OLG Bamberg, Az.: 3 W 3/15, Beschluss vom 22.01.2015
1. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1) – 4) gegen den Beschluss des Amtsgerichts Aschaffenburg vom 29.12.2014, Az. …, wird zurückgewiesen.
2. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 52.500,00 € festgesetzt.
3. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1) und 2) sind in Erbengemeinschaft Eigentümer des Grundstücks Flur Nr. …/x der Gemarkung X. Die Eigentümerstellung haben sie aufgrund Erbfolge als Vorerben zur freien Verfügung über die Erbschaft erlangt. In Abteilung II des Grundbuchs ist vermerkt, dass Nacherbfolge sowie Ersatznacherbfolge angeordnet ist. Nacherben der Beteiligten zu 1) und 2) sind die Beteiligten zu 5) – 7) als jeweilige Abkömmlinge der Vorerben. Sie sind derzeit noch minderjährig. Die endgültigen Nacherben stehen noch nicht fest.
Mit Urkunde Nr. …/14 vom 06.10.2014 veräußerten die Beteiligten zu 1) und 2) das Grundstück an die Beteiligten zu 3) und 4). Diese beantragten am 18.11.2014 die Auflassung des Grundstücks und Löschung des Nacherbenvermerks. Hierauf erließ das Amtsgericht –Grundbuchamt- Aschaffenburg am 29.12.2014 die angefochtene Zwischenverfügung. Das Amtsgericht –Grundbuchamt- Aschaffenburg sieht sich an der Eintragung deshalb gehindert, weil den Nacherben bislang noch kein rechtliches Gehör gewährt worden sei. Zwar sei durch die entgeltliche Verfügung das Grundstück aus dem Nachlass ausgeschieden und das Grundbuch damit unrichtig. Allerdings sei zur Vermeidung von berechtigten Zweifeln an der Entgeltlichkeit und der Vermeidung von Amtshaftungsansprüchen den Nacherben rechtliches Gehör zu gewähren, bevor die beantragte Löschung vorgenommen werden könne. Vorliegend sei ein Pfleger zu bestellen, weil die Nacherben entweder minderjährig oder nicht bekannt seien.
Gegen diese am 30.12.2014 mitgeteilte Zwischenverfügung richtet sich die am 05.01.2014 eingegangene Beschwerde der Beteiligten zu 1) – 4). Neben dem Hinweis auf die Schwierigkeiten, die mit der Bestellung eines Pflegers verbunden seien, verweisen die Beteiligten zu 1) und 4) darauf, dass Zweifel an der Wirksamkeit der entgeltlichen Verfügung nicht erkennbar seien und auch nicht geäußert würden. Der Verkauf sei durch einen Makler vermittelt worden, der schon aus Provisionsgründen kein Interesse an einem Verkauf unter Wert habe. Jedenfalls dann, wenn das Grundbuchamt keine begründeten Zweifel an der Entgeltlichkeit des Rechtsgeschäfts äußere, sei es unverhältnismäßig, die Löschung des Nacherbenvermerks von der Anhörung der Nacherben abhängig zu machen.
Das Amtsgericht –Grundbuchamt- Aschaffenburg hat der Beschwerde mit Verfügung vom 07.01.2015 nicht abgeholfen. Es ist der Ansicht, dass das Grundrecht des rechtlichen Gehörs höher zu bewerten sei als die Tatsache, dass an einer ordentlichen Entgeltlichkeit bzw. Wirksamkeit des Vertrags keine Zweifel bestehen.
II.
Die nach § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch sonst zulässige Beschwerde ist unbegründet. Das Grundbuchamt hat die angefochtene Zwischenverfügung zu Recht erlassen.
Das Löschungsverfahren vor dem Amtsgericht – Grundbuchamt – stellt ein gerichtliches Verfahren im Sinne des Art. 103 Abs. 1 GG dar. Durch eine Löschung des Nacherbenvermerks wird in diesem Verfahren in die Rechte des Nacherben unmittelbar eingegriffen. Deshalb ist dem Nacherben grundsätzlich rechtliches Gehör zu gewähren (BayObLG, NJW-RR 1994, S. 1360 OLG Hamm, Beschluss vom 19.01.1995, Az.: 15 W 303/94 OLG München, NJOZ 2005, S. 2095 aE; OLG München NJW-RR 2013, 211 aE). Dies gilt selbst dann, wenn „die Entgeltlichkeit der Verfügung bei entsprechender Würdigung der Person des Käufers nicht ernsthaft bestritten werden könne“ (so ausdrücklich OLG Düsseldorf, NJOZ 2012, S. 1145).
Deshalb ist es aus Sicht des Senats auch vorliegend zwingend, dass den Nacherben rechtliches Gehör zu gewähren ist. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer handelt es sich hierbei nicht um reinen Formalismus. Insbesondere bei dem Verkauf und der Übertragung des Eigentums an einem Grundstück ist für einen Nacherben nicht ohne weiteres erkennbar, ob der Kaufpreis angemessen oder ob durch einen unangemessen niedrigen Kaufpreis tatsächlich eine gemischte Schenkung vorliegt, die gemäß der Vorschrift des § 2113 Abs. 2 S. 1 BGB gegenüber den Nacherben unwirksam wäre. Durch die Gewährung des rechtlichen Gehörs wird nicht nur gewährleistet, dass die Nacherben sich hierzu äußern können, sondern auch, dass möglicherweise noch unbekannte Zweifel oder Einwände an der Berechtigung der Löschung dem Grundbuchamt bekannt werden und von diesem bei seiner Entscheidung berücksichtigt werden können.
Dass die bislang bekannten Nacherben minderjährig sind und deshalb ein erhöhter Aufwand zu betreiben ist, kann nicht zur Verkürzung von verfassungsmäßigen Rechten führen. Dies ist vielmehr zum Schutze der Minderjährigen in Kauf zu nehmen.
Die Beschwerde muss daher ohne Erfolg bleiben.
III.
1. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.
2. Die Festsetzung des Beschwerdewerts beruht auf § 136 Abs. 1 Nr. 2 GNotKG i. V. m. § 131Abs. 4 sowie § 5Abs. 1 und 2, §§ 30Abs. 1, 31 KostO. Der Senat nimmt hierbei zum Ausgangspunkt seiner Bewertung den vertraglichen Kaufpreis (ohne Inventar) von 525.000,00 € und schätzt das zu bewertende maßgebliche Interesse der Beschwerdeführer an der Beseitigung der Löschung des Nacherbenvermerks auf 10% (s. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11.01.2008, Az.: 3 Wx 228/07).
3. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.
