LG Hamburg – Az.: 351 O 3/15 – Urteil vom 23.12.2016
1. Der Antrag der Beteiligten zu 1a), 1b) und 2) auf Aufhebung der Entscheidung der F. u. H. H. vom 13.07.2015 über die Ausübung des Vorkaufsrechts in Bezug auf die in dem Bescheid anliegenden Lageplan rot angelegte Fläche einer Größe von ca. 29 Quadratmeter bezüglich des Grundstücks H. Straße… , Grundbuch des Amtsgerichts H.- W. Blatt… , Flurstück… der Gemarkung H., wird abgelehnt.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Beteiligten zu 1a), 1b) und 2) jeweils ein Drittel zu tragen.
3. Das Urteil ist für die Beteiligte zu 3) hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beteiligten zu 1a) bis 2) dürfen jeweils die Vollstreckung durch die Beteiligte zu 3) durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des gesamten zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beteiligte zu 3) vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Beteiligten streiten über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 3) an dem Grundstück, belegen H. Straße… , im Grundbuch des Amtsgerichts H.- W., Blatt… als Flurstück… der Gemarkung H. (im Folgenden Grundstück genannt) eingetragen.
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Durchführungsplanes D 423 vom 05.07.1960, wobei zwischen den Beteiligten zu 1) sowie 2) und der Beteiligten zu 3) streitig ist, ob dieser Plan im Hinblick auf die Festsetzung des streitigen Grundstückanteils obsolet ist. In Bezug auf das Grundstück ist der vordere Grundstücksanteil von rund 29 Quadratmetern Größe in ganzer Breite des Grundstücks, der zur H. Straße grenzt, im Streit. Das Grundstück ist mit einem zweieinhalbgeschossigen Wohnhaus bebaut. Der streitbefangene Grundstücksanteil umfasst eine niedrige Mauer, eine Hecke und einen Vorgarten. Für die Einzelheiten des streitbefangenen Grundstücks sowie die umgebende Bebauung wird auf die Lichtbilder, das Luftbild und den Kartenausschnitt auf Bl. 6 bis 10 der Verwaltungsakte verwiesen.
In den Erläuterungen zum Durchführungsplan D 423 heißt es unter anderem:
„3. Maßnahmen zur Ordnung des Grund und Bodens
3.1
Die im Durchführungsplan grün umrandeten Flächen sind durch Umlegung neu aufzuteilen, unbeschadet der Möglichkeit der Enteignung nach dem Aufbaugesetz oder dem Baulandbeschaffungsgesetz.
Ist die Umlegung nicht zweckmäßig, kann eine Zusammenlegung angeordnet werden.
Es kann auch ein Grenzausgleich angeordnet werden.
3.2
Die im Durchführungsplan grün gestrichelt umrandete Fläche ist zum Sanierungsgebiet bestimmt … Zweck der Sanierung ist es, unter Beseitigung der vorhandenen Bauanlagen die Flurstücke… und… sowie die Flurstücke… bis… jeweils für eine gemeinsame Bebauung zusammenzufassen.
3.3
Für öffentliche Zwecke müssen außerhalb der Umlegungs- und Sanierungsgebiete Teile der Flurstücke…, …, …, …, … an die F. u. H. H. übereignet werden.
Diese Flächen können zugunsten der F. u. H. H. enteignet werden. …“
Für die Einzelheiten wird auf die Durchführungsplankarte nebst Erläuterungen bei der Verwaltungsakte verwiesen. Der hier streitige Grundstückssteil befindet sich außerhalb des eingezeichneten Sanierungsgebietes, das den überwiegenden Teil von Flurstück… umfasst (vgl. Ziffer 3.3 der Erläuterungen).
Ursprünglich als Eigentümer des Grundstücks eingetragen war der Beteiligte zu 2). Er veräußerte das Grundstück mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 17.04.2015 (UR-Nr. 151/2015 des Notars C., T. SH) für einen Kaufpreis von € 110.000,– an die Beteiligten zu 1a) und 1b) als Miteigentümer. Bei der Beurkundung handelte der Beteiligte zu 1a) in notarieller Generalvollmacht für den Beteiligten zu 1b) (vgl. bezüglich des Umfangs der Generalvollmacht die in der Verwaltungsakte befindliche notarielle Vollmacht vom 05.06.2009). Der Vertrag wurde der Beteiligten zu 3) mit Schreiben vom 18.05.2015, eingegangen bei der Beteiligten zu 3) am 21.05.2015, zugesandt.
Mit Schreiben vom 10.06.2015, dem Beteiligten zu 1a) und der in Vollmacht für ihren Sohn – den Beteiligten zu 2) – handelnden B. S. am 17.06.2015 zugestellt, hat sich die Beteiligte zu 3) an den Beteiligten zu 1a) persönlich und als Vertreter für den Beteiligten zu 1b) sowie die Mutter des Beteiligten zu 2) in Vertretung für diesen gewandt und mitgeteilt, dass sie erwäge, ihr Vorkaufsrecht bezüglich des streitbefangenen Grundstücksanteils nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB auszuüben. Sie hat ferner angekündigt, vorbehaltlich der Zustimmung der Kommission für Bodenordnung, einen Betrag von 9.628 € zu zahlen, falls die Beteiligten zu 1a) und 1b) sich zu einem freihändigen Verkauf an die Beteiligte zu 3) entschließen sollten.
Der Beteiligte zu 2) hat zu diesem Schreiben keine Stellung genommen. Die Beteiligten zu 1a) und 1b) haben mit Schreiben des Beteiligten zu 1a) vom 18.06.2015 Stellung genommen und ausgeführt, dass sie weder mit einem Verkauf noch der Ausübung des Vorkaufsrechtes einverstanden seien. Als Begründung ist ausgeführt worden, dass ohne den Grundstücksteil das Haus unmittelbar an den Gehweg angrenzen würde und die zur Straße liegenden Räumlichkeiten damit unbegrenzt einsehbar würden. Zudem sei eine Verbreiterung der Straße nicht möglich, weil noch Teile anderer angrenzender Grundstücke benötigt würden.
Mit Bescheid vom 13.07.2015 hat die Beteiligte zu 3) sodann ihr Vorkaufsrecht an dem ca. 29 qm großen Grundstücksteil ausgeübt. Zur Begründung hat sie ausgeführt, dass der Durchführungsplan das Grundstück in Bezug auf den streitbefangenen Teil für öffentliche Nutzungen – hier als Straßenverkehrsfläche – vorsehe. Die Verwirklichung dieser Planung sei nach wie vor erforderlich. Die Nutzung des Grundstücksteils als Vorgarten entspreche nicht den Festsetzungen des Durchführungsplanes. Daher rechtfertige das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts. Als zu zahlender Betrag nach § 28 Abs. 4 in Verbindung mit §§ 93 ff. BauGB hat die Beteiligte zu 3) einen Betrag in Höhe von € 9.831,– festgesetzt. In dem Bescheid heißt es eingangs:
„…
Sie haben vor dem Notar H. C. … am 17.04.2015 zum einen für sich persönlich, zum anderen für ihren Sohn, Herrn D. V. P. O., den Kaufvertrag mit der Urkundenrolle … beurkundet. Die F. u. H. H. übt hiermit für die im anliegenden Lageplan vom 04.06.2015 rot angelegte Fläche mit einer Größe von ca. 29 Quadratmetern das gesetzliche Vorkaufsrecht aus, welches ihr … zusteht. …“
Der Ausübungsbescheid ist dem Beteiligten zu 1a) am 15.07.2015 per Postzustellungsurkunde und der Mutter des Beteiligten zu 2) am selben Tag ebenfalls per Postzustellungsurkunde zugestellt worden (die Zustellungsurkunde für B. S. weist zwar den 15.06.2015 aus; das ist aber ein offenkundiger Schreibfehler des Postzustellers).
Mit Schreiben vom 22.07.2015, bei der Beteiligten zu 3) per Telefax am selben Tag eingegangen, haben die Beteiligten zu 1a) und 1b) Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt.
Die Beteiligten zu 1a) und 1b) sind der Ansicht, dass der Durchführungsplan aus dem Jahr 1960 zwischenzeitlich überholt und obsolet sei. Er biete keine Rechtsgrundlage für die Ausübung des Vorkaufsrechtes. Hilfsweise wird die Höhe der Entschädigung beanstandet.
Hinsichtlich der Überholung des Durchführungsplanes durch abweichende tatsächliche Bebauung wird folgendes vorgetragen:
Die nördliche Baulinie/-grenze des sechsgeschossig festgesetzten Baufeldes im Eckbereich H. Str./ L. Str. und die nördlich angrenzende und nunmehr überbaute im Plan als nicht überbaubar ausgewiesene Grundstücksfläche (Flurstücke… ,… ) seien funktionslos geworden. Gleiches gelte für die Festsetzung der nördlichen Baugrenze des sechsgeschossigen Baufeldes auf den Flurstücken…, … und… (dies ist unstreitig). In der für die Flurstücke… und… am 27.02.2007 erteilten Baugenehmigung heiße es unter „Bedingung“, dass auf eine sechsgeschossige Bauweise auf den Flurstücken… und… (ebenfalls im Familienbesitz N.) verzichtet werde. Daran habe man sich aber – unstreitig – in der Baugenehmigung vom 15.01.2015 nicht gehalten und eine sechsgeschossige Bauweise genehmigt. Zudem sei auf dem im Durchführungsplan bezeichneten Areal für Straßenflächen vor dem Flurstück… angrenzend an die H. Str. mit Genehmigung der Beteiligten zu 3) eine Tiefgaragenzufahrt gebaut worden, sodass auch diese Fläche nicht mehr für den Gemeingebrauch zur Verfügung stehe. Damit sei der Durchführungsplan auch insoweit obsolet. Diese Vielzahl von Abweichungen vom Durchführungsplan zeige, dass die ursprüngliche Planung im Tatsächlichen überholt sei.
Die Beteiligten zu 1a), 1b) und 2) beantragen, den Bescheid der Beteiligten zu 3) vom 13. Juli 2015 über die Ausübung des Vorkaufsrechts an einer ca. 29 qm großen Fläche des Grundstücks H. Straße… , Grundbuch Amtsgericht H.- W., Blatt… , Flurstück… der Gemarkung H., aufzuheben.
Die Beteiligte zu 3) ist der Ansicht, dass der Durchführungsplan vom 05.07.1960 nicht obsolet sei. Zutreffend sei allerdings, dass die in Ziffer 3 des Durchführungsplanes genannten Maßnahmen zur Ordnung des Bodens weder in der Vergangenheit durchgeführt worden seien noch absehbar in Zukunft durchgeführt würden. Auch seien die nördliche Baulinie/-grenze des sechsgeschossig festgesetzten Baufeldes im Eckbereich H. Str./ L. Str. und die nördlich angrenzende und nunmehr überbaute, eigentlich als nicht überbaubar festgelegte Grundstücksfläche (Flurstücke… ,… ) funktionslos geworden. Gleiches gelte für die Festsetzung der nördlichen Baugrenze des sechsgeschossigen Baufeldes auf den Flurstücken… ,… und… . Das Bezirksamt habe aber noch im Januar 2015 ein Mehrfamilienhaus in der H. Str…. /… (Flurstücke… und… ) auf Grundlage des Durchführungsplanes genehmigt. Erteilte Baugenehmigungen hätten keinen Einfluss auf die Straßenverkehrsfläche. Die Frage, ob auch der vordere Bereich des Grundstücks H. Str…. (Flurstück… ) durch eine Umgestaltung der Tiefgaragenzufahrt als Straßenverkehrsfläche genutzt werden könne, könne derzeit nicht geklärt werden, weil sich die Bauakte derzeit beim Verwaltungsgericht (Az 9 E 2071/15) befinde.
Im vorliegenden Fall sei mit dem Teilerwerb und dem weiteren Erwerb noch fehlender Flächen im Abschnitt zwischen H1. Str. und L. Str. geplant, die Nebenflächen neu zu ordnen und zu gestalten. Dies hätte u.a. den Ausbau der Gehwege und die Neuordnung des ruhenden Verkehrs zur Folge. Einhergehend sei auch die Neugestaltung des Stadtgrüns zu berücksichtigen. Ein weiterer Aspekt sei die Bereitstellung von Flächen für die im öffentlichen Grund zu verlegenden Versorgungsleitungen. Durch die gestiegene Anzahl an Medien stoße der öffentlich nutzbare Raum immer mehr an seine Grenzen.
Für die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Verwaltungsakte verwiesen.
Entscheidungsgründe
Der zulässige Antrag der Beteiligten zu 1a) und 1b) hat in der Sache keinen Erfolg. Der Antrag des Beteiligten zu 2) ist unzulässig.
I.
Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 217 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist nur im Hinblick auf die Beteiligten zu 1a) und 1b) zulässig.
Das Ziel des Antrages als Anfechtungsbegehren in Bezug auf den Bescheid vom 13.07.2015 ist zwar hinreichend genau bezeichnet. Für den Antrag ist auch der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten eröffnet und die sachliche Zuständigkeit der Kammer für Baulandsachen gegeben, denn die Beteiligte zu 3) stützt den angefochtenen Bescheid auf § 28 Abs. 4 BauGB (§ 219 Abs. 1 BauGB). Die Antragsbefugnis der Beteiligten zu 1a), 1b) und 2) folgt aus einer analogen Anwendung von § 42 VwGO, weil sie die Verletzung in eigenen Rechten, nämlich in ihrem Recht auf die Übertragung des Eigentums an dem streitgegenständlichen Grundstück gemäß dem notariellen Kaufvertrag vom 17.04.2015 geltend machen.
Die Antragsfrist des § 217 Abs. 2 Satz 1 BauGB (ein Monat ab Zustellung des Ausübungsbescheides) ist aber nur durch die Beteiligten zu 1a) und 1b) gewahrt. Der Ausübungsbescheid ist dem Beteiligten zu 1a) und der Vertreterin des Beteiligten zu 2) am 15.07.2015 zugestellt worden. Der Antrag der Beteiligten zu 1a) und 1b) auf gerichtliche Entscheidung ist bei der Beteiligten zu 3) am 22.07.2015, also fristgerecht, per Fax eingegangen. Demgegenüber hat der Beteiligte zu 2) den Antrag auf gerichtliche Entscheidung erstmals in der mündlichen Verhandlung am 25.11.2016 und damit verspätet gestellt. Allein die prozessual vorzunehmende Beteiligung des Verkäufers am gerichtlichen Verfahren führt nicht dazu, dass seine verspätete Antragstellung zulässig würde.
Das Formerfordernis des Antrags der Beteiligten zu 1a) und 1b) ist gewahrt. Der Antrag ist in Schriftform abgefasst und enthält die Bezeichnung des angefochtenen Verwaltungsakts gemäß § 217 Abs. 3 BauGB.
II.
Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung der Beteiligten zu 1a) und 1b) ist jedoch unbegründet, denn der Bescheid vom 13. Juli 2015 ist rechtmäßig und daher nicht aufzuheben. Der Beteiligten zu 3) steht ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB zu, welches sie rechtlich beanstandungsfrei, insbesondere ermessensfehlerfrei ausgeübt hat. Ebenso ist von ihr der Entschädigungsbetrag nach § 28 Abs. 4 BauGB fehlerfrei festgesetzt worden.
1) Formelle Rechtmäßigkeit des Ausübungsbescheids vom 13.07.2015
Der Ausübungsbescheid ist formell rechtmäßig.
Die Finanzbehörde ist nach § 46 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit Abschnitt V Abs. 1 Nr. 1 der Anordnung zur Durchführung des Baugesetzbuchs und des Bauleitplanfeststellungsgesetzes vom 5. Mai 1988 (amtlicher Anzeiger 1988, S. 937) in der Fassung der Änderung vom 6. August 2013 zuständig. Der Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (der im Kopf des Ausübungsbescheides steht) handelt dabei als Organisationseinheit der FHH – Finanzbehörde.
Das gesetzlich vorgesehene Verfahren ist eingehalten worden. Die Beteiligten zu 1) bis 2) sind gemäß § 28 Abs. 1 Hamburgisches Verwaltungsverfahrensgesetz angehört worden (Schreiben vom 10.06.2015). Der Ausübungsbescheid ist auch an die Beteiligten zu 1) als betroffene Käufer bekanntgegeben worden (§ 41 Abs. 1 Satz 1 Hamburgisches Verwaltungsverfahrensgesetz).
Die gesetzlich vorgesehene Form für die Ausübung des Vorkaufsrechts, hier ein Verwaltungsakt, ist gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB eingehalten worden.
In dem Bescheid vom 13.07.2015 ist bei der Ausübung des Vorkaufsrechts der Verwendungszweck in ausreichender Weise angegeben worden (§§ 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB, 39 Hamburgisches Verwaltungsverfahrensgesetz). Der auf den konkreten Fall bezogene und im Bescheid angegebene Verwendungszweck ist Grundlage für die Beurteilung der Frage, ob die Inanspruchnahme des Grundstücks durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist. Der genau erforderliche Inhalt richtet sich nach den Erfordernissen des Einzelfalls. Eigentümer und Drittkäufer sollen die Frage nach dem Allgemeinwohl beurteilen können. Hier hat die Beteiligte zu 3) den Zweck der Verwirklichung des Durchführungsplans, nämlich die Schaffung einer Straßenverkehrsfläche, genannt. Außerdem hat sie ausgeführt, die Ausführung des Vorkaufsrechts sei zur Verwirklichung dieses Zwecks erforderlich. Die Fläche solle für den Zweck verwendet werden, für den sie ausgewiesen ist. Ferner hat sie ausgeführt, dass die Verwirklichung dieser Planung nach wie vor erforderlich sei. Es bestehen daher keine Zweifel daran, dass die Flächen jeweils für den Zweck verwendet werden sollen, für den sie ausgewiesen worden sind. Nach dieser Begründung ist eine Beurteilung des Allgemeinwohls möglich, so dass die Begründung den gesetzlichen Anforderungen genügt.
Es bestehen auch keine durchgreifenden Bedenken gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts bezüglich des Beteiligten zu 1b), weil sämtliche Schreiben und auch der Ausübungsbescheid vom 13.07.2015 nur an den Beteiligten zu 1a) gerichtet und übersandt worden sind. Aus dem Fließtext wird nämlich deutlich, dass das Schreiben sowohl an ihn persönlich als auch an ihn als Bevollmächtigten des Beteiligten zu 1b) – seines Sohnes – gerichtet worden ist. Das reicht aus. Der Beteiligte zu 1a) verfügt laut notariellem Kaufvertrag über eine notarielle Generalvollmacht für den Beteiligten zu 1b), sodass für eine unwirksame Vertretung hier keine Anhaltspunkte bestehen. Entsprechendes trägt auch der Beteiligte zu 1a) nicht vor.
Das Vorkaufsrecht ist auch fristgerecht binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages ausgeübt worden (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Der Kaufvertrag ist der Beteiligten zu 3) am 21.05.2015 mitgeteilt worden (Eingangsstempel beim Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen). Der Ausübungsbescheid vom 13.07.2015 ist den Beteiligten zu 1) und 2) am 15.07.2015 zugestellt worden. Damit ist die Zwei-Monatsfrist gewahrt.
2) Materielle Rechtmäßigkeit des Ausübungsbescheids vom 13.07.2015
Der Ausübungsbescheid ist auch materiell rechtmäßig, weil die streitbefangene Fläche im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt (§ 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB).
a)
Hier besteht ein Vorkaufsrecht zugunsten der Beteiligten zu 3) gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Danach steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans zu, soweit für die betreffende Fläche nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt ist.
Die Beteiligte zu 3) wird gemäß § 246 Abs. 5 BauGB als Gemeinde behandelt. Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des Durchführungsplanes D 423 vom 05.07.1960. Dieser sieht für die Fläche des von der Vorkaufsrechtausübung erfassten Grundstückteils eine Nutzung als Straßenfläche, mithin für öffentliche Zwecke (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) vor. Dass die Ausübung des Vorkaufsrechts möglicherweise die Verwirklichung des Durchführungsplanes nur vorbereitet, weil hierfür noch andere Grundstücksteile angekauft werden müssen, ist insoweit ohne Bedeutung.
Durchführungspläne wurden aufgrund des Hamburgischen Aufbaugesetztes von 1949 bzw. 1957 erlassen und gelten gemäß § 173 Abs. 3 S. 1 BBauG als Bebauungspläne fort. Sie enthalten – wie hier – Festsetzungen zur Art der Nutzung, zum Maß der Nutzung sowie zur Bauweise nach den fortgeltenden §§ 10 ff. Baupolizeiverordnung (BPVO) und darüber hinaus Festsetzungen über Straßenverkehrsflächen. Infolgedessen sind Durchführungspläne qualifizierte Bebauungspläne im Sinne von § 30 Abs. 1 BauGB.
Der Durchführungsplan vom 05.07.1960 ist hinsichtlich der hier entscheidenden Festsetzung auch nicht obsolet geworden.
Eine Festsetzung wird funktionslos, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt und wenn diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient. Entscheidend dabei ist, ob die Festsetzung noch geeignet ist, zur städtebaulichen Ordnung einen sinnvollen und wirksamen Beitrag im Sinne der Steuerung der städtebaulichen Entwicklung zu leisten oder ob die tatsächlichen Verhältnisse vom Planinhalt so massiv und offenkundig abweichen, dass der übergeleitete Bebauungsplan seine städtebauliche Gestaltungsfunktion nicht mehr erfüllen kann (vgl. BVerwG, Beschluss vom 21.12.1999, 4 BN 48/99). Die Funktionslosigkeit eines Bebauungsplans ist einer der wenigen Fälle, in denen der Bebauungsplan ohne eine Erklärung eines Gerichts, des Gesetzgebers oder der Verwaltung unwirksam ist. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Inhalt des Plans städtebaulich sinnvoll war oder noch ist. Es kommt darauf an, dass die Verwirklichung des Inhalts für jedermann offensichtlich ausgeschlossen ist. Das kann seine Ursache in einer planabweichenden tatsächlichen baulichen Entwicklung in dem Baugebiet haben, aber auch in gesellschaftlichen Entwicklungen, die eine Verwirklichung bestimmter Nutzungsarten (z.B. Kleinsiedlungsgebiete) ausschließt, weil sie – zumindest auf städtischen Grundstücken – nicht mehr nachgefragt wird.
Nach diesen in der höchstrichterlichen Rechtsprechung entwickelten engen Kriterien ist der Durchführungsplan hier nicht funktionslos geworden. Allerdings hat der Plan als Ganzes auch nach dem Vortrag der Beteiligten zu 3) gerade in Bezug auf die Bodenneuregelung tatsächlich keine Geltung mehr (Umlegungsverfahren, Sanierungsgebiet). Darüber hinaus ist auch die Nutzungsfestlegung zumindest in Teilen überholt und selbst die hier in Frage stehenden ausgewiesenen Verkehrsflächen sind zum Teil jedenfalls derzeit im Zusammenhang mit einer von der Beteiligten zu 3) genehmigten Tiefgaragenzufahrt nicht mehr verfügbar. Andererseits sind in Bezug auf das Plangebiet die Nutzungsfestsetzungen im Großen und Ganzen noch aktuell und werden bei Baugenehmigungen berücksichtigt. Die Tiefgaragenzufahrt betrifft nur einen kleinen Teil der spitz zulaufenden Fläche, die im Durchführungsplan als Verkehrsfläche ausgewiesen ist. Selbst wenn eine – ggf. auch auf Kosten der Beteiligten zu 3) durchzuführende – Umbaumaßnahme technisch nicht möglich sein sollte, führt dies nicht zu einer offensichtlichen Funktionslosigkeit der Festsetzung für die deutlich größeren Teilstücke wie das hier streitbefangene. Eine Neuordnung gerade des ruhenden Verkehrs ist jedenfalls denkbar und möglich.
Auf die im Ergebnis eher zu verneinende Frage eines gemeindlichen Vorkaufsrechts aus § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB kommt es deshalb nicht mehr an.
b)
Die Ausübung des Vorkaufsrechts in Bezug auf das streitgegenständliche Flurstück ist durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt (§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB).
An die Ausübung des Vorkaufsrechts sind dabei gegenüber der Enteignung qualitativ geringere Anforderungen zu stellen. Während eine Enteignung nach § 87 Abs. 1 BauGB nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert, darf das Vorkaufsrecht als milderes Eingriffsmittel bereits ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann daher schon dann gerechtfertigt sein, wenn im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. So rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit den Vorkauf, wenn der gemeindliche Grunderwerb die Ziele und Zwecke der Maßnahme fördert, also ihre Durchführung erleichtert oder unterstützt. In den Fällen des § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist die Ausübung des Vorkaufsrechts in aller Regel durch das Allgemeinwohl gedeckt, wenn das Grundstück nach den Festsetzungen des Bebauungsplans für einen öffentlichen Zweck bestimmt ist und es von der Sache her in das Eigentum der Gemeinde selbst überführt werden muss. Grundsätzlich ergibt sich die Rechtfertigung des Vorkaufs bereits aus der rechtsverbindlichen Festsetzung im Bebauungsplan; nur besondere Ausnahmesituationen erfordern eine zusätzliche Erläuterung. Macht die Gemeinde in diesen Fällen von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch, so wird damit eine spätere Enteignung entbehrlich und die Durchführung der gemeindlichen städtebaulichen Aufgabe erleichtert. Ferner wird nicht wie bei der Enteignung verlangt, dass das Allgemeinwohl den Erwerb gerade dieses Grundstückes zum jetzigen Zeitpunkt gebietet. Das Vorkaufsrecht ist auch dann durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, wenn es ausgeübt wird beim Kauf von Flächen, die nicht sofort, sondern zu einem späteren Zeitpunkt benötigt werden wie z. B. Straßenverkehrsflächen / Parkflächen.
Im vorliegenden Fall sieht der Durchführungsplan die Nutzung des Grundstücksteils als Straßenverkehrsfläche vor. Die Beteiligte zu 3) plant die Verwirklichung dieses Zwecks.
Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 3) sind auch keine Ermessensfehler festzustellen, wobei gemäß § 223 Abs. 1 BauGB lediglich eine Überprüfung des Einhaltens der Ermessensgrenzen stattfindet. Maßgeblich hierfür sind die konkreten Erwägungen, die der Entscheidung zugrunde gelegt und in der Begründung des Verwaltungsakts, hier des Ausübungsbescheides vom 13.07.2015 zum Ausdruck gebracht worden sind. Eine Überprüfung der Zweckmäßigkeit der Entscheidung durch das Gericht erfolgt nicht. In Anbetracht dieses Prüfungsmaßstabes ist ein Ermessensfehler hier zu verneinen.
Es liegt zunächst kein Ermessensausfall vor. Ein solcher läge nur dann vor, wenn die Beteiligte zu 3) von dem ihr zustehenden Ermessen keinen Gebrauch gemacht hat, beispielsweise weil sie fälschlicherweise angenommen hat, zum Handeln verpflichtet zu sein. Die Beteiligte zu 3) hat in ihrem Ausübungsbescheid vom 13.07.2015 deutlich gemacht, aus welchen Gründen sie ihr Vorkaufsrecht ausübt. Insbesondere hat sie Bezug auf den Durchführungsplan und die Rechtfertigung ihrer Entscheidung durch das Wohl der Allgemeinheit genommen. Sie hat ausweislich dieser Begründung auch die Option gesehen, das Vorkaufsrecht nicht auszuüben, sich jedoch für die Ausübung des Vorkaufsrechts entschieden (vgl. Schreiben vom 10.06.2015).
Es liegt auch kein Ermessensfehlgebrauch vor. Ein solcher läge vor, wenn die Beteiligte zu 3) sich bei ihrer Entscheidung nicht ausschließlich vom Zweck der Ermessensvorschrift hätte leiten lassen. Dies wäre der Fall, wenn sie die gesetzlichen Zielvorstellungen nicht beachtet, den Normzweck verkennt, die für die Ermessensentscheidung maßgeblichen Gesichtspunkte nicht hinreichend ermittelt und in ihre Erwägungen einbezogen oder sachfremde Erwägungen angestellt hätte.
§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB sieht ein gemeindliches Vorkaufsrecht für öffentliche Zwecke vor, sofern das Allgemeinwohl dies rechtfertigt. Diese gesetzliche Zielvorstellung hat die Beteiligte zu 3) unter Einbeziehung der Ziele des Durchführungsplans berücksichtigt. Sie hat ferner die Interessen der Beteiligten zu 1) und 2) im Rahmen der Anhörung ermittelt und bei ihrer Entscheidung berücksichtigt. Dies zeigt sich zum einen daran, dass sie in ihrer Begründung auf die gegenwärtige Nutzung und Bebauung des Grundstücks Bezug nimmt.
Es liegt auch keine Ermessensüberschreitung vor. Eine solche läge dann vor, wenn die Beteiligte zu 3) die durch die Ermächtigungsgrundlage gesetzten Grenzen oder die durch höherrangiges Recht gesetzten Grenzen überschritten hätte. Hier kommt zum einen ein Verstoß gegen Art. 3 GG in Betracht. Zum anderen ist der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz zu beachten.
Der Gleichbehandlungsgrundsatz des Art. 3 Abs. 1 GG bindet die Beteiligte zu 3) als Teil der Exekutive gemäß Art. 1 Abs. 3 GG. Er verbietet die Ungleichbehandlung von wesentlich Gleichem ohne Rechtfertigung. Von einer solchen willkürlichen Ungleichbehandlung ist hier nicht auszugehen. Es ist nicht ersichtlich, dass die Beteiligte zu 3) von ihrem Vorkaufsrecht in Bezug auf Nachbargrundstücke willkürlich, ohne sachlichen Grund keinen Gebrauch gemacht. Es ist nicht ersichtlich, dass sich die Beteiligte zu 3) hier von sachfremden Interessen im Sinne eines willkürlichen Vorgehens gegen die Beteiligten zu 1) hat leiten lassen. Dabei sind naturgemäß auch haushaltspolitische Grenzen der Ausübung von Vorkaufsrechten zu berücksichtigen. Vor diesem Hintergrund spielt der von den Beteiligten zu 1) in der mündlichen Verhandlung angeführte Umstand, dass bei einem Nachbargrundstück, das die Beteiligten zu 1) erworben hätten, die Beteiligte zu 3) im Jahr 2010 ihr Vorkaufsrecht nicht ausgeübt hätte, keine ausschlaggebende Rolle. Alleine dieser Umstand führt angesichts des zeitlichen Abstandes zu den hier streitigen Vorgängen und der Dynamik der Stadtplanung nicht zu einer willkürlichen Ausübung des Vorkaufsrechts rund fünf Jahre später.
Es liegt auch kein Verstoß gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz vor. Ein solcher wäre nur dann gegeben, wenn mit der Maßnahme kein legitimer Zweck verfolgt würde, die Maßnahme ungeeignet zur Erreichung des Zwecks oder nicht erforderlich oder nicht angemessen wäre.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgt ausweislich der Begründung des Ausübungsbescheids den Zweck, die Vorgaben des Durchführungsplanes zu verwirklichen. Dieser Zweck ist legitim. Der Ankauf der Grundstücke, die im Durchführungsplan für Verkehrszwecke ausgewiesen sind, ist auch geeignet, um den Durchführungsplan umsetzen zu können. Denn diese Grundstücke stehen dann im Eigentum der Beteiligten zu 3) und können durch diese für den vorgesehenen Zweck und gerade nicht durch Privateigentümer für private Zwecke genutzt werden. Die Maßnahme ist auch erforderlich gewesen, weil ein milderes, gleich geeignetes Mittel hier nicht in Betracht kommt. Die Einrichtung von Straßenverkehrsflächen muss durch die Beteiligte zu 3) erfolgen; eine Einrichtung durch die Beteiligte zu 1) und 2) kommt nicht in Betracht und ist angesichts der von ihnen getätigten Äußerungen im Verwaltungsverfahren auch nicht beabsichtigt gewesen. Beabsichtigt war und ist eine private Nutzung.
Eine Unverhältnismäßigkeit im engeren Sinne liegt ebenfalls nicht vor. Die Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks und des darauf befindlichen Hauses ist allenfalls geringfügig eingeschränkt. Gleiches gilt für den wirtschaftlichen Nutzen bei einer etwaig angestrebten Vermietung der Wohneinheiten. Die zuvor erteilte Genehmigung der Tiefgaragenzufahrt auf Flurstück… stellt die Festsetzung hier auch nicht so nachhaltig in Frage, dass sie einer Nutzbarkeit der Gesamtfläche als Verkehrsfläche erheblich und dauerhaft beeinträchtigt.
3) Höhe der Entschädigung
Die Beteiligte zu 3) hat die Höhe der Entschädigung in Anwendung der §§ 95 und 96 BauGB mit dem Betrag von € 9.831 € zutreffend bestimmt.
Nach § 93 Abs. 2 Nr. 1 BauGB ist eine Entschädigung für den durch die Ausübung des Vorkaufsrechts eingetretenen Rechtsverlust zu gewähren. Entsprechend § 95 Abs. 1 Satz 1 BauGB bemisst sich die Entschädigung nach dem Verkehrswert des zu erwerbenden Grundstücks. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Für die Preisbemessung ist der Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts maßgebend. Für die Ermittlung des Verkehrswertes ist maßgeblich der objektive Wert, das heißt die Summe, die den Betroffenen in den Stand versetzt, ein dem entzogenen Recht gleichwertiges Recht zu erwerben. Die Entschädigung muss dabei dem vollen Wert des genommenen Rechts in der Hand eines jeden Inhabers entsprechen.
Hier hat die Beteiligte zu 3) den Entschädigungsbetrag anhand der stichtagsbezogenen Bodenrichtwerte für den Bereich H. Straße berechnet und dabei auch die Unterschiede je nach Grundstücksgröße berücksichtigt. Dieses Vorgehen begegnet keinen Bedenken. Solche werden auch von den Beteiligten zu 1) nicht inhaltlich begründet. Bedenken ergeben sich hier auch nicht aus dem Umstand, dass der Entschädigungsberechnung als Stichtag der 31.12.2013 zugrunde gelegt worden ist. Die Entschädigung hat sich an dem zwischen den notariellen Vertragsparteien vereinbarten Kaufpreis orientiert. Für das Grundstück von 340 Quadratmetern nebst Wohnhaus war ein Kaufpreis von 110.000 € vereinbart. Dies entspricht einem Preis von 323,53 € pro Quadratmeter; hier wurden als Entschädigung rund 339 € pro Quadratmeter bezahlt. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass das auf dem Grundstück befindliche Gebäude weiterhin vollen Umfangs genutzt werden kann, ist weder ersichtlich noch von den Beteiligten zu 1a) bis 2) dargetan, dass der Grundstücksteil zum Stichtag im Juli 2015 bei Ausübung des Vorkaufsrechts einen höheren Wert als 9.831 € hatte.
4) Nebenentscheidungen
Die Kostenentscheidung folgt aus § 221 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO. Danach tragen die Beteiligten zu 1a, 1b) und 2) nach Kopfteilen die Kosten des Rechtsstreits. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 221 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 Sätze 1 und 2 ZPO.
