Grundbuchberichtigung – Erlöschen von Dienstbarkeiten bei Teilung des dienenden Grundstücks

OLG München – Az.: 34 Wx 42/12 – Beschluss vom 16.04.2012

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Laufen -Grundbuchamt – vom 5. Januar 2012 aufgehoben, soweit die lastenfreie Abschreibung der im Grundbuch eingetragenen Geh und Fahrtrechte in

1. Abt. II Nr. 4 zugunsten von Flurstück 333 auch zu Lasten des Flurstücks 327/1 und

2. Abt. II Nr. 5 zugunsten von Flurstück 331 auch zu Lasten der Flurstücke 327/1 und 327/2

von der Vorlage von Freigabeerklärungen der Eigentümer der Flurstücke 331 und 333 abhängig gemacht wird.

II. Im übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

III. Der Beschwerdewert wird hinsichtlich des zurückgewiesenen Teils der Beschwerde auf 3.000 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die drei Erben des ursprünglichen Eigentümers teilten die Grundstücke FlSt 327, 331 und 333 mit Urkunde vom 26.10.1965 untereinander auf, tauschten dabei auch Teilflächen und räumten sich zudem als Grunddienstbarkeiten zwei Geh- und Fahrtrechte ein (Ziff. V.6. der Urkunde). Die zu tauschenden Teilflächen sind in einem der Urkunde beiliegenden Lageplan ohne Maßstab farbig markiert, die Geh- und Fahrtrechte dort allerdings nicht eingezeichnet.

Auch in einer weiteren notariellen Urkunde vom 25.1.1968 wurde ein Geh- und Fahrtrecht geregelt (Ziff. VIII. der Urkunde).

Auf dem im Grundbuch (Bl. 947A) vorgetragenen Grundstück FlSt 327 sind die Geh- und Fahrtrechte in Abt. II lfd. Nrn. 3 bis 5 eingetragen.

Die Urkunden enthalten zu den Grunddienstbarkeiten folgende Regelung:

(1) Grunddienstbarkeit auf FlSt 327 für FlSt 331 (im Grundbuch vermerkt in Abt. II Nr. 3):

… die Einfahrt an der Westgrenze des dienenden Grundstücks bis in Höhe des derzeit vorhandenen Weges zum Haus Nr. 31…

Zur Sicherung des Geh- und Fahrtrechts bestellt Frau R. eine Grunddienstbarkeit und bewilligt … deren Eintragung bei dem Flurstück 327 für den jeweiligen Eigentümer von Flurstück 331…

(2) Grunddienstbarkeit auf FlSt 327 für FlSt 333 (im Grundbuch vermerkt in Abt. II Nr. 4):

 

… die jeweilige Einfahrt von der Westgrenze des dienenden Grundstücks bis in Höhe des Hofes zwischen den Flurstücken 332 und 333 …

Auch zur Sicherung dieses Geh- und Fahrtrechts bestellt Frau R. eine Grunddienstbarkeit und bewilligt … deren Eintragung bei dem Flurstück 327 für den jeweiligen Eigentümer des Flurstücks 333…

(3) Grunddienstbarkeit auf FlSt 327 für FlSt 331 (im Grundbuch vermerkt in Abt. II Nr. 5):

Die Zufahrt zu dem Grundstück Fl. Nr. 331 … führt auch über die von Herrn Otto D. an Frau Irene R. vertauschte und zu Fl.Nr. 327 gemessene Teilfläche…

Bei der auf der Tauschfläche … befindlichen Zufahrtsfläche handelt es sich danach um die nach Norden abbiegende Fortsetzung des Zufahrtsweges, der sich schon auf dem bisherigen Grundstück befunden hat.

Frau Irene R. räumt an diesem nördlichen Teil der Zufahrt demgemäß dem Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 331 … das unentgeltliche Recht ein, auch diesen Teil der Zufahrt jederzeit zu begehen und … zu befahren._

Die Beteiligte ist Eigentümerin des Grundstücks FlSt 327. Sie teilte mit Urkunde vom 25.8.2011 das Grundstück auf und bildete – zum Zweck der Veräußerung – die weiteren Flurstücke 327/1 und 327/2. Ersteres liegt im Nordosten des bisherigen Grundstücks und grenzt unter anderem im Nordwesten an FlSt 331 an; letzteres befindet sich im südwestlichen Teil, angrenzend unter anderem an FlSt 333. Die Aufteilung wurde gemäß Fortführungsnachweis auf dem Grundbuchblatt vorgetragen.

Mit Schreiben des Notars vom 18.11.2011 wurde unter Vorlage einer Bewilligung der Beteiligten als Eigentümerin der Flurstücke 327, 327/1 und 327/2 die lastenfreie Abschreibung der Geh- und Fahrtrechte von den Flurstücken 327/1 und 327/2 beantragt.

Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung die Vorlage von Freigabeerklärungen sämtlicher Berechtigter (Eigentümer der Flurstücke 331 und 333) aufgegeben, da der Ausübungsbereich in den Bestellungsurkunden zwar durch geographische Ortsangaben, nicht aber graphisch festgelegt und daher nicht ausgeschlossen sei, dass die Geh- und Fahrtrechte auch an den Flurstücken 327/1 und 327/2 lasteten.

Gegen den Beschluss hat die Beteiligte am 27.1.2012 Beschwerde eingelegt, der das Amtsgericht mit Beschluss vom gleichen Tag nicht abgeholfen hat.

II.

Die zulässige Beschwerde gegen die Zwischenverfügung (§ 71 Abs. 1, § 73, § 15 Abs. 2, § 18 Abs. 1 GBO) hat zum Teil Erfolg. Der Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs nach § 22 Abs. 1 GBO in Verbindung mit § 1026 BGB kann nicht hinsichtlich aller Geh- und Fahrtrechte mit der Begründung abgelehnt werden, dass ein hinreichender Nachweis des beschränkten Ausübungsbereichs nicht geführt sei.

1. Nach ständiger Rechtsprechung des früher zuständigen Bayer. Obersten Landesgerichts (etwa BayObLG Rpfleger 1997, 15) erlöschen Grunddienstbarkeiten (teilweise) nach Maßgabe des § 1026 BGB, wenn das dienende Grundstück geteilt wird. Eine solche Teilung liegt vor, nachdem die Flächenabschnitte gebildet und neu vorgetragen worden sind, damit die Beteiligte jedenfalls zwei davon veräußern bzw. übertragen kann (Schöner/Stöber Grundbuchrecht 14. Aufl. Rn 668).

In einem solchen Fall ist eine Berichtigung gemäß § 22 GBO möglich, wenn feststeht, dass die Voraussetzungen des § 1026 BGB vorliegen (BayObLGZ 1954, 286/291 ff; Hügel/Holzer GBO 2. Aufl. § 22 Rn. 56). Maßgeblich ist daher, dass die räumliche Ausübungsbeschränkung der Dienstbarkeit feststeht. Dies kann dann bejaht werden, wenn die Dienstbarkeit rechtsgeschäftlich für einen konkret definierten Teilbereich des Flurstücks beschränkt bestellt ist (BGH NJW 1981, 1781). Dann ist aber zu verlangen, dass sich die Beschränkung hinreichend aus der Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO) ergibt, etwa durch ausdrückliche Bezugnahme auf eine dem Vertrag beigefügte Flurkarte und eine darauf erfolgte Einzeichnung (BGH aaO.). Im einzelnen ergibt sich folgendes:

2. Eintragung in Abt. II Nr. 5:

Die vorgenannte Voraussetzung ist für das in Abt. II lfd.Nr. 5 eingetragene Geh- und Fahrtrecht erfüllt. In der notariellen Urkunde vom 25.1.1968 ist das Recht als auf dem im Jahr 1965 getauschten Teilflurstück befindlich beschrieben. Dieses getauschte Teilflurstück ist in der Urkunde vom 26.10.1965 auf einem Lageplan rot eingezeichnet. Aus der dem Fortführungsnachweis beiliegenden Karte ist unschwer zu erkennen, dass die nun gebildeten Flurstücke 327/1 und 327/2 auch nicht in Teilbereichen mit dem damals im Lageplan – dieser muss nicht zwingend maßstabsgenau sein – rot eingezeichneten Fläche identisch sind.

3. Eintragung in Abt. II Nr. 4:

Soweit eine graphische Beschreibung, etwa durch Einzeichnung auf einem Lageplan, nicht vorhanden ist, kann auch eine so klare Wortbeschreibung genügen, dass der Ausübungsbereich ohne graphische Beschreibung eindeutig feststellbar ist (BGH NJW 1969, 131/132; NJW 1969, 502/503).

a) Dies ist für das genannte Geh- und Fahrtrecht zu FlSt 333, bezogen auf FlSt 327/1, der Fall, wie sich aus der Bewilligungsurkunde vom 26.10.1965 und dem Fortführungsnachweis ergibt.

Das Geh- und Fahrtrecht ist in der Urkunde dahingehend beschrieben, dass es die jeweilige Einfahrt von der Westgrenze des dienenden Grundstücks (FlSt 327) bis in Höhe des Hofes zwischen den Flurstücken 332 und 333 betrifft. Damit ist hinreichend klar, dass das Recht sich nur auf Bereiche der Flurstücke 327 (neu), 327/2 (neu), 333 und 336 erstrecken kann. Dass das an der Westgrenze beginnende Geh- und Fahrtrecht zunächst nach Nordosten und von dort wieder zur Südwestgrenze des Grundstücks verläuft, erscheint schon aufgrund des Wortlauts der Bewilligung, nach der diese Dienstbarkeit auf dem direkten Weg zwischen Westgrenze und Hof liegt, ausgeschlossen.

b) Anderes gilt allerdings für dieses Recht im Hinblick auf die belastete Teilfläche 327/2. Diese liegt im Südwesten des geteilten Flurstücks und grenzt an das begünstigte FlSt 333 an, so dass mangels weiterer Anhaltspunkte nicht ausgeschlossen erscheint, dass dieses Teilflurstück 327/2 ebenfalls vom Geh- und Fahrtrecht erfasst ist. Dies gilt umso mehr, als nach dem Vortrag der Beteiligten die gestrichelten Linien im Lageplan des Vermessungsamtes vom 20.3.1964 Wege darstellen. Hiernach verläuft ein Weg im Westen des Grundstücks an der Grenze zu FlSt 333 und erkennbar auch durch FlSt 327/2. Es erscheint mangels weiterer konkreter Anhaltspunkte nicht ausgeschlossen, dass das Geh- und Fahrtrecht sich gerade auch auf diesen Weg bezieht.

4. Eintragung in Abt. II Nr. 3:

Das hier eingetragene Geh- und Fahrtrecht zu FlSt 331, das als von der Einfahrt an der Westgrenze des dienenden Grundstücks bis in Höhe des derzeit vorhandenen Weges zum Haus beschrieben ist, ist in der Bewilligung ebenfalls nicht so klar dargestellt, als dass sein räumlicher Ausübungsbereich allein aus der Beschreibung feststünde. Weil das neue FlSt 327/2 auch eine Westgrenze hat, durch die im Lageplan vom 20.3.1964 noch dazu ein Weg gezeichnet ist, ist nicht ausgeschlossen, dass dieses ebenfalls mit der Dienstbarkeit belastet sein sollte.

Zudem hat FlSt 327/1 eine gemeinsame Grenze mit dem begünstigten FlSt 331, so dass ebenfalls nicht hinreichend klar feststeht, dass die Dienstbarkeit sich nicht auch darauf erstreckt. Dies gilt umso mehr, als in dem nordöstlichen Bereich, in dem die Flurstücke 327/1 und 331 aneinandergrenzen, im Lageplan vom 20.3.1964 wohl ebenfalls ein Weg eingezeichnet ist.

5. Da die Geh- und Fahrtrechte auf unterschiedlichen Flurstücken lasten und jedes Recht gelöscht werden soll, ist nicht davon auszugehen, dass die Antragstellerin einen Teilvollzug nicht wünscht. Vor einer lastenfreien Abschreibung der erkennbar von den Geh- und Fahrtrechten nicht betroffenen Flurstücke wird das Grundbuchamt den Eigentümern der herrschenden Grundstücke noch Gehör zu gewähren haben.

6. Die Zwischenverfügung ist nicht dahingehend zu ergänzen, dass der Nachweis auch durch die Vorlage einer notariellen Eigenurkunde aufgrund amtlicher Wahrnehmung erbracht werden kann. Bei der Frage des Ausübungsbereichs von Geh- und Fahrtrechten kommt es nämlich nicht darauf an, welcher Bereich derzeit zum Begehen oder Befahren benutzt wird, sondern welcher dafür bei Bestellung vertraglich vorgesehen war.

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 131 Abs. 1 Nr. 1 § 31 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 30 Abs. 2 Satz 1 KostO.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen angesichts der ganz überwiegend im tatsächlichen Bereich liegenden Fragestellungen nicht vor.