Das Oberlandesgericht Köln bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamts, die Löschung zweier Vormerkungen zur Sicherung der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek abzulehnen. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1. wurde zurückgewiesen, da die Voraussetzungen für eine Berichtigung des Grundbuchs nicht erfüllt waren. Der Fall beleuchtet die rechtlichen Anforderungen und Grenzen bei der Berichtigung von Grundbucheinträgen, insbesondere im Kontext von Sicherungshypotheken und Bürgschaften.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Zurückweisung der Beschwerde: Das OLG Köln wies die Beschwerde der Beteiligten zu 1. gegen den Beschluss des Grundbuchamts zurück.
- Vormerkungen zur Sicherung der Hypothek: Im Grundbuch waren Vormerkungen zugunsten der Beteiligten zu 2. zur Sicherung einer Bauhandwerkersicherungshypothek eingetragen.
- Antrag auf Löschung der Vormerkungen: Beteiligte zu 1. beantragte die Löschung dieser Vormerkungen unter Vorlage von Bürgschaftserklärungen.
- Ablehnung des Löschungsantrags: Das Grundbuchamt lehnte den Antrag auf Löschung ab, da die Voraussetzungen für eine Grundbuchberichtigung nicht gegeben waren.
- Rechtslage zu Sicherungshypotheken: Die Entscheidung verdeutlicht die rechtlichen Rahmenbedingungen bezüglich Sicherungshypotheken und Vormerkungen.
- Verhaltene Ansprüche: Der Fall zeigt auf, dass ein Sicherungsanspruch als verhaltener Anspruch gilt, der eine aktive Aufforderung durch den Gläubiger erfordert.
- Kein Nachweis der Unrichtigkeit: Es fehlte der Nachweis, dass die Vormerkungen aufgrund eines erloschenen Anspruchs unrichtig waren.
- Kosten des Beschwerdeverfahrens: Die Kosten des Beschwerdeverfahrens wurden der Beteiligten zu 1. auferlegt.
Das rechtliche Geflecht der Vormerkungslöschung
Die Vormerkungslöschung und Bauhandwerkersicherungshypothek sind zentrale Aspekte im Bereich des Immobilien- und Baurechts, die für Eigentümer, Bauunternehmer und Rechtsberater von hoher Bedeutung sind. Diese Themen betreffen die Sicherung von Ansprüchen bei Immobilientransaktionen und Bauvorhaben, insbesondere die rechtlichen Rahmenbedingungen, unter denen Vormerkungen im Grundbuch gelöscht werden können. Eine besondere Rolle spielen dabei die Entscheidungen von Justizorganen wie dem OLG Köln, die durch ihre Urteile maßgebliche Präzedenzfälle schaffen.
Das Zusammenspiel von verschiedenen rechtlichen Instrumenten wie Vormerkungen, Bürgschaften und Hypotheken bildet eine komplexe Struktur, in der die Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien – seien es Bauunternehmer, Grundstückseigentümer oder Finanzinstitute – genau definiert und ausbalanciert werden müssen. Die Rolle von Rechtsanwälten und Notaren ist hierbei nicht zu unterschätzen, da sie die Parteien beraten und unterstützen, um ihre Interessen effektiv zu wahren und rechtliche Risiken zu minimieren.
Die folgenden Ausführungen widmen sich einem konkreten Fall, der von diesen Aspekten geprägt ist und die rechtliche Komplexität dieser Materie veranschaulicht. Sie werden Einblicke in die rechtlichen Argumentationen und die Entscheidungsfindung eines höheren Gerichts erhalten, die für das Verständnis der gegenwärtigen Rechtslage in diesem Bereich unerlässlich sind. Tauchen Sie mit uns ein in die Welt des Immobilien- und Baurechts, wo jede Entscheidung weitreichende Folgen haben kann.
Der Streit um die Vormerkungslöschung und Bauhandwerkersicherungshypothek
Im Mittelpunkt des vorliegenden Falls steht die Vormerkungslöschung zur Sicherung der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek. Konkret geht es um zwei Vormerkungen, die im Grundbuch zugunsten der Beteiligten zu 2, einer GmbH, eingetragen waren. Diese Vormerkungen dienten der Sicherung des Anspruchs auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek in beträchtlicher Höhe. Die Beteiligte zu 1, deren Identität aus dem vorliegenden Text nicht hervorgeht, hatte beim Grundbuchamt die Löschung dieser Vormerkungen beantragt, indem sie beglaubigte Kopien zweier selbstschuldnerischer Bürgschaftserklärungen der Sparkasse T. vorlegte. Sie berief sich dabei auf § 650 f Abs. 4 BGB, welcher regelt, dass unter bestimmten Umständen kein Anspruch auf eine Sicherungshypothek besteht.
Zurückweisung des Antrags durch das Grundbuchamt
Die Grundbuchrechtspflegerin des Amtsgerichts wies den Antrag der Beteiligten zu 1 zurück. Ihre Begründung stützte sich darauf, dass zur Löschung der Vormerkungen gemäß § 25 GBO die Bewilligung der Berechtigten nur dann nicht erforderlich sei, wenn die einstweilige Verfügung, auf der die Vormerkungen basierten, durch eine vollstreckbare Entscheidung aufgehoben worden sei. Da dies nicht der Fall war und eine Berichtigung des Grundbuchs im Zusammenhang mit § 650 f Abs. 4 BGB ausgeschlossen wurde, blieben die Vormerkungen bestehen.
Beschwerde vor dem OLG Köln und deren Zurückweisung
Die Entscheidung des Amtsgerichts führte zur Einlegung einer Beschwerde durch die Beteiligte zu 1 beim Oberlandesgericht Köln. Sie argumentierte, dass das Grundbuch wegen Unrichtigkeit zu berichtigen sei, da die gesicherten Ansprüche aufgrund der gestellten Bürgschaften ausgeschlossen wären. Das OLG Köln folgte dieser Argumentation jedoch nicht. Es bestätigte die Auffassung, dass eine Vormerkung zur Sicherung der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek nicht ohne weiteres gelöscht werden kann. Das Gericht stellte klar, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für eine solche Löschung nicht erfüllt waren.
Rechtliche Einordnung und Begründung des OLG Köln
Das Gericht erörterte die rechtliche Natur des Sicherungsanspruchs nach § 650 f Abs. 1 BGB als einen „verhaltenen Anspruch“. Es wurde festgestellt, dass der durch die Vormerkungen gesicherte Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek nach § 650 f Abs. 4 BGB nicht ausgeschlossen war. Die Beteiligte zu 2 hatte die Sicherheiten nicht im Sinne der Vorschrift „erlangt“, da nicht nachgewiesen wurde, dass sie Sicherheit nach § 650 f Abs. 1, 2 BGB von der Beteiligten zu 1 verlangt hatte. Damit blieb der gesicherte Anspruch bestehen, und die Vormerkungen durften nicht gelöscht werden.
Der Fall illustriert eindrucksvoll die Komplexität und die Bedeutung der Vormerkung und der Bauhandwerkersicherungshypothek im deutschen Rechtssystem. Er zeigt auf, wie das Zusammenspiel verschiedener Rechtsnormen und -prinzipien zu einer Entscheidung führt, die weitreichende Folgen für die Beteiligten hat. Das Urteil des OLG Köln stellt somit einen wichtigen Referenzpunkt für ähnliche Fälle dar und dient als Orientierungshilfe für die rechtliche Handhabung von Vormerkungen und Sicherungshypotheken.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was versteht man unter einer Vormerkungslöschung im Grundbuchrecht?
Eine Vormerkungslöschung im Grundbuchrecht bezieht sich auf die Entfernung einer Vormerkung aus dem Grundbuch. Eine Vormerkung ist eine vorläufige Eintragung im Grundbuch, die dazu dient, einen Anspruch auf Eintragung oder Löschung eines Rechts an einem Grundstück oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts zu sichern.
Die Löschung einer Vormerkung kann aus verschiedenen Gründen erforderlich sein. Beispielsweise kann sie erfolgen, wenn der gesicherte Anspruch erfüllt wurde oder wenn der zugrunde liegende Vertrag, wie ein Grundstückskaufvertrag, nichtig ist.
Für die Löschung einer Vormerkung sind in der Regel eine Löschungsbewilligung und ein Antrag auf Löschung erforderlich. Die Löschungsbewilligung ist die Zustimmung zur Löschung eines Grundbuchrechts durch den von der Löschung Betroffenen. Der Antrag auf Löschung ist ein formeller Antrag, der beim Grundbuchamt eingereicht wird.
Nachdem die formellen Voraussetzungen erfüllt sind, wird im Grundbuch ein Löschungsvermerk eingetragen. Es ist zu beachten, dass die Löschung einer Vormerkung im Grundbuch nur die Eintragung im Grundbuch betrifft und nicht das zugrunde liegende Rechtsverhältnis ändert.
Welche Rolle spielt eine Bauhandwerkersicherungshypothek im Baurecht?
Eine Bauhandwerkersicherungshypothek spielt eine wichtige Rolle im Baurecht, da sie zur Sicherung des Werklohns des Bauhandwerkers oder Bauunternehmers dient. Sie wird durch Eintragung in das Grundbuch des betreffenden Grundstücks begründet.
Die Bauhandwerkersicherungshypothek ist in § 650f BGB geregelt und kann nur dann geltend gemacht werden, wenn das Recht, das auf den Bauvertrag Anwendung findet, einen solchen Anspruch kennt. Sie wird häufig als relativ „stumpfe Waffe“ betrachtet, da ihre Durchsetzung in der Praxis oft schwierig ist. Dennoch kann sie in bestimmten Situationen ein wirksames Mittel zur Sicherung des Werklohns sein.
Die Eintragung der Bauhandwerkersicherungshypothek im Grundbuch ist ein wichtiger Aspekt, da sie die Sicherungshypothek rechtlich verankert. Der Eigentümer des betroffenen Grundstücks muss im Grundbuch eingetragen sein, damit eine Sicherungshypothek eingetragen werden kann.
Es gibt bestimmte Voraussetzungen für die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek. Eine davon ist, dass die Leistung des Bauhandwerkers oder Bauunternehmers einen „wesentlichen Bestandteil“ des Bauwerks darstellt.
Es ist zu beachten, dass die Bauhandwerkersicherungshypothek nur dann besteht, wenn es zu einer Werterhöhung des Grundstücks durch die Arbeit des Bauhandwerkers oder Bauunternehmers kommt.
Das vorliegende Urteil
OLG Köln – Beschluss vom 13.03.2023 – Az.: I-2 Wx 257/22
Die Beschwerde der Beteiligten zu 1. vom 13.12.2022 gegen den am 22.11.2022 erlassenen Beschluss der Rechtspflegerin des Amtsgerichts – Grundbuchamts – F. vom N03.11.2022 – BE-N01-48 – wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens hat die Beteiligte zu 1. zu tragen.
Gründe
1.
Im o.g. Grundbuchblatt ist die E. GmbH als Eigentümerin verzeichnet. In Abteilung III ist unter lfd. Nr. N02 und N03 zugunsten der Beteiligten zu 2. aufgrund einer einstweiligen Verfügung des Landgerichts Düsseldorf jeweils eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek in Höhe von 224.246,90 EUR bzw. 434.293,36 EUR eingetragen.
In einem am 23.08.2022 bei dem Grundbuchamt eingegangenem Schreiben hat die Beteiligte zu 1. bei dem Grundbuchamt Berichtigung des Grundbuchs durch Löschung der beiden Vormerkungen unter Beifügung beglaubigter Kopien zweier selbstschuldnerischer Bürgschaftserklärungen der Sparkasse T. vom 16.08.2022 in Höhe der beiden vorgenannten Beträge nebst Gerichtsvollzieherurkunden über die Zustellung der Bürgschaftserklärungen an die Beteiligte zu 2. unter Verweis auf § 650 f Abs. 4 BGB beantragt (Bl. 133 ff.).
Die Grundbuchrechtspflegerin hat den Antrag nach Erteilung eines Hinweises durch am 22.11.2022 erlassenen Beschluss vom N03.11.2022 (Bl. 160 ff.) zurückgewiesen. Zur Begründung hat sie im Wesentlichen ausgeführt, zur Löschung der Vormerkungen bedürfe es gemäß § 25 GBO nur dann nicht der Bewilligung des Berechtigten, wenn die einstweilige Verfügung durch eine vollstreckbare Entscheidung aufgehoben worden sei. Eine Berichtigung des Grundbuchs gemäß § 22 GBO im Zusammenhang mit § 650 f Abs. 4 BGB scheide aus, weil die Eintragung der Vormerkungen auf der Grundlage der einstweiligen Verfügung bereits erfolgt sei. Ob die einstweilige Verfügung aufzuheben sei, könne nicht vom Grundbuchamt entschieden werden.
Hiergegen richtet sich die mit Schriftsatz vom 13.12.2022 eingereichte Beschwerde, mit welcher die Beteiligte zu 1. beantragt hat, das Grundbuchamt zur Löschung der beiden Vormerkungen anzuweisen. Das Rechtsmittel wird darauf gestützt, dass das Grundbuch wegen Unrichtigkeit zu berichtigen sei. Der gesicherte Anspruch auf Eintragung einer Sicherungshypothek sei nach § 650 f Abs. 4 BGB ausgeschlossen, da mit den beiden Bürgschaften der Sparkasse T. Sicherheiten i.S.d. § 650 f Abs. 1, 2 BGB gestellt worden seien, wobei Bestellung und Zustellung der Bürgschaften durch öffentliche Urkunden nachgewiesen seien (Bl. 174 ff.).
Die Grundrechtspflegerin hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache zur Entscheidung dem Oberlandesgericht vorgelegt (Bl. 226).
Die Beteiligte zu 1. hat eine gesiegelte und unterschriebene Bestätigung der Sparkasse T. über die Erteilung der beiden Bürgschaften nachgereicht (Klarsichthülle hinten in der Akte).
Die Beteiligte zu 2. ist der Beschwerde entgegengetreten. Sie macht geltend, durch die Stellung der Bürgschaften sei ihr Anspruch auf Sicherheit aus § 650 e BGB nicht erloschen. Sie habe ihr Wahlrecht durch die Erwirkung der Vormerkungen zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung von Sicherungshypotheken ausgeübt. Die Beteiligte zu 1. sei gehindert, die Sicherheit durch die Stellung der Bürgschaften abzulösen, die überdies wegen des von der Sparkasse vorbehaltenen Widerrufs für den Fall einer wesentlichen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse der Beteiligten zu 1. nicht qualitativ gleichwertig seien, wohingegen die Vormerkung nach § 106 Abs. 1 InsO insolvenzfest sei.
Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg, weil das Grundbuchamt den Antrag auf Löschung der beiden Vormerkungen im Ergebnis mit Recht zurückgewiesen hat.
Zwar liegt der angefochtenen Entscheidung die unzutreffende Annahme zugrunde, eine – wie vorliegend – auf Grund einer einstweiligen Verfügung eingetragene Vormerkung könne abgesehen vom Fall der Aufhebung durch vollstreckbare Entscheidung nur mit Bewilligung der Berechtigten gelöscht werden. Denn die Regelung des § 25 GBO ist nicht abschließend; vielmehr behandelt die Vorschrift nur einen Sonderfall. Unberührt bleibt die Möglichkeit der Löschung im Wege der Grundbuchberichtigung, etwa, weil der gesicherte Anspruch nicht entstanden oder erloschen ist (Demharter, GBO, 32. Aufl. 2021, § 25 Rn. 12 m.w.N.). Denn die Vormerkung als akzessorisches Sicherungsrecht ist abhängig vom Bestand der gesicherten Forderung (Grüneberg/Herrler, BGB, 82. Aufl. 2023, § 883 Rn. 2), sodass das Grundbuch im Falle des Nichtentstehens oder des Erlöschens des gesicherten Anspruchs in Ansehung der eingetragenen Vormerkung unrichtig ist bzw. wird, wodurch der Weg der Berichtigung aufgrund Unrichtigkeitsnachweises nach § 22 Abs. 1 GBO eröffnet ist (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 14.06.1995 – 20 W 184/95 – juris Tz. 10 m.w.N.).
Vorliegend indes ist der Unrichtignachweis nicht geführt, weil – was indes zum Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs in Ansehung der Eintragung der eingetragenen Vormerkungen erforderlich wäre – nicht nachgewiesen ist, dass der durch die Vormerkungen gesicherte Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek (§ 650 e BGB) nach § 650 f Abs. 4 BGB ausgeschlossen ist. Denn durch die Stellung der Bankbürgschaften hat die Beteiligte zu 2. die Sicherheiten nicht im Sinne der Vorschrift „erlangt“, weil nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen ist, dass sie Sicherheit nach § 650 f Abs. 1, 2 BGB von der Beteiligten zu 1. verlangt hat.
Bei dem Sicherungsanspruch des Unternehmers nach § 650 f Abs. 1 BGB handelt es sich um einen verhaltenen Anspruch, für den kennzeichnend ist, dass der (Sicherungs-)Schuldner die Leistung nicht bewirken darf, bevor der (Sicherungs-)Gläubiger sie verlangt (BGH, Urteil vom 25.03.2021 – VII ZR 94/20 – juris Tz. 21 f. zur entsprechenden Vorgängervorschrift des § 648a Abs. 1 BGB a.F.). Der Besteller als Anspruchsschuldner darf die Leistung ohne ein entsprechendes Verlangen des Unternehmers nicht von sich aus bewirken. Der Besteller kann und darf dem Unternehmer eine Sicherheit nicht ohne dessen Aufforderung „aufdrängen“. Die auf dem Gesetz beruhende Verbindlichkeit kann daher entsprechend der Typik des verhaltenen Anspruchs nicht gegen oder ohne den Willen des Gläubigers erfüllt werden (BGH a.a.O. Tz. 24; ebenso OLG Köln, Urteil vom N02.06.2020 – 11 U 186/19 – juris Tz. 61).
Die Überlegungen der Beschwerdeführerin im Schriftsatz vom 07.03.2023 rechtfertigen kein anderes Ergebnis:
Ihre Berufung auf in jenem Schriftsatz zitierte Entscheidungen des Kammergerichts und des Oberlandesgerichts Hamm geht fehl: Aus jenen Entscheidungen ist nichts für ihre Ansicht herzuleiten, wonach ein Werkbesteller befugt sein soll, statt einer Sicherungshypothek eine Sicherheit gemäß § 650f BGB zu stellen. Denn die Entscheidungen verhalten sich nicht über ein „Ersetzungsrecht“ – also eine Befugnis – des Werkbestellers. Vielmehr betreffen jene, in einstweiligen Verfügungsverfahren ergangenen Entscheidungen die Frage, ob eine einstweilige Verfügung aufzuheben ist, wenn der Zweck des einstweiligen Rechtsschutzes auch durch die Leistung einer Sicherheit vollständig verwirklicht werden kann. Wie die Beschwerdeführerin selbst – insoweit noch zutreffend – erkennt, ist dies eine prozessuale Frage, weshalb jene Entscheidungen entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin nicht voraussetzen, dass der Werkbesteller „materiell-rechtlich berechtigt ist, Sicherheit durch eine Bürgschaft gemäß § 650f BGB zu leisten, wenn er vom Werkunternehmer gemäß § 650e BGB aufgefordert wurde, eine Sicherungshypothek zu bewilligen.“ Eine solche Betrachtungsweise würde die rechtliche Konstruktion der beiden Sicherungsansprüche als verhaltene Ansprüche (jeweils „Verlangen“) konterkarieren, die jeweils erst auf durch Wahl zwischen § 650e BGB und § 650f BGB konkretisierendes Verlangen des Werkunternehmers erfüllbar sind. Ein mit der Konstruktion als verhaltene Ansprüche nicht zu vereinbarendes Wahlrecht des Werkbestellers lässt sich nicht auf ein von der Beschwerdeführerin in den beiden obergerichtlichen Entscheidungen ausgemachtes „prozessuales Austauschrecht“ angesichts der Besonderheiten des einstweiligen Rechtsschutzes stützen. Angesichts der dargestellten rechtlichen Konstruktion als verhaltene Ansprüche kann der Beschwerdeführerin auch nicht in ihrer Auffassung gefolgt werden, dass Systematik sowie Sinn und Zweck der Normen gebieten würden, dass stets beide Ansprüche gleichzeitig fällig gestellt würden. Eine solche Abhängigkeit kann weder dem Gesetz noch seinem Zweck, nämlich dem Ziel der Absicherung von Vergütungsansprüchen des Unternehmers, entnommen werden.
Ohne Erfolg bleiben auch die insolvenzanfechtungsrechtlichen Ausführungen der Beschwerdeführerin. Solche sind bereits grundsätzlich nicht geeignet, die vom Bundesgerichtshof im Wege einer Auslegung der maßgeblichen Gesetzesbestimmung gewonnene rechtliche Konstruktion in Frage zu stellen. Ob und unter welchen Voraussetzungen eine Vereinbarung über eine bestimmte Sicherheit bzw. die Gewährung einer Sicherheit auf der Grundlage einer solchen Vereinbarung einer Inkongruenzanfechtung unterläge, bedarf hier keiner Entscheidung.
Die von der Beschwerdeführerin zitierte Gesetzesbegründung zu § 648a Abs. 4 BGB a.F. ist unergiebig, weil ihr nichts zum Verständnis des in der Gesetzesbegründung und im Gesetz gleichermaßen verwendeten Wortes „erlangt“ zu entnehmen ist.
Auch können die von der Beschwerdeführerin angeführten „Stärken und Schwächen“ der beiden Normen nicht für ihre Auffassung fruchtbar gemacht werden. Denn mit dem Zweck, dem vorleistungspflichtigen Unternehmer Sicherheit zukommen zu lassen, ist es durchaus zu vereinbaren, dass es dem Werkbesteller versagt ist, ohne entsprechendes Verlangen des Unternehmers eine Sicherheit nach § 650f BGB mit erfüllender Wirkung in Bezug auf den Anspruch aus § 650e BGB zu stellen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 84 FamFG.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 78 Abs. 2 GBO liegen – gerade angesichts der zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs – nicht vor.
Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens: 658.540,26 EUR(§ 45 Abs. 3, 1. Halbsatz i.V.m. § 53 Abs. 1 Satz 1 GNotKG).
