Wohnungsgrundbuch – Änderung bestehendes Sondernutzungsrechts an Dachterrasse

OLG München entscheidet Gebührenstreit um Dachterrassennutzung

Das Oberlandesgericht München hat entschieden, dass die Kosten für die Eintragung einer Änderung der Teilungserklärung, die das Sondernutzungsrecht an einer Dachterrasse für die Wohneinheit Nr. 33 betrifft, sich lediglich auf die 22 Sondereigentumseinheiten von Haus 3 beziehen und somit 1.100 € betragen, da nur diese Einheiten rechtlich von der Änderung betroffen sind. Die weitergehende Beschwerde gegen die ursprüngliche Kostenrechnung von 5.250 €, die alle 105 Einheiten umfasste, wurde zurückgewiesen.

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Sondernutzungsrechte im Wohnungseigentum

Mit dem Erwerb einer Wohnungseigentumseinheit gehen bestimmte Rechte und Pflichten einher. Neben dem Sondereigentum an der Wohneinheit selbst hat der Eigentümer Anspruch auf die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dazu gehören Treppenhaus, Flure und häufig auch Garten- oder Freiflächen.

Ein wesentlicher Bestandteil sind sogenannte Sondernutzungsrechte. Sie gewähren einzelnen Wohnungseigentümern die ausschließliche Nutzung bestimmter zum Gemeinschaftseigentum gehörender Flächen oder Anlagen. Typische Beispiele sind Garagenstellplätze, Dachterrassen oder Abstellräume. Die Regelungen dazu finden sich in der Gemeinschaftsordnung, der zentralen Rechtsgrundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft. Oft kommt es im Laufe der Zeit zu Änderungen dieser Sondernutzungsrechte. In diesen Fällen stellen sich rechtliche Fragen zu deren Auswirkungen und Konsequenzen.

➜ Der Fall im Detail

Streit um Dachterrassen-Sondernutzungsrecht erreicht OLG München

Im Zentrum des Rechtsstreits steht die Änderung einer Teilungserklärung bezüglich des Sondernutzungsrechts an einer Dachterrasse der Wohneinheit Nr. 33 in einem Mehrfamilienhaus.

Die rechtliche Auseinandersetzung begann, als das Grundbuchamt Augsburg für die Eintragung der Änderung der Teilungserklärung eine Kostenrechnung über 5.250 € erstellte, basierend auf der Annahme, dass alle 105 Sondereigentumseinheiten der Wohnanlage betroffen seien. Die Kostenschuldnerin, vertreten durch die Wohneigentümergemeinschaft, legte gegen diesen Kostenansatz Beschwerde ein, argumentierend, dass lediglich die Wohneinheit Nr. 33 und somit nur ein Bruchteil der angenommenen Einheiten rechtlich betroffen seien.

Das juristische Dilemma um die Kostenberechnung

Die Kostenschuldnerin forderte eine Neuberechnung der Gebühren, die sich ausschließlich auf die direkt betroffenen Sondereigentumseinheiten beziehen sollte. Ihrer Ansicht nach sei durch die Erweiterung des Sondernutzungsrechts ausschließlich die Wohneinheit Nr. 33 betroffen, was eine Kostenrechnung von lediglich 50 €, hilfsweise 1.100 € (für 22 Einheiten in Haus 3), rechtfertigen würde. Dieser Argumentation lag die Annahme zugrunde, dass die Änderung der Teilungserklärung lediglich das Sondernutzungsrecht und nicht das Sondereigentum der übrigen Einheiten betrifft.

Entscheidung des Oberlandesgerichts München

Das OLG München gab der Beschwerde teilweise statt und korrigierte den ursprünglichen Beschluss des Amtsgerichts Augsburg. Es entschied, dass die Kosten für die Eintragung der Änderung der Teilungserklärung sich ausschließlich aus dem Satz der 22 betroffenen Sondereigentumseinheiten in Haus 3 berechnen und somit auf 1.100 € belaufen. Die Entscheidung begründete das Gericht damit, dass tatsächlich nur diese Einheiten von der Änderung rechtlich betroffen sind, da die Eigentümer der anderen Einheiten und Baukörper bereits durch die bestehende Gemeinschaftsordnung vom Gebrauch der Dachterrasse ausgeschlossen waren.

Juristische Begründung und Bewertung des Gerichts

Das Gericht stützte seine Entscheidung auf das Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG) sowie die Bestimmungen zu Sondernutzungsrechten im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es betonte, dass Sondernutzungsrechte eine Inhaltsänderung aller Wohnungseigentumsrechte bewirken und somit eine Festgebühr nach Nr. 14160 Ziff. 5 KV GNotKG auslösen. Wichtig für die Entscheidungsfindung war die Feststellung, dass nur die Einheiten in Haus 3 „betroffen“ von der Änderung sind, da ihnen durch die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung exklusive Nutzungsrechte zugewiesen wurden.

Abschluss des Verfahrens und Gebührenregelung

Mit dieser Entscheidung klärte das OLG München eine wesentliche Frage zur Berechnung von Gebühren bei der Änderung von Teilungserklärungen im Kontext von Sondernutzungsrechten. Die Reduzierung der Gebühren auf 1.100 € spiegelt die rechtliche Einschätzung wider, dass ausschließlich die Einheiten des betroffenen Baukörpers von der Änderung tangiert sind. Das Beschwerdeverfahren wurde als gebührenfrei deklariert, und es erfolgte keine Erstattung der Kosten. Diese Entscheidung verdeutlicht die Notwendigkeit einer differenzierten Betrachtung von Sondereigentums- und Sondernutzungsrechtsfragen im Wohnungseigentumsrecht.

Das vorliegende Urteil

OLG München – Az.: 34 Wx 122/15 – Beschluss vom 23.04.2015

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Augsburg – Grundbuchamt – vom 3. Februar 2015 dahin abgeändert, dass sich die Kosten für die Eintragung der Änderung der Teilungserklärung vom 28. Mai 2014 (Kostenansatz vom 26. August 2014; KSB 609143350401) aus einem Satz von 22 betroffenen Sondereigentumseinheiten berechnen und sich somit auf 1.100 € (22 x 50 €) belaufen.

II. Die weitergehende Beschwerde wird zurückgewiesen.

Gründe

I.

Der vom Kostenschuldner beanstandete Kostenansatz des Grundbuchamts vom 26.8.2014 betrifft den Vollzug einer notariellen Urkunde – Änderung der Teilungserklärung – vom 28.5.2014, durch die wegen geänderter Bauausführung an der Dachterrasse der Wohneinheit Nr. 33 die Gemeinschaftsordnung in der Vorurkunde (Teilungserklärung vom 29.5.2013) dahingehend ergänzt wurde, dass mit der im Aufteilungsplan mit Nr. 33 bezeichneten Einheit nunmehr zusätzlich das Recht verbunden ist, auch die verbreiterte Dachterrasse an der Westseite, wie voranstehend näher beschrieben, unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu nutzen.

Das Grundbuchamt hat die Änderung am 26.8.2014 eingetragen und eine Kostenrechnung über 5.250 € erstellt (Festgebühr von 50 € nach Nr. 14160 Ziff. 5 KV GNotKG, multipliziert mit der Anzahl von 105 Sondereigentumseinheiten). Die Erinnerung hat das Grundbuchamt nach Anhörung des zuständigen Bezirksrevisors als Vertreters der Staatskasse – Beteiligter zu 2 – am 3.2.2015 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Kostenschuldnerin vom 2.3.2015, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

Die Beteiligte zu 1 begehrt, die Kosten dahin festzusetzen, dass lediglich eine Gebühr von 50 €, hilfsweise eine solche von 1.100 € erhoben wird. Sie meint, es sei außer der Nr. 33 kein anderes Sondereigentum im Sinne des Kostenverzeichnisses betroffen. Das ergebe sich unmittelbar aus § 12.2 der Gemeinschaftsordnung (ausschließliche Nutzungsbefugnis der Dachterrasse für die Wohnung Nr. 33). Hilfsweise gelte die Erwägung, dass die anderen Einheiten die neu geschaffene Nutzungsfläche nicht nutzen dürften. Sondereigentum der übrigen Einheiten sei keinesfalls betroffen; vielmehr betreffe die Regelung das Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum. Letztlich sei noch zu berücksichtigen, dass der Komplex aus mehreren Baukörpern bestehe und den Eigentümern der einzelnen Baukörper der ausschließliche Gebrauch des jeweiligen Gemeinschafteigentums zugewiesen sei (§ 8 Gemeinschaftsordnung). Damit seien die Eigentümer von Wohnungen in den Häusern 1 und 2 sowie der Tiefgarage ohnehin vom Gebrauch der Dachterrasse im Haus 3 ausgeschlossen.

Das Grundbuchamt hat dem Rechtsmittel nicht abgeholfen.

II.

Über das nach § 81 Abs. 2 Satz 1, Abs. 5 GNotKG als Beschwerde gegen die Entscheidung über die Erinnerung zulässige Rechtsmittel der Kostenschuldnerin an das Oberlandesgericht (§ 81 Abs. 3 Satz 2 GNotKG, § 119 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b GVG, § 10 Abs. 2 Nr. 3 FamFG) hat der Senat nach Übertragung durch den Einzelrichter in seiner Besetzung nach § 122 GVG zu entscheiden (vgl. § 81 Abs. 6 GNotKG). Es erweist sich in der Sache als teilweise begründet. Der angegriffene Beschluss geht im Ergebnis unzutreffend davon aus, dass die eingetragene Änderung der Teilungserklärung sämtliche 105 Einheiten in der Anlage „betrifft“. Tatsächlich betroffen sind nur die 22 Einheiten in Haus 3.

1. Die Gebühren sind nach dem Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG) vom 23.7.2013 (BGBl I S. 2586; siehe § 1 Abs. 1) zu erheben. Dabei richtet sich die Höhe der Kosten nach dem Kostenverzeichnis der Anlage 1 (§ 3 Abs. 2 GNotKG). Gebührentatbestand für die eingetragene Änderung der Teilungserklärung bildet im Hauptabschnitt 4. (Grundbuchsachen) Nr. 14160 KV GNotKG (sonstige Eintragung), und zwar Ziff. 5. Hiernach wird die Festgebühr (u. a.) erhoben für die Eintragung einer (oder mehrerer) Änderungen des Inhalts des Sondereigentums.

Sondernutzungsrechte beruhen auf Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, die damit ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung zum Gesetz (WEG) regeln (vgl. § 10 Abs. 3 WEG). Es handelt sich um ein schuldrechtliches Gebrauchsrecht, das mit der Eintragung im Grundbuch eine Inhaltsänderung aller Wohnungseigentumsrechte bewirkt, wozu materiell gemäß § 877 BGB die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer erforderlich ist (BGHZ 91, 343/346; BGH Rpfleger 2001, 69/70; BayObLGZ 2000, 96/98; Demharter FGPrax 1996, 6). Die erstmalige Einräumung – nicht anders die Erweiterung – eines Sondernutzungsrechts bewirkt bei den übrigen Wohnungseigentümern einen entsprechenden Rechtsverlust, weil sie von dem aus dem Miteigentum fließenden Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums in dem Umfang ausgeschlossen werden, in dem einem Wohnungseigentümer das Recht zum alleinigen Gebrauch eingeräumt wird (BayObLGZ 2000, 96/98).

Die Zuweisung (auch) der erweiterten Terrassenfläche zum Wohnungseigentum Nr. 33 mit dem ausschließlichen Recht, sie unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu nutzen, ist eine derartige Inhaltsänderung des Sondereigentums, die die Festgebühr nach Nr. 14160 Ziff. 5 KV GNotKG auslöst (ebenso Wilsch ZfIR 2014, 513/514).

2. Nr. 14160 Ziff. 5 KV GNotKG ordnet indessen an, dass die Gebühr (von 50 €) „für jedes betroffene Sondereigentum“ gesondert erhoben wird. Welche Einheiten in diesem Sinne „betroffen“ sind, namentlich ob nur dasjenige Sondereigentum gemeint ist, dem die abgeänderte Vereinbarung zugute kommt, oder ob auch die „negativ betroffenen“ Einheiten mitzuzählen sind, ist bisher ungeklärt. Der Senat hatte sich zwar bereits mit der Vorschrift befasst (Beschluss vom 11.8.2014, 34 Wx 319/14 Kost, bei juris), ausdrücklich jedoch nur zur Frage „gleichzeitig beantragter“ Änderungen.

a) Nach der früher maßgeblichen Kostenordnung wurde für Änderungen des Inhalts des Sondereigentums keine Festgebühr erhoben. Vielmehr bemaß sich die anfallende halbe Gebühr nach dem Wert des geänderten Rechts (§ 76 Abs. 2 mit § 64 KostO; siehe LG Bayreuth JurBüro 1994, 758), wobei sich die Bewertung nach § 30 KostO richtete und durch den Wert des veränderten Rechts selbst begrenzt war (z. B. Hartmann Kostengesetze 40. Aufl. § 76 KostO Rn. 6, § 64 KostO Rn. 14 f.).

b) Nach den Gesetzesmaterialien zum GNotKG (siehe Referentenentwurf zum 2. KostRMoG, S. 309; ihm folgend Gesetzentwurf der Bundesregierung, Drucksache 17/11471 – neu – S. 209/210) sollen die vorgeschlagenen Festgebühren die regelmäßig schwierige Wertbestimmung vereinfachen. Um der Komplexität dieser Vorgänge dennoch Rechnung zu tragen, solle die Festgebühr für jedes betroffene Sondereigentum anfallen. Die gesonderte Erhebung für jedes Sondereigentum entspreche bereits geltender Praxis. Die Gesetzesmaterialien beziehen sich hierzu auf die Kommentierung bei Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann (KostO 18. Aufl. § 76 Rn. 23: „und zwar bei jedem betroffenen Raumeigentum“). Indessen ist der Vergleich zur früheren Rechtslage wenig aufschlussreich, weil es seinerzeit nahe lag, alle jeweils veränderten Rechte zu bewerten, es also auf die Frage der Betroffenheit von Raumeinheiten – rechtlich und/oder tatsächlich – durch die Änderung nicht ankam. Hingegen macht es die Feststellung, wieviele Festgebühren zu erheben sind, erforderlich, die „Betroffenheit“ der jeweiligen Sondereigentumseinheiten gesondert zu ermitteln.

c) Wilsch vertritt die Ansicht, die Regelung stelle ausdrücklich auf jedes „betroffene“ Sondereigentum ab, nicht aber auf die Zahl der „begünstigten“ Wohnungseigentumseinheiten (a. a. O.; unklar Gutfried in Bormann/Diehn/Sommerfeldt GNotKG Nr. 14112 Rn. 9 und 10; Nr. 14160 Rn. 23).

d) Nach Hey’l (Korintenberg GNotKG 19. Aufl. Nr. 14160 Rn. 29) ist ein Sondereigentum nicht schon dann betroffen, wenn auf seinem Grundbuchblatt eine Eintragung erfolgt, sondern nur dann, wenn die Eintragung eine, sowohl begünstigende als auch beeinträchtigende, Auswirkung auf das konkrete Sondereigentum hat. Es sei also die rechtliche Betroffenheit zu ermitteln. Als Beispiel für die Betroffenheit aller Einheiten wird die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, als Beispiele für die Betroffenheit nur eines Teils von Einheiten werden Tausch eines Sondernutzungsrechts oder die Umverteilung der Aufzugskosten in einem Haus einer Mehrhausanlage aufgeführt.

e) Auch nach Meinung des Senats stellt die Bestimmung auf jedes „betroffene“, nicht nur ein „begünstigtes“ Wohnungseigentum ab. Andernfalls wären Änderungen nur unzureichend erfasst, die ein Wohnungseigentum begünstigen, jedoch zugleich und unmittelbar damit korrespondierend bei einem anderen zu einer Schmälerung von Rechten führen (wie z. B. bei der Übertragung eines Sondernutzungsrechts von der einen auf eine andere Einheit; siehe Wilsch ZfIR 2014, 513/515 zu III.2.2). Der Wortlaut erscheint insoweit eindeutig. Hätte der Gesetzgeber nur diejenigen Einheiten einbeziehen wollen, denen die Änderung zugute kommt, wäre dies unschwer zum Ausdruck zu bringen gewesen. Eine abweichende Lesart widerspräche auch der Intention, trotz der bezweckten Vereinfachung den Gesichtspunkt der Kostendeckung im Auge zu behalten (siehe Drucks. 17/11471 – neu – S. 303). Nicht anders sind aber auch Änderungen zu behandeln, die für die übrigen Einheiten nur mit einem negativen Ausschluss von Rechten verbunden sind, etwa indem für diese der Gebrauch des Gemeinschaftseigentums eine Einschränkung erfährt (ebenso Wilsch ZfIR 2014, 513/514 zu III.1.2). Es besteht kein Grund, diese nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG vereinbarte Einschränkung bestehender Rechte gebührenrechtlich anders als das vorgenannte Beispiel zu behandeln. Denn in beiden Fällen ist die rechtliche Situation beim „betroffenen“ Sondereigentum insofern dieselbe, als es zum Ausschluss des Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums und damit zu einer auch rechtlichen Beeinträchtigung kommt. Ob auch die tatsächlichen Gebrauchsmöglichkeiten eine (weitere) Schmälerung erfahren oder – etwa durch die baulichen Gegebenheiten – ohnehin „faktisch“ nicht bestehen, ist ohne Bedeutung.

3. Für den konkreten Fall bedeutet dies:

a) Der Senat folgt nicht der Sichtweise der Kostenschuldnerin, dass bereits das ursprünglich für die Einheit Nr. 33 eingeräumte – und eingetragene – Sondernutzungsrecht bezüglich der Dachterrasse deren Erweiterung mitumfasst. Die Gemeinschaftsordnung (§ 12.2) in der Ursprungsfassung bezieht sich für das bezeichnete Sondernutzungsrecht auf die damaligen Aufteilungspläne, die durch die notariellen Erklärungen vom 28.5.2014 gerade eine Änderung erfahren sollen. Das ursprüngliche Sondernutzungsrecht erfährt ausdrücklich und gewollt eine „Erweiterung“ auf die nun tatsächlich vorhandene – größere – Dachfläche. Dann hätte es für die Kostenerhebung aber schon keine Rolle gespielt, dass die Urkundsbeteiligten den maßgeblichen Akt nachträglich nur als „Klarstellung“ ohne materielle Auswirkungen (namentlich für die übrigen Wohnungseigentümer) bewertet wissen wollen.

b) Ebenfalls nicht gefolgt werden kann der Meinung, „betroffen“ sei keinesfalls das Sondereigentum der anderen Einheiten. Zutreffend ist insofern, dass nicht allein die Eintragung in anderen (allen) Grundbüchern die Gebühr auslöst, es vielmehr auf die rechtliche Betroffenheit des konkreten Sondereigentums ankommt (Korintenberg/Hey’l Nr. 14160 KV Rn. 29). So dürfte auch die Löschung eines Sondernutzungsrechts, ohne dass dem eine geänderte Vereinbarung der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 WEG zugrunde liegt, zwar die übrigen Einheiten „berühren“, aber nicht (rechtlich) „betreffen“ (siehe Wilsch ZfIR 2014, 513/516 zu III.3.2; BGH Rpfleger 200, 169/70), weil das Recht als solches fortbesteht (Kümmel in Niedenführ / Kümmel / Vandenhouten WEG 11. Aufl. § 13 Rn. 46). Ergänzend wird auf 2.e) verwiesen.

c) Hingegen zu berücksichtigen ist hier der Umstand, dass die Gemeinschaftsordnung in ihrer Urfassung (§ 8) neben der Tiefgarage bereits die Bildung dreier – weitestgehend unabhängiger – Baukörper beinhaltete, deren jeweiligen Wohnungs- und Teileigentümern der ausschließliche Gebrauch des am und im jeweiligen Baukörper vorhandenen, von ihnen gemeinsam benutzten Gemeinschaftseigentums zugewiesen ist. Hiernach waren die Wohnungs- und Teileigentümer der Häuser 1 und 2 sowie der Tiefgarage bereits von den Gemeinschaftsflächen in Haus 3 ausgeschlossen, ohne dass es noch auf die bauliche Abweichung im Bereich der Dachterrasse des dritten Hauses angekommen wäre. Eine für den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums erhebliche – zusätzliche – Betroffenheit löst also die gegenständliche Veränderung für diese Eigentümer nicht aus, weil sie zuvor schon umfassend ausgeschlossen waren. Unabhängig von der Ergänzung der für alle Wohnungs- und Teileigentümer einheitlich geltenden Gemeinschaftsordnung und deren Eintragung in sämtlichen Wohnungsgrundbüchern kann deshalb die Gebühr nur für jede Einheit in Haus 3 erhoben werden, weil allein diese „betroffen“ von der Änderung sind.

Nach dem Aufteilungsplan umfasst Haus 3 insgesamt 22 Sondereigentumseinheiten (Wohnungen und Keller), so dass sich die Gebühren für die Eintragung des 2. Nachtrags vom 28.5.2014 zur Teilungserklärung vom 29.5.2013 zutreffend auf (22 x 50 €) 1.100 € belaufen.

4. Das Beschwerdeverfahren ist gebührenfrei; Kosten werden nicht erstattet (§ 81 Abs. 8 GNotKG).