Nichtige Grundstücksauflassung –  Voraussetzungen der Rückabwicklung

Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt – Az.: 12 Wx 72/13 – Beschluss vom 15.05.2014

Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 1) wird der Beschluss des Amtgerichts … – Grundbuchamts – Stendal vom 11. September 2013 aufgehoben.

Die Sache wird an das Amtsgericht zur anderweitigen Prüfung und Entscheidung über den Berichtigungsantrag des Beteiligten zu 1) nach Maßgabe der Rechtsauffassung des Senats zurückverwiesen.

Gründe

I.

Im Grundbuch von H. Blatt 1888 ist als Eigentümer der im Beschlussrubrum näher bezeichneten, verfahrensgegenständlichen Grundstücke nach wie vor der Beteiligte zu 1) eingetragen.

Dieser hatte auf der Grundlage der vor dem Notar R. Sch. am 10. November 1992 (Ur.Nr. 141/92) und am 07. September 1993 (Ur.Nr. 141/ 93) beurkundeten Kaufverträgen sowie in Ergänzung hierzu aufgrund notariellem Grundstückskaufvertrages vom 21. März 1994 (Ur.Nr. 51/94) von der Beteiligten zu 2) verschiedene – in deren Stadtgebiet belegene – Grundstücke erworben, darunter auch die hier verfahrensgegenständlichen Flurstücke. Insoweit erfolgte die Eigentumsumschreibung im Grundbuch am 19. Oktober 1994. Aufgrund einer erteilten Vorbelastungsvollmacht belastete der Beteiligte zu 1) die erworbene Liegenschaft mit zwei Grundschulden über 2.400.000,00 DM und 1.578.200,00 DM.

Mit Urteil vom 07. April 2000 hatte der Bundesgerichtshof (Gesch. Nr.: V ZR 83/99) auf die Widerklage der Beteiligten zu 2) hin festgestellt, dass die Grundstückskaufverträge wegen Unbestimmtheit der veräußerten Flächen und Vorliegens eines Scheingeschäftes bei dem einheitlich zu wertenden Erwerbsvorgang insgesamt nichtig seien.

In einem zwischen den Parteien anhängigen Folgeprozess hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Naumburg mit Urteil vom 22. Dezember 2009 (Gesch. Nr.: 3 U 6/05) den Beteiligten zu 1) sodann unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils des Landgerichts Stendal rechtskräftig verurteilt, die Zustimmung und Bewilligung zur Berichtigung des Grundbuchs von H., Blatt 1888, dahingehend zu erteilen, dass die Beteiligte zu 2) als Eigentümerin der unter laufender Nummer 3 (1) Flur 3 Flurstück 1269/450 (Gebäude- und Freifläche, Wohnen, S. Straße 5,6 verzeichnet mit einer Fläche von 349 qm) und unter laufender Nummer 4 (2): Flur 3, Flurstück 450/4 (Gebäude- und Freifläche: B. Straße 21, 21 A, S. Straße 7, 8, 9, 10 verzeichnet mit einer Fläche von 2.145 qm) verzeichneten Grundstücke eingetragen werde, und zwar lastenfrei, nämlich befreit von denen in Abteilung III unter den laufenden Nummern 1 und 2 eingetragenen Grundpfandrechte sowie ferner die in einem Lageplan dargestellte Liegenschaft an die Beteiligte zu 2) herauszugeben, Zug um Zug gegen Zahlung von 1.058.521,72 Euro.

Unter Bezugnahme auf dieses Urteil bewilligte und beantragte der Beteiligte zu 1) daraufhin mit einer vor dem Notar B. U. zur Urkundenrollennummer 756/2012 am 01. Oktober 2012 beglaubigten Erklärung die Berichtigung des Grundbuchs von H. Blatt 1888 dahingehend, dass die Beteiligte zu 2) als Eigentümerin des im Grundbuch verzeichneten Grundbesitzes Flur 3 Flurstück 1269/450 und Flur 3 Flurstück 450/4 eingetragen werde.

Mit Schriftsatz vom 12. Februar 2013 hat der Beteiligte zu 1) die Berichtigung des Grundbuchs im Hinblick auf seine Eigentümerstellung erneut bei dem Grundbuchamt beantragt und insoweit die Ansicht vertreten, dass sich seine Verpflichtung zur Bewilligung der Grundbuchberichtigung bereits aus dem rechtskräftigen Urteil des 3. Zivilsenates vom 22. Dezember 2009 ergebe. Der Löschungsantrag hinsichtlich der eingetragenen Grundpfandrechte liege dem Gerichtsvollzieher bereits vor, der darüber verfügen werde, sobald die Beteiligte zu 2) den ausgeurteilten Zahlungsbetrag entrichtet habe.

Das Grundbuchamt hat die beantragte Grundbuchberichtigung mit Zwischenverfügung vom 08. März 2013 beanstandet und hierzu ausgeführt, dass der Eigentumswechsel im Grundbuch der Vorlage einer Auflassung nach § 925 BGB in Verbindung mit § 20 GBO bedürfe. Die Erklärung des Veräußerers könne zwar durch ein rechtskräftiges Urteil nach § 894 ZPO ersetzt werden, das ihn verpflichte, die Auflassung zu erklären, gleichwohl bedürfe es dann der Beurkundung der Auflassung nach § 925 BGB und § 20 GBO. Der vorgelegte Titel verurteile den Beteiligten zu 1) dazu, seine Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs dahingehend abzugeben, dass der Kläger als Allein- bzw. Miteigentümer eingetragen werde. Das Urteil enthalte aber nicht die erforderliche Auflassungserklärung. Außerdem stünde einem Grundbuchvollzug entgegen, dass die Auflassung nicht an Bedingungen geknüpft werden dürfe. Aufgrund der Verurteilung zur Grundbuchberichtigung Zug um Zug gegen Zahlung könne eine Eigentumsumschreibung mithin nicht vollzogen werden. Außerdem hat es dem Beteiligten zu 1) aufgegeben, eine Ausfertigung des in Bezug genommenen Urteils des 3. Zivilsenates des Oberlandesgerichts sowie die Berichtigungsbewilligung des Beteiligten zu 1) und eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes … vorzulegen. Zur formgerechten Behebung der Hindernisse hat es dem Beteiligten zu 1) eine Frist von zwei Monaten gesetzt.

Mit Beschluss vom 11. September 2013 hat das Grundbuchamt den Antrag des Beteiligten zu 1) auf Berichtigung des Grundbuchs zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dass die in der Zwischenverfügung aufgezeigten Hindernisse innerhalb der großzügig bemessenen Frist nicht behoben worden seien und deshalb eine Antragszurückweisung rechtfertigen würden.

Hiergegen wendet sich der Beteiligte zu 1) mit seiner unter dem 18. September 2013 eingelegten Beschwerde, mit der er zugleich eine Ausfertigung des Urteils vom 22. Dezember 2009, seine notariell beglaubigten Berichtigungsbewilligung vom 01. Oktober 2012 sowie die geforderte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes nachgereicht hat. Er vertritt die Ansicht, dass es für den Vollzug der Eigentumsumschreibung auf die Beteiligte zu 2) keiner Auflassung der Beteiligten bedürfe. Mit dem im Rahmen der Grundbuchberichtigungsklage ergangenen Urteil seien vielmehr alle nötigen Erklärungen abgegeben bzw. ersetzt worden, die für die Berichtigung erforderlich seien. Auf eine erneute Auflassung komme es deshalb nicht an.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und das Rechtsmittel dem Oberlandesgericht zur Entscheidung in der Sache vorzulegen.

II.

Die Beschwerde des Beteiligten zu 1) ist statthaft (§ 71 Abs. 1 GBO) und auch im Übrigen zulässig (§ 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG). Sie ist in der Sache auch im Wesentlichen begründet.

1. Das Grundbuchamt hat zwar zutreffend darauf abgestellt, dass bei einer Rückabwicklung eines unwirksamen (zwischenzeitlich bereits vollzogenen) Grundstückskaufvertrages grundsätzlich die Rückauflassung nach Maßgabe der §§ 873, 925 BGB geschuldet wird und für den grundbuchrechtlichen Vollzug somit die dingliche Einigung nach § 20 GBO in der Form der Auflassung gemäß § 925 BGB nachzuweisen ist. Etwas anderes gilt jedoch für den hier in Rede stehenden Fall der Grundbuchberichtigung, die gerade keine Rechtsänderung im Sinne der §§ 873, 925 BGB zum Gegenstand hat. Denn das Grundbuch soll insoweit wegen Unwirksamkeit nicht nur des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts, sondern auch der Auflassung mit der materiellen Rechtslage in Einklang gebracht werden. Bei der Rückabwicklung eines nichtigen dinglichen Verfügungsgeschäfts bedarf es jedoch nicht der Rückauflassung, sondern allein einer Grundbuchberichtigung (§ 894 BGB, § 22 GBO; z. B. OLG Frankfurt FGPrax 1996, 8 ff).

Grundlage der Berichtigung bildet die Regelung des § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO. Das vorgelegte Urteil ersetzt dabei die Berichtigungsbewilligung (§ 894 ZPO), die der Beteiligte zu 1) darüber hinaus aber auch nochmals mit notariell beglaubigter Erklärung vom 01. Oktober 2012 erklärt hat. Die Grundbuchberichtigung verlangt jedenfalls dann, wenn – wie hier – die Berichtigung des Eigentümers in Frage steht (§ 20 GBO), zusätzlich noch die schlüssige Darlegung der Unrichtigkeit (z. B. Meikel/Böttcher GBO Rn. 94 zu § 22 GBO; Demharter GBO Rn. 31 zu § 22 GBO), aber nicht den Unrichtigkeitsnachweis. Ist schlüssig dargelegt, dass das Grundbuch unrichtig ist und durch die beantragte Eintragung richtig würde, so hat das Grundbuchamt die dazu vorgetragenen Tatsachen ohne Nachprüfung als richtig zu unterstellen. Dies folgt aus der beurkundenden Funktion der Berichtigung, die gerade nicht eine Rechtsänderung zum Gegenstand hat (z. B. Böttcher in Meikel, Rdn. 94 zu § 22 GBO; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 361). Den Eintragungsantrag darf das Grundbuchamt nur ablehnen, wenn es auf Tatsachen begründete sichere Kenntnis hat, dass eine Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht gegeben ist oder das unrichtige Grundbuch durch die Eintragung nicht richtig würde; bloße Zweifel genügen nicht (OLG München FGPrax 2011, 69; Schöner/ Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 361). Das formelle Konsensprinzip bringt es in diesem Fall mit sich, dass das Grundbuch durch die bewilligte Eintragung unrichtig werden kann (Demharter FGPrax 2001, 54/55; OLG München FGPrax 2012, 104; enger OLG Jena FGPrax 2001, 12). Wird die Berichtigungsbewilligung durch ein rechtskräftiges Urteil ersetzt, so können regelmäßig den Urteilsgründen die für die schlüssige Darlegung erforderlichen Tatsachen entnommen werden (OLG München FGPrax 2012, 104; Demharter § 22 Rn. 31; Böttcher in Meikel, GBO, Rdn. 110 zu § 22 GBO).

Diesen Anforderungen genügt das vorgelegte Urteil vom 22. Dezember 2009 zweifelsfrei. Der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts stützt den Anspruch auf Grundbuchberichtigung in Ansehung der bereits im Grundbuch überschriebenen Flurstücke zwar nicht auf § 894 BGB, sondern legt einheitlich die Regelung aus § 812 Abs. 1 S.1 1. Fall BGB zugrunde. Der damals entscheidende Senat ist aber ersichtlich ebenfalls von der Nichtigkeit des dinglichen Rechtsgeschäfts und damit von einer Grundbuchberichtigung ausgegangen, wie sich bereits aus dem Urteilstenor deutlich ergibt. Die Feststellungen des Landgerichts zur Unwirksamkeit der Auflassung nach § 925 BGB sind von den Prozessparteien mit der Berufung und Anschlussberufung seinerzeit auch nicht angegriffen worden und dementsprechend vom 3. Zivilsenat auch seiner Entscheidung zugrunde gelegt worden.

2. Neben der Berichtigungsbewilligung des Beteiligten zu 1) nach §§ 19, 22 GBO bedarf es nach § 22 Abs. 2 GBO aber zusätzlich noch der Zustimmung der Beteiligten zu 2) zur Eigentumsumschreibung, die hier bislang fehlt.

Nach verbreiteter (früher wohl herrschender) Auffassung stellt ein der Klage auf Grundbuchberichtigung stattgebendes Urteil in den subjektiven Grenzen der Rechtskraft das dingliche Recht selbst fest, so dass das Urteil die positive Feststellung des Eigentums im Verhältnis der Verfahrensbeteiligten untereinander enthält und damit den Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO erbringt (z. B. OLGR Jena 2001, 442, Demharter, Rn. 37 zu § 22 GBO m. w. N.).

Gegen diese Ansicht sprechen jedoch durchgreifende Bedenken (z. B. BGH NJW-RR 2002, 516, BGH MDR 2008, 815), weil die dingliche Rechtslage für die Entscheidung über den Grundbuchberichtigungsanspruch an sich nur eine Vorfrage darstellt. Die Beurteilung einer Vorfrage erwächst jedoch grundsätzlich nicht in Rechtskraft. Dieser Grundsatz gilt uneingeschränkt für den mit § 894 BGB vergleichbaren Herausgabeanspruch nach § 985 BGB. Ebenso wie das Ziel einer Herausgabeklage nach § 985 BGB nicht die Feststellung der Vorfrage beinhaltet, wer Eigentümer ist, geht es auch bei der Grundbuchberichtigungsklage aus § 894 BGB nicht um die Feststellung eines dinglichen Rechts am Grundstück, sondern darum, dem Berechtigten die dem Besitz bei beweglichen Sachen entsprechende und in erster Linie als Rechtsscheinträger und Publizitätsmerkmal des Veräußerungstatbestands dienende Buchposition wieder zu verschaffen (z. B. BGH NJW-RR 2002, 516/517; BGH NJW 2008, 1397/1398; Zöller/Vollkommer, Rn. 36 vor § 322 ZPO m. w. N.; Toussaint in: jurisPK-BGB, 6. Aufl. 2012, Rn. 71 zu § 894 BGB: Böttcher in Meikel, GBO, 10. Aufl., Rdn. 116 zu § 2 GBO).

Der Senat schließt sich aus systematischen Gründen der letzteren Ansicht an. Die Beweiswirkung des einer Berichtigungsklage stattgebenden Urteils erfasst – wie sonst auch – weder die Richtigkeit der Entscheidung noch die in der Urteilsbegründung geschilderten Tatsachen (ebenso OLG München FGPrax 2012, 104). Deshalb bedarf es hier neben der durch das Urteil ersetzten Bewilligung der Betroffenen nach § 19 GBO grundsätzlich auch der Zustimmung des (wahren) Berechtigten, der als Eigentümer eingetragen werden soll (z. B. Demharter, Rn. 56 zu § 22 GBO). Diese muss als zur Eintragung erforderliche Erklärung in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO abgegeben werden. Der (formlose) Eintragungsantrag (§ 13 Abs. 1 GBO) genügt dafür nicht (§ 30 GBO). Der Senat teilt insoweit auch nicht die Ansicht des OLG Jena (FGPrax 2001, 56/57), wonach es ausreichen soll, die Urteilsurkunde vorzulegen, aus der der Prozessantrag der Beteiligten zu 2) hervorgeht, sie anstelle des Beteiligten zu 1) als Eigentümerin im Grundbuch einzutragen. Denn der Titel ersetzt grundsätzlich nur die Bewilligung des Beteiligten zu 1) als Schuldner des Grundbuchberichtigungsanspruchs, nicht aber sonstige Erklärungen, namentlich solche des Gläubigers, die zur Herbeiführung der Eintragung noch abzugeben sind (z. B. OLG München FGPrax 2012, 104; Zöller/ Stöber, Rn. 6 und 7 zu § 894 ZPO).

3. Der Zurückweisungsbeschluss des Amtsgerichts kann insofern mit der darin enthaltenen Begründung keinen Bestand haben. Das Grundbuchamt ist vielmehr anzuweisen, nach Maßgabe der Rechtsauffassung des Senats über die begehrte Grundbuchberichtigung erneut zu entscheiden. Es wird daher im Wege der Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) dem Beteiligten zu 1) aufgeben müssen, die Zustimmung der Beteiligten zu 2) zur Eintragung als Eigentümerin in der notwendigen Form beizubringen (§§ 29 Abs. 1 Satz 1, 22 Abs. 2 GBO; ebenso: OLG München a.a.O.).

4. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Dies gilt auch für die Frage einer etwaigen Erstattungsanordnung, die der Senat hier nicht für angemessen hält.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) sind nicht gegeben. Zur Frage der Rechtskraftwirkung eines Berichtigungsurteils nach § 894 BGB liegen bereits abschließende Entscheidungen vor (z. B. BGH NJW-RR 2002, 516; 2008, 1397), die zeitlich nach der Entscheidung des OLG Jena (OLGR Jena 2001, 442) erfolgt sind, die der Senat für zutreffend erachtet.