Beschränkt persönliche Dienstbarkeit – zulässiger Inhalt

Rechtsprechung im Fokus: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit und die Frage der Kostentragung

In einem aktuellen Beschluss des Oberlandesgerichts Saarbrücken (Az.: 5 W 12/23) vom 19. Mai 2023 wurde ein rechtliches Thema behandelt, das in der Praxis immer wieder aufkommt: die beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Form eines Wohnungsrechts. Im Kern ging es um die Frage, ob der Inhaber eines solchen Wohnungsrechts auch die anfallenden Kosten für Versicherungen und Grundsteuer tragen kann. Das Gericht hat diese Frage verneint, und damit eine wichtige Klarstellung im Bereich des Sachenrechts vorgenommen.

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Die Ausgangslage: Eigentumsübertragung und Wohnungsrecht

Der Fall begann mit einer Eigentumsübertragung eines Grundstücks vom Vater an den Sohn. Als Gegenleistung wurde dem Vater und seiner Ehefrau ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungsrecht eingeräumt. Im notariellen Vertrag wurde festgelegt, dass die berechtigte Person die Kosten für diverse Nebenkosten, einschließlich Versicherungen und Grundsteuer, tragen soll. Das Grundbuchamt lehnte jedoch die Eintragung dieses Wohnungs- und Mitbenutzungsrechts ab. Der Grund: Eine solche Kostentragungspflicht könne nicht mit dinglicher Wirkung vereinbart werden.

Der Kern des Problems: Dingliche Wirkung vs. Schuldrechtliche Vereinbarung

Das Gericht stellte klar, dass die Verpflichtung zur Tragung der Versicherungs- und Grundsteuerkosten nicht zum Inhalt des dinglichen Wohnungsrechts gemacht werden kann. Im Sachenrecht ist die Gestaltungsfreiheit weitgehend ausgeschlossen. Das Gesetz bestimmt nicht nur die Arten der dinglichen Rechte, sondern auch ihren Inhalt. Abweichende Vereinbarungen sind nur dann möglich, wenn sie nicht gegen tragende und zwingende Grundprinzipien verstoßen.

Gesetzliche Vorschriften und ihre Auswirkungen

Nach der gesetzlichen Ausgestaltung des Wohnungsrechts hat der Wohnungsberechtigte weder die Grundstückslasten noch die Kosten der Versicherung zu tragen. Eine abweichende Vereinbarung wäre zwar schuldrechtlich möglich, könnte jedoch nicht mit dinglicher Wirkung, und damit nicht im Grundbuch, eingetragen werden. Das Gericht betonte, dass die Unentgeltlichkeit ein tragender Grundsatz des Wohnungsrechts ist.

Vergleich mit anderen Fällen

Das Gericht wies darauf hin, dass die Übernahme von Verbrauchskosten durch den Wohnungsberechtigten nicht dem gesetzlichen Grundgedanken des Wohnungsrechts entgegensteht. In vorliegenden Fall ging es jedoch nicht um Verbrauchskosten, sondern um Grundstückslasten und Versicherungskosten, die nach der gesetzlichen Regelung nicht vom Wohnungsberechtigten zu tragen sind.

Das Urteil des Oberlandesgerichts Saarbrücken bietet eine klare Orientierung im komplexen Feld der beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten. Es verdeutlicht, dass die Tragung von Versicherungs- und Grundsteuerkosten nicht mit dinglicher Wirkung im Rahmen eines Wohnungsrechts vereinbart werden kann. Damit liefert die Entscheidung eine wichtige Grundlage für die rechtliche Praxis und die Auslegung von notariellen Verträgen in diesem Bereich.

Das vorliegende Urteil

Oberlandesgericht Saarbrücken – Az.: 5 W 12/23 – Beschluss vom 19.05.2023

Leitsatz

Ein als beschränkte persönliche Dienstbarkeit vereinbartes Wohnungsrecht kann nicht mit dem Inhalt bestellt werden, dass der Wohnungsberechtigte – auch – mit dinglicher Wirkung dazu verpflichtet sein soll, die anfallenden Kosten der Versicherungen sowie die Grundsteuer zu tragen.

1. Die Beschwerde der Antragsteller gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Saarbrücken – Saarländisches Grundbuchamt – vom 16. Januar 2023 wird kostenpflichtig zurückgewiesen.

2. Der Wert für das Beschwerdeverfahren beträgt 96.000,- Euro.

Gründe

I.

Der Antragsteller zu 1) ist als Eigentümer des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks Flur 1, Flurstück …, S. in P., in das Grundbuch von H. eingetragen. Bei dem Antragsteller zu 2) handelt es sich um den Sohn des Antragstellers zu 1). Durch notarielle Urkunde vom 6. Dezember 2022 des Notariats … (Urk.-Nr. 1976/2022 J, Bl. 22 GA) übertrug der Antragsteller zu 1) dem Antragsteller zu 2) das eingangs bezeichnete Grundstück zu Alleineigentum. Als Gegenleistung wurde dem Antragsteller zu 1) und dessen – vor dem Notar ebenfalls anwesenden – Ehefrau ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht unter Ausschluss des jeweiligen Eigentümers sowohl für das Wohnhaus als auch für das unbebaute Grundstück bewilligt. Des Weiteren sieht der notarielle Vertrag vor:

„(…) Die berechtigte Person trägt die Kosten für Strom, Wasser, Gas und Heizung, für Müllabfuhr-, Straßenreinigungs- und Kaminkehrergebühren, die für den gesamten Vertragsgegenstand anfallenden Versicherungen, die Grundsteuer, die sonstigen laufenden Hauskosten sowie den gewöhnlichen Erhaltungsaufwand. (…)“

Mit Antrag vom 6. Dezember 2022 begehrten die Antragsteller die Eigentumsumschreibung, die Eintragung des Wohnungs- und Mitbenutzungsrechts sowie die Eintragung einer im notariellen Vertrag ebenfalls vorgesehenen Rückübereignungsvormerkung (Bl. 21 GA). Mit Verfügung vom 12. Dezember 2022 sowie angegangener Zwischenverfügung 16. Januar 2023 (Bl. 39 GA) lehnte das Grundbuchamt die Eintragung des Wohnungs- und Mitbenutzungsrechts mit der Begründung ab, dieses könne nicht mit dem Inhalt bestellt werden, dass der Wohnungsberechtigte die auf den Vertragsgegenstand anfallenden Versicherungen und die Grundsteuer zu tragen habe. Eine solche Regelung sei nur schuldrechtlich, nicht aber dinglich möglich.

Der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller hat dagegen mit Schriftsatz vom 19. Januar 2023 (Bl. 44 GA) bei dem Saarländischen Oberlandesgericht Beschwerde eingelegt.

II.

Der Senat hat davon abgesehen, das unmittelbar bei ihm als Beschwerdegericht eingelegte Rechtsmittel dem Grundbuchamt vorab zur Durchführung des Abhilfeverfahrens nach § 75 GBO zuzuleiten, sondern im Beschleunigungsinteresse von seiner Befugnis Gebrauch gemacht, in der Sache sogleich selbst zu entscheiden (vgl. Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 6. November 2013 – 12 Wx 26/13, FGPrax 2014, 56; OLG Köln, Beschluss vom 3. Januar 2011 – I-2 Wx 197/10, FGPrax 2011, 172 m.w.N.).

Die gemäß §§ 71 ff. GBO zulässige Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts vom 16. Januar 2023 (§ 18 Abs. 1 GBO) ist aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, auf die der Senat vorab zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug nimmt und die durch das Beschwerdevorbringen nicht ausgeräumt werden, unbegründet.

1.

Gegenstand des Beschwerdeverfahrens bildet allein das vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis, auf das sich die angefochtene Zwischenverfügung bezieht. Insoweit ist das Grundbuchamt zu Recht zu dem Ergebnis gelangt, dass die Verpflichtung der Wohnungsberechtigten, die auf den Vertragsgegenstand entfallende Versicherung und Grundsteuer zu tragen, nicht zum Inhalt des dinglichen Wohnungsrechts gemacht werden kann.

a)

Der Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit in der Form des Wohnungsrechts gemäß § 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB ist durch die Verweisung in § 1090 Abs. 2 BGB auf bestimmte Vorschriften der Grunddienstbarkeit und durch weitere Verweisung in § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Vorschriften des Nießbrauchsrechts gekennzeichnet. Dieser Inhalt kann grundsätzlich nicht durch Vertrag abweichend bestimmt werden, weil auf dem Gebiet des Sachenrechts die Gestaltungsfreiheit weitgehend ausgeschlossen ist. Das Gesetz bestimmt nicht nur die Zahl der dinglichen Rechte abschließend, sondern schreibt auch ihren Inhalt zwingend vor (BayObLG, Beschluss vom 29. Juli 1988 – BReg. 2 Z 76/88, NJW-RR 1989, 14; BayObLG, Beschluss vom 18. Juni 1980 – BReg. 2 Z 28/80, MDR 1980, 385).

Dieser Grundsatz gilt allerdings nicht uneingeschränkt. Abweichende Vereinbarungen über den Inhalt eines dinglichen Rechts sind dann nicht nur mit schuldrechtlicher, sondern auch mit dinglicher Wirkung möglich, wenn entweder das Gesetz selbst die Abänderbarkeit vorsieht oder zulässt oder wenn bei einer Änderung des Inhalts eines Rechts nicht gegen tragende und zwingende Grundprinzipien verstoßen wird, die das Recht prägen (BayObLG, jeweils a.a.O.). Hieraus folgt dann die Eintragungsfähigkeit der entsprechenden Vereinbarung im Grundbuch (BayOblG, Beschluss vom 18. Juli 1980, a.a.O.).

b)

Diese Grundsätze gelten auch für das im Streit stehende dingliche Wohnungsrecht des § 1093 BGB. Dies bedeutet, dass der Inhalt des Wohnungsrechts im Einzelnen durch Vereinbarung der Parteien auch mit dinglicher Wirkung (und damit im Grundbuch eintragungsfähig) insoweit geregelt werden kann, als das Wesen dieser dinglichen Belastung nicht geändert und nicht gegen als zwingend anzusehende gesetzliche Vorschriften (insbesondere hinsichtlich der Wesensmerkmale der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit, der grundsätzlichen Nichtübertragbarkeit des Wohnungsrechts sowie des Ausschlusses des Eigentümers) verstoßen wird (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 18. Juni 1980 a.a.O.).

Soweit vorliegend das Wohnungsrecht jedoch mit dinglicher Wirkung dahingehend vereinbart wurde, dass die Wohnungsberechtigten – auch – die für den Vertragsgegenstand anfallenden Kosten der Versicherungen sowie die Grundsteuer zu tragen haben, verstößt diese Regelung gegen als zwingend anzusehende gesetzliche Vorschriften.

Hauptinhalt des Wohnungsrechts ist die Nutzung des Gebäudes oder eines Teils davon als Wohnung. Diese Nutzung ist grundsätzlich unentgeltlich (BayObLG, jeweils a.a.O.). Bei der Verweisung in § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB auf einzelne Vorschriften über das Nießbrauchsrecht fehlt eine Verweisung sowohl auf § 1045 BGB als auch auf § 1047 BGB. Den Wohnungsrechtsinhaber trifft danach zwar die Unterhaltungspflicht aus § 1041 BGB, nicht aber die Versicherungspflicht aus § 1045 BGB und nicht die Lastentragungspflicht aus § 1047 BGB (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 28. April 1997 – 15 W 334/96 –, Rn. 13, juris).

§ 1045 Abs. 1 BGB regelt die Pflicht des Nießbrauchers, die Sache für die Dauer seines Nießbrauchs auf seine Kosten zu versichern. Dementsprechend bestimmt § 1047 BGB, dass der Nießbraucher grundsätzlich die öffentlichen und privatrechtlichen Grundstückslasten zu tragen hat. Zu den ersteren gehören Abgabeverpflichtungen, die auf dem öffentlichen Recht beruhen, durch wiederkehrende oder einmalige Geldleistungen zu erfüllen sind und nicht nur die persönliche Haftung des Schuldners voraussetzen, sondern auch die dingliche Haftung des Grundstücks (BGH, Urteil vom 22. Mai 1981 – V ZR 69/80; NJW 1981, 2127). Öffentliche Last in diesem Sinne ist danach auch die Grundsteuer (vgl. § 436 Abs. 2 BGB, Staudinger/ Matusche-Beckmann, BGB § 436, Rn. 14).

Demgegenüber hat der Wohnungsberechtigte nach der gesetzlichen Ausgestaltung des Wohnungsrechts – in Ermangelung einer Verweisung in § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB auf §§ 1045, 1047 BGB – im Gegensatz zum Nießbraucher weder diese Grundstückslasten noch die Kosten der Versicherung zu tragen. Durch die Bestimmung in der Bestellungsurkunde jedoch, wonach die Wohnungsberechtigten sowohl die Kosten der anfallenden Versicherungen als auch die Grundsteuer zu tragen haben, wird von dieser gesetzlichen Ausgestaltung des Wohnungsrechts abgewichen. Die Bestimmung stellt sich ihrem Wesen nach damit als Vereinbarung eines Entgelts dar. Eine solche ist zwar mit schuldrechtlicher Wirkung zulässig; zum dinglichen Inhalt des Wohnungsrechts kann sie aber nicht gemacht werden (BayOblG, Beschluss vom 29. Juli 1988, a.a.O. siehe auch; BGH, Urteil vom 10.Mai 1968 – V ZR 221/64, BeckRS 1968, 31172089; Riedel/Volmer/Wilsch (vormals Schöner/ Stöber) Grundbuchrecht, 16. Aufl. 2020, Rn. 1252; Staudinger/Reymann (2017) BGB § 1093, Rn. 47; a.A. LG Gießen, Beschluss vom 10. Januar 1986 – 7 T 6/86; Rpfleger 1986, 174, LG Traunstein, Beschluss vom 1. Juli 1986 – 4 T 1210/86, Rpfleger 1986, 365). Denn damit würde von der Unentgeltlichkeit als einem tragenden Grundsatz des Wohnungsrechts abgewichen.

2.

Die gegenteilige Auffassung lässt sich auch aus den Gründen des von den Antragstellern vorgelegten Beschlusses des Landgerichts Saarbrücken vom 15. September 2003 – 5 T 408/03 (Bl. 30 GA) nicht begründen.

In Abweichung von der hier in Streit stehenden notariellen Vereinbarung über das Wohnungsrecht ging es im dort zu entscheidenden Fall nicht um die Übernahme öffentlicher oder privater Lasten im Sinne des § 1047 BGB bzw. der Versicherungskosten im Sinne des § 1045 BGB, sondern vielmehr um die Übernahme von Verbrauchs- bzw. Betriebskosten durch den Wohnungsberechtigten. Ebenso stellt sich die Situation in dem durch das Oberlandesgericht Nürnberg entschiedenen Fall (Beschluss vom 6. Oktober 2020 – 15 W 2130/20, NZM 2021, 327) dar, auf welchen die Beschwerde Bezug nimmt. Auch dort waren nach der notariellen Vereinbarung die Verbrauchskosten streitgegenständlich, die zudem nicht von dem Wohnungsberechtigten, sondern vielmehr von dem zukünftigen Eigentümer des Grundstücks zu tragen waren.

Bei den Verbrauchskosten handelt es sich indes nicht um auf der Sache ruhende Lasten im Sinne des § 1047 BGB; vielmehr hat der Wohnungsberechtigte – ebenso wie der Nießbraucher – die verbrauchsabhängigen Kosten als Aufwendungen in eigener Sache zu tragen (OLG München, Hinweisbeschluss vom 23. August 2022 – 8 U 1186/22, BeckRS 2022, 35529; MüKoBGB/Pohlmann, 8. Aufl. 2020, BGB § 1047 Rn. 5; Staudinger/Heinze (2017) BGB § 1047, Rn. 3, 9). Einer entsprechenden Regelung mit dinglicher Wirkung steht daher der gesetzliche Grundgedanke des Wohnungsrechts nicht entgegen.

3.

Einer ausdrücklichen Kostenentscheidung bedurfte es im Hinblick auf die gesetzlich geregelte Kostenfolge (§ 22 Abs. 1 GNotKG) nicht.

Die Entscheidung über die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf den §§ 52 Abs. 1, Abs. 4 Satz 1, Abs. 4 Satz 2, 61 GNotKG und orientiert sich an dem in der notariellen Urkunde erwähnten Jahreswert. Dieser war im Hinblick auf das im notariellen Vertrag angegebene Lebensalter des jüngsten Wohnungsberechtigten von 70 Jahren (Bl. 23R GA) mit 10 Jahren zu multiplizieren (§ 52 Abs. 4 Satz 2, Satz 1 GNotKG).

Die Rechtsbeschwerde war mangels Vorliegens der gesetzlichen Voraussetzungen (§ 78 Abs. 2 Satz 1 GBO) nicht zuzulassen.