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Notarkostenberechnung für Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages

LG Leipzig – Az.: 2 OH 6/18 – Beschluss vom 07.09.2018

1. Der Kostenprüfungsantrag der Antragstellerin gegen die Kostenrechnung des Notars, … Wurzen, vom 10.01.2018 über einen Betrag in Höhe von 574,89 € wird als unbegründet zurückgewiesen.

2. Die Entscheidung ist gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

3. Der Wert des Verfahrens wird auf 574,89 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin wendet sich gegen eine Kostenrechnung Nr. … vom 10.01.2018 über einen Betrag in Höhe von 574,89 €.

Der Notar beurkundete am 13.12.2017 (Urkundenrolle Nr. …/2017) einen Grundstücks-Kaufvertrag, wonach Herr … seinen 3/5-Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung …, Flurstück …, Gebäude- und Freifläche, Waldfläche, Holzteichweg 3 mit 1.484 m2 an die Antragstellerin, seine Tochter, die bereits Miteigentümerin zu 2/5 war, zu einem Kaufpreis von 27.000,00 € verkaufte.

In der Kostenberechnung an die Antragstellerin berechnete der Notar die Beurkundungsgebühr Nr. 21100 KV GNotKG nach einem Geschäftswert in Höhe von 60.000,00 €.

Nach Erhalt der Rechnung bat die Antragstellerin den Notar um Überprüfung des Geschäftswerts, da die Grundlage des Kaufvertrags auf 27.000,00 € basiere. Der Notar teilte hieraufhin der Antragstellerin mit, dass sich der Geschäftswert nach dem Wert der Sache richte und von ihr selbst angegeben worden wäre, dass das Grundstück heute einen Wert von ca. 100.000,00 € hätte. Somit sei unter Zugrundelegung des entsprechenden Anteils von 60.000,00 € auszugehen.

In ihrem Antrag gegenüber dem Gericht auf Prüfung der Kostenrechnung führte die Antragstellerin aus, dass sie selbst Sanierungsarbeiten durchgeführt hätte, was auch im Vertrag festgehalten worden wäre. Im Vorgespräch im Notariat wäre sie zum aktuellen Wert des Grundstücks gefragt worden, worauf sie keine konkrete Antwort hätte geben können, da das Grundstück nicht begutachtet worden wäre. Dem Vorschlag, 100.000,00 € belegen zu können, hätte sie nur mit Achselzucken begegnen können, wobei letztendlich der Notar den verhandelten Wert von 27.000,00 € bestätigt hätte. Anderenfalls wäre es auch nicht zu einer Unterschrift unter den Vertrag gekommen.

Der zum Antrag angehörte Notar erklärte, dass es in der Vorbesprechung keine andere Vorgabe als den von der Antragstellerin selbst mitgeteilten Wert von ca. 100.000,00 € gegeben hätte.

Mit Schreiben vom 03.07.2018 wurde für den Präsidenten im Rahmen der Dienstaufsicht über Notare eine Stellungnahme abgegeben. Hierbei wurde sich auf die zuvor abgegebene Stellungnahme der Ländernotarkasse vom 28.06.2018 bezogen.

Auf Aufforderung des Gerichts an die Antragstellerin, die Brandversicherungsurkunde für das Gebäude vorzulegen, teilte diese mit Schreiben vom 23.08.2018 mit, dass diese ihr nicht vorliege und wohl auch bei der Versicherung nicht mehr verfügbar wäre.

Auf Anfrage des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Leipzig teilte dieser mit Schreiben vom 04.09.2018 mit, dass für Erholungsgrundstücke für den Landkreis Leipzig ein Bodenrichtwert von 8,00 pro Quadratmeter ermittelt wurde.

II.

Der zulässige Kostenprüfungsantrag ist in der Sache erfolglos.

Nach § 97 Abs. 3 in Verbindung mit 47 Satz 1, 2 GNotKG ist bei dem Kauf von Sachen der Kaufpreis nebst weiteren Leistungen des Käufers maßgebend. Ist der Kaufpreis jedoch nebst den weiteren Leistungen des Käufers niedriger als der nach § 46 GNotKG festzustellende Verkehrswert des Grundstücks, so ist gemäß § 47 Satz 3 GNotKG der Verkehrswert maßgebend.

Soweit die Antragstellerin bestreitet, dass der vom Notar zugrunde gelegte Verkehrswert in Höhe von 100.000,00 € den Tatsachen entspricht, hat das Gericht durch ein vereinfachtes Sachwertverfahren den Grundstückswert zu ermitteln und mit dem im Vertrag festgehaltenen Kaufpreis zu vergleichen. Bei der Ermittlung des Grundstückswerts in diesem Sinne wird der Grund und Boden nach den amtlichen Bodenrichtwerten abzüglich eines Abschlags von 25 % bewertet und das Gebäude mit Hilfe der Brandversicherungsurkunde wertmäßig eingeschätzt.

Nach Auskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Leipzig war hinsichtlich des streitgegenständlichen Grundstücks im maßgeblichen Zeitraum ein Bodenrichtwert von 8,00 € pro Quadratmeter festzustellen. Insoweit ergibt sich unter Zugrundelegung der entsprechenden Größe des Grundstücks und des vorzunehmenden Abschlags von 25 % ein Betrag in Höhe von 8.904,00 €.

Da die Antragstellerin selbst ausführte, dass sie durch Eigenmittel eine Sanierung in Höhe von 55.000,00 € am Gebäude vorgenommen hatte, ist bei der Ermittlung des Verkehrswerts auch dieser Betrag zu berücksichtigen, selbst wenn er auf die Rechnung des Erwerbers erfolgte (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 25.06.2014, Aktenzeichen: 5 W 32/14).

Hinsichtlich des Gebäudewertes vor der Sanierung wurde seitens der Antragstellerin die Brandversicherungsurkunde dem Gericht nicht zur Kenntnis gereicht, sodass das Gericht gehalten ist, insoweit eine Schätzung vorzunehmen. Die Einholung eines Verkehrswertgutachtens oder eine sonstige Beweisaufnahme verbietet sich gemäß § 46 Abs. 4 GNotKG.

Da davon auszugehen ist, dass das im Vertragstext angegebene Einfamilienhaus auch ohne Sanierung einen (Rest-)Wert hatte, ist es nicht fernliegend, diesen Wert mit 37.000,00 € zu beziffern, zumal der ursprüngliche Kaufpreis bei Kaufvertragsabschluss im Jahre 2012 45.000.00 € betrug.

Demzufolge sind die vom beteiligten Notar in Ansatz gebrachten 100.000,00 € als Verkehrswert nicht zu beanstanden.

Anderweitige Absprachen zu den zu erhebenden Kosten sind nicht zulässig. Insofern entfaltet eine etwaige Kostenauskunft auch keine Bindungswirkung. Eine Hinweispflicht zu den anfallenden Kosten besteht nicht.

Nach Aktenlage ist in diesem Zusammenhang auch keine unrichtige Sachbehandlung durch den Notar erkennbar. Soweit die Antragstellerin auf die Rechnung aus dem Jahr 2012 verweist, mag durchaus eine Parallelität zum Beurkundungsvorgang 1895/12 gegeben gewesen sein. Die Antragstellerin verkennt hierbei aber, dass die Verkehrswerte 2012 und 2017 unterschiedlich sind. So sind im Vertragsentwurf aus dem Jahr 2017 (noch) die von der Antragstellerin ab 2012 aufgewandten Eigenmittel in Höhe von 55.000,00 € mit aufgeführt worden, die bei der Verkehrswertberechnung zu berücksichtigen sind. Diesen Umstand konnte und durfte der Notar nicht unberücksichtigt lassen, selbst wenn sich dieser Betrag im beurkundeten Vertrag nicht mehr findet.

Hieraus folgt, dass die zu überprüfende Rechnung nicht abzuändern war.

III.

Gerichtskosten fallen für das Verfahren nicht an; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

 

 

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