argumente hiergegen Beschwerde eingelegt. Ergänzend hat die Beteiligte zu 1) gemeint, dass ein zwischen ihrem Flurstück 843 und den beiden herrschenden Flurstücken 1033 und 1034 (vormals 81/9) liegendes Flurstück 1032 nach den ihr vorliegenden Unterlagen kein herrschendes Grundstück und auch kein den Flurstücken 1033 und 1034 dienendes Grundstück darstelle. Es sei unmöglich geworden, von den Flurstücken 81/8, 1033 und 1034 aus ihr Flurstück 843/0 und sodann über das Flurstück 844 die A. Straße zu erreichen, wie es Sinn und Zweck des eingetragenen Wegerechts gewesen sei. Auch seien für die Erlangung von Bewilligungen wegen der Vielzahl an Teilungen die Berechtigten kaum mehr erreichbar. Die Eigentumssituation sei unübersichtlich, da die berechtigten Grundstücke von Mietern, nicht von den Eigentümern bewohnt würden. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Verfügung vom 18. Dezember 2019 nicht abgeholfen und das Verfahren dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg.
Zu Recht hat das Grundbuchamt dem Löschungsantrag der Beteiligten nach § 22 GBO nicht entsprochen.
Wenn die Bewilligung desjenigen nach § 19 GBO fehlt, dessen Recht von der Eintragung betroffen ist, und, wie vorliegend, der Antragsteller auch gar nicht beabsichtigt, die erforderlichen Bewilligungen zu beschaffen, ist es notwendig, dass die Unrichtigkeit des Grundbuchs nach § 22 Abs. 1 GBO nachgewiesen wird. Fernliegend ist in diesem Fall die Vorstellung der Beteiligten zu 1), sie sei wegen einer unübersichtlichen Eigentumssituation ihrer Pflicht zur Vorlage von Bewilligungen der Berechtigten enthoben. Dies trifft schon deshalb nicht zu, weil die Eigentümer der drei herrschenden Grundstücke sowie die Berechtigten der auf ihnen lastenden Grundpfandrechte ohne größeren Aufwand namhaft gemacht werden können.
Der dem Antragsteller obliegende Nachweis der Unrichtigkeit ist vorliegend nicht geführt. An den Nachweis sind strenge Anforderungen zu stellen; ein gewisser Grad von Wahrscheinlichkeit genügt nicht. Der Antragsteller muss grundsätzlich lückenlos alle Möglichkeiten – in der Form des § 29 GBO – ausräumen, die der begehrten berichtigenden Eintragung – hier also der Löschung – entgegenstehen könnten. Ganz entfernt liegende, nur theoretische Möglichkeiten müssen aber nicht widerlegt werden. Vielmehr darf das Grundbuchamt von dem nach der allgemeinen Lebenserfahrung Regelmäßigen ausgehen, sofern nicht im Einzelfall konkrete Umstände auf das Gegenteil hinweisen. Keiner Nachweisführung bedarf es, wenn sich die materielle Unrichtigkeit aus der Eintragung im Grundbuch selbst – einschließlich zulässiger Bezugnahmen (vgl. § 874 BGB) – ergibt. Auch was offenkundig ist, braucht nicht bewiesen zu werden (z. B. OLG Nürnberg, Beschluss vom 2. Juni 2017, 15 W 1995/16, zitiert nach Juris).
Nach diesen Grundsätzen kommt eine Löschung des eingetragenen Wegerechts nicht in Betracht. Das Erlöschen der Grunddienstbarkeit ist hier weder offenkundig noch ergibt es sich aus dem Grundbuch selbst. Es ist auch durch die Beteiligte zu 1) nicht nachgewiesen, dass die zugunsten der Eigentümer der Flurstücke 81/8, 1033 und 1034 in das Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit tatsächlich erloschen ist. Eine Grunddienstbarkeit, die wegen Wegfalls des Vorteils für das herrschende Grundstück erloschen ist, kann zwar auch im Weg der Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO gelöscht werden. So bestimmt bei Teilung des herrschenden Grundstücks § 1025 Satz 2 BGB, dass die Grunddienstbarkeit an den anderen Teilen erlischt, wenn sie nur einem der Teile zum Vorteil gereicht. Es handelt sich um ein Teilerlöschen, ohne dass im Grundbuch gelöscht worden wäre, was dessen Unrichtigkeit zur Folge hat. Die Bestimmung ist als Ausnahmeregelung zu verstehen. Schon deswegen sind strenge Anforderungen an den Nachweis zu stellen. Formal muss der Wegfall des Vorteils regelmäßig in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden (z. B. OLG München, Beschluss vom 10. November 2014, 34 Wx 346/14, zitiert nach Juris).
Diesen Grundsätzen genügt das Vorbringen der Beteiligten zu 1) nicht. Schon im Ausgangspunkt fehlt es zum Nachweis des Wegfalls des Vorteils an der Vorlage von Urkunden, die den Anforderungen des § 29 GBO entsprechen.
Aber auch schon das bloße Vorbringen der Beteiligten zu 1) lässt nicht durchgreifend den Schluss zu, dass der Vorteil des eingetragenen Wegerechts weggefallen sein könnte. Zwar kann der Senat auf der Grundlage der vorgelegten Liegenschaftskarten und des Vortrags in der Beschwerde die Argumentation der Beteiligten zu 1) immerhin so nachvollziehen, dass sie geltend macht, dass zwischen den herrschenden Flurstücken 81/8, 1033 und 1034 und ihrem dienenden Flurstück 843 das Flurstück 1032 und jenseits des dienenden Flurstücks 843 das Flurstück 844 lägen, die beide weder herrschende noch ebenfalls dienende Flurstücke seien. Die Beteiligte zu 1) leitet daraus ab, dass das Wegerecht nicht mehr nutzbar und daher erloschen sei, wenn zwischen den herrschenden Flurstücken und der A. Straße noch Grundstücke liegen, die keiner dinglichen Sicherung zur Ausübung des Wegerechts dienen. Diese Annahme ist indes nicht berechtigt. Ein Wegfall des Vorteils ergibt sich nämlich nicht schon daraus, dass zwischen den herrschenden Grundstücken und dem dienenden Grundstück ein weiteres Grundstück liegt, durch das die Verbindung unterbrochen ist. Die unmittelbare Nachbarschaft von herrschendem und dienendem Grundstück ist nicht unbedingt notwendig. Es genügt vielmehr eine derartige räumliche Beziehung zueinander, dass ein objektiver grundstücksbezogener Nutzen des herrschenden Grundstücks besteht, was sich nach dem Rechtsinhalt der Grunddienstbarkeit richtet. So kann ein Wegerecht auch dann vorteilhaft sein, wenn zwischen dem herrschenden und dem dienenden Grundstück andere Grundstücke liegen. Es genügt, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks tatsächlich die Möglichkeit hat, ein dazwischenliegendes Grundstück zu überqueren oder dass er diese Möglichkeit hatte; ein späteres Verbot führt nicht zum dauernden Wegfall des Vorteils; denn ein solches Verbot ist nicht unwiderruflich, ein Widerruf nach dem regelmäßigen Verlauf der Dinge auch nicht praktisch ausgeschlossen (z. B. OLG München, Beschluss vom 10. November 2014, 34 Wx 346/14; OLG Düsseldorf, Urteil vom 21. Dezember 1994, 9 U 115/94; beide zitiert nach Juris; Weber, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2017, Rdn. 6 zu § 1019 BGB; Münch, in: JurisPK-BGB, Stand 1. April 2017, Rdn. 21 zu § 1019 BGB). Eine derartige räumliche enge Beziehung weisen die herrschenden Grundstücke und das dienende Grundstück durchaus auf. Es ist nach den Schilderungen der Beteiligten zu 1) nichts dafür zu erkennen, dass es den Berechtigten der Flurstücke 81/8, 1033 und 1034 verwehrt wäre, über die Flurstücke 1032 (ohne Wegerecht), 843 (unter Nutzung des Wegerechts) und 844 (ohne Wegerecht) zu der A. Straße zu gelangen, wie nach dem Vorbringen der Beteiligten zu 1) bei der seinerzeitigen Eintragung des Wegerechts beabsichtigt.
Unter diesen Umständen kommt auch keine amtswegige Löschung wegen Gegenstandslosigkeit der Eintragung aus rechtlichen wie aus tatsächlichen Gründen nach §§ 84, 85 GBO in Betracht.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 80, 84 FamFG. Den Geschäftswert hat der Senat nach § 79 Abs. 1 S. 1 GNotKG in Verbindung mit §§ 61 Abs. 1, 53 Abs. 1 GNotKG nach billigem Ermessen, orientiert an den seinerzeitigen Wertangaben für die Bestellung des Wegerechts, festgesetzt. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.
