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Grundbuchberichtigung bei Ausschluss des gutgläubigen Erwerbs

OLG München – Az.: 34 Wx 275/16 – Beschluss vom 10.11.2016

I. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird verworfen, soweit sie sich gegen die am 31. Mai 2016 vorgenommene Eintragung von … als Eigentümerin zu ½ im Grundbuch des Amtsgerichts Ingolstadt von … (Abteilung I, laufende Nummer 2.2) richtet, und zurückgewiesen, soweit sie sich gegen die Löschung der Auflassungsvormerkung für … im Grundbuch des Amtsgerichts Ingolstadt von … (Abteilung II, laufende Nummer 3) richtet.

II. Die Beschwerde des Beteiligten zu 2 vom 16. Juli 2016 wird verworfen.

III. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 140.500 € festgesetzt.

IV. Die Rechtsbeschwerde wird für die Beteiligte zu 1 zugelassen, soweit ihre Beschwerde als unzulässig verworfen wurde.

Gründe

I.

Mit notariellem Angebot der Beteiligten zu 1 und 2 vom 29.12.2005 und notarieller Annahmeerklärung des Bauträgers vom selben Tag verkaufte der Bauträger an die Beteiligten als je hälftige Bruchteilsberechtigte eine noch zu vermessende Teilfläche des Grundbesitzes sowie einen noch festzulegenden Miteigentumsanteil an einem Gemeinschaftsgrundstück (Ziff. 2 der Anlage zum Kaufangebot); zugleich übernahm er die Verpflichtung zur Bebauung nach Maßgabe einer Baubeschreibung.

In Ziffer 3. der Anlage (Auflassungsverpflichtung, Vormerkung, Vermessung) heißt es:

3.1

Vermessungsantrag wird vom Verkäufer gestellt.

Die Vertragsteile verpflichten sich, hierzu zusammenzuwirken und das amtliche Messungsergebnis, sobald es vorliegt, als richtig anzuerkennen und die Auflassung zu erklären und entgegenzunehmen, sobald der Kaufpreis einschließlich etwa angefallener Verzugszinsen und Sonderwünschen, Zu- und Umbauten bezahlt ist und der Vertragsgegenstand grundbuchmäßig beschrieben werden kann. Verkäufer ist bereits vorher zur Auflassung berechtigt. Er ist dazu verpflichtet, falls das Bauvorhaben nicht mehr ausgeführt werden kann und der Käufer den vorhandenen Bautenstand samt Grundstücksanteil bezahlt hat.

Alle übrigen Beteiligten erteilen dem Verkäufer Vollmacht, sie bei Beurkundung der Messungsanerkennung und Auflassung zu diesem Vertrag, dem grundbuchmäßigen Beschrieb des Vertragsgegenstandes, Festlegung des Miteigentumsanteils am Gemeinschaftsgrundstück und allen sonstigen, zum Vollzug der Eigentumsumschreibung erforderlichen Erklärungen und deren Entgegennahme umfassend zu vertreten. Diese Vollmacht gilt mit Annahme des Angebotes als erteilt.

3.2

Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Eigentums gemäß Ziffer 2. dieser Urkunde bewilligt der Verkäufer und beantragt der Käufer die Eintragung einer Eigentumsvormerkung nach § 883 BGB für den Käufer – bei mehreren Käufern in dem vereinbarten Anteilsverhältnis – an dem in Ziffer 1. dieser Urkunde angeführten Grundbesitz. Die Vormerkung erhält den Rang nach den in Ziffer 1. der Urkunde angeführten Belastungen. Mit Zustimmung des Käufers eingetragene Rechte oder Vormerkungen für die Erwerber anderer Teilflächen oder Miteigentumsanteile dürfen vorgehen oder gleichstehen, ebenso auf Veranlassung des Verkäufers zur Eintragung gelangte Grundpfandrechte, andere Belastungen nur auf ausdrückliche schriftliche Weisung des Notars.

3.3

Käufer

bewilligt und beantragt

die Löschung der Vormerkung Zug um Zug mit der Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch, vorausgesetzt, dass Zwischeneintragungen, denen er nicht zugestimmt hat, nicht bestehen. …

Eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Beteiligten wurde am 30.1.2006 in Abteilung II, lfd. Nr. 3 eingetragen.

Am 19.11.2007 erklärte der Bauträger im eigenen Namen sowie in Vollmacht für die Erwerber die Messungsanerkennung und Auflassung.

Ihren am 25.9.2012 gestellten Antrag, die Auflassung ins Grundbuch einzutragen, nahmen die Beteiligten zu 1 und 2 unter dem 16.10.2012 wieder zurück.

Am 9.3.2016 legte der Notar die Auflassung nach § 15 GBO zum Vollzug vor und beantragte zugleich Restvollzug der Urkunden vom 29.12.2005. Am 31.5.2016 hat das Grundbuchamt die Beteiligte zu 1 als Miteigentümerin zu ½ eingetragen und die zu ihren Gunsten gebuchte Eigentumsvormerkung gelöscht. Zugleich wurden der Beteiligte zu 2 als weiterer Miteigentümer zu ½ eingetragen aufgrund der nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über dessen Vermögen am 10.5.2016 unter Mitwirkung des Insolvenzverwalters wiederholten Auflassung sowie die diesbezügliche Vormerkung gelöscht.

Gegen ihre Eintragung hat die Beteiligte zu 1 zunächst am 27.6.2016 zur Niederschrift des Grundbuchamts geltend gemacht, dass die Auflassung ohne ihre Zustimmung erfolgt sei. Auf den Hinweis, dass die Eintragungsvoraussetzungen vorgelegen hätten, haben die Beteiligten zu 1 und 2 mit Schreiben vom 16.7.2016 Beschwerde eingelegt. Die Eintragung sei ohne ihre Kenntnis und Vollmacht erfolgt. Es werde ein Rechtsstreit mit dem Bauträger geführt, da entgegen den Verpflichtungen aus dem Vertrag gebaut worden sei. Am 5.6.2014 seien sie vom Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung zurückgetreten. Die Vollmacht, auf die sich der Bauträger berufe, sei längst nicht mehr gültig. Durch die Eintragung der Auflassung und die Löschung der Vormerkung sei das Grundbuch jeweils falsch.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

II.

Die Rechtsmittel haben keinen Erfolg.

1. Das Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 ist unzulässig, soweit sie damit die Wiedereintragung der vormaligen Eigentümerin bzw. die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen ihre eigene Eintragung erstrebt.

a) Die Beteiligte zu 1 beruft sich darauf, dass ihre Eintragung als Eigentümerin mangels wirksamer Vollmacht des Bauträgers zu Unrecht vorgenommen worden sei, mithin auf eine anfängliche Unrichtigkeit des Grundbuchs wegen ihrer Eintragung als (Mit-)Eigentümerin, die nach § 22 GBO durch Löschung bzw. Wiedereintragung des ursprünglichen Eigentümers berichtigt werden solle.

Mit diesem Ziel ist die Beschwerde nicht statthaft.

aa) Im Beschwerdeverfahren gegen die Ablehnung des auf § 22 GBO gestützten Berichtigungs- bzw. Löschungsbegehrens ist die Vorschrift des § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO zu beachten, weil sich das Rechtsmittel sachlich gegen die – angeblich von Anfang an unrichtige – Eintragung selbst richtet; eine andere Auffassung würde die Beschränkungen des § 71 Abs. 2 GBO umgehen (vgl. Senat vom 20.5.2010, 34 Wx 45/10 = FGPrax 2010, 232/233; vom 25.10.2013, 34 Wx 315/13 = FGPrax 2014, 15; BayObLG NJW-RR 1986, 1458/1459; OLG Hamm FGPrax 2012, 54; OLG Rostock FGPrax 2009, 208; Demharter GBO 30. Aufl. § 71 Rn. 30; Budde in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 71 Rn. 58 ff.; Meikel/Schmidt-Räntsch GBO 11. Aufl. § 71 Rn. 77; Hügel/Kramer GBO 3. Aufl. § 71 Rn. 150; KEHE/Briesemeister GBO 7. Aufl. 71 Rn. 31; Jansen, NJW 1965, 619; a. A. Köstler JR 1987, 402; Otte NJW 1964, 636). Diese Bestimmung hält das Beschwerdegericht bewusst davon frei, die Voraussetzungen des § 22 GBO und in diesem Zusammenhang die Frage zu prüfen, ob zwischenzeitlich ein gutgläubiger Erwerb stattgefunden hat. Dass sich zwar die Prüfungskompetenz des Grundbuchamts, nicht aber diejenige des Beschwerdegerichts bei anfänglicher Grundbuchunrichtigkeit auf die Frage des gutgläubigen Erwerbs erstreckt, beruht darauf, dass § 71 Abs. 2 GBO und § 22 GBO nicht vollständig aufeinander abgestimmt sind, ist aber hinzunehmen (OLG Rostock FGPrax 2009, 208/209; Meikel/Schmidt-Räntsch § 71 Rn. 77).

bb) Ein Ausnahmefall, in dem die Beschränkung des § 71 Abs. 2 GBO unbeachtlich ist, liegt nicht vor.

(1) Es bedarf keiner Beschränkung, wenn sich an die beanstandete Grundbucheintragung kein gutgläubiger Erwerb anschließen kann (BGHZ 64, 194/196). Der Sinn der Beschwerdebeschränkung ist deshalb dann nicht einschlägig, wenn eine Rechtsänderung durch gutgläubigen Erwerb nach der Natur des eingetragenen Rechts ausgeschlossen ist. Die Beschwerde ist deshalb unbeschränkt zulässig, wenn ein gutgläubiger Erwerb nach dem konkreten Inhalt des Grundbuchs rechtlich nicht eingetreten sein kann, etwa weil ein Amtswiderspruch gegen die Eintragung einen solchen ausgeschlossen hat (BGHZ 64, 194/198). Jedoch kann nur das Grundbuchamt vor der Entscheidung den Grundbuchstand, die Grundakten sowie alle offenen Anträge selbst unmittelbar überprüfen. Es hat damit andere Möglichkeiten als das Beschwerdegericht, zu klären, ob zwischenzeitlich ein gutgläubiger Erwerb eingetreten ist (OLG Rostock FGPrax 2009, 208; Hügel/Kramer § 71 Rn. 150).

(2) Nach der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Hamm (FGPrax 2016, 8/9) ist die Gefahr einer Beeinträchtigung von Rechten eines gutgläubigen Erwerbers auch dann praktisch ausgeschlossen, wenn der eingetragene Berechtigte seinen eigenen Rechtserwerb als nicht erfolgt betrachtet und sich gegen seine Eintragung mit dem Ziel der Wiedereintragung des früheren Eigentümers wendet (vgl. auch Budde in Bauer/von Oefele § 71 Rn. 40).

Ob dem im Einzelfall beizutreten ist, mag offenbleiben. Jedenfalls muss verhindert werden, dass eine bereits vollzogene Eintragung durch das Beschwerdegericht wieder beseitigt wird, obgleich aufgrund erfolgter Eintragung ein gutgläubiger Erwerb stattgefunden oder sonst eine Eintragung gegenüber einem Gutgläubigen Wirksamkeit erlangt hat (OLG Rostock FGPrax 2009, 208/209; Meikel/Schmidt-Räntsch § 71 Rn. 77; Budde in Bauer/von Oefele § 71 Rn. 58 ff.; KEHE/Briesemeister § 71 Rn. 31; Hügel/Kramer § 71 Rn. 150; Jansen, NJW 1965, 619). Da die Beschwerde keine Grundbuchsperre nach sich zieht (Hügel/Kramer § 71 Rn. 116), ist nicht gewährleistet, dass weder vor dem Erlass der Beschwerdeentscheidung eine Rechtsänderung eingetragen wurde, noch danach im Zeitraum bis zum Vollzug einer zweitinstanzlich angeordneten Berichtigung eingetragen wird. Daher bleibt nur der Weg – gegebenenfalls nach erfolgreicher beschränkter Beschwerde gemäß § 71 Abs. 2 GBO -, den geeigneten Rechtsschutz im Zivilprozess zu suchen (Budde in Bauer/von Oefele § 71 Rn. 60; Jansen NJW 1965, 619).

Eine Weiterveräußerung des Miteigentumsanteils durch die Beteiligte zu 1 an einen gutgläubigen Dritten ist hier nicht gänzlich ausgeschlossen. Die Beteiligte zu 1 hat selbst früher bereits erfolglos ihre Eintragung als Eigentümerin betrieben. Es ist daher nicht offensichtlich, dass sie jederzeit ihren Rechtserwerb als nicht erfolgt betrachtet und sich dementsprechend jeglichen Verfügungen über Grundstücksrechte enthält.

b) Das daher nur als beschränkte Beschwerde nach § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO mit dem Ziel statthafte Rechtsmittel, das Grundbuchamt gemäß § 53 GBO zur Eintragung eines Widerspruchs anzuweisen, ist wegen fehlender Beschwerdeberechtigung unzulässig.

aa) Grundsätzlich ist zwar derjenige, der zu Unrecht als Eigentümer eingetragen wurde, durch die Eintragung nicht nur wirtschaftlich, sondern auch in einem Recht beeinträchtigt (vgl. BayObLG MittBayNot 1998, 339; Demharter § 71 Rn. 59; Budde in Bauer/von Oefele § 71 Rn. 63; a. A. OLG München – 32. Zivilsenat – ZfIR 2007, 323 mit abl. Anm. Dümig). Hierfür spricht bereits die Wertung des § 22 Abs. 2 GBO (Dümig a. a. O.).

bb) In Bezug auf die Eintragung eines Amtswiderspruchs fehlt es aber der Beteiligten zu 1 an der Beschwerdeberechtigung (vgl. Hügel/Kramer § 71 Rn. 203). Denn im Amtsverfahren nach § 53 GBO ist beschwerdeberechtigt nur, wer einen Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 BGB geltend machen kann (RGZ 112, 260/265; Hügel/Kramer § 71 Rn. 180; Demharter § 71 Rn. 69). Berechtigte des Widerspruchs ist jedoch nicht die Beteiligte zu 1, da ihr ein Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB nicht zusteht. § 894 BGB erfasst nicht die Konstellation, dass der Anspruchsteller geltend macht, ihm stehe das eingetragene Recht nicht zu, sondern regelt den Sachverhalt, dass ein ihm zustehendes Recht im Grundbuch nicht oder nicht richtig eingetragen ist (vgl. BGH NJW 2005, 2983). Nach dem Zweck des Amtswiderspruchs ist ein solcher für die Beteiligte zu 1 auch nicht erforderlich. Der Amtswiderspruch soll (vgl. Demharter § 53 Rn. 19) die sich aus einem Rechtsverlust durch gutgläubigen Erwerb aufgrund eines unrichtigen Grundbuchs möglicherweise ergebenden Schadensersatzansprüche des Berechtigten gegen den Fiskus abwenden. Ein Amtswiderspruch kommt daher nur gegen Eintragungen in Betracht, an die sich ein gutgläubiger Erwerb anschließen kann und aus denen sich wegen einer Gesetzesverletzung durch das Grundbuchamt bei Vornahme der Eintragung solche Schadensersatzansprüche ergeben können. Da die Beteiligte zu 1 aber vorbringt, gerade nicht Eigentümerin zu sein, kommen in ihrer Person weder ein Rechtsverlust durch gutgläubigen Erwerb noch ein sich daraus ergebender Schadensersatzanspruch in Betracht.

c) Die Beteiligte zu 1 ist dadurch nicht rechtsschutzlos gestellt. Sie kann ihren behaupteten Anspruch auf Beseitigung der Eintragung ihrer Person als Eigentümerin – nur – auf dem Klageweg (Feststellung der Eigentümerstellung des wahren Berechtigten, vgl. BGH NJW 2005, 2983; Staudinger/Gursky BGB Neubearb. 2013 § 894 Rn. 67) verfolgen und sodann mit einem rechtskräftigen Urteil über § 22 GBO die Berichtigung des Grundbuchs herbeiführen.

2. Soweit die Beteiligte zu 1 mit dem Rechtsmittel gegen die Löschung der Eigentumsvormerkung vorgeht, ist die Beschwerde unbegründet.

a) Auch in diesem Fall ist das Rechtsmittel nur als beschränkte Beschwerde nach § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO statthaft. Die Beteiligte zu 1 macht nämlich eine anfängliche Unrichtigkeit geltend, da die Löschung zu Unrecht erfolgt sei. Die Beschwerdeberechtigung der Beteiligten zu 1 liegt vor, da ein Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB ihr zustünde. Auch im Übrigen ist das Rechtsmittel zulässig (§ 73 GBO).

b) Das Rechtsmittel erweist sich allerdings als unbegründet, weil die gesetzlichen Voraussetzungen für einen Amtswiderspruch nicht vorliegen.

Die Eintragung eines Amtswiderspruchs setzt gemäß § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO voraus, dass das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist (Hügel/Holzer § 53 Rn. 24). Dabei müssen die Gesetzesverletzung feststehen und die Unrichtigkeit des Grundbuchs glaubhaft sein (Demharter § 53 Rn. 28).

Es kann dahin stehen, ob durch die Löschung der Vormerkung das Grundbuch unrichtig geworden ist, jedenfalls scheidet eine Gesetzesverletzung bei Eintragung der Löschung aus. Dem Grundbuchamt lag der Löschungsantrag vor, der wirksam für die Beteiligte zu 1 vom Notar nach § 15 Abs. 2 GBO gestellt war. Die in Ziffer 3.3 der Anlage zum Angebot von der Beteiligten zu 1 selbst abgegebene Löschungsbewilligung (§ 19 GBO) war in der Form des § 29 GBO eingereicht. Dass die Löschungsbewilligung unter der Bedingung fehlender Zwischeneintragungen stand, hindert die Eintragung nicht, weil der Bedingungseintritt für das Grundbuchamt aus dem Grundbuch ersichtlich war (vgl. Senat vom 31.3.2014, 34 Wx 206/13 = Rpfleger 2014, 486). Die Voraussetzung der Voreintragung (§ 39 GBO) wurde beachtet.

3. Das Rechtsmittel des Beteiligten zu 2 ist als unzulässig zu verwerfen.

Auch die Beschwerde des Beteiligten zu 2 ist aus den genannten Gründen nur als beschränkte Beschwerde nach § 71 Abs. 2 GBO statthaft. Ein Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB steht dem Beteiligten zu 2 allerdings nicht zu; bei einem zu Unrecht eingetragenen Eigentümer ist Begünstigter des Widerspruchs nämlich nur der wahre Eigentümer (vgl. Senat vom 24.9.2010 – 34 Wx 120/10 = NJW-RR 2011, 235), bei einer zu Unrecht gelöschten Eigentumsvormerkung nur der Vormerkungsberechtigte. Da zu Gunsten des Beteiligten zu 2 somit ein Widerspruch nicht gebucht werden könnte, ist dessen Beschwerdeberechtigung nicht gegeben (Demharter § 71 Rn. 69).

Weder durch die Eintragung der Beteiligten zu 1 als (Mit-)Eigentümerin noch durch die Löschung der zu ihren Gunsten eingetragenen Eigentumsvormerkung ist der Beteiligte zu 2 zudem in eigenen Rechten betroffen.

Auf § 80 Abs. 1 InsO kommt es deshalb in diesem Zusammenhang nicht mehr an.

III.

1. Eine Kostenentscheidung erübrigt sich, da die Beteiligten die gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens schon kraft Gesetzes zu tragen haben, § 22 Abs. 1 GNotKG.

2. Der Geschäftswert für das Rechtsmittel wird auf 140.500 € festgesetzt, § 79 Abs. 1 Satz 1, § 46 GNotKG. Im Vertrag ist ein Kaufpreis von 281.000 € für den gesamten Grundbesitz vereinbart. Die beantragte Berichtigung hinsichtlich der Eintragung als Miteigentümerin und der korrespondierenden Löschung der Vormerkung bezieht sich auf einen halben Miteigentumsanteil.

3. Die Rechtsbeschwerde wird für die Beteiligte zu 1 zugelassen (§ 78 Abs. 2 Nr. 1 GBO), soweit ihre Beschwerde als unzulässig verworfen wird, da die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert. Denn der Rechtsmeinung des Senats steht die Entscheidung des Oberlandesgericht Hamm (FGPrax 2016, 8/9) entgegen, nach der die Gefahr der Beeinträchtigung von Rechten eines gutgläubigen Erwerbers generell ausgeschlossen ist, wenn der eingetragene Berechtigte seinen eigenen Rechtserwerb als nicht erfolgt betrachtet; eine Einzelfallprüfung nimmt dieses Gericht – anders als der Senat – nicht vor.

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