Rückauflassungsvormerkung: Löschung ohne Erbenbewilligung möglich?
Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat entschieden, dass die Löschung einer Rückauflassungsvormerkung ohne die Bewilligung der Erben möglich ist, wenn die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen wird. Im konkreten Fall war der Anspruch auf Rückauflassung höchstpersönlich, unveräußerlich und unvererblich und erlosch mit dem Tod der Berechtigten. Somit war die Vorlage der Sterbeurkunde ausreichend, um die Löschung der Vormerkung zu bewirken.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Das LG Düsseldorf hebt einen vorherigen Beschluss des Amtsgerichts Kempen auf.
- Der Beteiligte, eingetragener Eigentümer des Grundbesitzes, beantragte die Löschung von Rechten in Bezug auf das Grundstück.
- Es gab eine notarielle Vereinbarung, in der die Rückauflassungsvormerkung zur Sicherung des mit dem Tod der Mutter des Beteiligten erlöschenden Anspruchs eingetragen wurde.
- Nach dem Tod der Mutter beantragte der Beteiligte die Löschung der Rechte, was das Grundbuchamt zunächst wegen fehlender Bewilligung der Erben ablehnte.
- Das OLG argumentierte, dass der Anspruch auf Rückauflassung höchstpersönlich und unvererblich war und mit dem Tod der Berechtigten erlosch.
- Die Vorlage der Sterbeurkunde der Mutter reichte aus, um die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachzuweisen.
- Daher hätte das Grundbuchamt die Löschung der Rückauflassungsvormerkung nicht ablehnen dürfen.
- Es wurde keine Entscheidung über die Kosten des Verfahrens getroffen.
Übersicht
Die Löschung einer Rückauflassungsvormerkung ist ein wichtiger Schritt, um Eigentumsverhältnisse zu klären und Grundstücke weiterzuveräußern. In der Regel ist ein Antrag beim Grundbuchamt erforderlich, um die Löschung zu erreichen. Wenn die Rückauflassungsvormerkung selbst auflösend bedingt oder befristet ist, kann die Löschung auch ohne Bewilligung der Erben erfolgen, sofern der Antragsteller die Unrichtigkeit des Grundbuchs durch Vorlage der Sterbeurkunde des Übergebers nachweist.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Bewilligung aller Erben in öffentlich beglaubigter Form, d.h. die Unterschrift muss von einem Notar beglaubigt werden. Die Löschung kann auch erfolgen, wenn die in der Vormerkung festgelegten Bedingungen erfüllt wurden, wie z.B. die Einhaltung einer Mindestwohnfläche oder die Zahlung eines bestimmten Betrags.
Im folgenden Beitrag wird ein konkretes Urteil zum Thema Löschungsvoraussetzungen für Rückauflassungsvormerkungen vorgestellt und besprochen. Dabei werden die rechtlichen Herausforderungen und Voraussetzungen für eine erfolgreiche Löschung näher beleuchtet.
Die rechtliche Auseinandersetzung um Rückauflassungsvormerkungen
In einem bemerkenswerten Fall, verhandelt vom Landgericht Düsseldorf, stand die Frage im Raum, unter welchen Umständen eine Rückauflassungsvormerkung gelöscht werden kann. Der Kern des Falles dreht sich um eine Grundstückseigentümerschaft und damit verbundene Vormerkungen, die nach dem Tod der Berechtigten gelöscht werden sollten.
Grundstückseigentum und testamentarische Bestimmungen
Der Fall begann mit einem notariellen Vertrag aus dem Jahr 1986, in dem der Beteiligte, seine Mutter und Schwester eine Erbauseinandersetzung vereinbarten. Dieser Vertrag bestimmte den Beteiligten als Alleineigentümer verschiedener Grundstücke. Zusätzlich wurden für die Mutter ein Wohnungsrecht und eine Rückauflassungsvormerkung eingerichtet, die mit ihrem Tod erlöschen sollten.
Streitpunkt: Löschung der Rückauflassungsvormerkung
Nach dem Tod der Mutter beantragte der Eigentümer 2014 die Löschung der Rückauflassungsvormerkung. Das Grundbuchamt lehnte dies ab und forderte die Zustimmung der Erben. Der Fall landete vor Gericht, da strittig war, ob die Vormerkung als „auflösend bedingt“ einzustufen war und somit automatisch mit dem Tod der Berechtigten erloschen sei.
Gerichtsentscheidung und ihre Relevanz für das Grundbuchrecht
Das LG Düsseldorf entschied letztlich, dass die Löschung der Rückauflassungsvormerkung ohne die Zustimmung der Erben erfolgen darf. Das Gericht stellte fest, dass der zu sichernde Anspruch höchstpersönlich, unveräußerlich und unvererblich war und mit dem Tod der Berechtigten erloschen ist. Diese Entscheidung hebt die Bedeutung des Nachweises der Unrichtigkeit im Grundbuch hervor und klärt die Handhabung solcher Fälle für die Zukunft.
Insgesamt zeigt dieser Fall die Komplexität des Grundbuchrechts und die Wichtigkeit einer genauen Betrachtung der jeweiligen Vertragsbedingungen. Er verdeutlicht auch, wie wichtig es ist, rechtliche Dokumente präzise zu formulieren, um Unklarheiten und langwierige gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Was ist eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuchrecht?
Eine Rückauflassungsvormerkung ist eine Sicherungseinrichtung im deutschen Grundbuchrecht, die dem Eigentümer eines Grundstücks eine schuldrechtlich vereinbarte Rückübertragung des Grundstücks ermöglicht. Sie wird ins Grundbuch eingetragen und sichert die Ansprüche des Verkäufers auf Rückübertragung eines Grundstücks. Die Rückauflassungsvormerkung erlangt ihre Rechtswirksamkeit in dem Moment, wo sie im Grundbuch eingetragen wird.
Die Rückauflassungsvormerkung kommt oft in Verbindung mit der Bebauung von Grundstücken vor, die von Städten und Gemeinden verkauft werden. Der Kauf des Grundstücks ist mit bestimmten Auflagen verbunden. Hält der Käufer diese Auflagen nicht ein, hat der frühere Eigentümer einen Anspruch auf Rückübertragung.
Es gibt keine bestimmten formellen oder inhaltlichen Vorgaben für eine Rückauflassungsvormerkung. Sie kann im Grunde recht frei formuliert werden, was andererseits auch Risiken birgt. Wichtig ist, dass in einer Rückauflassungsvormerkung klare Bedingungen formuliert werden.
Eine Rückauflassungsvormerkung erlischt in der Regel, wenn der frühere Eigentümer das Grundstück wieder zurückerwirbt oder wenn eine vereinbarte Frist für die Erfüllung der Bedingungen abgelaufen ist.
Die Kosten für eine Rückauflassungsvormerkung richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und setzen sich aus den Gebühren für die Grundbucheintragung und den Kosten für den Notar zusammen.
Es ist auch möglich, eine Rückauflassungsvormerkung wieder zu löschen. Dazu benötigt man eine sogenannte Löschungsbewilligung und gute Gründe. Der Weg zur Löschung führt wieder über den Notar, der die Löschungsbewilligung dem Grundbuchamt vorlegt. Dafür fallen erneut Gebühren an, die jedoch geringer sind als die Kosten für die Eintragung.
Wie erfolgt die Löschung einer Rückauflassungsvormerkung im Todesfall des Berechtigten?
Die Löschung einer Rückauflassungsvormerkung im Todesfall des Berechtigten kann auf verschiedene Weisen erfolgen, abhängig von den spezifischen Bedingungen des Falls.
Wenn der gesicherte Anspruch auf die Lebensdauer des Berechtigten beschränkt war, genügt der Nachweis des Todes des Berechtigten zur Löschung der Vormerkung. In diesem Fall kann die Vorlage der Sterbeurkunde ausreichend sein.
Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass das Grundbuchamt in einigen Fällen die Löschungsbewilligungen der Erben des Berechtigten verlangen kann. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der Rückübertragungsanspruch nicht ausdrücklich als „nicht übertragbar und nicht vererblich“ gekennzeichnet ist.
Wenn die Rückauflassungsvormerkung als „nicht übertragbar, unvererblich und befristet“ eingetragen ist, kann die Vormerkung nach dem Tod des Berechtigten gelöscht werden.
Es ist auch wichtig zu beachten, dass gemäß § 23 GBO (Grundbuchordnung) im ersten Jahr nach dem Tod des Veräußerers die Zustimmung der Erben zur Löschung benötigt wird.
Die Kosten für die Löschung einer Rückauflassungsvormerkung richten sich nach dem Wert des Grundstücks. Für die Löschung wird in der Regel etwa ein Viertel der Gebühr verlangt, die für die Eintragung anfällt.
Bitte beachten Sie, dass diese Informationen allgemeiner Natur sind und nicht alle möglichen Szenarien abdecken. Es wird empfohlen, einen Rechtsberater zu konsultieren, um spezifische Fragen zu klären.
Welche Rolle spielt eine Sterbeurkunde bei der Löschung einer Rückauflassungsvormerkung?
Eine Sterbeurkunde spielt eine wichtige Rolle bei der Löschung einer Rückauflassungsvormerkung, insbesondere wenn der Berechtigte verstorben ist. Die Rückauflassungsvormerkung ist ein befristetes Recht, das in der Regel mit dem Tod des Berechtigten endet. Wenn der Eintrag im Grundbuch darauf hinweist, dass das Recht mit dem Tod des Berechtigten endet, kann die Vorlage der Sterbeurkunde ausreichen, um die Vormerkung löschen zu lassen.
Es gibt jedoch Fälle, in denen zusätzliche Dokumente erforderlich sind. Wenn der Anspruch auf Rückauflassung nicht vererblich und nicht übertragbar ist, wie in einigen notariellen Verträgen festgelegt, kann das Grundbuchamt die Vorlage einer Löschungsbewilligung der Erben des Berechtigten verlangen. In solchen Fällen kann die Sterbeurkunde allein nicht ausreichen, um die Rückauflassungsvormerkung zu löschen.
Es ist auch zu beachten, dass die Löschung einer Rückauflassungsvormerkung Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) mit sich bringt.
Die genauen Anforderungen können je nach den spezifischen Umständen des Falles und den Bestimmungen des zugrunde liegenden Vertrags variieren. Daher ist es ratsam, rechtlichen Rat einzuholen, um sicherzustellen, dass alle notwendigen Schritte korrekt durchgeführt werden.
Das vorliegende Urteil
LG Düsseldorf – Az.: I-3 Wx 259/14 – Beschluss vom 30.01.2015
Der Beschluss des Amtsgerichts Kempen vom 14.07.2014 – TB-350-6 – wird aufgehoben.
Gründe
I.
Der Beteiligte ist der eingetragene Eigentümer des vorbenannten Grundbesitzes. Die jetzigen Grundstücke Flur 6, Flurstück 623 und 624 bildeten zunächst eine Einheit und standen als Flur 6, Flurstück 566 im Eigentum des am 27.08.1986 verstorbenen Vaters des Beteiligten.
Am 26.11.1986 schlossen der Beteiligte, seine Mutter und seine Schwester einen notariellen Vertrag zur „Vermächtniserfüllung und vorsorglich Erbauseinandersetzung“. Die Vertragsparteien einigten sich, dass der Beteiligte Alleineigentümer des Grundstücks werden sollte. Eine Teilfläche, das jetzige Flurstück 624, sollte abgetrennt und der Schwester zugewiesen werden. Zugleich wurde der Mutter ein lebenslängliches unentgeltliches Wohnungsrecht eingeräumt.
Die Vertragsparteien bewilligten und beantragten, dass gleichzeitig mit der Eintragung des Eigentumswechsels und ohne Zwischenbelastung zu Lasten des dem Beteiligten übertragenen Teilstücks zu Gunsten seiner Mutter ein lebenslängliches unentgeltliches Altenteilsrecht – mit dem vorstehend vereinbarten Inhalt – eingetragen wird mit dem Vermerk, dass „zur Löschung dereinst der Nachweis des Todes der Berechtigten genügt“.
Unter III. der Vertrages vereinbarten die Vertragsparteien, dass für den Fall, dass das dem Beteiligten oder seiner Schwester übertragene Teilstück weiter veräußert wird, die Mutter berechtigt sei, die unentgeltliche Übertragung des dem Beteiligten bzw. der Schwester übertragenen Teilstücks auf sich zu verlangen. Zugleich bewilligten und beantragten die Vertragsparteien die Eintragung jeweils einer Rückauflassungsvormerkung zur Sicherung des „mit dem Tode (der Berechtigten) erlöschenden Anspruchs auf Rückauflassung“ mit dem Vermerk, dass zur Löschung der Nachweis des Todes genügt.
Am 21.10.1987 wurde der Beteiligte als Eigentümer eingetragen. Zugleich wurden zugunsten der Mutter in Abteilung II. folgenden Rechte eingetragen:
Nr. 2.: Altenteil für ( … ). Zur Löschung des Rechts genügt der Todesnachweis der Berechtigten. Mit Bezug auf die Bewilligung vom 26. November 1986, eingetragen am 21. Oktober 1987.
Nr. 3.: Rückauflassungsvormerkung – auflösend bedingt – für ( … ). Zur Löschung des Rechts genügt der Todesnachweis der Berechtigten. Mit Bezug auf die Bewilligung vom 26. November 1986, eingetragen am 21. Oktober 1987.
Am 09.04.2014 hat der Beteiligte – unter Vorlage einer Sterbeurkunde seiner am 03.04.2014 verstorbenen Mutter – die Löschung der Rechte in Abteilung II lfd. Nr. 2. und 3. beantragt.
Das Recht II./Nr. 2 wurde am 15.04.2014 gelöscht. Hinsichtlich des Rechts Nr. 3 hat das Grundbuchamt beanstandet, dass zur Löschung der Rückauflassungsvormerkung die Bewilligung der Erben notwendig sei.
Einer Bewilligung bedürfe es nur dann nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen sei, wobei an den Nachweis strenge Anforderungen zu stellen seien. Eine Löschung im Wege der Berichtigung sei nur dann möglich, wenn der Antragsteller in einer jeden Zweifel ausschließenden Weise und in der Form des § 29 GBO nachweise, dass jede Möglichkeit des Bestehens des gesicherten Anspruchs ausgeschlossen sei. Im vorliegenden Fall sei nicht ausgeschlossen, dass der Anspruch auf Rückübertragung bereits vor dem Tode der Berechtigten geltend gemacht worden sei. Die vertragliche Vereinbarung könne (grundbuchrechtlich) ohne weitergehende Anhaltspunkte nicht dahin ausgelegt werden, dass auch ein zu Lebzeiten bereits entstandener aber noch nicht erfüllter Auflassungsanspruch mit dem Tod erlöschen solle. Da die Vererblichkeit eines etwa bereits entstandenen Rückauflassungsanspruchs damit nicht ausgeschlossen sei, könne die Löschung nur mit Bewilligung der Erben erfolgen. Daran ändere der damals in die Urkunde aufgenommene Löschungserleichterungsvermerk nichts.
Die Notarin ist der Auffassung mit Schreiben vom 04.06.2014 unter Hinweis auf die Formulierung in der notariellen Urkunde, dass „zur Sicherung des mit dem Tode von (…) erlöschenden Anspruchs auf Rückauflassung“ eine Rückauflassungsvormerkung eingetragen werden solle, entgegengetreten.
Durch Beschluss vom 14.07.2014 hat das Grundbuchamt – Rechtspfleger – den Antrag zurückgewiesen.
Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Beteiligten vom 20.08.2014, die dem Senat vom Grundbuchamt erstmals am 27.08.2014 vorgelegt worden ist. Durch Beschluss vom 11.09.2014 – I 3 Wx 207/14 – hat der Senat die Sache zurückgegeben, da die Beschwerde ohne Nichtabhilfeentscheidung vorgelegt worden war.
Durch Beschluss vom 06.11.2014 hat das Amtsgericht der Beschwerde (erneut) nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt unter Bezugnahme auf die (ergänzte) Entscheidung vom selben Tage sowie die zunächst im Retent gebliebene Nichtabhilfeentscheidung vom 27.08.2014.
In der Nichtabhilfeentscheidung vom 06.11.2014 führt das Grundbuchamt aus, dass es sich entgegen der Auffassung des Beteiligten nicht um eine auflösend bedingte Rückauflassungsvormerkung handele. In der Urkunde vom 26.11.1986 sei keine bedingte Vormerkung bewilligt worden. Vielmehr sei eine Rückauflassungsvormerkung für einen bedingten Anspruch bewilligt worden. Die zur damaligen Zeit durchaus übliche uneindeutige Eintragung des Zusatzes – „auflösend bedingt“ – sei nicht zweifelsfrei auf die Vormerkung zu beziehen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Grundbuchakten Bezug genommen.
II.
Die gemäß §§ 71 Abs. 1, 72, 73 GBO zulässige Beschwerde hat in der Sache Erfolg und führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung.
1. Das Grundbuchamt hätte die beantragte Löschung der Rückauflassungsvormerkung nicht wegen des Fehlens einer Löschungsbewilligung der Erben zurückweisen dürfen.
Gemäß § 19 GBO erfolgt eine Eintragung, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Der Grundsatz der einseitigen Bewilligung gilt sowohl für rechtsändernde als auch berichtigende Eintragungen, wobei zu den Eintragungen auch Löschungen zählen (vgl. nur Demharter, GBO, § 19 Rn. 3).
Einer Bewilligung nach § 19 GBO bedarf es nur dann nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen ist, § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO.
Das ist schon dann der Fall, wie das Grundbuchamt eingangs seiner Entscheidung zutreffend ausführt, wenn die Vormerkung, deren Löschung hier begehrt wird, selbst auflösend bedingt oder befristet ist (vgl. hierzu auch OLG Hamm DNotZ 2014, 224 ff, Rn. 5 m.N.).
Der hinter das Wort Rückauflassungsvormerkung in Parenthese gesetzte Zusatz „auflösend bedingt“ könnte dies nahelegen. Es kann vorliegend indes offenbleiben, ob der Zusatz bei der Eintragung zu Recht vorgenommen worden ist, oder ob es sich nur um eine „zur damaligen Zeit durchaus übliche uneindeutige Eintragung“ handelt und sich die Bedingung nur auf das zu sichernde Recht bezieht, wie das Grundbuchamt meint.
Jedenfalls ist der Unrichtigkeitsnachweis erbracht, weil feststeht, dass das durch die Vormerkung gesicherte Recht nicht mehr besteht.
Denn der gesicherte Auflassungsanspruch war höchstpersönlich, unveräußerlich und unvererblich. Das ergibt sich zur Überzeugung des Senats aus folgenden Umständen.
Schon der Zusammenhang der Einräumung des Rechts in der notariellen Urkunde vom 26.11.1986 mit der gleichzeitigen Bestellung des Altenteils spricht dafür, dass beide Rechte nur der Mutter des Beteiligten persönlich zustehen und auflösend bedingt durch deren Tod sein sollten.
In der zugrundeliegenden Bewilligung der Rückauflassungsvormerkung vom 26.11.1986 heißt es ausdrücklich, dass diese zur Sicherung des „mit dem Tode (der berechtigten Mutter) erlöschenden Anspruchs auf Rückauflassung“ bewilligt werde.
Zusätzlich vereinbarten die Vertragsparteien sowohl hinsichtlich des Altenteilrechts als auch hinsichtlich der Auflassungsvormerkung, dass beide mit dem Vermerk versehen werden sollten, dass zur Löschung der Nachweis des Todes genügt. Dabei kann in diesem Zusammenhang dahinstehen, ob nach der Rechtsprechung des BGH (Vgl. BGH NJW 1992, 1683) die Auflassungsvormerkung heute noch mit dem Inhalt eingetragen werden kann, dass zu ihrer Löschung der Nachweis des Todes des Berechtigten genüge. Durch die vertragliche Vereinbarung ist – auch im Zusammenhang mit dem vereinbarten Löschungserleichterungsvermerk – jedenfalls hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass der Anspruch auf Rückauflassung auf jeden Fall mit dem Tod der Berechtigten erlöschen sollte, auch dann, wenn dieser schon vor dem Tod entstanden, aber noch nicht erfüllt sein sollte.
Der zu sichernde Anspruch war also höchstpersönlich, unveräußerlich und unvererblich, mithin ein durch den Tod der Berechtigten auflösend bedingter Anspruch. Die von dem Bundesgerichtshof entwickelte Rechtsprechung zum Aufladen einer Vormerkung kommt in einem solchen Fall nicht zum Tragen (vgl. OLG Hamm, a.a.O. Rn. 9).
Damit steht auch fest, dass der zu sichernde Anspruch nicht (mehr) besteht.
Die Unrichtigkeit des Grundbuchs ist somit durch Vorlage der Sterbeurkunde der Auflassungsberechtigen in grundbuchrechtlicher Form, § 29 GBO, nachgewiesen. Der Löschungsantrag hätte daher nicht wegen des Fehlens einer Löschungsbewilligung zurückgewiesen werden dürfen.
Nach alledem war der Zurückweisungsbeschluss aufzuheben.
2. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.
