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Grundbuchberichtigung –  Erlöschens einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit

Oberlandesgericht Saarbrücken – Az.: 5 W 24/21 – Beschluss vom 07.07.2021

1. Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Amtsgerichts Saarbrücken – Grundbuchamt – vom 7. April 2021 wird kostenpflichtig zurückgewiesen.

2. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000,- Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Im Grundbuch von N., Blatt 2718, ist in Abteilung II unter der lfd. Nummer 4 für die in Abteilung I, lfd. Nr. 2 und 3 eingetragenen Grundstücke eine „beschränkt persönliche Dienstbarkeit – Tankstellenrecht – befristet“, für die C., … Hamburg 60, gemäß Bewilligung vom 26. Juli 1983 eingetragen. In der von dem Eintragungsvermerk in Bezug genommenen Bewilligung (Bl. 34 d.A.) heißt es hinsichtlich des Inhaltes der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit, dass

„die C. so lange wie ein Vertragsverhältnis mit ihr oder ihren Rechtsnachfolgern besteht, mindestens jedoch bis zum 31. Dezember 1995, allein berechtigt ist, auf diesem Grundstück eine Tankstellenanlage zu errichten und zu betreiben, Mineralölprodukte zu lagern, zu vertreiben oder vertreiben zu lassen sowie Werbemaßnahmen durchzuführen und die Zufahrtwege zu der Tankstelle auf dem Grundstück zu benutzen. Andere als die C. dürfen weder eine Tankstelle noch ein dem Betrieb der Berechtigten gleichartiges oder ähnliches Gewerbe betreiben.“

Das Grundstück war nach Darstellung der Antragstellerin seit längerer Zeit an einen Herrn J. R. verpachtet (vorgelegte Zusatzvereinbarung zum Pachtvertrag vom 5. Dezember 1985, Bl. 95 d.A.). Mit Schreiben ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 15. September 2020 bat die Antragstellerin um Löschung der für die C. eingetragenen Dienstbarkeit mit der Begründung, diese Firma sei Mieterin des Grundstücks gewesen und habe den Pachtvertrag im Jahre 1985 auf Herrn J. R. übertragen, der Mietvertrag mit Herrn R. habe am 31. Dezember 2019 geendet, die Tankstelle existiere schon seit Jahren nicht mehr und das Grundstück sei jetzt an einen Kfz-Sachverständen vermietet (Bl. 65 d.A.); dem Schreiben war die Kopie einer Feststellungserklärung (§ 1092 Abs. 2 i.V.m. § 1059a Nr. 2 BGB) des Präsidenten des Amtsgerichts Hamburg vom 28. Januar 1986 beigefügt, wonach die Firma C. M. GMBH die Dienstbarkeit durch Vertrag vom 21. Juni / 4. Juli 1985 auf Herrn J. R. übertragen habe (Bl. 69 d.A.). Auf den mit Zwischenverfügung des Grundbuchamtes ergangenen Hinweis auf die Form des § 29 GBO und die Notwendigkeit der Vorlage einer Löschungsbewilligung vertrat die Antragstellerin die Ansicht, dass das befristete dingliche Recht mit Aufgabe der Tankstelle bzw. der Aufgabe des Grundstücks durch den Mieter endgültig entfallen sei (Bl. 78 f. d.A.); mit Schreiben vom 29. März 2021 (Bl. 90 ff. d.A., als Fax ohne Anlagen schon als Bl. 83 f. d.A.) reichte sie weitere notariell beglaubigte Unterlagen zu den Miet-/ bzw. Pachtverhältnissen ein, darunter Kopie eines an Herrn J. R. gerichteten Schreibens vom 21. Dezember 2018, in dem die fristlose Kündigung des Mietvertrages ausgesprochen wird sowie eines anschließenden Mietvertrages für Gewerberäume mit einem Herrn M. D. (Bl. 97 ff. d.A.).

Mit dem angefochtenen Beschluss (Bl. 85 ff. d.A.) hat das Grundbuchamt den Löschungsantrag zurückgewiesen, weil keine Bewilligung des Berechtigten vorgelegt und das Erlöschen der Dienstbarkeit nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen worden sei. Dabei hat es die in dem zuvor nur per Fax ohne Anlagen eingegangenen Schreiben vom 29. März 2021 erwähnten Unterlagen unberücksichtigt gelassen, weil diese bei Ablauf der zuletzt gesetzten Äußerungsfrist am 1. April 2021 nicht vorgelegen hätten.

Mit ihrer unmittelbar zum Senat eingelegten Beschwerde (Bl. 107 ff. d.A.) rügt die Antragstellerin vordringlich die Verletzung des rechtlichen Gehörs wegen der Nichtbeachtung von ihr eingereichter Unterlagen und ihres Erachtens nicht ausreichend ermöglichter Akteneinsicht. Im Übrigen vertritt sie weiterhin die Ansicht, mit den vorgelegten Urkunden alle Voraussetzungen für die Löschung des Rechts geschaffen zu haben. Die Eintragung der befristeten Dienstbarkeit sei angesichts festgestellter Tatsachen oder Rechtsverhältnisse, die entsprechend § 29 GBO nachgewiesen seien, auch gegenstandslos im Sinne des § 84 GBO, nachdem der Pachtvertrag mit dem Vormieter beendet worden sei und das Grundstück nunmehr anderweitig genutzt werde.

Der Senat hat die Akten zur Durchführung des in § 75 GBO vorgesehenen Verfahrens an das Grundbuchamt zurückgegeben; dieses hat der Beschwerde mit Beschluss vom 25. Juni 2021 (Bl. 166 d.A.), der kein vollständiges Rubrum enthält, sondern lediglich „in pp.“ ergangen ist, nicht abgeholfen.

II.

Die Beschwerde bleibt im Ergebnis ohne Erfolg.

1.

Das namens der Antragstellerin durch ihre Verfahrensbevollmächtigte eingelegte Rechtsmittel gegen den Beschluss vom 7. April 2021, durch den das Grundbuchamt die beantragte Löschung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit abgelehnt hat, ist – bei sachgerechtem Verständnis und unter Berücksichtigung des zugrunde liegenden Antrages – als Beschwerde gegen die Versagung der beantragten Grundbuchberichtigung (§ 22 GBO) auszulegen und insoweit gemäß §§ 71 ff. GBO zulässig. Einer Entscheidung durch den Senat steht nicht entgegen, dass der vom Grundbuchamt am 25. Juni 2021 erlassene Nichtabhilfebeschluss in seiner Urschrift keinerlei Rubrum enthält und damit nicht eindeutig erkennen lässt, wem gegenüber er ergangen ist. Dies stellt zwar einen formalen Mangel des Abhilfeverfahrens dar (vgl. zur möglichen Unwirksamkeit von lediglich „in pp.“ ergangenen Entscheidungen Senat, Beschluss vom 1. Dezember 2020 – 5 W 49/20, m.w.N.); das Fehlen eines ordnungsgemäßen Nichtabhilfebeschlusses ist aber keine zwingende Voraussetzung für die Entscheidung des Beschwerdegerichts über das Rechtsmittel (vgl. BGH, Beschluss vom 17. Juni 2010 – V ZB 13/10, juris; Schmidt-Räntsch, in: Meikel, GBO 11. Aufl., § 75 Rn. 15).

Hingegen kann die Beschwerde nicht zulässigerweise – auch – darauf gestützt werden, dass das Grundbuchamt einer Anregung der Antragstellerin auf Einleitung eines Amtslöschungsverfahrens nach § 84 GBO nicht gefolgt sei. Denn über die Frage, ob ein solches Löschungsverfahren einzuleiten und durchzuführen ist, entscheidet das Grundbuchamt nach eigenem, freiem Ermessen (§ 85 Abs. 2, § 86 GBO; vgl. zur Bedeutung eines darauf gerichteten „Antrages“ BayObLGZ 1973, 272). Daher kennt dieses Verfahren auch nur ein Beschwerderecht des Betroffenen gegen die nach seiner Anhörung ausgesprochene Feststellung der Gegenstandslosigkeit der zu löschenden Eintragung (§ 89 Abs. 1, § 87 Buchst. c GBO), nicht aber auch desjenigen, der das Amtslöschungsverfahren zum Nachteil des Betroffenen angeregt hat (§ 85 Abs. 2, 2. Halbs. GBO; BayObLG, NJW-RR 1987, 1200; OLG München, Rpfleger 2017, 258; Demharter, GBO 31. Aufl., § 85 Rn. 5 f.).

2.

In der Sache ist die Beschwerde unbegründet, weil das Amtsgericht die begehrte Löschung des eingetragenen Rechts auf der Grundlage des Antrages und der zur Begründung vorgelegten weiteren Unterlagen im Ergebnis vollkommen zu Recht abgelehnt hat.

a)

Das gilt unbeschadet der Tatsache, dass der Rechtspfleger bei seiner Ausgangsentscheidung vom 7. April 2021 den Inhalt der ihm damals vorab per Fax ohne die darin angekündigten Anlagen vorliegenden Stellungnahme der Antragstellerin vom 29. März 2021 nicht berücksichtigt hat mit der Begründung, das Original sei bis zum Ablauf der auf den 1. April 2021 nachgelassenen Äußerungsfrist nicht eingegangen. Die darin begründete Verletzung des rechtlichen Gehörs der Antragstellerin (Artikel 103 Abs. 1 des Grundgesetzes) ist nämlich jedenfalls dadurch geheilt worden, dass dieses Vorbringen in der Folge berücksichtigt wurde und nunmehr auch Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist. Auch von der wiederholt beantragten Akteneinsicht hat die Antragstellerin durch ihre Verfahrensbevollmächtigte zwischenzeitlich Gebrauch gemacht, und sie hatte Gelegenheit, ihr Vorbringen auf dieser Grundlage zu ergänzen.

b)

Eine – mangels Vorlage entsprechender Bewilligungen des Berechtigten – nur bei nachgewiesener Unrichtigkeit (§ 22 GBO) mögliche Löschung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit kommt hier nicht in Betracht, weil sich ein Erlöschen des Rechts mit den im Grundbuchverfahren zugelassenen Beweismitteln (§ 29 GBO) nicht feststellen lässt.

aa)

Das Grundbuch ist unrichtig, wenn der Grundbuchinhalt und die wahre dingliche Rechtslage nicht übereinstimmen, wobei die Divergenz auch nachträglich eingetreten sein kann. Fehlt es – wie hier – an der (Berichtigungs-)Bewilligung des durch die Eintragung einer Löschung in seinem Recht Betroffenen (§ 19 GBO), ist eine berichtigende Eintragung im Grundbuch möglich, wenn die Grundbuchunrichtigkeit nachgewiesen ist (§ 22 Abs. 1 Satz 1 GBO). Der Unrichtigkeitsnachweis ist – von Fällen der Offenkundigkeit abgesehen – durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden zu führen (§ 29 Abs. 1 GBO; BGH, Beschluss vom 21. Januar 2016 – V ZB 43/15, NJW 2016, 3242; BayObLG, MittBayNot 1992, 397). An diesen Nachweis sind strenge Anforderungen zu stellen, da die Löschung hier ohne Mitwirkung des Dienstbarkeitsberechtigten erfolgt und ansonsten am Verfahren nicht beteiligte Personen geschädigt werden könnten (Senat, Beschluss vom 20. Februar 2018 – 5 W 89/17, NJW-RR 2018, 978; OLG München, RNotZ 2016, 236; BayObLGZ 1988, 225). Der Antragsteller hat deshalb alle Möglichkeiten auszuräumen, die der Richtigkeit der begehrten Eintragung bzw. Löschung entgegenstehen könnten; ein gewisser Grad von Wahrscheinlichkeit genügt dafür nicht, allein ganz entfernt liegende, theoretische Möglichkeiten, die der begehrten Eintragung oder Löschung entgegenstehen, brauchen nicht ausgeräumt zu werden (BGH, Beschluss vom 21. Januar 2016 – V ZB 43/15, NJW 2016, 3242; Senat, Beschluss vom 20. Februar 2018 – 5 W 89/17, NJW-RR 2018, 978; BayObLGZ 1995, 413; OLG Hamm, FGPrax 2017, 108; Demharter, a.a.O., § 22 Rn. 37).

bb)

Hiernach kann vorliegend nicht festgestellt werden, dass die im Grundbuch zugunsten der C. eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit erloschen und das Grundbuch infolgedessen unrichtig geworden ist. Die von der Antragstellerin vorgebrachten Gründe, die nach ihrer Darstellung zum Erlöschen der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit geführt haben sollen (allgemein dazu: Herrler, in: Palandt, BGB 80. Aufl., § 1090 Rn. 8; Rothe, in: BGB-RGRK 12. Aufl., § 1090 Rn. 13), sind nicht nach Maßgabe des § 29 GBO erwiesen oder offenkundig; insbesondere ist die eingetragene Dienstbarkeit weder nachweislich durch Zeitablauf erloschen, noch aus sonstigen tatsächlichen Gründen gegenstandslos geworden.

(1)

Grundsätzlich kann eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit auch durch den Eintritt einer auflösenden Bedingung oder eines Endtermins erlöschen (§§ 158 Abs. 2, 163 BGB; vgl. Rothe, in: BGB-RGRK a.a.O., § 1090 Rn. 13); solches kann hier aber nicht festgestellt werden. Nach der von der Eintragung in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung zählt es vorliegend zum Inhalt der Dienstbarkeit, dass die C. „so lange wie ein Vertragsverhältnis mit ihr oder ihren Rechtsnachfolgern besteht, mindestens jedoch bis zum 31. Dezember 1995“, allein berechtigt ist, auf dem Grundstück eine Tankstellenanlage zu errichten und zu betreiben, Mineralölprodukte zu lagern, zu vertreiben oder vertreiben zu lassen sowie Werbemaßnahmen durchzuführen und die Zufahrtwege zu der Tankstelle auf dem Grundstück zu benutzen. Eine echte „Befristung“ im Sinne eines Endtermins enthält die Bewilligung damit gerade nicht. Dass die weiteren maßgeblichen Bedingungen – „so lange wie ein Vertragsverhältnis… besteht“ – entfallen wären, ist nicht mit den im Grundbuchverfahren zulässigen Beweismitteln nachgewiesen oder offenkundig. Das von der Antragstellerin in notariell beglaubigter Kopie vorgelegte anwaltliche Schreiben vom 21. Dezember 2018 (Bl. 92 f. d.A.) belegt nur, dass diese gegenüber dem bisherigen Pächter, Herrn J. R., die außerordentliche Kündigung eines Mietvertrages ausgesprochen hat. Es enthält aber keinen Nachweis (§ 29 GBO) über die rechtlich wirksame Beendigung eines von der Eintragungsbewilligung erfassten Vertragsverhältnisses mit der eingetragenen Berechtigten oder einem etwaigen Rechtsnachfolger. Insoweit ist klarstellend anzumerken, dass die zugunsten der C. eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit zwar grundsätzlich übertragbar ist (§ 1092 Abs. 2 i.V.m. § 1059a Abs. 1 Nr. 2 BGB), dass eine Übertragung durch Rechtsgeschäft, wie sie hier in Rede steht, im Gegensatz zur Gesamtrechtsnachfolge (§ 1092 Abs: 2 i.V.m. § 1059a Abs. 1 Nr. 1 BGB) aber gemäß § 873 BGB die Eintragung im Grundbuch erfordert, die hier offenkundig nicht erfolgt ist (OLG Karlsruhe, Urteil vom 23. März 2018 – 12 U 165/17, juris; Herrler, in: Palandt, a.a.O., § 1092 Rn. 3; Staudinger/Reymann (2017) BGB § 1092, Rn. 21; Otto, in: Ring/Grziwotz/Keukenschrijver, NK-BGB Sachenrecht, § 1092 Rn. 10).

(2)

Ebenfalls vergeblich beruft sich die Antragstellerin darauf, die Dienstbarkeit sei aus tatsächlichen Gründen gegenstandlos geworden. Zwar kann auch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit aus tatsächlichen Gründen wegen Vorteilswegfalls erlöschen; dass § 1090 Abs. 2 BGB nicht auf § 1019 BGB verweist, bedeutet nur, dass der auch für das Entstehen und den Fortbestand einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit konstitutive Vorteil nicht grundstücksbezogen sein muss, es vielmehr genügt, dass die Dienstbarkeit für irgendjemanden einen erlaubten Vorteil bietet. Ausreichend, aber auch erforderlich ist ein eigenes oder fremdes Interesse, das auch in der Verfolgung öffentlicher Belange bestehen kann. Demgemäß erlischt das dingliche Recht, wenn das mit der Dienstbarkeitsbestellung verfolgte Interesse endgültig entfallen ist (BGH, Urteil vom 6. Februar 2009 – V ZR 139/08, MittBayNot 2009, 374; Morvilius, in: Meikel, a.a.O., Einl. B Rn. 395; vgl. auch BGH, Urteil vom 11. März 1964 – V ZR 78/62, BGHZ 41, 209). So liegt es hier jedoch nicht, weil nicht sämtliche der durch die Dienstbarkeit begünstigten Nutzungsarten nachweislich oder offenkundig endgültig aufgegeben worden sind. Dass das belastete Grundstück mittlerweile neu vermietet wurde und die Tankstelle nicht mehr existiert, ist schon nicht durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen; zu eigenen weitergehenden Ermittlungen ist das Grundbuchamt weder berechtigt noch verpflichtet. Vor allem wäre dies aber, anders als die Antragstellerin meint, auch kein ausreichender Grund für die Annahme eines endgültigen Interessefortfalles; denn zum Inhalt der Dienstbarkeit zählt neben dem Betrieb auch die Errichtung einer Tankstelle sowie ganz allgemein die Lagerung und der Vertrieb von Mineralölprodukten und die Durchführung von Werbemaßnahmen. Selbst wenn das Grundstück zur Zeit tatsächlich anders genutzt würde, was hier nicht fest steht, schlösse das die Möglichkeit, dass die Dienstbarkeit noch für irgendjemanden einen erlaubten Vorteil bietet, nicht aus.

c)

Ob die Voraussetzungen für die Einleitung eines Amtslöschungsverfahrens (§ 84 ff. GBO) vorliegen, bedarf keiner Vertiefung, nachdem dieses Verfahren hier bislang nicht durchgeführt worden ist und seine Durchführung – wie weiter oben dargelegt – nicht mit der Grundbuchbeschwerde erzwungen werden kann.

3.

Einer ausdrücklichen Kostenentscheidung bedurfte es im Hinblick auf die gesetzlich geregelte Kostenfolge (§ 22 Abs. 1 GNotKG) nicht. Die Entscheidung über die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 36 Abs. 3 GNotKG.

Die Rechtsbeschwerde war mangels Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen (§ 78 Abs. 2 Satz 1 GBO) nicht zuzulassen.

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