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Verkehrswert eines bebauten Grundstücks

OLG München – Az.: 34 Wx 115/18 Kost – Beschluss vom 11.07.2018

I. Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 1 wird der Beschluss des Amtsgerichts Starnberg – Grundbuchamt – vom 14. März 2018 dahingehend abgeändert, dass der Geschäftswert festgesetzt wird auf:

400.000 € für die Eintragung der Eigentumsumschreibung

100.000 € für die Eintragung jeder Rückauflassungsvormerkung, des Nießbrauchs und jedes Vorkaufsrechts.

II. Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

Gründe

I.

Gemäß notariellem Vertrag vom 11.1.2017 übertrug der Beteiligte zu 1 auf zwei seiner Abkömmlinge zu unter sich gleichen Anteilen einen 2/3 Miteigentumsanteil an in seinem Eigentum stehendem Grundbesitz, der im Grundbuch wie folgt beschrieben ist:

Flurstück … … Gebäude- und Freifläche zu 617 qm

1/2 Miteigentumsanteil an Flurstück … … Verkehrsfläche zu 90 qm.

Mit gleicher Urkunde übertrug er auf die Empfänger außerdem zu unter sich gleichen Anteilen einen Miteigentumsanteil von 4/48 an Grundbesitz, der im Grundbuch beschrieben ist als:

Flurstück … … Nebengebäude, Garten zu 548 qm.

Der Beteiligte zu 1 behielt sich auf seine Lebensdauer den Nießbrauch am Vertragsobjekt vor. Weiter wurde ein durch Vormerkung zu sichernder, bedingter Rückübertragungsanspruch zu Gunsten des Beteiligten zu 1 vereinbart. Außerdem räumten die Erwerber sich jeweils gegenseitig an ihren Anteilen ein dingliches Vorkaufsrecht ein.

Am 20.4.2017 fand der Grundbuchvollzug statt.

Die Gebühren berechnete das Grundbuchamt gemäß Kostenansatz vom selben Tag auf der Basis eines Wertes der Überlassung von 400.000 €. Es orientierte sich hierbei an dem vom Notar bei Antragstellung mitgeteilten Geschäftswert. Mit Schreiben vom 15.11.2017 übersandte der Beteiligte zu 1 eine geänderte Notarkostenrechnung, der als Wert der Überlassung ein Betrag von nur noch 371.451 € (271.480 € Bodenwert zzgl. 99.971 € Gebäudewert) zugrunde liegt. Er beantragte eine entsprechende Korrektur auch der gerichtlichen Kostenrechnung.

In dem daraufhin eingeleiteten Verfahren setzte das Grundbuchamt auf Antrag des zuständigen Bezirksrevisors als Vertreter der Staatskasse, des Beteiligten zu 2, und nach Anhörung des Beteiligten zu 1 den Geschäftswert mit Beschluss vom 14.3.2018 fest auf:

456.000 € für die Eintragung der Eigentumsumschreibung

114.000 € für die Eintragung jeder Rückauflassungsvormerkung, des Nießbrauchs und jedes Vorkaufsrechts.

Gegen die Entscheidung wendet sich der Beteiligte zu 1 mit der Beschwerde vom 2.4.2018. Er meint, der Wert des 2/3-Anteils betrage höchstens 300.000 €. Der herangezogene Bodenrichtwert von 830 €/qm für Bauland gemäß Bodenrichtwerttabelle sei überhöht. Im maßgeblichen Zeitraum habe es nur einen einzigen Verkaufsfall in der einschlägigen Zone gegeben zu einem Preis von 708 €/qm bei einer durch Bebauung ausgeschöpften GFZ von 0,4. Das Vorgehen des Gutachterausschusses, der Ergebnisse aus vergleichbaren Ortschaften übertragen hat, hält er für missbräuchlich. Sein Anwesen liege ungünstiger als das verkaufte und sei deshalb niedriger als jenes zu bewerten. Außerdem liege die tatsächlich genutzte GFZ bei seinem Grundstück nur bei 0,2; auch deshalb müsse bei der Bodenbewertung ein Abschlag gemacht werden. Zudem seien bei der Ableitung des Gebäudewerts aus dem Brandversicherungswert Fehler unterlaufen.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

II.

Die gemäß § 83 Abs. 1 Satz 1, Sätze 3 bis 5, § 81 Abs. 5 Sätze 1, 2 und 4 GNotKG zulässige Beschwerde gegen die Geschäftswertfestsetzung nach § 79 GNotKG, über die gemäß § 83 Abs. 1 Satz 5 GNotKG i. V. m. § 81 Abs. 6 Satz 1 GNotKG die Einzelrichterin des Senats entscheidet, hat in der Sache teilweise Erfolg.

1. Der Geschäftswert für die Eintragung der Eigentumsumschreibung ist mit 400.000 € festzusetzen.

a) Der Wert der Sache, auch von Grundbesitz, wird gemäß § 46 Abs. 1 GNotKG durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (Verkehrswert). Steht der Verkehrswert – wie hier – nicht fest, so ist er für die Zwecke der Gebührenerhebung im Wege des Freibeweises nach den Kriterien des § 46 Abs. 2 (und ggfls. Abs. 3) GNotKG zu bestimmen (Fackelmann in Schneider/Volpert/Fölsch Kostenrecht 2. Aufl. § 46 Rn. 25; Korintenberg/Tiedtke GNotKG 20. Aufl. § 46 Rn. 12). Angestrebt wird mit dieser Vorgabe einerseits eine möglichst zuverlässige, andererseits aber auch eine praktikable und zeitnahe Bewertung (Bayer. Notarkasse A.d.ö.R. Streifzug GNotKG 12. Aufl. Rn. 2148). Das Gesetz verlangt für die Zwecke der Gebührenfestsetzung keine mit letzter Präzision vorzunehmende Wertfeststellung (vgl. BayObLGZ 1972, 297/301). Das zeigt schon das gesetzliche Verbot gemäß § 46 Abs. 4 GNotKG, zur Feststellung des Verkehrswerts förmlich Beweis zu erheben.

b) Bei bebauten Grundstücken können der Wert des Bodenanteils (Bodenwert) und der Wert der Gebäude (Gebäudewert) gesondert ermittelt und durch Addition zum Gesamtwert zusammengefasst werden (vgl. grundlegend BayObLGZ 1976, 89). Diese Methode ist auch in der Rechtsprechung des Senats anerkannt (beispielsweise Beschluss vom 26.4.2011, 34 Wx 72/17 Kost = NJW-RR 2017, 1487).

aa) Zur Bestimmung des Bodenwerts kann gemäß § 46 Abs. 2 Nr. 3 GNotKG auf den veröffentlichten Bodenrichtwert (§ 193 Abs. 5 BauGB) zurückgegriffen werden.

Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich nach § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB um durchschnittliche Lagewerte für den Boden, die die Gutachterausschüsse (§ 192 BauGB) aufgrund der Kaufpreissammlung (§ 193 Abs. 3, § 195 BauGB) für jedes Gemeindegebiet unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln haben. Die dabei zu bildenden Richtwertzonen umfassen Gebiete, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen (§ 196 Abs. 1 Satz 3 BauGB).

Unerheblich ist, ob der veröffentlichte Bodenrichtwert für die Richtwertzone, in der das zu bewertende Grundstück liegt, mangels einer hinreichenden Anzahl von Verkaufsfällen im gegenständlichen Gebiet auf der Übertragung von Ergebnissen aus vergleichbaren Ortschaften beruht. Die dem Ausschuss angehörenden Gutachter sollen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein (§ 192 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Zur Ermittlung der Bodenrichtwerte ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter hinzuzuziehen (§ 192 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Entgegen der Meinung des Beteiligten zu 1 sind Verkaufsfälle aus vergleichbaren Ortschaften für die Wertermittlung maßgeblich. Mit Blick auf die Fachkompetenz der Mitglieder des Gutachterausschusses kann davon ausgegangen werden, dass diese bei der Beurteilung der Vergleichbarkeit sach- und fachgerecht verfahren sind. Für eine fehlerhafte, gar missbräuchliche Bestimmung des Bodenrichtwerts ist nichts ersichtlich.

Bei einer Grundstücksfläche von 617 qm errechnet sich unter Zugrundelegung eines Bodenrichtwerts von 830 €/qm zum maßgeblichen Stichtag ein Bodenwert von 512.110 €. Allerdings ist vom so ermittelten Wert ein Abschlag vorzunehmen, weil konkrete wertmindernde Umstände vorgetragen sind, deren Erheblichkeit nicht ausgeschlossen werden kann (vgl. Bayer. Notarkasse Rn. 2163 f.). Zwar erscheint es nicht sachgerecht, generell und auch in Gebieten mit großer Grundstücksnachfrage einen pauschalen Abschlag vorzunehmen (Bayer. Notarkasse Rn. 2164; Fackelmann in Schneider/Volpert/Fölsch § 46 Rn. 43). Anderes gilt jedoch hier. Bei der vorgetragenen Verschattung des Grundstücks infolge seiner Lage in einer Senke, verbunden mit gelegentlicher Hochwassergefahr, handelt es sich um konkrete lagebedingte Nachteile, die sich selbst bei hoher Grundstücksnachfrage mindernd auf den Bodenwert auswirken können. Dem ist durch Ansatz eines Sicherheitsabschlags Rechnung zu tragen (Korintenberg/Tiedtke § 46 Rn. 16). Nicht zu folgen ist allerdings der Meinung des Beteiligten zu 1 insoweit, als er einen zusätzlichen Abschlag deswegen für angezeigt hält, weil Bebauung vorhanden ist, mit der wiederum die zulässige GFZ von 0,4 nicht ausgeschöpft ist. Die maximal zulässige GFZ des zu bewertenden Grundstücks entspricht derjenigen des Bodenrichtwertgrundstücks, weshalb diesbezüglich keine Anpassung erforderlich ist.

Der vom Beteiligten zu 1 geschilderte, nach eigenen Angaben einzige Verkaufsfall im konkreten Gebiet und Zeitraum erlaubt zwar wegen seiner Singularität keine Verallgemeinerung (und insbesondere nicht den Schluss, der veröffentlichte Bodenrichtwert sei überhöht), kann aber zusammen mit den weiteren Ausführungen des Beteiligten zu 1 (vgl. § 46 Abs. 2 Nr. 2 GNotKG) herangezogen werden, um den Mindestwert des zu bewertenden Grundstücks zu bestimmen. Der Beteiligte zu 1 hat, ausgehend von diesem Verkaufsfall, den Wert seines Grundstücks auf der Basis eines Quadratmeterpreises von 700 € berechnet. Soweit er hiervon einen zusätzlichen Abschlag wegen vorhandener Bebauung und alternativ wegen nicht ausgeschöpfter GFZ veranschlagt, ist dies – wie dargestellt – nicht sachgerecht. Mit einem Abschlag von gerundet 16 % des Bodenrichtwerts (130 €/qm von 830 €/qm) ist auf der Grundlage der nach § 46 Abs. 2 GNotKG maßgeblichen Kriterien den geltend gemachten Nachteilen in Anbetracht des aufgeheizten Grundstücksmarkts im Großraum München ausreichend Rechnung getragen.

Daraus ergibt sich ein Bodenwert für die Gebäude- und Freifläche von gerundet 431.900 € und für den übertragenen 2/3-Anteil von 287.933 €.

Hinzu kommt der Bodenwert für die Anteile an der Verkehrsfläche sowie der mit einem Nebengebäude (Garagen) bebauten Gartenfläche. Der pauschale Ansatz von 20 % des für die angrenzende Gebäude- und Freifläche maßgeblichen Bodenwerts, hier 140 €/qm, entspricht der Üblichkeit und ist auch hier anzusetzen.

Der 2/3-Anteil an der anteiligen Wegfläche (Rechenwert: 45 qm) ist daher mit 4.200 € (2/3 von 6.300 €) zu bewerten und der 4/48-Anteil an der mit Nebengebäuden bebauten Fläche von 548 qm mit gerundet 6.393 € (4/48 von 76.720 €).

Daraus errechnet sich der Bodenwert des übertragenen Grundbesitzes mit insgesamt 298.526 €.

bb) Hinzu kommt der Verkehrswert des Gebäudes, eines Einfamilienhauses, der sich aus der der Notarkostenrechnung zu entnehmenden Stammversicherungssumme des Jahres 1914 (19.700 Mark) und dem Baujahr 1972 gemäß Angabe des Beteiligten zu 1 bestimmen lässt.

Der Gebäudewert im maßgeblichen Zeitpunkt des Grundbuchvollzugs ergibt sich durch Multiplikation der Stammversicherungssumme mit dem von der Prüfungsabteilung der Notarkasse A.d.ö.R. veröffentlichten Umrechnungsfaktor (MittBayNot 2017, 642/644) von 7,832, geltend für Einfamilienhäuser mit einem Gebäudealter von 45 Jahren. Daraus ergibt sich der Gebäudewert mit 154.290 € und der Wert des den Gegenstand der Überlassung bildenden 2/3-Anteils mit 102.860 €.

Eine Umrechnung des in Mark angegebenen Versicherungswerts in Euro hat nicht stattzufinden, weil der Umrechnungskurs bereits bei der Bildung des der Tabelle entnommenen Vervielfältigers berücksichtigt ist. Auch ein allgemeiner Sicherheitsabschlag von 20 % ist bereits in den Umrechnungskoeffizienten eingearbeitet (MittBayNot 2017, 642; ebenso bereits Bayer. Notarkasse Rn. 2159 f).

cc) Insgesamt errechnet sich der Wert für die Eigentumsumschreibung daher mit 401.386 €. Es verbleibt somit bei dem vom Notar ursprünglich dem Grundbuchamt gemäß § 39 Abs. 1 GNotKG mitgeteilten Wert der Überlassung von gerundet 400.000 €.

2. Ausgehend hiervon ist für die Eintragung jeder Rückauflassungsvormerkung der Geschäftswert nach § 45 Abs. 3, § 51 Abs. 1 GNotKG mit 100.000 € (1/2 von 200.000 €) festzusetzen (vgl. Senat vom 9.7.2015, 34 Wx 136/15 Kost = FGPrax 2015, 230).

Der Wert für die Eintragung jedes Vorkaufsrechts beläuft sich gemäß § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG gleichfalls auf 100.000 €.

Der Wert des Nießbrauchs errechnet sich gemäß § 52 Abs. 4 und Abs. 5 GNotKG ebenfalls mit 100.000 € (fünffacher Jahreswert, somit 25 % des Werts der Überlassung).

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (§ 83 Abs. 3 GNotKG).

Gegen diese Entscheidung ist kein Rechtsmittel gegeben (§ 83 Abs. 1 Satz 5 i. V. m. § 81 Abs. 4 GNotKG; Korintenberg/Fackelmann § 81 Rn. 170).

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