Beschwerde gegen Eintragung von Zwangssicherungshypothek abgewiesen
Das Oberlandesgericht München hat die Beschwerde gegen die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek abgewiesen und bestätigt, dass die Eintragung im Grundbuch rechtmäßig war. Der Beschwerdeführer muss die Verfahrenskosten tragen.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Zentrale Punkte des Urteils:
- Zurückweisung der Beschwerde: Das OLG München lehnte die Beschwerde gegen die Eintragung der Zwangssicherungshypothek im Grundbuch ab.
- Rechtmäßigkeit der Hypothekeneintragung: Die Eintragung der Zwangssicherungshypothek über 830,56 € nebst Zinsen wurde als rechtmäßig bestätigt.
- Überschreitung des Mindestbetrags: Der eingetragene Betrag überschritt den gesetzlichen Mindestbetrag von 750 €, was die Eintragung rechtfertigt.
- Keine Verletzung gesetzlicher Vorschriften: Das Grundbuchamt handelte im Einklang mit den Vorschriften der ZPO und des GBO, ohne gesetzliche Vorschriften zu verletzen.
- Unbegründete Beschwerde: Der Beschwerdeführer konnte keine hinreichenden Gründe vorbringen, die die Eintragung als unzulässig erscheinen ließen.
- Kostentragung durch den Beschwerdeführer: Der Beschwerdeführer wurde verpflichtet, die Kosten des Verfahrens zu tragen.
- Kein Widerspruch oder Amtslöschung möglich: Ein Widerspruch oder eine Amtslöschung war in diesem Fall nicht zulässig.
- Keine Rechtsbeschwerde zugelassen: Das Gericht ließ keine Rechtsbeschwerde zu, da die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht erfüllt waren.
Übersicht
In der Welt des Immobilienrechts spielen Grundbuchbeschwerden eine entscheidende Rolle. Diese Beschwerden entstehen häufig im Kontext von Zwangssicherungshypotheken, einem Rechtsinstrument, das zur Sicherung von Forderungen durch Eintragung im Grundbuch eines Grundstücks dient. Die zentrale Rechtsfrage dreht sich dabei oft um die Zulässigkeit solcher Eintragungen und die damit verbundenen rechtlichen Herausforderungen. Insbesondere geht es um die Frage, unter welchen Umständen eine Zwangssicherungshypothek eingetragen werden darf und welche Rechtsmittel den Betroffenen zur Verfügung stehen, sollten sie die Eintragung für unzulässig oder fehlerhaft halten.
Hierbei sind sowohl das Vollstreckungsrecht als auch die spezifischen Regelungen des Grundbuchrechts von Bedeutung. Die Eintragung selbst sowie eventuelle Widersprüche und Anträge auf Amtslöschung bilden den Kern solcher juristischen Auseinandersetzungen. Dies führt häufig zu komplexen Beschwerdeverfahren, in denen die rechtlichen und sachlichen Voraussetzungen einer solchen Eintragung kritisch hinterfragt und überprüft werden.
Streit um die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek
Das Oberlandesgericht München hat kürzlich in einem Fall zu entscheiden gehabt, der die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek in das Grundbuch betrifft. Im Zentrum des Streits standen der Beteiligte zu 1, ein Miteigentümer eines Grundstücks, und der Beteiligte zu 2, der die Eintragung der Hypothek beantragte. Die Zwangssicherungshypothek, eingetragen am 3. November 2015, betraf eine Forderung von 830,56 € nebst Zinsen. Der Beteiligte zu 1 legte gegen diese Eintragung Beschwerde ein, wobei er die Unangemessenheit der Maßnahme geltend machte, insbesondere mit dem Hinweis auf die geringe Höhe der Forderung und die mögliche Behinderung der Übertragung seines Miteigentumsanteils.
Die rechtliche Grundlage und die Beschwerde
Das Grundbuchamt hatte dem Antrag des Beteiligten zu 2 stattgegeben und die Hypothek entsprechend eingetragen. Der Beteiligte zu 1 argumentierte in seiner Beschwerde, dass die Eintragung einer Zwangshypothek für eine Forderung von weniger als 1.000 € unüblich und unangemessen sei. Zudem brachte er Gegenforderungen aufgrund von Schlechtleistung und Störung vor. Das Grundbuchamt hielt jedoch an seiner Entscheidung fest, da die vollstreckungs- und grundbuchrechtlichen Voraussetzungen für die Eintragung erfüllt waren. Daraufhin wandte sich der Beteiligte zu 1 an das OLG München.
OLG München: Die Entscheidung im Detail
Das Oberlandesgericht München wies die Beschwerde des Beteiligten zu 1 zurück. Es bestätigte, dass das Grundbuchamt korrekt gehandelt hatte, da die Voraussetzungen für die Eintragung der Zwangssicherungshypothek nach §§ 866, 867 Abs. 1 und 2 der Zivilprozessordnung (ZPO) gegeben waren. Das Gericht stellte klar, dass die Hypothek für einen Betrag von mehr als 750 € eingetragen werden darf und dass die Belastung des Miteigentumsanteils des Beteiligten zu 1 rechtlich zulässig ist. Darüber hinaus fand das Gericht keine Verletzung gesetzlicher Vorschriften durch das Grundbuchamt bei der Eintragung.
Konsequenzen und Kostenentscheidung
Infolge der Entscheidung des OLG München muss der Beteiligte zu 1 die Kosten des Verfahrens tragen. Die Kostenentscheidung basiert auf § 84 FamFG, welcher die Erstattung der im Beschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten des Beteiligten zu 2 durch den Beteiligten zu 1 vorsieht. Die Entscheidung des OLG München unterstreicht die Wichtigkeit der rechtlichen Rahmenbedingungen bei der Eintragung von Zwangssicherungshypotheken und deren Überprüfung im Rahmen des Beschwerdeverfahrens. Die Rechtsbeschwerde wurde nicht zugelassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht vorlagen.
Dieser Fall zeigt deutlich die Komplexität des Vollstreckungsrechts und die Bedeutung der Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben bei Grundbuchangelegenheiten. Es hebt hervor, wie das Grundbuchamt und das Gericht im Einklang mit den rechtlichen Bestimmungen handeln, um die Rechte aller Beteiligten zu wahren.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was ist eine Zwangssicherungshypothek und wie wird sie eingetragen?
Eine Zwangssicherungshypothek ist eine Sicherungshypothek, die per Gesetz oder im Rahmen der Zwangsvollstreckung auf Antrag eines Gläubigers von Amts wegen in das Grundbuch des Schuldners eingetragen wird. Sie dient als Sicherungsmittel für den Gläubiger und ermöglicht ihm, bei Nichterfüllung einer Forderung einen Zugriff auf das Grundvermögen des Schuldners zu erhalten. Im Falle der Verwertung des Grundstücks haben die Gläubiger hierdurch einen bevorrechtigten Anspruch auf Befriedigung aus dem Versteigerungserlös, entsprechend ihrer Rangordnung im Grundbuch.
Die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek erfolgt auf Antrag des Gläubigers beim zuständigen Grundbuchamt. Voraussetzung dafür ist die Erwirkung eines Titels durch den Gläubiger, wie beispielsweise ein Vollstreckungsbescheid oder ein Urteil. Anschließend erfolgt die Beantragung einer Vollstreckungsklausel beim zuständigen Gericht. Mit dieser kann der Gläubiger die Zwangsvollstreckung in das Grundvermögen des Schuldners betreiben. Erst wenn diese Schritte abgeschlossen sind, kann die Zwangssicherungshypothek im Grundbuch eingetragen werden.
Das Grundbuchamt prüft die formalen Voraussetzungen und trägt die Zwangssicherungshypothek in Abteilung III des Grundbuchs ein. Die Eintragung erfolgt nachrangig zu bereits bestehenden Grundpfandrechten. Durch die Eintragung der Zwangssicherungshypothek erhält der Gläubiger ein dingliches Sicherungsrecht an dem Grundstück des Schuldners. Dieses Recht berechtigt den Gläubiger, bei einem etwaigen Zahlungsverzug des Schuldners die Zwangsversteigerung des Grundstücks zu betreiben.
Es ist zu erwähnen, dass die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek für den Gläubiger lediglich ein Sicherungsmittel ist. Allein durch die Eintragung der Zwangssicherungshypothek erhält er kein Geld. Die Zwangssicherungshypothek dient der Sicherung der Gläubigerforderung an der jeweils eingetragenen Rangstelle.
Eine Zwangssicherungshypothek kann unter bestimmten Voraussetzungen gelöscht werden. Beispielsweise, wenn die durch die Zwangshypothek gesicherte Forderung bezahlt wird, erwirbt der Grundstückseigentümer die Zwangshypothek, die damit zur Eigentümergrundschuld wird.
Welche Voraussetzungen müssen für eine Grundbuchbeschwerde erfüllt sein?
Eine Grundbuchbeschwerde ist ein Rechtsmittel gegen Entscheidungen des Grundbuchamts. Sie kann von jeder Person eingelegt werden, die durch die Entscheidung des Grundbuchamts in ihren Rechten beeinträchtigt ist.
Grundsätzlich ist eine Beschwerde gegen eine Eintragung im Grundbuch unzulässig. Es gibt jedoch Ausnahmen, bei denen eine Beschwerde möglich ist. Dazu gehören Eintragungen, die nicht unter dem öffentlichen Glauben stehen, wie rein tatsächliche Angaben, Widersprüche, Vormerkungen und Verfügungsbeschränkungen.
Darüber hinaus kann im Wege der Beschwerde verlangt werden, dass das Grundbuchamt angewiesen wird, einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen, wenn die Voraussetzungen hierfür vorliegen.
Das Grundbuchamt kann der Beschwerde abhelfen, wenn es diese für begründet hält. Wenn das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abhilft, entscheidet das Oberlandesgericht über die Beschwerde. Gegen die Entscheidung des Oberlandesgerichts ist eine Rechtsbeschwerde an den Bundesgerichtshof zulässig, wenn sie das Beschwerdegericht in dem Beschluss zugelassen hat.
Es ist zu beachten, dass die Grundbuchbeschwerde den speziellen Rechtsbehelf gegen Entscheidungen des Rechtspflegers und des Richters in Grundbuchsachen darstellt.
In welchen Fällen ist eine Amtslöschung im Grundbuchrecht zulässig?
Eine Amtslöschung im Grundbuchrecht ist in bestimmten Fällen zulässig. Nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO darf eine Grundbucheintragung von Amts wegen nur gelöscht werden, wenn sie sich nach ihrem Inhalt als unzulässig erweist. Inhaltlich unzulässig ist eine Eintragung, die ihrem Inhalt nach einen Rechtszustand oder -vorgang verlautbart, den es nicht geben kann, oder wenn sie etwas Widersprüchliches verlautbart und ihre Bedeutung auch bei zulässiger Auslegung nicht ermittelt werden kann. Ebenfalls als nach ihrem Inhalt unzulässig ist eine Eintragung anzusehen, die ein an sich eintragungsfähiges Recht mit einem gesetzlich nicht erlaubten Inhalt verlautbart.
Ein weiterer Fall, in dem eine Löschung im Grundbuchrecht zulässig ist, betrifft die Löschung einer Reallast. In einem Fall, in dem eine Kommanditgesellschaft und Eigentümerin eines Grundstücks, das mit einer Reallast belastet war, die Löschung des Rechts im Grundbuch begehrte, wurde festgestellt, dass eine Löschungsbewilligung der Erben der Berechtigten sowie ein Erbennachweis erforderlich sind.
Es ist auch zu beachten, dass die Löschung eines im Grundbuch eingetragenen Rechts nach der Grundnorm des § 19 GBO die Bewilligung des betroffenen Rechtsinhabers erfordert.
In einem anderen Fall wurde festgestellt, dass die Verurteilung eines Beklagten zur Bewilligung seiner Löschung als Eigentümer des Grundstücks gegen Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 200.000 € keinen Bestand haben kann, weil der Grundbucheintrag, zu dessen Bewilligung das Berufungsgericht den Beklagten verurteilt hat, grundbuchrechtlich unzulässig ist.
Diese Beispiele zeigen, dass die Zulässigkeit einer Amtslöschung im Grundbuchrecht von verschiedenen Faktoren abhängt, einschließlich der Art des eingetragenen Rechts, der Umstände, unter denen das Recht eingetragen wurde, und der spezifischen Anforderungen des Grundbuchrechts.
Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 34 Wx 394/15 – Beschluss vom 18.12.2015
I. Die Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen die am 3. November 2015 zugunsten der Beteiligten zu 2 vollzogene Eintragung einer Zwangssicherungshypothek über 830,56 € nebst Zinsen im Grundbuch des Amtsgerichts Kempten (Allgäu) von Bl. … wird zurückgewiesen.
II. Der Beteiligte zu 1 hat die Kosten des Verfahrens einschließlich der der Beteiligten zu 2 im Beschwerdeverfahren erwachsenen außergerichtlichen Kosten zu tragen.
Gründe
I. Der Beteiligte zu 1 ist als Miteigentümer zu V eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Am 23.10.2015 beantragte die Beteiligte zu 2 die Eintragung einer Zwangshypothek in Höhe von 830,56 € zzgl. Zinsen von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit 4.2.2015 auf dessen Miteigentumsanteil. Dazu legte sie die vollstreckbare Ausfertigung eines Zivilurteils vom 30.4.2015 nebst Zustellvermerk vor.
Das Grundbuchamt gab dem Antrag mit Eintragung vom 3.11.2015 statt. Unter Bezugnahme auf die Eintragungsbekanntmachung legte der Beteiligte zu 2 mit Schreiben vom 9.11.2015 „gegen diesen Verwaltungsakt … formell Beschwerde wegen Unangemessenheit“ ein. Die Eintragung einer Zwangshypothek zur Sicherung einer Forderung im Betrag von weniger als 1.000 € sei unüblich und unangemessen. Sie würde zudem die geplante Übertragung seines Miteigentumsanteils behindern. Der titulierten Forderung halte er Gegenforderungen „aufgrund von Schlechtleistung und Störung“ entgegen.
Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen. Die grundbuch- und vollstreckungsrechtlichen Voraussetzungen hätten für die Eintragung vorgelegen.
II. Das Rechtsmittel bleibt erfolglos.
1. Zutreffend hat das Grundbuchamt das Schreiben vom 9.11.2015 als Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen die Eintragung ausgelegt. Nach dessen Inhalt will der Beteiligte die ihm nach § 55 GBO mitgeteilte Eintragung nicht hinnehmen.
Als Beschwerde ist das Rechtsmittel gemäß § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO nur beschränkt zulässig. Mit dieser kann nämlich bei Eintragungen nur verlangt werden, nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO einen Widerspruch einzutragen oder nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO eine Amtslöschung wegen inhaltlicher Unzulässigkeit vorzunehmen (§ 71 Abs. 2 Satz 2 GBO). Die Zulässigkeit der Beschwerde setzt allerdings keine ausdrückliche Formulierung eines in dieser Weise beschränkten Beschwerdeziels voraus. Regelmäßig möchte nämlich ein Beschwerdeführer das Rechtsmittel mit dem zulässigen Ziel einlegen (vgl. Demharter GBO 29. Aufl. § 71 Rn. 55).
2. Die Beschwerde ist unbegründet.
a) Die Eintragung der Zwangssicherungshypothek sieht das Gesetz in §§ 866, 867 Abs. 1 und 2 ZPO vor. Gemäß § 866 Abs. 3 Satz 1 ZPO darf eine Sicherungshypothek nur für einen Betrag von mehr als 750 € (ohne als Nebenforderung geltend gemachte Zinsen) eingetragen werden. Der Mindestbetrag ist hier überschritten. Die Belastung nur des Bruchteils des Beteiligten zu 1 am ungeteilten Eigentum ist zudem nach materiellem Recht (vgl. Palandt/Bassenge BGB 75. Aufl. § 1008 Rn. 2) und nach Vollstreckungsrecht (vgl. § 864 Abs. 2 ZPO; Demharter GBO 29. Aufl. Anhang zu § 44 Rn. 66) zulässig.
Die eingetragene Zwangshypothek ist ihrem Inhalt nach somit nicht unzulässig. Die Voraussetzungen einer Amtslöschung nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO liegen deshalb nicht vor.
b) Auch ein Amtswiderspruch kann nicht eingetragen werden. Weder hat das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eingetragen noch ist glaubhaft gemacht, d. h. überwiegend wahrscheinlich, dass das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig ist (§ 53 Abs. 1 Satz 1 GBO).
(1) Bei der Eintragung hat das Grundbuchamt keine gesetzlichen Vorschriften verletzt.
Die Eintragung erfolgte nach Maßgabe der §§ 866, 867 ZPO, §§ 13, 28 GBO aufgrund eines wirksamen Eintragungsantrags der Gläubigerin – der Beteiligten zu 2 – unter Beigabe eines geeigneten, mit Klausel versehenen Vollstreckungstitels (vgl. §§ 704, 724, 725 ZPO), der eine fällige Forderung der Gläubigerin gegen den im Grundbuch als Miteigentümer (§ 1008 BGB) eingetragenen Schuldner in Höhe der beantragten Eintragung ausweist. Der Zustellnachweis (§ 750 Abs. 1 Satz 1 ZPO) als Voraussetzung für den Beginn der Zwangsvollstreckung war beigefügt. Besondere Vollstreckungsvoraussetzungen sind nach dem Titel nicht zu erfüllen.
Das Grundbuchamt hatte daher von der Vollstreckbarkeit des Titels auszugehen. Eine inhaltliche Überprüfung findet bei der Eintragung nicht statt. Daher kann der Beteiligte zu 1 im Grundbuchbeschwerdeverfahren nicht mit dem Einwand von Gegenforderungen durchdringen. Ein Erfüllungseinwand, etwa auf der Grundlage einer – hier allerdings nicht erklärten – Aufrechnung, kann in diesem Verfahren allenfalls berücksichtigt werden, wenn er unstreitig ist oder die Voraussetzungen für eine Einstellung der Zwangsvollstreckung aufgrund § 775 Nr. 4 oder Nr. 5 ZPO in Betracht kommen (Senat vom 4.5.2015, 34 Wx 131/15 = Rpfleger 2015, 695 m. w. Nachw.; AG Augsburg vom 11.12.2009, 1 M 15433/09, juris Rn. 6). Beides ist hier nicht der Fall.
Vollstreckungshindernisse im Sinne von § 775 ZPO, die der Eintragung entgegenstünden und die das Grundbuchamt zu beachten hätte, sind nicht vorgebracht. Insbesondere hatte der Beschwerdeführer keine Entscheidung des Vollstreckungsgerichts über eine Einstellung der Zwangsvollstreckung (§ 775 Nr. 1 ZPO), etwa wegen – behaupteter – Unverhältnismäßigkeit, erwirkt. In dieser Situation hatte das Grundbuchamt weder das Recht noch gar die Pflicht, die Angemessenheit der Grundstücksbelastung zu überprüfen.
(2) Entsteht mit der Eintragung aber nach § 867 Abs. 1 Satz 2 ZPO die Zwangshypothek als Grundstücksrecht (vgl. Zöller/Stöber ZPO 31. Aufl. § 867 Rn. 12), so ist das Grundbuch durch die Eintragung auch nicht unrichtig geworden. Die Voraussetzungen für die Eintragung eines Widerspruchs liegen also nicht vor.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 84 FamFG. Die Beteiligte zu 2 hat sich am Beschwerdeverfahren mit entgegen gesetzter Antragstellung beteiligt, so dass es angemessen erscheint, die ihr entstandenen Kosten dem mit seinem Rechtsmittel nicht erfolgreichen Beschwerdeführer aufzuerlegen.
Der Geschäftswert entspricht ersichtlich dem Hauptsachebetrag der eingetragenen Belastung, so dass es einer ausdrücklichen Festsetzung nicht bedarf (vgl. § 79 Abs. 1 Satz 2, § 53 Abs. 1 GNotKG).
Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür (vgl. § 78 Abs. 2 GBO) nicht vorliegen.
