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Amtswiderspruch wegen Unrichtigkeit des Wohnungsgrundbuchs

OLG Frankfurt – Az.: 20 W 111/14 – Beschluss vom 31.07.2014

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Beschwerdeführerin hat den Beteiligten zu 1) – 8) die im Beschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Der Beschwerdewert wird festgesetzt auf 5.000,– EURO.

Gründe

I.

Die Beschwerdeführerin war unter ihrem früheren Firmennamen seit Aufteilung des eingangs bezeichneten Grundstückes in Wohnungs- und Teileigentum seit 01. November 1985 eingetragen als Eigentümerin eines 175,08/1.000 Miteigentumsanteils am Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an den Büroräumen im 3. und 4. Obergeschoss, in der Teilungserklärung mit Nr. 6 bezeichnet, eingetragen im Teileigentumsgrundbuch von O1 Blatt X.

Mit Urkunde vom 02. Dezember 2010 des Notars A in O2 (UR-Nr. …/2010) teilte die Beschwerdeführerin diese in Blatt X eingetragene Teileigentumseinheit Nr. 6 unter Änderung der ursprünglichen Teilungserklärung vom 27. September 1985 ohne Beteiligung der übrigen Eigentümer dahingehend ab, dass eine Aufteilung der ursprünglichen Einheit Nr. 6 dahingehend erfolgt, dass der Miteigentumsanteil von 175,08/1.000 aufgeteilt wird in eine Teileigentumseinheit mit einem Miteigentumsanteil von 129,45/1.000 verbunden mit dem Sondereigentum an den Büroräumen im 3. Obergeschoss und im beiliegenden Plan mit Nr. 6 bezeichnet sowie eine weitere Wohnungseigentumseinheit mit einem Miteigentumsanteil von 45,63/1.000 verbunden mit dem Sondereigentum an den Wohnräumen im 4. Obergeschoss nebst angrenzender Terrasse, im beiliegenden Plan mit Nr. 15 bezeichnet. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der UR-Nr. …/2010 Bezug genommen. In § 3 der Urkunde wurde erklärt, die Beschwerdeführerin sei sich über die vorstehenden Änderungen einig und die Eintragung dieser Änderungen in den Grundbüchern sowie die Neuanlegung eines Grundbuches für die vorgenannte Wohnungseigentumseinheit Nr. 15 einig und bewillige und beantrage deren Eintragung in den Grundbüchern.

Auf eine Beanstandung des Grundbuchamtes mit Verfügung vom 11. Juli 2011 wies der verfahrensbevollmächtigte Notar darauf hin, dass die Stimmrechte nach der ursprünglichen Teilungserklärung nach Miteigentumsanteilen zugeordnet seien und das Siegel bezüglich der Abgeschlossenheitsbescheinigung auf der Rückseite der Urkunde angebracht sei.

Sodann trug der Rechtspfleger des Grundbuchamtes am 11. August 2011 im Teileigentumsgrundbuch Blatt X unter lfd. Nr. 2 des Bestandsverzeichnisses die Änderung des Miteigentumsanteiles und des Sondereigentums ein, wobei unter dem 26. August 2011 eine Schreibfehlerberichtigung erfolgte. Des Weiteren legte er unter dem 11. August 2011 im Grundbuch von O1 Blatt Z ein neues Raumeigentumsgrundbuch an, in dessen Bestandsverzeichnis Nr. 1 eingetragen wurde ein 45,63/1.000 Miteigentumsanteil an dem näher bezeichneten Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 15 bezeichneten Wohnräumen im 4. Obergeschoss. Außerdem wurde im Bestandsverzeichnis der Grundbuchblätter der übrigen Eigentümer jeweils die Beschränkung des Sondereigentums auch durch die neue Einheit Blatt Z sowie die Änderung der Teilungserklärung eingetragen. Wegen des genauen Inhaltes dieser Grundbucheintragungen wird auf die Grundbuchblätter W bis Y und Z Bezug genommen.

Nachdem die eingangs zu 1) – 7) genannten Eigentümer durch Übersendung von Grundbuchauszügen Kenntnis von den Eintragungen vom 11. August 2011 erlangt hatten, legten sie mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 29. Februar 2012 gegen die Eintragung Beschwerde ein, mit welcher geltend gemacht wurde, die Beschwerdeführerin habe nicht nur eine ohne Bewilligung der Eigentümer zulässige Unterteilung ihrer Eigentumseinheit vorgenommen, sondern zusätzlich auch eine Umwandlung des bisher als Teileigentum an den Büroräumen im 3. und 4. OG bestehenden Teileigentums in Wohnungseigentum vorgenommen, was als Änderung der Nutzungsart der hier fehlenden Zustimmung aller Miteigentümer bedurft hätte. Die Beschwerdeführerin trat dem mit Schreiben vom 30. November 2011 und 23. März 2012, auf deren Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, entgegen und machte im Wesentlichen geltend, die Umwandlung des Teileigentums an der Einheit Nr. 15 habe keiner Zustimmung der übrigen Miteigentümer bedurft, weil es für die Einordnung einer Sondereigentumseinheit in Wohnungs- oder Teileigentum lediglich auf die bauliche Ausgestaltung ankomme und die diesbezügliche bloße Bezeichnung ebenso wie die Eintragungen in Spalte 3 des Bestandsverzeichnisses jedenfalls nach der von Schöner/ Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rn. 2872 c vertretenen Auffassung keine Festlegung der Nutzungsart zur Folge habe. Mangels einer verbindlichen Gebrauchsregelung habe es deshalb der Zustimmung der übrigen Miteigentümer nicht bedurft. Jedenfalls sei ein Amtswiderspruch unzulässig, da es an einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften im Sinne des § 53 GBO fehle, weil die auf Antrag der Beschwerdeführerin erfolgte Eintragung der Änderung ihres Teileigentums rechtlich vertretbar gewesen sei.

Der Rechtspfleger des Grundbuchamtes trug am 24. Mai 2012 in Blatt Z, Abt. II, lfd. Nr. 1 zugunsten der jeweiligen Eigentümer der in den Blättern W – Y eingetragenen Raumeigentumseinheiten einen Amtswiderspruch gegen die Eintragung der Änderung der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung vom 27.09.1985 ein, soweit dadurch anstelle von „Büroräumen im vierten Obergeschoss“ die Worte „Wohnräumen im vierten Obergeschoss“ am 11.08.2011 in Blatt Z eingetragen wurden.

Gegen die Eintragung des Amtswiderspruches legte die Beschwerdeführerin mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 22. August 2013, auf dessen Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, unter Wiederholung und Vertiefung ihrer bisherigen Rechtsausführungen Beschwerde mit dem Ziel der Löschung des Amtswiderspruches ein.

Die Beteiligten zu 1) – 7) traten der Beschwerde mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 16. September 2013, auf den ebenfalls Bezug genommen wird, entgegen.

Der Rechtspfleger des Grundbuchamtes half der Beschwerde mit Beschluss vom 08. April 2014 nicht ab. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, vorliegend sei eine Umwandlung des Teil- in Wohnungseigentum erfolgt, die nach h. M. der Mitwirkung sämtlicher Wohnungseigentümer bedürfe. Eine solche Umwandlung liege entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin auch vor, weil schon die Bezeichnung der Nutzungsart nach § 1 Abs. 2 und 3 WEG einen Zweck vorgebe. Das Grundbuchamt würde deshalb eine Eintragung mit den derzeit vorliegenden Unterlagen heute nicht mehr vornehmen. Wegen der fehlenden Zustimmung der Miteigentümer liege eine objektive Gesetzesverletzung vor, an die auch ein gutgläubiger Erwerb anknüpfen könne. Im Übrigen fehle es auch an der gemäß § 5 Abs. 4 WEG erforderlichen Zustimmung der sonstigen Berechtigten, die im Unterschied zu den Grundpfandrechtsgläubigern zustimmen müssten, was durch den Widerspruch zusätzlich untermauert werde. Letztlich sei der Amtswiderspruch auch dadurch berechtigt, dass teilweise Sondereigentum ohne die erforderliche Einigung sämtlicher Eigentümer in Gemeinschaftseigentum umgewandelt worden sei. Nach Vorlage der Beschwerde an das Oberlandesgericht hat die Beschwerdeführerin unter Vorlage eines Handelsregisterauszuges auf ihre erneute Umfirmierung hingewiesen und mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 22. Mai 2014, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, ihre bisher geäußerte Rechtsauffassung weiter vertieft.

Die Beteiligten zu 1) – 7) treten der Beschwerde entgegen.

II.

Die Beschwerde der Beschwerdeführerin, über die nach der erfolgten Nichtabhilfeentscheidung des Grundbuchrechtspflegers der Senat als Beschwerdegericht zu entscheiden hat, ist gemäß §§ 71, 73 GBO zulässig. Da sich der eingetragene Amtswiderspruch gegen die im Grundbuch verlautbarte Rechtsstellung der Beschwerdeführerin als Eigentümerin bezüglich des Inhaltes ihres im Bestandsverzeichnis eingetragenen Eigentums richtet, ist sie beschwerdeberechtigt (vgl. Demharter, GBO, 28. Aufl., § 71 Rn. 71). Die Beschwerde ist auch mit dem Ziel der Löschung des Amtswiderspruches zulässig, da an die Eintragung eines Amtswiderspruches kein guter Glaube anknüpfen kann, sondern hierdurch gerade ein gutgläubiger Erwerb verhindert werden soll, so das die Einschränkung des § 71 Abs. 2 GBO insoweit nicht gilt (vgl. Demharter, a.a.O., § 71 Rn. 37 ff; Bauer/von Oefele, GBO, 3. Aufl., § 71 Rn. 48).

Die zulässige Beschwerde führt jedoch in der Sache nicht zum Erfolg, da das Grundbuchamt den Amtswiderspruch zu Recht eingetragen hat.

 

Nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO ist ein Amtswiderspruch einzutragen, wenn das Grundbuchamt die betreffende Grundbucheintragung unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen hat und durch diese Eintragung das Grundbuch unrichtig geworden ist. Dabei muss die Gesetzesverletzung feststehen, während die Grundbuchunrichtigkeit nur glaubhaft gemacht sein muss. Da der Zweck des Amtswiderspruches in der Vermeidung von Amtshaftungsansprüchen durch gesetzeswidriges Handeln des Grundbuchamtes besteht, muss es sich weiterhin um eine Eintragung handeln, an welche sich ein gutgläubiger Erwerb anschließen kann (vgl. Demharter, a.a.O., § 53 Rn. 10 und 25; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 394). Dies ist vorliegend bezüglich der Eintragung im Bestandsverzeichnis zur Bezeichnung der mit dem Miteigentumsanteil verbundenen Rechte gegeben.

Eine solche objektive Gesetzesverletzung war vorliegend dadurch gegeben, dass der Grundbuchrechtspfleger am 11. August 2011 die Änderung der Teilungserklärung dahingehend in das Grundbuch eingetragen hat, dass nach der Teilung die im 4. OG gelegenen und zuvor zu der Teileigentumseinheit Nr. 6 gehörenden, im Sondereigentum stehenden Räume nunmehr erstmals als Wohnräume ausgewiesen wurden. Dies geht zurück auf die in der Eintragung in Bezug genommene Bewilligung in der UR-Nr. …/2010 des Notars A, mit welcher eine Änderung der Teilungserklärung ausdrücklich auch dahingehend erfolgte, dass mit der Aufteilung der ursprünglichen Teileigentumseinheit Nr. 6 in zwei Einheiten die künftig im Aufteilungsplan als Nr. 15 bezeichnete und mit dem Sondereigentum an den nunmehr als Wohnräumen im 4. OG verbundene  neue Einheit als Wohnungseigentumseinheit begründet wurde. Dabei wurde die Bezeichnung „Wohnungseigentumseinheit“ in § 2 Ziffer 1 der Urkunde zusätzlich durch Kursiv- und Fettdruck besonders hervorgehoben.

Die sich aus den gesetzlichen Definitionen in § 1 Abs. 2 und 3 WEG ergebende unterschiedliche Rechtsnatur von Wohnungseigentum und Teileigentum beinhaltet nach absolut herrschender Auffassung bereits mindestens eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, die als Inhalt des Sondereigentums nach § 10 Abs. 2 WEG jedenfalls nur mit Zustimmung sämtlicher Eigentümer inhaltlich geändert und in das Grundbuch eingetragen werden kann (vgl. KG ZMR 2007, 299; OLG Hamm NZM 2007, 294; BGH NJW-RR 2012, 1036; BayObLG NJW-RR 2001, 1163; OLG Hamburg ZMR 2000, 627; OLG München, Beschluss vom 25.8.2011 – 34Wx 169/11 – dok. bei juris und NJW-RR 2014, 245; Bärmann/Armbrüster, WEG, 12. Aufl., § 27/28; Palandt/Bassenge, BGB, 73. Aufl., § 1 Rn. 4; Niedenführ/ Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 1 Rn. 20 und § 4 Rn. 18; Spielbauer/ Then, WEG, 2. Aufl., § 1 Rn. 8; Jennißen/Zimmer, WEG, 3. Aufl., § 1 Rn. 25; Bärmann/Seuß/ Schneider, Praxis des Wohnungseigentums, 6. Aufl., S. 98/99 = Rn. 407 ff; Riecke/Schmid/Schneider, Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., § 1 Rn. 43 jeweils m.w.N.). Teilweise wird darüber hinausgehend die  Änderung der Zweckbestimmung von Teileigentum in Wohnungseigentum oder umgekehrt sogar als Änderung des sachenrechtlichen Begründungsaktes eingeordnet, die der Einigung aller Eigentümer nach § 4 WEG und der konstitutiven Eintragung in das Grundbuch bedarf (so noch KG NJW-RR 2005, 531; BayObLG ZMR 1997, 537; Riecke/ Schmid/Elzer, a.a.O., § 3 Rn. 22) mit der Folge, dass hiernach entgegen der h. M. eine vorweggenommene Ermächtigung zur Vornahme von Änderungen in der Teilungserklärung nicht möglich ist und die Vorschrift des § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG über die Entbehrlichkeit der Mitwirkung der Grundpfandrechtsgläubiger keine Anwendung findet (vgl. zu diesen Unterschieden Bärmann/Seuß/ Schneider, a.a.O., Rn. 409 und Bärmann/Armbrüster, a.a.O., § 1 Rn. 30).

Da die Änderung der Teilungserklärung mit der Änderung der Zweckbestimmung einseitig nur durch die Beschwerdeführerin vorgenommen wurde und es an der jedenfalls erforderlichen Zustimmung der übrigen Eigentümer gefehlt hat, liegt eine objektive Gesetzesverletzung im Sinne des § 53 GBO vor.

Hieran vermag auch der Hinweis der Beschwerdeführerin nichts zu ändern, dass eine solche Gesetzesverletzung dann ausscheidet, wenn die ursprüngliche Eintragung auf einer vertretbaren Auslegung einer Urkunde als Eintragungsunterlage beruht (vgl. Demharter, a.a.O., § 53 Rn. 21; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 401; Bauer/von Oefele, a.a.O., § 53 Rn. 57; OLG Frankfurt Rpfleger 1976, 132 und 1979, 106; OLG München FGPrax 2009, 154). Denn vorliegend beruht die Eintragung vom 11. August 2011 nicht auf einer anderen inhaltlichen Auslegung der Urkunde vom 2. Dezember 2010 als bei der späteren Eintragung des Widerspruches, sondern darauf, dass der Grundbuchrechtspfleger seinerzeit die zusätzlich zu der Unterteilung der Einheit Nr. 6 erfolgte Änderung von Teileigentum in Wohnungseigentum betreffend die neue Einheit Nr. 15 und damit auch das hierzu bestehende gesetzliche Zustimmungs- und Bewilligungserfordernis  übersehen hat, wie bereits der Inhalt des Nichtabhilfebeschlusses vom 8. April 2014 erkennen lässt.

Insbesondere beruht die Eintragung vom 11. August 2011 auch nicht darauf, dass der Grundbuchrechtspfleger sich mit der damaligen Eintragung der nunmehr von der Beschwerdeführerin zitierten und von der absolut herrschenden Auffassung abweichenden Zitatstelle (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rn. 2872c) angeschlossen hätte, wonach allein die Bezeichnung der Nutzungsart in der Teilungserklärung als Wohnungseigentum oder Teileigentum keinen Vereinbarungscharakter haben soll. Abgesehen davon, dass dieser vereinzelt gebliebenen Rechtsauffassung inhaltlich nicht gefolgt werden kann, weil sie im Widerspruch zu der gesetzlichen Regelung des § 1 Abs. 1 und 2 WEG steht und zudem ein sachlicher Grund für diese Annahme nicht ersichtlich ist, liegt darüber hinaus hier eine auch von Schöner/Stöber (a.a.O., Rn. 2872c letzter Satz) als verbindlich angesehene Vereinbarung der Miteigentümer als Inhalt des Sondereigentums mit Festlegung der Zweckbestimmung im Sinne des § 10 Abs. 2 WEG, die durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung in das Grundbuch eingetragen wurde, dadurch vor, dass in der ursprünglichen Teilungserklärung vom 27. September 1985 nicht nur in § 1 die Begriffe Wohnungseigentum und Teileigentum verwendet wurden, sondern darüber hinaus  in § 2 den einzelnen Einheiten neben dem jeweiligen Miteigentumsanteil zusätzlich Sondereigentum an Wohnungen einerseits und Teileigentum an Gewerberäumen oder Büroräumen andererseits zugewiesen wurde. Dem entsprechend wurde bei der Änderung der Teilungserklärung in § 2 Ziffer 1 der Urkunde vom 2. Dezember 2010 ausdrücklich die Neubildung einer Wohnungseigentumseinheit hervorgehoben und zusätzlich in Ziffer 2 die Bezeichnung des Sondereigentums von Büroräume in Wohnräume geändert. So wird denn auch von Schöner/Stöber (Grundbuchrecht, 15. Aufl., 2012, Rn. 2872e am Ende) für den Wechsel von Wohnungseigentum zu Teileigentum eine Mitwirkung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer nur dann für entbehrlich erachtet, wenn als Inhalt des Sondereigentums von vornherein festgelegt wurde, dass das Teileigentum keinen Vereinbarungscharakter haben soll. An einer solchen Festlegung in der ursprünglichen Teilungserklärung fehlt es jedoch im vorliegenden Fall.

Durch die gesetzwidrig erfolgte Eintragung der Umwandlung des ursprünglichen Teileigentums in Wohnungseigentum bei der Neuanlegung des Grundbuchblattes Z für die Einheit Nr. 15, die sich aus der Kennzeichnung des Sondereigentums an Wohnräumen in dem Bestandsverzeichnis ergibt, ist das Grundbuch wegen der fehlenden Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer auch unrichtig geworden.

Der Amtswiderspruch wurde deshalb zu Recht eingetragen und ist auf die Beschwerde nicht zu löschen. Dabei kommt es im vorliegenden Beschwerdeverfahren weder auf die Frage an, ob ein Anspruch auf Unterlassung der tatsächlichen Nutzung der Einheit Nr. 15 zu Wohnzwecken besteht, noch darauf, ob es zusätzlich der Zustimmung sonstiger dinglicher Berechtigter bedurft hätte. Des Weiteren ist entgegen der Auffassung des Grundbuchrechtspflegers im Nichtabhilfebeschluss nicht relevant, ob Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum umgewandelt wurde, weil dies nicht Inhalt des eingetragenen Amtswiderspruches ist.

Die Beschwerde war deshalb zurückzuweisen.

Eine Entscheidung über die Gerichtskosten war nicht zu treffen, da sich die Kostentragung aus dem Gesetz ergibt, §§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG. Die Anordnung der Erstattung der außergerichtlichen Kosten beruht auf § 84 FamFG.

Die Festsetzung des Beschwerdewertes beruht auf den §§ 134 Abs. 1 Satz 2, 61, 36 Abs.1 und 3 GNotKG.

Die Rechtsbeschwerde war nicht zuzulassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht gegeben sind (§ 78 GBO). Weder hat die Sache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts.

Eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nicht gegeben (Keidel/ Meyer-Holz, FamFG, 18. Aufl., § 70 Rn. 41).

 

 

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