Auslegung einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung zur Belastung von Grundbesitz

OLG München – Az.: 34 Wx 179/11 – Beschluss vom 17.06.2011

Auf die Beschwerde des Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts München – Grundbuchamt – vom 7. März 2011 in der Fassung vom 31. März 2011 aufgehoben.

Gründe

I.

Der Beteiligte, für den ein Betreuer (u.a.) für den Aufgabenkreis Vermögenssorge bestellt ist, ist Eigentümer von Wohnungs- und Teileigentum. Auf dem Grundbesitz lastet eine Buchgrundschuld zu 110.000,00 € für einen Krankenversicherungsverein. Mit notarieller Urkunde vom 30.11.2010 bestellte der Betreuer für den Beteiligten zugunsten einer Sparkasse eine Grundschuld ohne Brief Höhe von ebenfalls 110.000,00 €. Die Grundschuld sollte zunächst an rangbereitester Stelle eingetragen werden. Endgültig darf ihr aber in Abteilung III kein Recht vorgehen. Allen zur Rangbeschaffung erforderlichen Erklärungen wird seitens des Beteiligten zugestimmt, insbesondere der Löschung der in Abteilung III eingetragenen Grundschuld zugunsten des Krankenversicherungsvereins, deren Vollzug im Grundbuch beantragt wird.

Mit Beschluss vom 7.12.2010 wurde dem Betreuer die betreuungsgerichtliche Genehmigung zur Belastung des Grundbesitzes mit der am 30.11.2010 bestellten Grundschuld erteilt. Die Grundschuld wurde am 14.2.2011 im Grundbuch eingetragen.

Unter dem 3.3.2011 hat der Notar im Namen des Grundstückseigentümers und unter Übersendung der Löschungsbewilligung des Gläubigers beantragt, die an erster Stelle eingetragene Grundschuld zu löschen. Mit Zwischenverfügung vom 7.3.2011 hat das Grundbuchamt, soweit noch erheblich, die fehlende Zustimmung des Betreuungsgerichts zur Löschung des Rechts beanstandet und Frist gesetzt zur Vorlage einer rechtskräftigen betreuungsgerichtlichen Genehmigung nach § 1908i Abs. 1, § 1812 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 BGB samt Nachweis der Entgegennahme durch den Betreuer. Eine schriftliche Bestätigung des Betreuungsgerichts, dass sich die Genehmigung vom 7.12.2010 auf sämtliche in der Urkunde vom 30.11.2010 abgegebenen Erklärungen im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung beziehe, hat es nicht nicht für ausreichend angesehen und die in der Zwischenverfügung ursprünglich gesetzte Frist mit Verfügung vom 31.3.2011 verlängert.

Der Notar hat gegen die Zwischenverfügung Beschwerde eingelegt mit der Begründung, die Eigentümerzustimmung sei in der Grundschuldbestellungsurkunde vom 30.11.2010 ausdrücklich enthalten. Diese sei betreuungsrechtlich genehmigt worden, damit auch die Eigentümerzustimmung. Die vorgelegte Bestätigung stelle dies – vorsorglich – klar.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

II.

Die zulässige (§ 18 Abs. 1, § 71 Abs. 1, § 73 i.V.m. § 15 Abs. 2 GBO) namens des Grundstückseigentümers erhobene Beschwerde hat in der Sache Erfolg.

1. Formell bestehen gegen die ergangene Zwischenverfügung keine Bedenken. Mit der für erforderlich erachteten Genehmigung des Betreuungsgerichts kann das unterstellte Eintragungshindernis rückwirkend beseitigt werden (vgl. OLG Hamm FGPrax 2011, 61/62).

2. Zutreffend ist, dass für die Abgabe der Löschungsbewilligung durch den Eigentümer (§ 27 GBO) dessen Betreuer die Genehmigung des Betreuungsgerichts benötigt.

a) Für die Eigentümergrundschuld ergibt sich dies unmittelbar aus § 1812 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 1908i BGB. Der Betreuer kann hiernach über eine Forderung oder über ein anderes Recht, kraft dessen der Betreute eine Leistung verlangen kann, nur mit Genehmigung des Betreuungsgerichts verfügen. Die Eigentümergrundschuld stellt, auch wenn der Anspruch des Grundschuldgläubigers auf die Leistung für die Dauer der Vereinigung des Gläubigerrechts und des Grundstückseigentums in einer Person nicht ohne Weiteres betätigt werden kann, ein Recht im Sinn des § 1812 BGB dar, kraft dessen grundsätzlich eine Leistung verlangt werden kann. Dies zeigt sich insbesondere darin, dass dem Eigentümer die Grundschuld bei einer Veräußerung des Grundstücks als Fremdgrundschuld verbleibt, ebenso bei einer Zwangsversteigerung, wenn sie im geringsten Gebot steht oder ein etwaiger Erlös dem Eigentümer zufällt (OLG Hamm Rpfleger 1976, 309; FGPrax 2011, 61; Palandt/Diederichsen BGB 70. Aufl. § 1812 Rn. 10).

b) Der Verfügung über eine Eigentümergrundschuld steht die Verfügung über eine Fremdgrundschuld insoweit gleich (vgl. BayObLGZ 1984, 218/222). Die Zustimmung zur Löschung des als Fremdgrundschuld eingetragenen Rechts nach § 27 Satz 1 GBO ist für die Anwendung des § 1812 Abs. 1 Satz 1 BGB wie eine Verfügung über die Eigentümergrundschuld zu behandeln, welche unter das Genehmigungserfordernis des § 1812 BGB fällt. Das verfahrensrechtliche Erfordernis der Zustimmung des Eigentümers nach § 27 Satz 1 GBO ist in Entsprechung zur materiellrechtlichen Vorschrift des § 1183 BGB (bei der Grundschuld i.V.m. § 1192 Abs. 1 BGB) zu sehen. Die Grundschuld kann nur mit Zustimmung des Eigentümers aufgehoben werden. § 1183 BGB zeigt, dass nach der Wertung des Gesetzgebers die Aufhebung einer Fremdhypothek/ Fremdgrundschuld die Rechtsstellung des Eigentümers beeinträchtigt, nämlich die Möglichkeit, unter Umständen sogar die nicht mehr entziehbare dingliche Anwartschaft, das Grundpfandrecht als Eigentümerrecht zu erwerben. Seiner Zustimmung kommt damit der Charakter einer Verfügung ebenso zu, wie wenn er über das bereits zur Eigentümergrundschuld gewordene Grundpfandrecht verfügen würde. Seine Rechtsstellung wird durch den buchmäßigen Vorgang der Löschung gefährdet oder beeinträchtigt, es sei denn, es ist nachgewiesen, dass es sich um eine ausschließlich berichtigende Löschung handelt (Palandt/Diederichsen § 1812 Rn. 10 m.w.N.). Wenn aber die Unrichtigkeit der Eintragung der Fremdgrundschuld nicht nachgewiesen ist, setzt die Löschung die verfahrensrechtliche Zustimmung des Eigentümers voraus (§ 27 Satz 1 GBO). Bezweckt wird damit, den Eigentümer in seiner Rechtsstellung zu schützen, ihm die Möglichkeit des Erwerbs einer Eigentümergrundschuld (oder dieser selbst) unbeeinträchtigt zu erhalten (vgl. BayObLGZ 1984, 218/222).

3. Indessen liegt die notwendige Genehmigung des Betreuungsgerichts vor.

a) Besondere Formvorschriften für die Erteilung der Genehmigung hat das BGB nicht aufgestellt. Die Genehmigung kann sogar stillschweigend durch schlüssige Handlung erteilt werden (vgl. Staudinger/Engler BGB Neubearb. 2004 § 1828 Rn. 29; Palandt/Diederichsen § 1828 Rn. 5). Jedoch gilt im Grundbuchverkehr die Regel des § 29 GBO (Palandt/Diederichsen aaO.). Das Betreuungsgericht hat zwar ausdrücklich lediglich die Belastung des Grundstücks mit der näher bezeichneten Grundschuld genehmigt. Es hat sich dabei aber auf die notarielle Urkunde vom 30.11.2010 bezogen. In dieser sind die näheren Umstände der Belastung des Grundstücks aufgeführt, zu denen gerade auch die Beschaffung des vereinbarten Rangs des Grundpfandrechts gehört. Auf die Genehmigung durch das Betreuungsgericht sind die Auslegungsgrundsätze für Grundbucherklärungen anzuwenden. Bei der Auslegung ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (z.B. BGHZ 113, 374/378; vgl. Demharter GBO 27. Aufl. § 19 Rn. 28 m.w.N.). Unabhängig vom Zweck der Grundschuld – es handelt sich ersichtlich um eine Sicherungsgrundschuld – ist nicht anzunehmen, dass sich der Gläubiger mit einem schlechteren als dem vereinbarten Rang zufrieden gibt. Auch deshalb entspricht es hier der nächstliegenden Bedeutung, dass die Belastung des Grundstücks so, wie in der notariellen Urkunde vom 30.11.2010 vereinbart, genehmigt wird, also einschließlich der vereinbarten Rangstelle. Dies setzt aber voraus, dass, abgesehen von einem hier nicht in Rede stehenden Rangrücktritt, die vorgehende Belastung gelöscht wird. Das genehmigte Rechtsgeschäft ist als Ganzes zu sehen. Dafür, dass es vom Betreuungsgericht isoliert nur bezogen auf die Grundschuldbestellung selbst erfasst und/oder gar die Genehmigungsbedürftigkeit der Löschung überhaupt nicht erkannt wurde, fehlen Anhaltspunkte. Genehmigt sind hiernach auch die in derselben Urkunde enthaltenen Erklärungen, die zur Erreichung des Ziels notwendig sind. Die Genehmigung lediglich der Bestellung der Grundschuld ohne den vereinbarten Rang wäre im Ergebnis für den Beteiligten sinnlos.

b) Damit kommt es auf die schriftliche, im Übrigen nicht in der Form der §§ 38 ff. FamFG gehaltene Erklärung durch das Betreuungsgericht, dass sich die Genehmigung auf sämtliche in der Urkunde abgegebenen Erklärungen beziehe, nicht an.

4. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.