KG Berlin – Az.: 1 W 88/18 – Beschluss vom 06.09.2018
Die Zwischenverfügung wird aufgehoben.
Gründe
I.
Am 17. Januar 2018 veräußerte H… S… zur UR-Nr. 4…/2… des Notars F… G… in B… das im Beschlusseingang bezeichnete Wohnungseigentum im Namen der Beteiligten zu 1 als deren Betreuer mit dem Aufgabenkreis “Veräußerung der Eigentumswohnung in der K… 6, 1… B… ” an den Beteiligten zu 2. § 8 der Urkunde enthält eine Belastungsvollmacht zu Gunsten des Beteiligten zu 2, wonach dieser zur Finanzierung des Kaufpreises das Grundstück schon vor Eigentumsumschreibung mit Grundpfandrechten bis zur Höhe des Kaufpreises nebst Zinsen und etwaigen Nebenleistungen belasten darf. In § 9 der Urkunde wurden die Rechtsanwalts- und Notarangestellten des Urkundsnotars bevollmächtigt, u.a. “den Kaufgegenstand im Rahmen der dem Käufer in diesem Vertrag erteilten Belastungsvollmacht zu belasten und alle in diesem Zusammenhang etwa erforderlichen Erklärungen abzugeben und zu ändern.”
Zur UR-Nr. 6…/2… des Notars F… G… in B… bewilligte eine seiner Angestellten unter Berufung auf die in § 9 der UR-Nr. 4…/2… enthaltene Vollmacht die Eintragung einer brieflosen Grundschuld über 188.000,00 EUR nebst 15 % Jahreszinsen und einer einmaligen Nebenleistung von 5 % des Grundschuldbetrags im Wohnungseigentumsgrundbuch.
Das Amtsgericht Pankow/Weißensee – Betreuungsgericht – genehmigte die Erklärungen des Betreuers in den UR-Nr. 4…/2… und 6…/2… mit Beschluss vom 22. Februar 2018.
Unter dem 1. März 2018 hat der Urkundsnotar unter Beifügung der vorgenannten Urkunden die Eintragung einer Grundschuld sowie einer Eigentumsvormerkung im Wohnungsgrundbuch beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Verfügung vom 7. März 2018 unter Fristsetzung darauf hingewiesen, dass der Aufgabenkreis des Betreuers eine Belastung des Wohnungseigentums nicht erfasse. Es bedürfe einer Erweiterung des Aufgabenkreises, danach der formgerechten Genehmigungserklärung des Betreuers zur UR-Nr. 6…/2… und schließlich der betreuungsgerichtlichen Genehmigung dieser nachträglichen Genehmigung. Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Notars vom 19. März 2018, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 26. März 2018 nicht abgeholfen hat.
II.
Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO, und hat auch in der Sache Erfolg. Die angefochtene Zwischenverfügung ist aufzuheben, weil das darin aufgezeigte Eintragungshindernis nicht besteht, vgl. § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO.
Die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch erfolgt auf Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, wenn sie derjenige bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird, § 19 GBO. Die Bewilligung muss nicht persönlich abgegeben werden. Sie kann auch von einem Vertreter erklärt werden. In diesem Fall ist dem Grundbuchamt dessen Vertretungsmacht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachzuweisen. Bei Handlungen eines Unterbevollmächtigten ist die gesamte Vertretungskette nachzuweisen (Senat, Beschluss vom 14. Juli 2015 – 1 W 688-689/15 – FGPrax 2015, 195). Das aber ist vorliegend geschehen.
Die zur UR-Nr. 6…/2… erklärte Bewilligung der Notariatsangestellten wirkt für und gegen die Beteiligte zu 1, §§ 164 Abs. 1, 167 Abs. 1, 1902 BGB. Das folgt aus den in §§ 8 und 9 der UR-Nr. 4…/2… getroffenen Regelungen zur Befugnis des Beteiligten zu 2, das Grundstück im Namen der Beteiligten zu 1 mit Grundpfandrechten zu belasten.
Hiergegen spricht nicht, dass die Beteiligte zu 1 bereits in der notariellen Verhandlung vom 17. Januar 2018 durch ihren Betreuer vertreten war. Dessen Erklärungen wirken gemäß §§ 164 Abs. 1, 1902 BGB ebenfalls für und wider die Beteiligte zu 1. Der dem Betreuer von dem Betreuungsgericht übertragene Aufgabenkreis umfasst auch eine im Zusammenhang mit der Veräußerung des Wohnungseigentums erteilte Belastungsvollmacht.
Allerdings wird in der den UR-Nr. 4…/2… und 6…/2… jeweils in beglaubigter Ablichtung beigefügten Bestellungsurkunde des Betreuers die Berechtigung zur Vertretung der Beteiligten zu 1 bei der Bewilligung einer Belastungsvollmacht nicht ausdrücklich erwähnt. Die Beschreibung des Aufgabenkreises erschöpft sich in dem oben zu I. wiedergegebenen Wortlaut. Sie ist jedoch einer Auslegung zugänglich (vgl. BGH, FamRZ 2003, 748, 751), wobei im Grundbuchverfahren gewisse Einschränkungen zu beachten sind (vgl. Demharter, GBO, 31. Aufl., § 19, Rdn. 28).
Teilweise wird vertreten, eine – rechtsgeschäftlich – erteilte Vollmacht zur Grundstücksveräußerung berechtige nicht ohne weiteres auch zur Belastung des Grundstücks mit Finanzierungsgrundpfandrechten im Namen des Verkäufers (OLG Jena, OLG-NL 1994, 245, 246; LG Oldenburg, MittBayNot 2003, 291 mit ablehnender Anmerkung Peter/Roemer, MittBayNot 2003, 292; OLG Jena, DNotI-Report 2015, 6; vgl. auch OLG Frankfurt/Main, Beschluss vom 7. September 2009 – 20 W 157/08 – juris; OLG München, DNotZ 2012, 535, 536; Maier-Reimer, in: Erman, BGB, 15. Aufl., § 167, Rdn. 55; Palandt/Ellenberger, BGB, 7 70. Aufl., § 167, Rdn. 9; Reetz, in: Hügel, BeckOK GBO, 2018, Stichwort “Vertretungsmacht”, Rdn. 14).
Dem vermag der Senat jedenfalls für den vorliegenden Fall einer gesetzlichen Vertretung, § 1902 BGB, nicht zu folgen. Allein der Wortlaut des dem Betreuer hier übertragenen Aufgabenkreises “Veräußerung der Eigentumswohnung” schließt es nicht aus, ihn in diesem Zusammenhang auch für berechtigt zu erachten, das Eigentum mit ausschließlich der Finanzierung des Kaufpreises dienenden Grundschulden zu belasten.
Zutreffend wendet die Beschwerde ein, dass der Betreuer innerhalb des ihm übertragenen Aufgabenkreises die typischerweise damit verbunden rechtsgeschäftlichen Erklärungen im Namen des Betroffenen abzugeben berechtigt ist, vgl. § 1902 BGB. Käufer von Eigentumswohnungen sind aber regelmäßig darauf angewiesen, den Kaufpreis zumindest teilweise durch Darlehen zu finanzieren (Peter/Roemer, a.a.O.) und als Finanzierungssicherheit das Kaufobjekt zu verwenden (OLG München, a.a.O., 537; Hertel, in: Würzburger Notarhandbuch, 5. Aufl., Teil 2 Kapitel 2, Rdn. 423; Everts in: Beck‘sches Notarhandbuch, 6. Aufl., A.I. Grundstückskauf, Rdn. 266). In der Praxis wird dies dadurch gelöst, dass der Verkäufer bei der Belastung des Grundstücks mitwirkt, indem er den Käufer bevollmächtigt, das Eigentum schon vor Umschreibung auf diesen mit der Finanzierung dienenden Grundpfandrechten zu belasten. Die damit für den Verkäufer verbundenen Risiken werden durch geeignete Einschränkungen der Vollmacht minimiert, so dass sie in der Regel tragbar sind (OLG München, a.a.O.; Hertel, a.a.O, Rdn. 426, Everts, a.a.O., Rdn. 268). Einem solchen Vorgehen entspricht auch die in § 57 Abs. 2 Nr. 1 BeurkG zum Ausdruck kommende gesetzgeberische Wertung für eine Direktzahlung des Käufers an den Verkäufer als Standardmodell, wenn sich dadurch keine besonderen Risiken ergeben (vgl. Grziwotz, in: Grziwotz/Heinemann, BeurkG, 3. Aufl., § 57, Rdn. 5).
Dafür, dass das Betreuungsgericht hiervon abweichend den Betreuer tatsächlich nur mit dem Ziel des Abschlusses eines reinen Kaufvertrags bestellen wollte, findet sich kein Anhalt. Dagegen spricht auch der Beschluss des Betreuungsgerichts vom 22. Februar 2018. Allerdings vermag die betreuungsgerichtliche Genehmigung eine fehlende Vertretungsmacht des Betreuers nicht zu ersetzen, sondern setzt diese voraus (vgl. OLG München NJW-RR 2015, 1222, 1224; BayObLG, BayObLGZ 1986, 294, 300; Demharter, GBO, 31. Aufl., § 19, Rdn. 65). Andererseits wird dem Betreuer die betreuungsgerichtliche Genehmigung für eine bestimmte Maßnahme nur erteilt, wenn für das Betreuungsgericht dessen wirksame Bestellung und die Zugehörigkeit zum Aufgabenkreis feststehen (OLG Hamm, FGPraxis 2017, 11, 12). Hier hatte das Betreuungsgericht offensichtlich keine Zweifel an der Befugnis des Betreuers zur Erteilung einer Finanzierungsvollmacht bzw. an der hierzu den Rechtsanwalts- und Notariatsangestellten des Urkundsnotars erteilten Untervollmacht. Der Beschluss vom 22. Februar 2018 erfasst neben dem Kaufvertrag – UR-Nr. 4…/2… – ausdrücklich auch die Bestellung der Grundschuld – UR-Nr. 6…/2… -.
Schließlich sind in der Belastungsvollmacht gem. § 8 der UR-Nr. 4…/2… auch die typischen zur Absicherung der Beteiligten zu 1 als Verkäuferin dienenden Abreden und Anweisungen an den Notar enthalten, die es ausschließen, das Wohnungseigentum zu anderen als der Finanzierung des Kaufpreises dienenden Zwecken zu belasten.
