OLG München: Höherer Kaufpreis bei Grundstückstransaktion als Geschäftswert
Das OLG München bestätigte in seinem Beschluss vom 22.12.2014 (Az.: 34 Wx 364/14 Kost) die Entscheidung des Amtsgerichts München. Hierbei wurde festgelegt, dass der Geschäftswert für die Eintragung einer Auflassung und Eigentumsvormerkung eines Grundstücks anhand des höheren Verkaufspreises des Grundstücks in einem nachfolgenden Vertrag zu bemessen ist. Die Beschwerde gegen die Anhebung des Geschäftswertes aufgrund eines gestiegenen Kaufpreises nach kurzfristigem Weiterverkauf wurde somit zurückgewiesen.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Bestätigung des Beschlusses des Amtsgerichts München durch das OLG München.
- Festlegung des Geschäftswertes für die Eintragung einer Auflassung und Eigentumsvormerkung.
- Bewertung basiert auf dem höheren Kaufpreis bei einem kurzfristigen Weiterverkauf.
- Der ursprüngliche Kaufpreis von 550.000 € wurde durch einen späteren Verkauf auf 780.000 € erhöht.
- Keine Berücksichtigung von Wertsteigerungen durch Investitionen der Ersterwerber nach dem ersten Kaufvertrag.
- Beschwerde der Beteiligten gegen die Geschäftswertfestsetzung erfolglos.
- Wichtigkeit der zeitlichen Nähe des Weiterverkaufs für die Bewertung.
- Rechtsgrundsatz: Höherer Wert bei der Eintragung ist maßgeblich, wenn keine besonderen Umstände entgegenstehen.
Übersicht
- 1 OLG München: Höherer Kaufpreis bei Grundstückstransaktion als Geschäftswert
- 2 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 2.1 Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- 2.2 Die Bedeutung der Auflassungsvormerkung im Eigentumsübergangsprozess
- 2.3 Der Streit um die Bewertung einer Auflassung und Eigentumsvormerkung
- 2.4 Die rechtliche Auseinandersetzung um den Geschäftswert
- 2.5 Die Entscheidung des OLG München
- 2.6 Die Bedeutung des Verkehrswertes in der Grundstückstransaktion
- 2.7 Fazit: Ein klarer Fall für die Rechtssicherheit
- 3 ✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
- 4 Das vorliegende Urteil
Die Bedeutung der Auflassungsvormerkung im Eigentumsübergangsprozess
Die Auflassungsvormerkung spielt eine entscheidende Rolle beim reibungslosen Ablauf des Eigentumsübergangs bei einem Immobilienkauf. Sie dient als Vormerkung für den Eintrag ins Grundbuch und sichert dem Käufer einen gesetzlich geschützten Anspruch auf das Eigentum an der Immobilie. Die Eintragung der Auflassungsvormerkung erfolgt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags durch den Notar und ist in der notariellen Gebühr enthalten. Die Kosten für die Auflassungsvormerkung werden vom Käufer getragen. Die Dauer zwischen der Auflassungsvormerkung und der eigentlichen Auflassung kann bis zu zwei Monate betragen, abhängig von der Bearbeitungszeit durch das Grundbuchamt.
Die Auflassungsvormerkung ist ein wichtiger Schutz für den Käufer, da sie sicherstellt, dass die Immobilie nicht mehr vom Verkäufer an Dritte verkauft werden kann. Nach der Auflassung verfällt die Auflassungsvormerkung, und die Immobilie wird im Grundbuch auf den neuen Eigentümer umgeschrieben. Die Bewertung der Eintragung einer Auflassung und einer Eigentumsvormerkung ist von großer Bedeutung, um den reibungslosen Ablauf des Eigentumsübergangs zu gewährleisten. Ein konkretes Urteil zu diesem Thema kann dabei helfen, die rechtlichen Herausforderungen und Besonderheiten besser zu verstehen.
Der Streit um die Bewertung einer Auflassung und Eigentumsvormerkung
Im Zentrum des Rechtsstreits steht ein interessanter Fall rund um die Eintragung einer Auflassung und einer Eigentumsvormerkung. Zwei Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts erwarben von der Firma P. ein bebautes Grundstück zum Preis von 550.000 Euro. Dieser Kauf wurde notariell am 10.9.2013 beurkundet. Wenige Tage später, am 13.9.2013, verkauften sie das Grundstück weiter an die Firma V. für 780.000 Euro. Diese Wertsteigerung innerhalb von nur drei Tagen bildet den Kern des juristischen Konflikts.
Die rechtliche Auseinandersetzung um den Geschäftswert
Die rechtliche Auseinandersetzung entbrannte, als der Bezirksrevisor als Beteiligter zu 2 darauf bestand, dass für die Geschäftswertfestsetzung im Grundbuchamt aufgrund des Weiterverkaufs der höhere Wert von 780.000 Euro anzusetzen sei. Dies führte zu einer erhöhten Gebühr für die Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Eigentumsumschreibung. Die Beteiligten zu 1 legten dagegen Beschwerde ein, indem sie argumentierten, der ursprüngliche Kaufpreis von 550.000 Euro solle als Geschäftswert herangezogen werden. Sie begründeten dies mit Investitionen, die den Wert des Grundstücks gesteigert hätten.
Die Entscheidung des OLG München
Das Oberlandesgericht München traf am 22.12.2014 eine richtungsweisende Entscheidung (Az.: 34 Wx 364/14 Kost). Es bestätigte den Beschluss des Amtsgerichts München, wonach der höhere Kaufpreis von 780.000 Euro als Geschäftswert für die Grundbucheintragung anzusetzen ist. Das Gericht verwies dabei auf die rechtlichen Vorgaben zur Bewertung einer Auflassung und Eigentumsvormerkung, insbesondere auf die §§ 3 i. V. m. 46 ff. GNotKG. Es wurde festgestellt, dass keine besonderen Umstände vorlagen, die einen niedrigeren Geschäftswert rechtfertigen würden. Die kurze Zeitspanne zwischen den beiden Verkäufen und das Fehlen signifikanter werterhöhender Maßnahmen durch die Ersterwerber waren ausschlaggebend für diese Entscheidung.
Die Bedeutung des Verkehrswertes in der Grundstückstransaktion
Die Entscheidung des OLG München hebt die Bedeutung des Verkehrswertes bei einer Grundstückstransaktion hervor. In diesem Fall wurde der Verkehrswert durch den höheren Kaufpreis des zweiten Verkaufs bestimmt. Dies unterstreicht die Wichtigkeit, dass bei der Bewertung von Immobilienkäufen und den damit verbundenen rechtlichen Prozessen wie der Eintragung im Grundbuch, der zeitlich nahe Verkaufspreis ein wesentlicher Faktor ist. Die Entscheidung des Gerichts folgte klar den rechtlichen Vorgaben und lehnte die Argumentation der Beschwerdeführer ab, dass werterhöhende Maßnahmen nach dem ersten Kaufvertrag den niedrigeren Preis rechtfertigen würden.
Fazit: Ein klarer Fall für die Rechtssicherheit
Zusammenfassend stellt das Urteil des OLG München eine klare Linie in Bezug auf die Bewertung von Grundstückstransaktionen und deren Eintragungen im Grundbuch dar. Es betont die Bedeutung des Verkehrswertes und setzt damit einen Standard für ähnliche Fälle. Für weitere Informationen und Details zum Urteil können Sie den vollständigen Text des Urteils unten einsehen.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Was versteht man unter einer Auflassung im Grundstücksrecht?
Im deutschen Grundstücksrecht bezeichnet die Auflassung die dingliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über die Übereignung eines Grundstücks. Sie ist ein zentraler Bestandteil des Eigentumserwerbs an einem Grundstück und wird in den §§ 925, 873 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt.
Die Auflassung allein bewirkt jedoch noch keinen Eigentumswechsel. Neben der Auflassung ist materiell-rechtlich noch die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Erst dann ist die Übereignung bei einem Grundstückskaufvertrag rechtswirksam. Die Eintragung im Grundbuch dient als Nachweis der Auflassung gegenüber dem Grundbuchamt.
Die Auflassung muss nicht zwingend beurkundet werden, allerdings ist eine Beurkundung formell-rechtlich gegenüber dem Grundbuchamt zum Nachweis der Auflassung erforderlich, damit dieses die Eintragung ins Grundbuch vornehmen kann.
Es ist auch möglich, eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen zu lassen. Diese dient dazu, den Erwerber vor Rechtsverlusten zu schützen, die zwischen der Auflassung und der Eintragung in das Grundbuch entstehen könnten.
Die Auflassung ist ein historischer Rechtsbegriff, der in seiner ältesten Form als prozessuale Auflassung überliefert ist und eine Vielzahl traditioneller, ritualisierter Formen der Grundstücksübereignung abgelöst hat.
Wie wird der Geschäftswert bei Grundstückstransaktionen festgelegt?
Der Geschäftswert bei Grundstückstransaktionen wird in der Regel durch den Kaufpreis des Grundstücks bestimmt. Dieser Wert ist entscheidend für die Berechnung der Notargebühren, die bei der Beurkundung von Grundstückstransaktionen anfallen. Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) regelt, wie der Geschäftswert für die Gebührenberechnung zu ermitteln ist. Bei einem Kaufvertrag ist dies in der Regel der Kaufpreis.
Die Gebührenordnung basiert auf dem Geschäftswert und stellt sicher, dass die Vergütung und das Haftungsrisiko des Notars in einem angemessenen Verhältnis stehen. Da die Gebühren gesetzlich festgelegt sind, bleibt kein Spielraum für unabhängig verhandelte Honorare. So sind die Kosten bei jeder Notarin und jedem Notar gleich und gelten für jeden Klienten.
Es ist wichtig zu beachten, dass der Geschäftswert nicht immer dem tatsächlichen Marktwert des Grundstücks entspricht. In einigen Fällen, wie beispielsweise bei der Eintragung eines Eigentümers, wird der Geschäftswert nach bestimmten gesetzlichen Vorschriften berechnet.
Es ist auch zu beachten, dass der Geschäftswert bei Grundstückstransaktionen Auswirkungen auf andere Aspekte des Transaktionsprozesses haben kann, wie beispielsweise die Berechnung von Steuern und Gebühren.
Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 34 Wx 364/14 Kost – Beschluss vom 22.12.2014
Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts München – Grundbuchamt – vom 25. Februar 2014 wird zurückgewiesen.
Gründe
I.
Mit notarieller Urkunde vom 10.9.2013 kauften die beiden Gesellschafter der Beteiligten zu 1, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, von der Firma P. ein bebautes Grundstück. Der Kaufpreis betrug 550.000 €. Im Kostenansatz vom 20.9.2013 ist die Gebühr für die Eintragung der bewilligten Auflassungsvormerkung aus dem Geschäftswert von 550.000 € gemäß Nr. 14150 KV GNotKG mit 507,50 € bemessen. Die Eintragung der Gesellschafter der Bete i-ligten zu 1 als Miteigentümer zu je 1/2 im Grundbuch erfolgte am 15.10.2013. Mit Kostenansatz vom 15.10.2013 wurden sie – bei gleichem Geschäftswert – mit einer Gebühr für die Eigentumsumschreibung nach Nr. 14110 KV GNotKG in Höhe von 1015 € sowie der daraus resultierenden Katasterfortführungsgebühr von 304,50 € in Anspruch genommen.
Mit notarieller Urkunde vom 13.9.2013 verkauften die Gesellschafter der Beteiligten zu 1 diesen Grundbesitz an die Firma V. weiter. Der Kaufpreis betrug 780.000 €. Seit 21.11.2013 ist die Fa. V. als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.
Mit Schreiben vom 23.10.2013 machte der Bezirksrevisor, Beteiligter zu 2, geltend, in Folge des Weiterverkaufs binnen drei Tagen sei auch für den zeitlich ersten Grunderwerb von einem Grundstückswert von 780.000 € auszugehen weshalb Beträge von 200 € hinsichtlich des Kostenansatzes vom 20.9.2013 und von 520 € hinsichtlich des Kostenansatzes vom 15.10.2013 nachzuerheben seien. Darauf hat das Amtsgericht – Grundbuchamt – entsprechend korrigierte Kostenrechnungen übersandt, wogegen namens der Beteiligten zu 1 Erinnerung erhoben wurde.
Im darauf eingeleiteten Verfahren zur Festsetzung des Geschäftswertes hat ein anderer Rechtspfleger des Grundbuchamts am 25.2.2014 den Geschäftswert auf 780.000 € festgesetzt.
Hiergegen hat die Beteiligte zu 1 am 27.8.2014 Rechtsmittel eingelegt. Sie vertritt die Auffassung, als Geschäftswert sei der in der Kaufurkunde vom 10.9.2013 genannte Kaufpreis von 550.000 € und nicht der beim Weiterverkauf des Grundstücks erzielte Preis anzunehmen. Grund des höheren Kaufpreises im später abgeschlossenen Vertrag seien Investitionen gewesen. So seien Wohnungen im Gebäude ungenutzt gewesen. Die Beteiligte zu 1 hätte eine Entwidmung der Wohnungen erreicht und damit dafür Sorge getragen, dass nach Umbaumaßnahmen in den Wohnungen nun eine weitergehende Vermietung möglich war und für das Objekt höhere Mieteinnahmen zu erzielen sind.
Der Rechtspfleger des Grundbuchamts hat nicht abgeholfen.
II.
1. Gegen den Beschluss des Amtsgerichts im Geschäftswertfestsetzungsverfahren ist die Beschwerde statthaft, § 83 Abs. 1 GNotKG. Die Beschwerde ist in zulässiger Weise eingelegt, insbesondere der Beschwerdewert von mehr als 200 € erreicht (vgl. § 83 Abs. 1 GNotKG). Die Differenz der Summe der Kosten aus dem nun festgesetzten und dem von der Beteiligten zu 1 für richtig gehaltenen Geschäftswert beträgt 720 € (vgl. BayObLG vom 23.5.2000 1Z BR 22/00 bei juris Rn. 13).
2. Die Beschwerde hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Zutreffend hat das Amtsgericht für die Eintragungen nach dem Verkauf vom 10.9.2013 einen Geschäftswert von 780.000 € festgesetzt.
a) Die Bewertung der Eintragung einer Auflassung und einer Eigentumsvormerkung (Bay-ObLGZ 1982, 15/17) bestimmen sich nach den Vorschriften der §§ 3 i. V. m. 46 ff. GNotKG. Nach allgemeiner Meinung gilt, wenn wie hier ein Grundstückskauf vorliegt, § 47 GNotKG auch für die Eintragung des Käufers als Eigentümer und die Eintragung bzw. Löschung einer Auflassungsvormerkung (vgl. BayObLG JurBüro 1982, 1548/1549 noch zur KostO), so dass nach § 47 Satz 1 GNotKG zunächst der Kaufpreis maßgebend ist, auch wenn für die Bemessung des Geschäftswerts auf den Zeitpunkt der Eintragung abzustellen ist. Bestehen allerdings Anhaltspunkte, dass der Kaufpreis niedriger ist als der nach § 46 GNotKG festzustellende Wert, so ist gemäß § 47 Satz 3 GNotKG dieser heranzuziehen (BayObLGZ 1974, 422/427). Nach dem Gesetzeswortlaut ist demnach jeweils ein Vergleich zwischen dem Kaufpreis und dem Wert des Grundstücks nach § 46 GNotKG veranlasst und der höhere Wert als Geschäftswert zugrunde zu legen. Um dem Vereinfachungszweck des § 47 GNotKG Rechnung zu tragen, ist der Wert der Sache jedoch nur dann festzustellen, wenn Anhaltspunkte vorhanden sind, dass der Kaufpreis zur Zeit der Eintragung nicht annähernd so hoch ist wie der sich aus § 46 Abs. 1 GNotKG ergebende Wert (vgl. BayObLGZ 1974, 422/424 f. zur KostO).
b) Das ist hier allerdings der Fall.
Der Wert von Grundbesitz bestimmt sich nach § 46 Abs. 2 und Abs. 3 GNotKG, d. h. nach dem Inhalt des Geschäfts, den Angaben der Beteiligten oder aber auch nach Vergleichswerten. Danach sind alle ausreichenden Anhaltspunkte heranzuziehen, um dem Verkehrswert – als dem gemeinen Wert im Sinne von § 46 Abs.1 GNotKG – möglichst nahe zu kommen. Als Anhaltspunkt für den Wert des Grundstücks kann außer dem Kaufpreis zuzüglich der sonstigen Gegenleistungen des Käufers etwa auch der Richtwert nach § 196 BauGB gut geeignet sein (vgl. BayObLGZ 1972, 297).
Vorliegend ist zur Bemessung des Verkehrswerts des Grundstücks der im Kaufvertrag vom 13.9.2013 vereinbarte Kaufpreis heranzuziehen (BayObLG JurBüro 1989, 824/825). Bei einem Weiterverkauf einer Immobilie nur drei Tage nach deren Erwerb ist davon auszugehen, dass der später vereinbarte, höhere Preis auch dem gemeinen Wert im Sinne von § 46 Abs. 1 GNotKG im Zeitpunkt der Eintragung entspricht, die erst nach Abschluss des zweiten Vertrags erfolgt, es sei denn es liegen besondere Umstände vor, aus denen sich ergibt, dass der später vereinbarte Kaufpreis den Wert des Grundstücks nicht zutreffend wiedergibt. Von solchen Umständen kann unter anderem ausgegangen werden, wenn die Wertsteigerung zwischen Abschluss des (ersten) Kaufvertrags und der Eintragung ganz oder zu einem erheblichen Maß auf Maßnahmen zurückzuführen ist, die auf Rechnung der (Erst)Erwerber vorgenommen wurden (vgl. BayObLGZ 1974, 422/427 zu der ausdrücklichen Regelung in § 20 Abs. 1 Satz 2 KostO).
Solche besonderen Umstände sind nicht ersichtlich. Insbesondere spricht gegen solche Umstände, dass der Weiterverkauf schon drei Tage nach dem eigenen Erwerb erfolgt ist.
aa) Dass die Beteiligte zu 1 oder die Gesellschafter als Miteigentümer in der Zeit bis zum Weiterverkauf finanzielle Aufwendungen getätigt hätten, die den Wert der Sache erhöhten, dass also etwa für die Entwidmung eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen war, wird weder behauptet, noch ist dies ersichtlich.
bb) Auch die von der Beteiligen zu 1 angeführten Investitionen sprechen nicht gegen den nun festgesetzten Geschäftswert. Was die Beteiligte zu 1 unter „Investitionen“ versteht, ergibt sich aus dem weiteren Vortrag im Beschwerdeverfahren und den in der Grundakte befindlichen Urkunden, nämlich die Vereinbarung einer Entwidmung des Gebäudes. Umbaumaßnahmen waren nach dem Vertrag vom 13.9.2013 erst vom späteren Eigentümer, Firma V. zu erbringen. Auch der Abschluss eines neuen Mietvertrags über bisher leerstehende Räumlichkeiten ist nach dem vorgelegten Vertrag erst durch die jetzige Eigentümerin erfolgt, nicht jedoch durch die Beteiligte zu 1 oder deren Gesellschafter.
Auch wenn der Kaufpreis durch eine Entwidmung gestiegen sein mag, so liegt somit hierin kein erst nach Abschluss des Kaufvertrags vom 10.9.2013 eingetretener werterhöhender Umstand (vgl. hierzu BayObLGZ 1974, 422). Die Vereinbarung einer Entwidmung ist nämlich unabhängig vom Eigentümer jederzeit möglich.
3. Die Beschwerde ist nach § 83 Abs. 3 GNotKG gebührenfrei.
