Ihr Ansprechpartner in allen
notariellen Angelegenheiten

Möglichkeit eines Teilvollzugs einer Löschungsbewilligung

Oberlandesgericht Jena – Az.: 3 W 148/19 – Beschluss vom 16.05.2019

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 3 gegen Ziff. 2 des Beschlusses des Amtsgerichts – Grundbuchamt – … wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens hat die Beteiligte zu 1 zu tragen.

Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf bis zu 13.000,- € festgesetzt.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Im Bestandsverzeichnis des im Betreff bezeichneten Grundbuchs war bis zum 20.02.2017 unter lfd. Nr. 1 das Grundstück Flur/Flurstück gebucht, zu dessen Lasten eine Grundschuld über 3.000.000,- DM nebst Zinsen eingetragen war. Mit Urkunde der Notarin M. vom 27.08.2012 (Ur.-Nr. … verkauften die im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Beteiligten zu 1 und 2 sowie die zwischenzeitlich am 27.02.2016 verstorbene H. L. eine unvermessene Teilfläche des Grundstücks an die Beteiligte zu 3. Sie beantragten u.a. die lastenfreie Abschreibung der verkauften Teilfläche in Bezug auf die eingetragene Grundschuld. Mit Fortführungsnachweis des Landesamts für Vermessung und Geoinformation vom 27.10.2016, beim Grundbuchamt am 09.01.2017 eingegangen, wurde das Grundstück katastermäßig in drei Flurstücke (Flur 4, Flurstücke …, … und ….) zerlegt, die entsprechende Eintragung im Bestandsverzeichnis erfolgte am 20.02.2017; das Grundstück ist nunmehr unter lfd. Nr. … gebucht.

Mit Urkunde des verfahrensbevollmächtigten Notars vom 27.09.2018 (Ur.-Nr. …) erklärten die Beteiligten die Anerkennung des Vermessungsergebnisses aus dem Fortführungsnachweis; danach sollen die Flurstücke … und … den endgültigen Vertragsgegenstand darstellen. Sie erklärten sodann die Auflassung und bewilligten und beantragten die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Wegen der Einzelheiten nimmt der Senat Bezug auf die Urkunde. Mit seinem Antrag vom 27.09.2018, beim Grundbuchamt am 28.09.2018 eingegangen, beantragte der verfahrensbevollmächtigte Notar neben der Eintragung des Eigentumsübergangs u.a. die Löschung der Grundschuld hinsichtlich der vom Vertrag umfassten Flurstücke. Er legte hierzu eine Löschungsbewilligung der im Grundbuch eingetragenen Grundschuldgläubigerin, einer Sparkasse, vom 24.06.2015 vor, in der das Grundstück mit seiner damaligen Eintragung im Bestandsverzeichnis bezeichnet ist und die unter der Rubrik Teillöschung den Vermerk: „Nein“ enthält.

Das Grundbuchamt erließ am 08.11.2018 eine Zwischenverfügung, in der es neben einer Erweiterung der Vollzugsvollmacht hinsichtlich einer inzwischen nicht mehr beantragten Grundbuchberichtigung die Vorlage einer Pfandentlassungserklärung der Grundschuldgläubigerin bezogen auf die beiden vom Vertrag erfassten Flurstücke forderte, sofern die Löschung der Grundschuld nur insoweit erfolgen solle. Andernfalls sei eine auch auf das im Eigentum der Beteiligten zu 1 und 2 verbleibende Flurstück … bezogene Zustimmung der Eigentümer zur Löschung vorzulegen. Zur Beseitigung der Eintragungshindernisse setzte das Grundbuchamt eine Frist und kündigte für den Fall deren fruchtlosen Ablaufs die Zurückweisung der Eintragungsanträge an. Nach einer Stellungnahme des Notars hielt das Grundbuchamt mit Verfügung vom 27.11.2018 an seiner Zwischenverfügung unter neuer Fristsetzung und ergänzter Begründung fest. Gegen diese Zwischenverfügungen legte der Notar Beschwerde mit der Begründung ein, nach ganz herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur sei die einschränkungslose Löschungsbewilligung für ein auf mehreren Grundstücken lastendes Gesamtgrundpfandrecht (auch) als Verzichtserklärung im Sinne von § 1175 Abs. 1 S. 2 BGB auszulegen. Im Zweifel sei nämlich davon auszugehen, dass derjenige, der eine auf die vollständige Aufgabe eines Rechts gerichtete Erklärung abgibt, auch jede andere nachteilige Veränderung des Rechts billige und dem Grundstückseigentümer das weitere Schicksal des Grundpfandrechts überlasse. Daher sei ein Teilvollzug in Bezug auf das oder die durch die gleichfalls beantragte Abschreibung aus den beiden Flurstücken entstehende(-n) Grundstück(-e) möglich und zulässig, weil die Verzichtserklärung nach § 1175 Abs. 1 S. 2 zum Erlöschen des Grundpfandrechts an den aus der Mithaft entlassenen Grundstücken führe, während hiervon der Fortbestand an weiter haftenden Grundstücken nicht berührt werde. Wegen der Einzelheiten nimmt der Senat Bezug auf die Beschwerdebegründung und die weiteren Schriftsätze.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 25.02.2019 (unter Ziff. 1) nicht abgeholfen, in Ziff. 2 die Eintragungsanträge zurückgewiesen und die Beschwerde dem Oberlandesgericht vorgelegt. Der Senat hat den Notar mit Verfügung vom 08.04.2019 darauf hingewiesen, dass die gegen die Zurückweisung der Zwischenverfügung gerichtete Beschwerde (3 W 69/19) durch die Zurückweisung des Eintragungsantrags verfahrensrechtlich in der Hauptsache erledigt und damit unzulässig ist. Der Notar hat diese Auffassung zwar angezweifelt – die Argumentation, das Grundbuchamt habe im laufenden Beschwerdeverfahren plötzlich eine neue Verfügung erlassen, ist nicht recht nachvollziehbar, weil nicht eine neue (Zwischen-)Verfügung erlassen, sondern der Eintragungsantrag selbst zurückgewiesen wurde -, die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung aber letztlich zurückgenommen. Zugleich hat er – ausdrücklich für die Beteiligten zu 1 und 3 – Beschwerde gegen die Zurückweisung des Eintragungsantrags eingelegt und sich zur Begründung auf die zuvor eingereichten Schriftsätze bezogen.

II.

Die Beschwerde ist nach den § 71 ff. GBO an sich statthaft und auch sonst zulässig; ihre Einlegung kann sowohl bei dem Grundbuchamt als auch beim Beschwerdegericht erfolgen, § 73 Abs. 1 GBO. Die Berechtigung des Notars, für die Beteiligten Beschwerde einzulegen, ergibt sich aus § 15 Abs. 2 GBO; die Beschwerdeführer hat er ausdrücklich bezeichnet. Der Senat hat davon abgesehen, die Akten dem Grundbuchamt zur Entscheidung über die Abhilfe nach § 75 GBO vorzulegen. Eine Verpflichtung hierzu besteht nicht; das Beschwerdegericht ist vielmehr, wenn die Beschwerde wie hier bei ihm eingeht, berechtigt, sogleich zu entscheiden (Demharter, GBO, § 75 Rn. 1 m.w.N.). Zudem ergibt sich die Rechtsauffassung des Grundbuchamts eindeutig aus seinen bisherigen Entscheidungen in der Sache, so dass die nochmalige Vorlage an das Grundbuchamt bloße Förmelei wäre. In der Sache bleibt die Beschwerde ohne Erfolg, weil das Grundbuchamt die beantragte lastenfreie Abschreibung der Flurstücke … und … in Bezug auf die eingetragene Grundschuld im Ergebnis zutreffend von den vorgelegten Erklärungen für nicht gedeckt hält, so dass die Eintragungsanträge – sie stehen in einem untrennbaren Zusammenhang (siehe Demharter, a.a.O., § 16 Rn. 10, 11) – insgesamt zurückzuweisen waren.

Nach § 19 GBO soll eine Eintragung – auch eine Löschung stellt eine Eintragung im Sinne dieser Vorschrift dar – nur vorgenommen werden, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen ist. Die vorgelegte Löschungsbewilligung der Grundschuldgläubigerin vom 24.06.2015 ist nicht geeignet, die Grundschuld nur in Bezug auf die abzuschreibenden Flurstücke … und … zu löschen, sie im Übrigen aber bestehen zu lassen. Der Vollzug eines Eintragungsantrags, der wie hier seinem Umfang nach hinter der Bewilligung zurückbleibt, ist nach soweit ersichtlich einhelliger Auffassung jedenfalls unter der Voraussetzung zulässig, dass nach dem Inhalt der Bewilligung ein Teilvollzug zugelassen werden soll, also inhaltlich trennbare Einzelbewilligungen vorliegen (OLG München Rpfleger 2016, 716 ff. m.w.N.). Ob neben der Bewilligung weitere Erklärungen, insbesondere die Zustimmung des oder der Grundstückseigentümer(s) erforderlich sind, hängt davon ab, aus welchem materiell-rechtlichen Grund die Löschung erfolgen soll. Vorliegend fehlt es schon an der Bewilligung des Teilvollzugs.

Die Löschungsbewilligung enthält im vorliegenden Fall wie auch sonst in aller Regel keine Angaben zu ihrer materiell-rechtlichen Grundlage. Es ist daher durch Auslegung zu ermitteln, welche – gegebenenfalls weiteren – Erklärungen sie umfasst. Maßgeblich für die nach § 133 BGB vorzunehmende Auslegung der Eintragungsbewilligung sind Wortlaut und Sinn der Erklärung wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt; aus dem das Grundbuchverfahren beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz und dem Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen (§ 29 GBO) folgt, dass außerhalb der Eintragungsbewilligung selbst liegende Umstände nur herangezogen werden dürfen, soweit sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 28 m.w.N. Danach beinhaltet eine Löschungsbewilligung für ein Grundpfandrecht materiell-rechtlich regelmäßig eine darauf bezogene Aufgabeerklärung nach § 875 BGB (BGH NJW 1974, 1083; OLG München a.a.O.; OLG Hamm Rpfleger 1998, 511 ff.); seine Löschung bedarf wegen des Anwartschaftsrechts des Eigentümers auf Erwerb des Grundpfandrechts nach § 1183 BGB zusätzlich seiner Zustimmung. Eine Auslegung als Verzicht des Gläubigers auf das Grundpfandrecht (§ 1168 BGB) scheidet hingegen regelmäßig aus, weil der Verzicht dazu führt, dass der Eigentümer das fortbestehende Recht kraft Gesetzes erwirbt und erst nach seiner Eintragung seinerseits eine Löschungsbewilligung abgeben könnte (OLG München, a.a.O. m.w.N.).

Allerdings geht die ganz herrschende Meinung in Rechtsprechung und Literatur davon aus, dass die für eine Gesamtgrundschuld abgegebene Löschungsbewilligung materiell-rechtlich auch eine Löschung des Rechts an einem von mehreren belasteten Objekten erlaubt, also im Zweifel eine Pfandfreigabeerklärung in Bezug auf ein einzelnes Grundstück mitenthält. Begründet wird das damit, dass bei den eintretenden Rechtsfolgen von Aufhebung einerseits und Verzicht in Bezug auf ein einzelnes mithaftendes Grundstück andererseits kein Unterschied besteht. Erklärt nämlich der Gläubiger eines Gesamtgrundpfandrechts, ein einzelnes Grundstück aus der Haftung für dieses Recht zu entlassen, so wird dies regelmäßig als Verzichtserklärung im Sinne des § 1175 Abs. 1 Satz 2 BGB angesehen, die anders als die Verzichtserklärung auf das Gesamtpfandrecht ohne weiteres zum Erlöschen des Rechts an dem aus der Mithaft entlassenen Grundstück führt. Ein Grundschuldgläubiger, der die Löschung eines Gesamtgrundpfandrechts bewilligt, gebe danach nach der nächstliegenden Bedeutung seiner Erklärung seine Rechtsposition an dem Grundpfandrecht insgesamt auf und überlasse dem Grundstückseigentümer durch die Aushändigung der Löschungsbewilligung auch die Art und Weise des Vollzugs einschließlich des Teilvollzugs, weil seine Interessenssphäre hierdurch nicht mehr berührt werde (OLG München, a.a.O.; OLG Hamm, a.a.O. jeweils m.w.N.; LG München MittBayNot 2001, 484; a.A. soweit ersichtlich nur Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. Rn. 2724a). Auch der Senat hält die herrschende Meinung für zutreffend; die zitierte Rechtsprechung ist indessen für den hier zu entscheidenden Einzelfall nicht einschlägig.

Die Auslegung von Willenserklärungen ist stets auf der Grundlage der tatsächlichen Umstände zum Zeitpunkt ihrer Abgabe vorzunehmen. Das spätere Verhalten der Beteiligten kann nur insoweit herangezogen werden, als es Rückschlüsse auf den tatsächlichen Willen zum Abgabezeitpunkt zulässt (BRHP/Wendtland, § 133 Rn. 25 m.w.N.); das gilt auch für rein verfahrensrechtliche Erklärungen wie die Eintragungsbewilligung (BRHP, a.a.O. Rn. 33). Die den aufgeführten Entscheidungen zugrundeliegenden Fälle sind sämtlich dadurch gekennzeichnet, dass die Löschungsbewilligung des Grundpfandrechtsgläubigers zu einem Zeitpunkt abgegeben wurde, zu dem bereits ein auf mehreren Grundstücken lastendes Grundpfandrecht existierte, dem Grundpfandrechtsgläubiger also bewusst war, dass er ein solches Gesamtgrundpfandrecht aufgibt. Nur in einem solchen Fall kann sich die Frage, ob mit der Löschungsbewilligung für das Gesamtgrundpfandrecht zugleich eine Entlassung einzelner Grundstücke aus der Mithaft mit der Folge des § 1175 Abs. 1 S. 2 BGB verbunden ist, aus seiner Sicht aber überhaupt stellen. Im vorliegenden Fall lastete die Grundschuld zum Zeitpunkt der Abgabe der Löschungsbewilligung am 24.06.2015 jedoch nur auf einem Grundstück, ein an mehreren Grundstücken lastendes Gesamtgrundpfandrecht war schlicht nicht existent. Die Auslegung einer Löschungsbewilligung dahin, dass sie auch die Entlassung einzelner Grundstücke aus der Mithaft für den Fall umfasst, dass irgendwann in der Zukunft das Einzelgrundpfandrecht durch Grundstücksteilung zu einem Gesamtgrundpfandrecht wird, erscheint dem Senat auch im Wege der ergänzenden Auslegung grundsätzlich nicht möglich. Anders könnte es allenfalls dann liegen, wenn die Abgabe der Löschungsbewilligung gerade im Zusammenhang mit der vorgesehenen Grundstücksteilung erfolgt, dem Grundpfandrechtsgläubiger das bekannt ist und diese Kenntnis dem Grundbuchamt gegenüber durch öffentliche Urkunde nachgewiesen ist. Im vorliegenden Fall war zwar die Grundstücksteilung durch den Verkauf der unvermessenen Teilfläche in der Urkunde vom 27.08.2012 zum Zeitpunkt der Löschungsbewilligung im Jahre 2015 bereits absehbar; ob dies der Grundschuldgläubigerin aber bekannt war, ist weder ersichtlich noch gar mit den im Grundbuchverfahren zulässigen Beweismitteln nachgewiesen. Hinzu kommt, dass die Grundschuldgläubigerin einem Teilvollzug der Löschung in der Löschungsbewilligung ausdrücklich widersprochen hat. Sie hat damit gerade zu erkennen gegeben, dass ihr das künftige Schicksal des Rechts nicht (vollständig) gleichgültig war und sie den Vollzug der Löschungsbewilligung nicht in das freie Belieben des Grundstückseigentümers stellen wollte. Aus ihrer damaligen Sicht – unterstellt sie hatte keine Kenntnis von der bevorstehenden Grundstücksteilung – bezog sich der Widerspruch gegen einen Teilvollzug als nächstliegende Bedeutung der Erklärung allerdings auf die Löschung der Grundschuld nur hinsichtlich eines Teilbetrags der Grundschuldforderung. Ob und welche Erklärung sie abgegeben hätte, wenn ihr die beabsichtigte Teilung bekannt gewesen wäre, ist jedenfalls mit den im Grundbuchverfahren zulässigen Beweismitteln nicht feststellbar, so dass auch aus diesem Grund eine ergänzende Auslegung der Eintragungsbewilligung in die von der Beschwerde befürwortete Richtung nicht möglich ist. Im Grundbuchverfahren kann auf die Auslegung nämlich nur dann zurückgegriffen werden, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt (Demharter, a.a.O. m.w.N.). Sollte die Grundpfandrechtsgläubigerin hingegen im Jahre 2015 Kenntnis von der bevorstehenden Grundstücksteilung und der damit entstehenden Gesamtgrundschuld haben, spräche alles dafür, dass sich ihr nicht eingeschränkter Widerspruch gegen den Teilvollzug der Löschung auch auf die Löschung an nur einzelnen mithaftenden Grundstücken bezöge.

III.

Die Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren, die sich, weil eine Erstattungsanordnung außergerichtlicher Kosten ersichtlich nicht in Betracht kommt, allein auf die Gerichtskosten bezieht, beruht auf § 84 FamFG. Die Gerichtskosten waren der Beteiligten zu 1 allein aufzuerlegen, weil die Beteiligte zur 3 nach § 2 Abs. 1 GNotKG von der Zahlung der Gerichtskosten befreit ist. Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf den §§ 44, 47, 35 Abs. 1 GNotGK. Gründe für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor; es geht um die Auslegung der Eintragungsbewilligung im Einzelfall. Mit seiner Entscheidung setzt sich der Senat nicht in Widerspruch zur herrschenden Meinung hinsichtlich der Auslegung von Löschungsbewilligungen in Bezug auf Gesamtgrundpfandrechte. Dieser Beschluss ist daher mit Rechtsmitteln nicht anfechtbar.

Der Senat regt an, dass das Grundbuchamt seine Verfahrensweise in vergleichbaren Fällen überdenkt. Wird wie hier ein Eintragungshindernis im Wege der Zwischenverfügung beanstandet und gegen diese Zwischenverfügung Beschwerde eingelegt, erscheint es bei Nichtabhilfe in aller Regel deutlich sinnvoller, mit der Entscheidung über den Eintragungsantrag selbst bis zur Entscheidung des Beschwerdegerichts über die Zwischenverfügung abzuwarten.

Gerne beantworten wir Ihre Fragen und Anliegen so schnell wie möglich.

Sie können uns Ihr Anliegen in einem persönlichen Gespräch in unseren Kanzleiräumen in Kreuztal, bei einem Hausbesuch bei Ihnen, in einem persönlichen Telefonat oder auch per E-Mail schildern.

Möchten Sie einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt und Notar Dr. Gerd Christian Kotz vereinbaren? Sie können mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in unserer Kanzlei Beurkundungstermine oder Besprechungstermine per Email, Telefon oder Telefax vereinbaren.

02732 791079

Ratgeber und Tipps

Interessante Urteile mit notarieller Relevanz