LG Hildesheim – Az.: 5 O 15/16 – Urteil vom 20.09.2016
1. Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin Auskunft darüber zu erteilen, welche Grundstücksteile
- des ehemaligen Flurstücks …
- des ehemaligen Flurstücks …
- des Flurstücks …
- des ehemaligen Flurstücks …
- des Flurstücks …
- der Salzabbaugerechtigkeit aus dem Salzabbaugrundbuch …
- der Salzabbaugerechtigkeit aus dem Salzabbaugrundbuch …
an Dritte veräußert wurden und welche Kaufpreise erzielt wurden.
2. Im Übrigen wird die Klage auf Auskunft abgewiesen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 € vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf 250.000,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Auskunftsansprüche der Klägerin über die von ihr an die Beklagte verkauften Grundstücke.
Die Klägerin ist Alleinerbin nach ihrem Bruder, dem am 18. November 2011 verstorbenen … . Der Erblasser war Eigentümer von mehreren Grundstücken, verzeichnet in den Grundbüchern von …, … und … (Salzabbaugerechtigkeit).
Noch zu Lebzeiten des Erblassers beauftragt die Klägerin den Gutachter Dipl.-Ing. … mit der Erstellung von zwei Wertgutachten hinsichtlich der Hofstelle und landwirtschaftlicher Flächen.
Für die Hofstelle kam der Sachverständige … zu dem Ergebnis, dass der Verkehrswert der Hofstelle (…) zum Stichtag 31. August 2011 mit 185.000,00 € zu beziffern sei. Hinsichtlich der Einzelheiten der Verkehrswertermittlung wird auf das schriftliche Gutachten vom 5. Oktober 2011 (Anlage B1, Bl. 75 ff. d.A.) Bezug genommen.
Für die landwirtschaftlichen Nutzflächen in der Gemarkung … bezifferte der Gutachter Dipl.-Ing. … den Verkehrswert (einschließlich der Feldscheune) zum Stichtag 31. August 2011 mit 430.000,00 €. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das schriftliche Gutachten vom 1. Oktober 2011 (Anlage B4, Bl. 91 ff. d.A.) Bezug genommen.
Die Parteien kamen hinsichtlich des Ankaufs dieser Flächen durch die Beklagte in Kontakt zueinander, wobei die Einzelheiten zwischen den Parteien streitig sind.
Mit Schreiben vom 16. Juli 2012 übersandte der Streithelfer den Beteiligten seine Entwürfe für notarielle (Kauf-) Angebote der Klägerin an die Beklagte. Für beide Angebote benutzte der Streithelfer ein regelmäßig von der Beklagten verwendetes Muster eines Angebots zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages.
Am 25. Juli 2012 beurkundete der Streithelfer zu seiner Urkunden-Nummer (UR-Nr.) … zunächst das Angebot der Klägerin an die Beklagte zum Abschluss eines Grundstückkaufvertrages über landwirtschaftlichen Nutzflächen (Grundbuch von … Blatt …, Flurstück … der Flur .., Flurstück … der Flur .., Flurstück .. der Flur .., Flurstück … der Flur ..; … Blatt …, Flurstück .. der Flur .. und … Blatt …). In § 4 Nr. 1 des Angebots wurde der Kaufpreis mit 1,10 €/m² beziffert, mithin für die angenommenen 184.494 m² ein Betrag von 202.943,40 €. In § 4 Nr. 1a wurde weiter benannt, dass dann, wenn die unter § 2 angekaufte Flächen planungsrechtlich (B-Plan) als Bauland ausgewiesen werden, für die betroffenen Flächen ein Wertausgleich in Höhe von 25,00 €/m² zu schaffen sei.
Eingangs der Urkunde weist diese auf Seite zwei (vor Ziffer I.) folgende Formulierung auf:
„Der Verkäufer bestätigt, dass ihm der Kaufvertragsentwurf zur Prüfung gemäß § 17 Abs. 2 a Beurkundungsgesetz vorgelegt worden ist. Am Tag der Beurkundung war die in § 17 Abs. 2 a Beurkundungsgesetz normierte zweiwöchige Frist noch nicht abgelaufen. Die Urkundsbeteiligten ersuchten den Notar gleichwohl nachdrücklich um Beurkundung am heutigen Tage. Sie erklärten, dass die Unterschreitung der zweiwöchigen „Beurkundung-Sperrfrist“ aus folgendem Grund ausdrücklich gewünscht werde:
„Kurzfristige Realisierung der angestrebten Maßnahme“.
Trotz Fristunterschreitung erklärten die Vertragsbeteiligten übereinstimmend, dass ihnen Inhalt und Tragweite der Erklärungen dieser Urkunde vollständig bewusst seien und weitergehende Prüfungs- und Überlegungsfristen in Kenntnis der damit verbundenen Risiken ausdrücklich nicht gewünscht würden.“
Unter Ziffer I. wurde ausgeführt:
„Der Verkäufer bietet hiermit der …… ……. …
den Abschluss des nachfolgenden Grundstückskaufvertrages an, wobei sich der Anbieter an dieses Angebot bis zum 30.06.2013 unwiderrufliche gebunden hält. Wird das Angebot nicht bis zu diesem Zeitpunkt in notarieller Form angenommen, so erlischt es nicht, kann jedoch jederzeit vom Anbieter mit einer Fristsetzung von 10 Tagen widerrufen werden. Fristsetzung und Widerruf bedürften der Schriftform.“
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Angebots wird auf die Anlage K2 (abheftet im Leseordner) Bezug genommen.
Die Beklagte hat dieses Angebot am 22. Januar 2013 in notariell beglaubigter Form angenommen (vgl. UR-Nr. 20/2013 des Streithelfers, Anlage K3).
Am 25. Juli 2012 beurkundete der Streithelfer zugleich ein weiteres Angebot der Klägerin hinsichtlich des Verkaufs der Hofstelle (…….. Grundbuch von … Blatt …, Flurstück …; … Blatt …, Miteigentumsanteil am Flurstück … der Flur x; Blatt …, Salzabbaugerechtigkeit).
Dieses Angebot ist hinsichtlich der Regelungen zu § 17 Abs. 2 a BeurkG sowie hinsichtlich der Angebotsfrist unter Ziffer I identisch mit dem vorherigen Angebot unter der UR-Nr. 173/12. Für den Kauf der Hofstelle bot die Klägerin einen Kaufpreis von 160.000,00 € in § 4 des Vertrages an. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Angebots wird auf die Urkunde zu UR-Nr. … (Anlage K4) Bezug genommen.
Am 10. Juni 2013 ließ die Klägerin zur UR-Nr. 196/13 bei dem Streithelfer eine „Verlängerung der Bindungsfrist des Angebots“ bis zum 30. Juni 2014 beurkunden. Diese Urkunde wurde von den Parteien im Rechtsstreit nicht vorgelegt.
Am 2. Juli 2013 erklärte die Beklagte die Annahme des Angebots vom 25. Juli 2012 über den Kauf der Hofstelle (UR.-Nr. …).
In der Folgezeit erbrachte die Beklagte nachfolgende Zahlungen an die Klägerin:
- 13. März 2013: 202.943,40 €
- 16. Juli 2013: 160.000,00 €
- 12. Juni 2014: 1.112.275,00 €
- 14. April 2016: 911.550,00 €
- gesamt: 2.226.768,40 €
Der Bebauungsplan Nr. …, ….. Osttangente wurde nach Aufstellungsbeschluss vom 6. Dezember 2012 am 30. Mai 2014 rechtskräftig (vgl. Vorlage der Begründung des Bebauungsplans Nr. …, Anlage K 6). Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. … … ist am 1. Oktober 2015 ergangen (vgl. Vorlage der Begründung des Bebauungsplans Nr. …, Anlage K 7); der Bebauungsplan ist am 31. März 2016 rechtskräftig geworden.
Die Klägerin beauftragte im Oktober 2015 den Gutachter Dipl.-Ing. … … mit der Erstellung von zwei Wertgutachten. Der vom Gutachter Dr. … festgestellte Gesamtwert der Grundstücke beläuft sich auf 3.207.000,00 €.
Der Gutachter Dr. … kam in seinem schriftlichen Gutachten vom 26. Oktober 2015 hinsichtlich der Ackerflächen zu dem Ergebnis, dass diese am Stichtag 25. Juni 2012 einen Wert von insgesamt 2.964.000,00 € aufgewiesen hätten. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf das schriftliche Gutachten vom 26. Oktober 2015 (Anlage K 8) Bezug genommen.
Hinsichtlich der Hofstelle kam der Gutachter Dipl.-Ing. … zum Stichtag 25. Juli 2012 auf einen Wert von insgesamt 243.000,00 €. Auch insoweit wird hinsichtlich der weiteren Einzelheiten auf das schriftliche Gutachten vom 26. Oktober 2015 (Anlage K 9) Bezug genommen.
Die Klägerin behauptet, die Initiative zum Kauf sei von der Beklagten ausgegangen. Sie selber sei vor und bei Beurkundung der Angebote weder juristisch vom … noch steuerrechtlich von ihrem Steuerberater beraten worden. Beim Verkauf, der Vermögensverwaltung sei, sei sie als Verbraucherin anzusehen.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass die von ihr in beiden Urkunden eingeräumte Bindung an das Angebot von über elf Monaten unwirksam sei. Die Beklagte habe daher das unwirksame Angebot nicht mehr annehmen können, so dass die Verträge rückabzuwickeln seien. Soweit die Beklagte die Grundstücke noch in ihrem Besitz habe, seien diese herauszugeben. Soweit sie diese veräußert habe, sei der erzielte Kaufpreis herauszugeben. Außerdem habe der Streithelfer gegen § 17 Abs. 2a BeurkG verstoßen, indem er die zweiwöchige Frist nicht eingehalten habe.
Hinzu komme, dass der Vertrag zugleich gemäß § 138 Abs. 1 BGB wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig sei. Der von der Beklagten gezahlte Kaufpreis liege deutlich unter dem ermittelten Bodenrichtwert für Ackerland, der tatsächliche Verkehrswert liege bei dem 14,61fachen Betrages des vereinbarten Kaufpreises. Ein besonders grobes Missverhältnis sei daher hinsichtlich der Ackerfläche unzweifelhaft gegeben, zumal sie persönlich im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits 87 Jahre alt gewesen sei und kurz nach Vertragsschluss eine Betreuung für sie habe eingerichtet werden müssen.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, der Klägerin Auskunft darüber zu erteilen, welche
- des ehemaligen Flurstücks … der Flur .. der Gemarkung …, zerlegt in die Flurstücke … und … der Flur.. der Gemarkung …,
- des ehemaligen Flurstücks … der Flur .. der Gemarkung …, zerlegt in die Flurstücke …, …, … und …, jeweils der Flur .. der Gemarkung …,
- des Flurstücks .. der Flur .. der Gemarkung …,
- des ehemaligen Flurstücks … der Flur .. der Gemarkung …, zerlegt in die Flurstücke … – …,
- des Flurstücks .. der Flur 0 der Gemarkung …,
- der Salzabbaugerechtigkeit aus dem Salzabbaugrundbuch Bl. … am Flurstück .. der Flur .. der Gemarkung … sowie
- der Salzabbaugerechtigkeit aus dem Salzabbaugrundbuch Bl. … an den ehemaligen Flurstücken .. der Flur .. und … der Flur .., jeweils der Gemarkung …
an Dritte veräußert wurden und welche Kaufpreise erzielt wurden und welche Verwendungen die Beklagte auf die Grundstücke erbracht hat.
Die Beklagte und der Streithelfer beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die Initiative zum Verkauf sei von der Klägerin selbst ausgegangen, die gerade nicht an die Stadt … oder deren Entwicklungsgesellschaft habe verkaufen wollen. Die Klägerin sei während der Verhandlungen auch von den Fachleuten des … beraten gewesen. Schlussendlich sei zum Zeitpunkt der Angebotsabgabe offen gewesen, ob der Rat der Stadt … im Rahmen seiner Planungshoheit die Ackerflächen überplanen würde.
Die Klägerin ist der Auffassung, die geschlossenen Verträge seien wirksam; die zu Wirksamkeit von Bindungs- und Fortgeltungsklauseln bei Bauträgerverträgen über Wohnungseigentum mit Verbrauchern als Käufer entwickelte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sei auf den Fall nicht anwendbar, zumal die Klägerin als Rechtsnachfolgerin ihres Bruders Landwirtin und damit als Unternehmerin anzusehen sei. Die Klägerin habe auch selbst mit der Verlängerung der Bindungsfrist beim Angebot über das Hausgrundstück bestätigt, dass sie an ihre Entscheidung zugunsten des Projektes mit der Beklagten festhalten wolle.
Das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung sei mehr als marktüblich. Die Klägerin erhalte ein Vielfaches des Verkehrswertes des verkauften Grundbesitzes. Die Klägerin gehe unzutreffend davon aus, dass es sich bei den erworbenen Ackerflächen „… …“ um Bauerwartungsland gehandelt habe. Dies treffe nicht zu, bei Abgabe des Angebots sei dies schlicht landwirtschaftliche Fläche gewesen. Auch sei es nicht so, dass jeder Quadratmeter der verkauften Fläche durch sie als Bauland habe verkauft werden können. Einige Flächenanteile seien als Verkehrsflächen unentgeltlich an die Stadt … übertragen, andere seien als Wald-, Hecken- oder Grabenflächen nicht vermarktbar. Von den insgesamt rund 144.766 m² Gesamtfläche seien insgesamt nur 81.577 m² als Nettobauland an Dritte veräußert worden.
Entscheidungsgründe
I.
Die Klage auf Auskunft (als erste Stufe der vorliegenden Stufenklage) ist zulässig und begründet.
Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Auskunft gemäß §§ 260 Abs. 1, 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt, 816 Abs. 1 S. 1 BGB zu, welche Teile der verkauften Grundstücke an Dritte veräußert wurden und welche Kaufpreise erzielt wurden.
Vorliegend ist ein Bereicherungsanspruch der Klägerin gegen die Beklagte nach § 812 Abs. 1 S. 2, 1. Alt. BGB, § 816 Abs. 1 S. 1 BGB dem Grunde nach gegeben, weil die Grundstückskaufverträge zwischen den Parteien nicht wirksam geschlossen wurden und die Klägerin daher Rückabwicklung der Grundstückskaufverträge verlangen kann. Die Klägerin kann daher nach § 260 Abs. 1 BGB Auskunft vom Bereicherungsschuldner verlangen (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 75. Aufl., § 812 Rn. 74).
1)
Zwar dürfte ein – etwaiger – Verstoß des Streithelfers als Notar gegen § 17 Abs. 2a BeurkG nicht zu einer Unwirksamkeit des beurkundeten Rechtsgeschäfts führen (vgl. Beck OK/Litzenburger, BGB, Stand: 01.02.2016, § 17 BeurkG, Rdnr. 47).
2)
Die Angebote der Klägerin auf Übereignung ihrer Grundstücke sind jedoch erst nach Ablauf der Annahmefrist angenommen worden und deshalb nach § 146 BGB erloschen.
a)
Unstreitig handelt es sich bei den Klauseln in Ziffer I. der notariellen Urkunden um vorformulierte Vertragsbedingungen (AGB) der Beklagten.
Die Klägerin hat dazu behauptet, dass der Streithelfer die Angebote auf Abschluss von Grundstückskaufverträgen entsprechend dem von der Beklagten vielfach verwendeten Muster beim Ankauf von Bauland bzw. Bauerwartungsland vorbereitet habe. Dies hat die Beklagte in der Sache nicht bestritten. Zwar hat sie im Schriftsatz vom 29. August 2016 (Bl. 188 ff. d.A.) ausgeführt, dass die Verträge individuell ausgehandelt worden seien, dies bezieht sich aber nach den weiteren Ausführungen ersichtlich allein auf die Frage der Zahlung des Kaufpreises (Zeitpunkt einer ersten Rate), nicht jedoch auf die Klausel hinsichtlich der Bindungsfrist in Ziffer I.. Die Klausel in Ziffer I. ist weder von der Klägerin selbst formuliert noch von den Parteien im Einzelfall ausgehandelt worden (vgl. BGH, Urteil vom 22.11.2013, V ZR 229/12 Rn. 12).
b)
Die Kammer geht weiter davon aus, dass die Klägerin als Erbin nach ihrem Bruder Verbraucherin ist.
Zwar war der Bruder Landwirt, so dass möglicherweise der Verkauf von Ackerflächen durch einen Landwirt nicht nur der eigenwirtschaftlichen Betätigung zuzurechnen sein könnte. Die Klägerin selbst ist jedenfalls keine Landwirtin, sondern Erbin, so dass es sich bei dem Verkauf der Grundstücke um reine Vermögensverwaltung handelt (vgl. MüKo/Micklitz/Purnhagen, BGB, 7. Aufl., § 13 Rdnr. 17).
Selbst wenn man die Klägerin nicht als Verbraucherin ansieht, ändert dies an der Beurteilung der Bindungsfrist nichts, weil dann die verwendeten Klauseln einer Inhaltskontrolle nach §§ 310 Abs. 1 S. 2, 307 Abs. 2 BGB unterliegen, der sie nach den weiter unten dargestellten Gründen nicht standhalten (vgl. BGH, Urteil vom 26.02.2016, V ZR 208/14, Rdnr. 30 Juris; BeckOK/Becker, BGB, Stand 01.11.2015, § 308 Rdnr. 15).
c)
Zwischen den Parteien sind keine wirksamen Kaufverträge zustande gekommen. Bei Angebotsannahme durch die Beklagte am 22. Januar 2013 bzw. 2. Juli 2013 waren die Angebote der Klägerin auf Übereignung ihrer Grundstücke vom 25. Juli 2012 (§ 873 Abs. 1 BGB) bereits nach § 146 BGB erloschen.
Die in Ziffer I. der Angebote vom 25. Juli 2012 (Anlagen K 2 und K 4) verwendete Klausel verstößt sowohl hinsichtlich der Annahmefrist (bis zum 30. Juni 2013) als auch hinsichtlich der Fortgeltungsklausel (kein Erlöschen, sondern Widerruf) gegen § 308 Abs. 1 Nr. 1 BGB und ist damit unwirksam.
aa)
Vorliegend ist die Angebotsfrist von über elf Monaten als unangemessen lang zu beurteilen, weil die Klägerin dadurch unangemessen benachteiligt wird und dafür ein schutzwürdiges Interesse der Beklagten, hinter dem das Interesse der Klägerin als dem baldigen Wegfall ihrer Bindungen zurückstehen muss, nicht gegeben ist.
Ausgangspunkt für die Prüfung der Unangemessenheit nach § 308 Nr. 1 BGB ist § 147 Abs. 2 BGB. Die allgemeine Frist für die Annahme oder die Ablehnung eines Angebots richtet sich nach § 147 Abs. 2 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der einem Abwesenden gemachte Antrag nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Ob eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelte Annahmefrist demgegenüber unangemessen lang ist, erfordert einer Wertung unter Abwägung der beiderseitigen Interessen (vgl. BGH WM 2010, 1514 Rdnr. 8; Erman/Roloff, BGB, 14. Aufl., § 308 Rdnr. 3 m.w.N.). Der Verwender muss an der Verlängerung der sich aus § 147 Abs. 2 BGB ergebenden Annahmefrist ein schutzwürdiges Interesse besitzen, das das Interesse seines Kunden an dem alsbaldigen Wegfall seiner vertraglichen Bindung übersteigt (vgl. Erman/ Roloff, a.a.O.).
Regelmäßig kann die Annahme des Angebots des Verbrauchers auf Kauf einer Wohnung (z.B. von einem Bauträger) daher innerhalb von vier bis sechs Wochen erwartet werden (BGH NZM 2014, 202 Rdnr. 8 ff.; NJW 2013, 2315 Rdnr. 12 f.; NJW 2010, 2873 Rdnr. 12 f.; BeckOK/Becker, BGB, Stand 01.11.2015, § 308 Rn. 9 m.w.N.). Als absolute Obergrenze ist dabei eine Dauer von drei Monaten anzusehen (vgl. BGH, Urteil vom 26.02.2016, V ZR 208/14 Rdnr. 11; BGH NJW 2013, 3434 = JuS 2014, 1120).
Wendet man diese Grundsätze auf die vorliegende Fallgestaltung an (s.u.), ist die Bindungsdauer von über elf Monaten jedenfalls deutlich zu lang.
bb)
Außerdem verstößt die in Ziffer I. vereinbarte Fortgeltungsklausel gegen § 308 Abs. 1 Nr. 1 BGB auch deshalb, weil das Angebot selbst nach Ablauf der Angebotsfrist nicht erlöschen sollte, sondern die Klägerin sich nur durch einen Widerruf von ihrem Angebot lösen und die Beklagte das Angebot noch jederzeit annehmen konnte (vgl. BGH, Urteil vom 21.01.2016, III ZR 160/15 Rdnr. 25 ff.; Urteil vom 21.01.2016, III ZR 159/15 Rn. 21 ff.; Urteil vom 09.05.2014, V ZR 266/12, Rdnr. 11 = Wohnungseigentümer 2014, 118; BGH, Urteil vom 17.01.2014, V ZR 108/13 = Wohnungseigentümer 2014, 113; Urteil vom 22.11.2013, V ZR 220/12, Rdnr. 13 und Urteil vom 07.06.2013, V ZR 10/12).
cc)
Dass die Klägerin vorliegend das Angebot nicht als Käuferin, sondern als Verkäuferin abgegeben hat, führt hinsichtlich der maßgeblichen Kriterien bei der Inhaltskontrolle nach § 308 Nr. 1 BGB bei beiden Unwirksamkeitsgründen nicht zu einem anderen Ergebnis.
Eine unangemessene Benachteiligung ist nur dann nicht anzunehmen, wenn die Klägerin hierfür ein schutzwürdiges Interesse geltend machen kann, hinter welchem das Interesse der Klägerin an dem baldigen Wegfall ihrer Bindung zurückstehen muss. Solche überwiegenden schutzwürdigen Interessen der Beklagten sind vorliegend nicht ersichtlich.
Zwar bedurfte es vorliegend einer gewissen Zeitdauer bevor absehbar war, ob sich die verkauften Flächen zu Bauland entwickeln würden, so dass die Beklagte als Entwicklungsgesellschaft kein Interesse daran hatte, die Grundstück zu erwerben, wenn diese nicht tatsächlich Bauland werden sollten. Die Beklagte musste aber zur Entwicklung des Baugebiets nicht mehrere Grundstücke von unterschiedlichen Verkäufern ankaufen und dies koordinieren, sondern das gesamte Baugebiet konnte relativ einfach „aus einer Hand“ erworben werden.
Allerdings war es für die Klägerin über die Dauer der Bindungsfrist (mehr als 11 Monate) und sogar deutlich darüber hinaus (Fortgeltungsklausel) nicht möglich, über ihre Grundstücke anderweitig – sei es wegen plötzlichen Geldbedarfs oder wegen einer Meinungsänderung – zu verfügen, insbesondere diese zu veräußern oder zu belasten, zumal vorliegend sogar weitere potentielle Investoren, wie die Stadt … und die …… vorhanden waren. Die Klägerin war auch bis zum Ablauf der Bindungsfrist stets im Ungewissen, ob sie mit der Annahme des Angebots durch die Beklagte rechnen kann oder nicht, was sich auch daran zeigt, dass sie mehrfach um Annahme der Angebote bei der Beklagten nachgesucht hat. Auch ist die vorliegend vereinbarte Frist von mehr als elf Monaten hinsichtlich ihrer Dauer weit von dem entfernt, was bislang von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als zulässig erachtet wurde. Insofern wäre eine deutlich spätere Beurkundung ohne Nachteile für die Klägerin – aber möglicherweise mit dem Risiko des anderweitigen Verkaufs für die Beklagte – ohne weiteres möglich gewesen. Letztendlich widerspricht sich die Dauer der Bindung von mehr als elf Monaten auch mit der im notariellen Angebot zu § 17 Abs. 2 a BeurkG ausgeführten „kurzfristigen Realisierung der Maßnahme“.
Damit ist vorliegend kein Grund erkennbar, warum bei bloßer Änderung der Parteirollen die schutzwürdigen Belange des Verbrauchers anders zu beurteilen sind.
Auch die von der Beklagten zitierten Ausführungen im Aufsatz von Dr. Philipp Müller/Dr. Hannes Klühs „Bindung durch Angebot, Bedingung und Rücktrittsrecht bei Grundstücksgeschäften“ (RNotZ 2013, 81 – 99) vermögen vorliegend nichts daran zu ändern, dass jedenfalls eine Bindungsdauer von über elf Monaten (mit anschließender Fortgeltung) deutlich zu lang ist.
Die Autoren kommen in ihren Darlegungen zu dem Ergebnis, dass für den Fall, wenn der Unternehmer entwicklungsbedürftige Vorhaben realisieren will und dem Verbraucher zugleich die Chance auf Partizipation an Verkehrswertsteigerungen als Kompensation für die Einschränkung der Dispositionsfreiheit zukommt, eine Bindungsfrist, die vier Wochen erheblich übersteigt, noch als angemessen zu begreifen sein kann (RNotZ 2013, 81, 85). Dies sagt aber nichts darüber aus, ob auch im vorliegenden Fall eine Bindungsfrist von über elf Monaten noch sachgerecht ist. Auch insoweit bestimmt sich, welche Frist angemessen ist nach dem Inhalt und wirtschaftlicher Bedeutung des Vertrages unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen und der Verkehrsanschauung.
In dem von dem Deutschen … eingeholten Gutachten vom 29. Januar 2008 (D…-Report 2008, S. 19 – 21) haben die Sachverständigen herausgearbeitet, dass zurzeit gerade nicht gesagt werden könne, welche Bindungsfristen als noch angemessen zu beurteilen sind. Die Angemessenheitsprüfung hänge dabei von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere inwieweit die baurechtliche Zulässigkeit des vom Angebotsempfängers (AGB-Verwenders) geplanten Vorhaben noch ungeklärt ist, oder ob der Angebotsempfänger noch Verhandlungen mit anderen Grundstückseigentümern führen muss. Auch eine Bindungsentschädigung wäre als ein Faktor bei der Abwägung der Länge der zulässigen Bindungsfrist einzubeziehen.
Auch nach diesen Ausführungen ist vorliegend nicht anzunehmen, dass eine Bindungsfrist von über elf Monaten (mit anschließender Fortgeltung bis zum Widerruf) wirksam sein kann. Zum einen war es vorliegend gerade nicht so, dass die Beklagte zunächst von vielen verschiedenen einzelnen Grundstücksbesitzers einzelne Grundstücke ankaufen muss, sondern sie das gesamte Baugebiet „im Paket“ von der Klägerin erhalten würde. Auch ist nicht zu erkennen, dass sich aus dem Inhalt der notariellen Angebote eine gesonderte Kompensation dafür ergibt, dass die Bindungsfrist derart lang ist. Die Tatsache, dass die Verkäuferin für den Fall der Baulandreife eine Nachentschädigung erhalten soll, beruht nach der Gestaltung des Vertrages nicht auf der langen Bindungsfrist, sondern schlichtweg darauf, dass beiden Parteien im Zeitpunkt der Beurkundung der Angebote bekannt war, dass diese Flächen mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit Bauland werden könnten. Soweit die Beklagte geltend macht, die Klägerin habe nicht einmal zurücktreten müssen, um ihre Bindung an das Angebot erlöschen zu lassen, übersieht sie, dass die Klägerin aber zunächst ihr Angebot aufgrund der Fortgeltungsklausel widerrufen musste, bevor sie anderweitig neu verfügen konnte. Die Beklagte hatte außerdem selbst bei einem Widerruf noch zehn Tage Zeit, das Angebot noch schnell anzunehmen, so dass die Klägerin erheblich in ihrer Dispositionsfreiheit eingeschränkt wurde, während dies für die Beklagte gerade nicht galt.
d)
Mithin waren im Zeitpunkt der Annahme der Klägerin vom 22. Januar bzw. 2. Juli 2013 die Angebote der Klägerin erloschen.
Zwar gelten die Annahmeerklärungen der Beklagten als neues Angebot (§ 150 Abs. 1 BGB), das aber weder durch Schweigen noch durch die Abwicklung des Rechtsgeschäftes von der Klägerin angenommen wurde, weil die Klägerin die Verträge bereits für wirksam geschlossen hielt und deshalb erkennbar keine erneute hierauf gerichtete Willenserklärung abgeben wollte (vgl. BGH, Urteil vom 09.05.2014, V ZR 266/12, Rdnr. 12 m.w.N. = Wohnungseigentümer 2014, 118).
Dies gilt auch für die Übereignung der Hofstätte. Zwar hat die Klägerin die Bindungsfrist mit notarieller Erklärung vom 7. Juni 2013 verlängert, allerdings hat sie damit der Beklagten jedenfalls kein neues Angebot unterbreitet, sondern lediglich eine – unwirksame – Frist verlängert, die durch eine bloße Verlängerung jedoch nicht wirksam werden konnte.
Mithin gibt es keine wirksamen Kaufverträge zwischen den Parteien, so dass diese nach § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt BGB rückabzuwickeln sind, weil für die Übertragung des Eigentums an den Grundstücken die Rechtsgrundlage fehlt.
Die Beklagte ist zur Herausgabe der Grundstücke außerstande, soweit sie diese gemäß §§ 891, 892 BGB an Dritte (Bauherrn) weiterveräußert oder aber die Flächen unentgeltlich an die Stadt … übertragen hat.
Die Klägerin hat daher nach § 260 Abs. 1 BGB einen Anspruch darauf, von der Beklagten zu erfahren, an wen welche Grundstücke bzw. Grundstücksteile zu welchem Kaufpreis veräußert worden sind, um Ihren Anspruch zur Herausgabe des durch die Verfügung Erlangte nach § 816 Abs. 1 Satz 1 BGB beziffern zu können.
e)
Die Klägerin hat jedoch keinen Anspruch auf Erteilung von Auskunft über die von der Beklagten gemachten Aufwendungen auf die einzelnen Grundstücke/Grundstücksteile.
Insoweit ist es allein Sache der Beklagten, die für den Erwerb der Gegenleistung aufgewendeten Kosten, die bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise das i.S.v. § 816 Abs. 1 Satz 1 BGB Erlangte mindern (vgl. BeckOK/Wendehorst, BGB, Stand 01.02.2015, § 816 Rdn. 18), im Einzelnen konkret zu beziffern und nachzuweisen.
f)
Auf die Frage der etwaigen Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB kommt es daher nicht an, weil die Kaufverträge bereits nicht wirksam geschlossen wurden.
Auf die Frage, ob eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten im Hinblick auf die vor Abgabe des Angebots vorliegenden Wertgutachten des Dipl.-Ing. … überhaupt anzunehmen sein kann (vgl. dazu BGH, Urteil vom 19.01.2001, V ZR 437/09), kam es daher ebenfalls nicht an.
II.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
Die Höhe der Sicherheitsleistung ist bei der Verurteilung zu Auskunft nach dem voraussichtlichen Aufwand an Zeit und Kosten der Auskunftserteilung zu schätzen (vgl. BGH VersR 1995, 314). Das Gericht bemisst diesen Aufwand angesichts der Größe des Baugebiets und der Vielzahl der von der Beklagten veräußerten bzw. übertragenen Grundstücke auf 10.000,00 €.
Eine Kostenentscheidung war nicht veranlasst.
Das Gericht ist bei der Festsetzung des Streitwertes von den in den Gutachten des Dr. … festgestellten Verkehrswert von insgesamt 3.207.000,00 € und den von der Beklagte vorgenommenen Zahlungen i.H.v. 2.226.768,40 € ausgegangen. Dies entspricht einem Betrag in einer Größenordnung von ca. 1.000.000,00 €; Hinsichtlich des Auskunftsanspruches hat das Gericht davon 1/4 als Streitwert für den Auskunftsanspruch festgesetzt (vgl. Zöller/Herget, ZPO, 31. Aufl., § 3 Rn. 16 „Auskunft“ m.w.N.).
