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Wohnungsgrundbuch – Änderung bestehendes Sondernutzungsrechts an Dachterrasse

OLG München entscheidet Gebührenstreit um Dachterrassennutzung

Das Oberlandesgericht München hat entschieden, dass die Kosten für die Eintragung einer Änderung der Teilungserklärung, die das Sondernutzungsrecht an einer Dachterrasse für die Wohneinheit Nr. 33 betrifft, sich lediglich auf die 22 Sondereigentumseinheiten von Haus 3 beziehen und somit 1.100 € betragen, da nur diese Einheiten rechtlich von der Änderung betroffen sind. Die weitergehende Beschwerde gegen die ursprüngliche Kostenrechnung von 5.250 €, die alle 105 Einheiten umfasste, wurde zurückgewiesen.

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✔ Das Wichtigste in Kürze

  • Der Beschluss des Amtsgerichts Augsburg wurde dahingehend geändert, dass die Kosten für die Eintragung der Änderung der Teilungserklärung sich auf 1.100 € belaufen, basierend auf 22 betroffenen Sondereigentumseinheiten.
  • Die Änderung der Teilungserklärung betrifft eine Erweiterung des Sondernutzungsrechts an einer Dachterrasse für die Wohneinheit Nr. 33.
  • Die Kostenrechnung des Grundbuchamts wurde von ursprünglich 5.250 € auf 1.100 € korrigiert, da die übrigen Einheiten rechtlich nicht von der Änderung betroffen sind.
  • Sondernutzungsrechte und ihre Änderungen beeinflussen die rechtliche und tatsächliche Situation des Sondereigentums und lösen entsprechende Gebühren aus.
  • Die Erhebung der Gebühr erfolgt für jedes rechtlich betroffene Sondereigentum gesondert.
  • Im vorliegenden Fall waren nur die Einheiten in Haus 3 als „betroffen“ von der Änderung anzusehen, was zu einer Reduzierung der Gebühren führte.
  • Das Beschwerdeverfahren gegen die Entscheidung des Grundbuchamts war gebührenfrei; Kosten wurden nicht erstattet.

Sondernutzungsrechte im Wohnungseigentum

Mit dem Erwerb einer Wohnungseigentumseinheit gehen bestimmte Rechte und Pflichten einher. Neben dem Sondereigentum an der Wohneinheit selbst hat der Eigentümer Anspruch auf die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dazu gehören Treppenhaus, Flure und häufig auch Garten- oder Freiflächen.

Ein wesentlicher Bestandteil sind sogenannte Sondernutzungsrechte. Sie gewähren einzelnen Wohnungseigentümern die ausschließliche Nutzung bestimmter zum Gemeinschaftseigentum gehörender Flächen oder Anlagen. Typische Beispiele sind Garagenstellplätze, Dachterrassen oder Abstellräume. Die Regelungen dazu finden sich in der Gemeinschaftsordnung, der zentralen Rechtsgrundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft. Oft kommt es im Laufe der Zeit zu Änderungen dieser Sondernutzungsrechte. In diesen Fällen stellen sich rechtliche Fragen zu deren Auswirkungen und Konsequenzen.

➜ Der Fall im Detail


Streit um Dachterrassen-Sondernutzungsrecht erreicht OLG München

Im Zentrum des Rechtsstreits steht die Änderung einer Teilungserklärung bezüglich des Sondernutzungsrechts an einer Dachterrasse der Wohneinheit Nr. 33 in einem Mehrfamilienhaus.

Dachterrasse
Dachterrassen-Sondernutzungsrecht: OLG München korrigiert Gebührenbeschluss
(Symbolfoto: Dimasik_sh /Shutterstock.com)

Die rechtliche Auseinandersetzung begann, als das Grundbuchamt Augsburg für die Eintragung der Änderung der Teilungserklärung eine Kostenrechnung über 5.250 € erstellte, basierend auf der Annahme, dass alle 105 Sondereigentumseinheiten der Wohnanlage betroffen seien. Die Kostenschuldnerin, vertreten durch die Wohneigentümergemeinschaft, legte gegen diesen Kostenansatz Beschwerde ein, argumentierend, dass lediglich die Wohneinheit Nr. 33 und somit nur ein Bruchteil der angenommenen Einheiten rechtlich betroffen seien.

Das juristische Dilemma um die Kostenberechnung

Die Kostenschuldnerin forderte eine Neuberechnung der Gebühren, die sich ausschließlich auf die direkt betroffenen Sondereigentumseinheiten beziehen sollte. Ihrer Ansicht nach sei durch die Erweiterung des Sondernutzungsrechts ausschließlich die Wohneinheit Nr. 33 betroffen, was eine Kostenrechnung von lediglich 50 €, hilfsweise 1.100 € (für 22 Einheiten in Haus 3), rechtfertigen würde. Dieser Argumentation lag die Annahme zugrunde, dass die Änderung der Teilungserklärung lediglich das Sondernutzungsrecht und nicht das Sondereigentum der übrigen Einheiten betrifft.

Entscheidung des Oberlandesgerichts München

Das OLG München gab der Beschwerde teilweise statt und korrigierte den ursprünglichen Beschluss des Amtsgerichts Augsburg. Es entschied, dass die Kosten für die Eintragung der Änderung der Teilungserklärung sich ausschließlich aus dem Satz der 22 betroffenen Sondereigentumseinheiten in Haus 3 berechnen und somit auf 1.100 € belaufen. Die Entscheidung begründete das Gericht damit, dass tatsächlich nur diese Einheiten von der Änderung rechtlich betroffen sind, da die Eigentümer der anderen Einheiten und Baukörper bereits durch die bestehende Gemeinschaftsordnung vom Gebrauch der Dachterrasse ausgeschlossen waren.

Juristische Begründung und Bewertung des Gerichts

Das Gericht stützte seine Entscheidung auf das Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG) sowie die Bestimmungen zu Sondernutzungsrechten im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es betonte, dass Sondernutzungsrechte eine Inhaltsänderung aller Wohnungseigentumsrechte bewirken und somit eine Festgebühr nach Nr. 14160 Ziff. 5 KV GNotKG auslösen. Wichtig für die Entscheidungsfindung war die Feststellung, dass nur die Einheiten in Haus 3 „betroffen“ von der Änderung sind, da ihnen durch die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung exklusive Nutzungsrechte zugewiesen wurden.

Abschluss des Verfahrens und Gebührenregelung

Mit dieser Entscheidung klärte das OLG München eine wesentliche Frage zur Berechnung von Gebühren bei der Änderung von Teilungserklärungen im Kontext von Sondernutzungsrechten. Die Reduzierung der Gebühren auf 1.100 € spiegelt die rechtliche Einschätzung wider, dass ausschließlich die Einheiten des betroffenen Baukörpers von der Änderung tangiert sind. Das Beschwerdeverfahren wurde als gebührenfrei deklariert, und es erfolgte keine Erstattung der Kosten. Diese Entscheidung verdeutlicht die Notwendigkeit einer differenzierten Betrachtung von Sondereigentums- und Sondernutzungsrechtsfragen im Wohnungseigentumsrecht.

✔ Häufige Fragen – FAQ

Was ist ein Sondernutzungsrecht im Wohnungseigentumsrecht?

Ein Sondernutzungsrecht im deutschen Wohnungseigentumsrecht ist die Befugnis, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums exklusiv zu nutzen, wodurch andere Wohnungseigentümer von der Nutzung dieser Flächen oder Gebäudeteile ausgeschlossen werden. Dieses Recht kann sowohl von Anfang an in der Teilungserklärung festgelegt als auch nachträglich durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer begründet werden. Typische Beispiele für Bereiche, an denen Sondernutzungsrechte bestehen können, sind Stellplätze, Gartenflächen, Terrassen, Dachböden und Kellerabteile. Obwohl die betroffenen Bereiche Gemeinschaftseigentum bleiben und somit unter der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft stehen, erlaubt das Sondernutzungsrecht dem berechtigten Eigentümer, diese allein und unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer zu nutzen.

Sondernutzungsrechte sind nicht isoliert an Dritte außerhalb der Eigentümergemeinschaft übertragbar. Sie können jedoch innerhalb der WEG bestellt werden, und einem Dritten kann die Ausübung des Sonderrechts überlassen werden, beispielsweise durch die Vermietung eines Stellplatzes, sofern zuvor ein Sondernutzungsrecht für diesen Stellplatz begründet wurde.

Die Einrichtung eines Sondernutzungsrechts muss klar definiert und gegen andere Sondernutzungsrechte abgegrenzt sein, um Konflikte zu vermeiden und eine transparente Nutzung der Gemeinschaftsflächen zu gewährleisten.

Wie kann eine Teilungserklärung geändert werden?

Die Änderung einer Teilungserklärung ist ein Prozess, der in der Regel die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erfordert und notariell beurkundet werden muss. Die Teilungserklärung definiert die Aufteilung des Eigentums an einem Grundstück in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sowie die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer. Eine Änderung kann aus verschiedenen Gründen notwendig werden, beispielsweise bei strukturellen Veränderungen am Gebäude, der Neuzuweisung von Sondernutzungsrechten oder der Anpassung von Regelungen im Zusammenleben der Eigentümergemeinschaft.

Zustimmung aller Eigentümer

Die Zustimmung aller Eigentümer ist grundsätzlich erforderlich, um eine Teilungserklärung zu ändern. Dies stellt sicher, dass die Interessen aller Beteiligten berücksichtigt werden und verhindert, dass die Rechte einzelner Eigentümer ohne deren Einverständnis verändert werden.

Notarielle Beurkundung

Jede Änderung der Teilungserklärung muss notariell beurkundet werden. Der Notar prüft die Rechtmäßigkeit der Änderung, sorgt für die Einhaltung aller gesetzlichen Vorschriften und trägt dazu bei, dass die Änderung im Grundbuch eingetragen wird. Dies ist ein wichtiger Schritt, um die Änderung rechtlich wirksam zu machen.

Eintragung im Grundbuch

Nach der notariellen Beurkundung muss die Änderung der Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingereicht und dort eingetragen werden. Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird die Änderung rechtlich bindend und für Dritte erkennbar.

Ausnahmen und Besonderheiten

In bestimmten Fällen kann eine Änderung der Teilungserklärung auch ohne die Zustimmung aller Eigentümer möglich sein. Dies betrifft beispielsweise Änderungen, die nur einzelne Eigentümer betreffen und keine Auswirkungen auf die Rechte oder Pflichten der anderen Eigentümer haben. Ein Beispiel hierfür ist der Tausch von Sondernutzungsrechten zwischen zwei Eigentümern. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass solche Ausnahmen eher die Ausnahme darstellen und die genauen Bedingungen und Voraussetzungen von den spezifischen Umständen des Einzelfalls abhängen. In jedem Fall ist es ratsam, bei der Planung einer Änderung der Teilungserklärung rechtlichen Rat einzuholen, um sicherzustellen, dass alle notwendigen Schritte korrekt durchgeführt werden und die Änderung den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

Welche Rolle spielt das Grundbuchamt bei der Änderung von Sondernutzungsrechten?

Das Grundbuchamt spielt eine zentrale Rolle bei der Änderung von Sondernutzungsrechten, da es für die formelle Eintragung dieser Änderungen im Grundbuch zuständig ist. Sondernutzungsrechte, die im Grundbuch eingetragen sind, werden als Teil des Sondereigentums betrachtet. Eine Änderung dieser Rechte, sei es durch Neuzuweisung, Aufhebung oder Anpassung, muss daher im Grundbuch vermerkt werden, um rechtliche Klarheit und Sicherheit zu gewährleisten. Die Eintragung im Grundbuch hat mehrere wichtige Funktionen:

  • Rechtsverbindlichkeit: Die Eintragung macht die Änderung des Sondernutzungsrechts gegenüber Dritten, insbesondere gegenüber Rechtsnachfolgern, rechtsverbindlich. Ohne eine solche Eintragung könnte die Änderung leicht bestritten oder übersehen werden.
  • Transparenz: Durch die Eintragung im Grundbuch wird die Änderung öffentlich dokumentiert und ist somit für alle Interessierten einsehbar. Dies trägt zur Transparenz im Rechtsverkehr bei und hilft, Konflikte zwischen den Wohnungseigentümern oder mit Dritten zu vermeiden.
  • Rechtssicherheit: Die formelle Dokumentation der Änderung im Grundbuch schafft Rechtssicherheit für alle Beteiligten, einschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft, der einzelnen Wohnungseigentümer und potenzieller Käufer.

Für die Eintragung einer Änderung von Sondernutzungsrechten im Grundbuch ist in der Regel eine notariell beurkundete Bewilligung oder Vereinbarung erforderlich. Diese muss dann beim Grundbuchamt eingereicht werden, das die Eintragung vornimmt. Die Rolle des Grundbuchamts ist somit entscheidend für die Wirksamkeit und Durchsetzbarkeit von Änderungen bei Sondernutzungsrechten.

Wie werden die Kosten für die Eintragung einer Änderung im Wohnungsgrundbuch berechnet?

Die Kosten für die Eintragung einer Änderung im Wohnungsgrundbuch werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet. Die Höhe der Gebühren hängt vom Geschäftswert ab, der sich nach dem Wert des Objekts oder der Rechte richtet, die eingetragen werden sollen.

Für die Eintragung von Änderungen, wie beispielsweise die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum oder die Änderung von Sondernutzungsrechten, wird in der Regel eine Gebühr erhoben, die sich nach der Anzahl der betroffenen Sondereigentumseinheiten richtet.

Die genauen Kosten können variieren, da sie von verschiedenen Faktoren wie dem Wert der Immobilie oder dem Umfang der Änderung abhängen. Es ist daher ratsam, sich vorab bei einem Notar oder direkt beim Grundbuchamt über die zu erwartenden Kosten zu informieren. Notare und Grundbuchämter verwenden Gebührentabellen, die im GNotKG festgelegt sind, um die Kosten für die jeweiligen Eintragungen zu berechnen.

Zusätzlich zu den Gebühren für das Grundbuchamt können auch Notarkosten anfallen, da für die meisten Eintragungen eine notarielle Beurkundung oder Beglaubigung erforderlich ist. Diese Notarkosten werden ebenfalls nach dem GNotKG berechnet und können je nach Umfang der notariellen Tätigkeit variieren.

Warum ist die genaue Bestimmung der betroffenen Sondereigentumseinheiten wichtig?

Die genaue Bestimmung der betroffenen Sondereigentumseinheiten ist aus mehreren Gründen wichtig:

  • Kostenverteilung: Für die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums ist das Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile maßgeblich. Eine genaue Bestimmung der betroffenen Einheiten ist daher notwendig, um die Kosten korrekt zu verteilen.
  • Rechtliche Klarheit: Die Teilungserklärung definiert, was zum Sondereigentum gehört und was nicht. Eine präzise Bestimmung hilft, Eigentumsfragen klar zu regeln und potenzielle Streitigkeiten zu vermeiden.
  • Instandhaltung und Instandsetzung: Die Eigentümer müssen wissen, für welche Teile des Gebäudes sie selbst verantwortlich sind. Wenn klar definiert ist, welche Bestandteile zum Sondereigentum gehören, können die Eigentümer entsprechend handeln und die Kosten selbst tragen.
  • Änderungen im Grundbuch: Bei Änderungen, die im Grundbuch eingetragen werden müssen, wie zum Beispiel die Zuweisung von Sondernutzungsrechten, ist es wichtig, die betroffenen Sondereigentumseinheiten genau zu identifizieren, um die Eintragungen korrekt vorzunehmen.
  • Vermeidung von Konflikten: Eine genaue Bestimmung hilft, Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu vermeiden, da jeder Eigentümer genau weiß, welche Rechte und Pflichten er hat.

Insgesamt trägt die genaue Bestimmung der betroffenen Sondereigentumseinheiten zur Transparenz und Gerechtigkeit innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft bei und ist für die rechtliche und praktische Handhabung von Eigentumsfragen unerlässlich.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

  • Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere § 10 Abs. 3: Regelt die Grundlagen der Sondernutzungsrechte, die einem oder mehreren Eigentümern exklusive Nutzungsrechte an bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums zuweisen. Im vorliegenden Fall ist dies relevant für die Zuweisung der erweiterten Dachterrasse zur Wohneinheit Nr. 33.
  • Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG), insbesondere § 1 Abs. 1 und § 3 Abs. 2: Legt die Grundlage für die Berechnung der Kosten bei Eintragungen im Grundbuchamt fest. Hier wichtig für die Bestimmung der Kostenhöhe bei der Änderung der Teilungserklärung.
  • Kostenverzeichnis zum GNotKG, insbesondere Nr. 14160 Ziff. 5: Spezifiziert die Festgebühr für die Eintragung von Änderungen des Inhalts des Sondereigentums, was für die Berechnung der Gebühren für die Eintragung der Änderung der Teilungserklärung zentral ist.
  • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere § 877: Dieser Paragraph ist relevant für die materielle Wirksamkeit von Änderungen im Sondereigentum und Sondernutzungsrechten, die die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erfordern. Erklärungen zur Änderung der Teilungserklärung müssen diesem Kriterium genügen.
  • Gerichtsverfassungsgesetz (GVG), insbesondere § 119 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b: Bestimmt die Zuständigkeit des Oberlandesgerichts bei Beschwerden gegen Entscheidungen des Grundbuchamts, was im Kontext des Falls für die Anrufung des OLG München maßgeblich war.
  • FamFG (Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit), insbesondere § 81 Abs. 2 Satz 1, Abs. 5 und Abs. 3 Satz 2: Regelt das Beschwerdeverfahren in Grundbuchsachen und ist für das Verständnis des Verfahrenswegs der Beschwerde gegen den Beschluss des Amtsgerichts Augsburg wichtig.


Das vorliegende Urteil

OLG München – Az.: 34 Wx 122/15 – Beschluss vom 23.04.2015

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Augsburg – Grundbuchamt – vom 3. Februar 2015 dahin abgeändert, dass sich die Kosten für die Eintragung der Änderung der Teilungserklärung vom 28. Mai 2014 (Kostenansatz vom 26. August 2014; KSB 609143350401) aus einem Satz von 22 betroffenen Sondereigentumseinheiten berechnen und sich somit auf 1.100 € (22 x 50 €) belaufen.

II. Die weitergehende Beschwerde wird zurückgewiesen.

Gründe

I.

Der vom Kostenschuldner beanstandete Kostenansatz des Grundbuchamts vom 26.8.2014 betrifft den Vollzug einer notariellen Urkunde – Änderung der Teilungserklärung – vom 28.5.2014, durch die wegen geänderter Bauausführung an der Dachterrasse der Wohneinheit Nr. 33 die Gemeinschaftsordnung in der Vorurkunde (Teilungserklärung vom 29.5.2013) dahingehend ergänzt wurde, dass mit der im Aufteilungsplan mit Nr. 33 bezeichneten Einheit nunmehr zusätzlich das Recht verbunden ist, auch die verbreiterte Dachterrasse an der Westseite, wie voranstehend näher beschrieben, unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu nutzen.

Das Grundbuchamt hat die Änderung am 26.8.2014 eingetragen und eine Kostenrechnung über 5.250 € erstellt (Festgebühr von 50 € nach Nr. 14160 Ziff. 5 KV GNotKG, multipliziert mit der Anzahl von 105 Sondereigentumseinheiten). Die Erinnerung hat das Grundbuchamt nach Anhörung des zuständigen Bezirksrevisors als Vertreters der Staatskasse – Beteiligter zu 2 – am 3.2.2015 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Kostenschuldnerin vom 2.3.2015, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

Die Beteiligte zu 1 begehrt, die Kosten dahin festzusetzen, dass lediglich eine Gebühr von 50 €, hilfsweise eine solche von 1.100 € erhoben wird. Sie meint, es sei außer der Nr. 33 kein anderes Sondereigentum im Sinne des Kostenverzeichnisses betroffen. Das ergebe sich unmittelbar aus § 12.2 der Gemeinschaftsordnung (ausschließliche Nutzungsbefugnis der Dachterrasse für die Wohnung Nr. 33). Hilfsweise gelte die Erwägung, dass die anderen Einheiten die neu geschaffene Nutzungsfläche nicht nutzen dürften. Sondereigentum der übrigen Einheiten sei keinesfalls betroffen; vielmehr betreffe die Regelung das Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum. Letztlich sei noch zu berücksichtigen, dass der Komplex aus mehreren Baukörpern bestehe und den Eigentümern der einzelnen Baukörper der ausschließliche Gebrauch des jeweiligen Gemeinschafteigentums zugewiesen sei (§ 8 Gemeinschaftsordnung). Damit seien die Eigentümer von Wohnungen in den Häusern 1 und 2 sowie der Tiefgarage ohnehin vom Gebrauch der Dachterrasse im Haus 3 ausgeschlossen.

Das Grundbuchamt hat dem Rechtsmittel nicht abgeholfen.

II.

Über das nach § 81 Abs. 2 Satz 1, Abs. 5 GNotKG als Beschwerde gegen die Entscheidung über die Erinnerung zulässige Rechtsmittel der Kostenschuldnerin an das Oberlandesgericht (§ 81 Abs. 3 Satz 2 GNotKG, § 119 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b GVG, § 10 Abs. 2 Nr. 3 FamFG) hat der Senat nach Übertragung durch den Einzelrichter in seiner Besetzung nach § 122 GVG zu entscheiden (vgl. § 81 Abs. 6 GNotKG). Es erweist sich in der Sache als teilweise begründet. Der angegriffene Beschluss geht im Ergebnis unzutreffend davon aus, dass die eingetragene Änderung der Teilungserklärung sämtliche 105 Einheiten in der Anlage „betrifft“. Tatsächlich betroffen sind nur die 22 Einheiten in Haus 3.

1. Die Gebühren sind nach dem Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG) vom 23.7.2013 (BGBl I S. 2586; siehe § 1 Abs. 1) zu erheben. Dabei richtet sich die Höhe der Kosten nach dem Kostenverzeichnis der Anlage 1 (§ 3 Abs. 2 GNotKG). Gebührentatbestand für die eingetragene Änderung der Teilungserklärung bildet im Hauptabschnitt 4. (Grundbuchsachen) Nr. 14160 KV GNotKG (sonstige Eintragung), und zwar Ziff. 5. Hiernach wird die Festgebühr (u. a.) erhoben für die Eintragung einer (oder mehrerer) Änderungen des Inhalts des Sondereigentums.

Sondernutzungsrechte beruhen auf Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, die damit ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung zum Gesetz (WEG) regeln (vgl. § 10 Abs. 3 WEG). Es handelt sich um ein schuldrechtliches Gebrauchsrecht, das mit der Eintragung im Grundbuch eine Inhaltsänderung aller Wohnungseigentumsrechte bewirkt, wozu materiell gemäß § 877 BGB die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer erforderlich ist (BGHZ 91, 343/346; BGH Rpfleger 2001, 69/70; BayObLGZ 2000, 96/98; Demharter FGPrax 1996, 6). Die erstmalige Einräumung – nicht anders die Erweiterung – eines Sondernutzungsrechts bewirkt bei den übrigen Wohnungseigentümern einen entsprechenden Rechtsverlust, weil sie von dem aus dem Miteigentum fließenden Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums in dem Umfang ausgeschlossen werden, in dem einem Wohnungseigentümer das Recht zum alleinigen Gebrauch eingeräumt wird (BayObLGZ 2000, 96/98).

Die Zuweisung (auch) der erweiterten Terrassenfläche zum Wohnungseigentum Nr. 33 mit dem ausschließlichen Recht, sie unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu nutzen, ist eine derartige Inhaltsänderung des Sondereigentums, die die Festgebühr nach Nr. 14160 Ziff. 5 KV GNotKG auslöst (ebenso Wilsch ZfIR 2014, 513/514).

2. Nr. 14160 Ziff. 5 KV GNotKG ordnet indessen an, dass die Gebühr (von 50 €) „für jedes betroffene Sondereigentum“ gesondert erhoben wird. Welche Einheiten in diesem Sinne „betroffen“ sind, namentlich ob nur dasjenige Sondereigentum gemeint ist, dem die abgeänderte Vereinbarung zugute kommt, oder ob auch die „negativ betroffenen“ Einheiten mitzuzählen sind, ist bisher ungeklärt. Der Senat hatte sich zwar bereits mit der Vorschrift befasst (Beschluss vom 11.8.2014, 34 Wx 319/14 Kost, bei juris), ausdrücklich jedoch nur zur Frage „gleichzeitig beantragter“ Änderungen.

a) Nach der früher maßgeblichen Kostenordnung wurde für Änderungen des Inhalts des Sondereigentums keine Festgebühr erhoben. Vielmehr bemaß sich die anfallende halbe Gebühr nach dem Wert des geänderten Rechts (§ 76 Abs. 2 mit § 64 KostO; siehe LG Bayreuth JurBüro 1994, 758), wobei sich die Bewertung nach § 30 KostO richtete und durch den Wert des veränderten Rechts selbst begrenzt war (z. B. Hartmann Kostengesetze 40. Aufl. § 76 KostO Rn. 6, § 64 KostO Rn. 14 f.).

b) Nach den Gesetzesmaterialien zum GNotKG (siehe Referentenentwurf zum 2. KostRMoG, S. 309; ihm folgend Gesetzentwurf der Bundesregierung, Drucksache 17/11471 – neu – S. 209/210) sollen die vorgeschlagenen Festgebühren die regelmäßig schwierige Wertbestimmung vereinfachen. Um der Komplexität dieser Vorgänge dennoch Rechnung zu tragen, solle die Festgebühr für jedes betroffene Sondereigentum anfallen. Die gesonderte Erhebung für jedes Sondereigentum entspreche bereits geltender Praxis. Die Gesetzesmaterialien beziehen sich hierzu auf die Kommentierung bei Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann (KostO 18. Aufl. § 76 Rn. 23: „und zwar bei jedem betroffenen Raumeigentum“). Indessen ist der Vergleich zur früheren Rechtslage wenig aufschlussreich, weil es seinerzeit nahe lag, alle jeweils veränderten Rechte zu bewerten, es also auf die Frage der Betroffenheit von Raumeinheiten – rechtlich und/oder tatsächlich – durch die Änderung nicht ankam. Hingegen macht es die Feststellung, wieviele Festgebühren zu erheben sind, erforderlich, die „Betroffenheit“ der jeweiligen Sondereigentumseinheiten gesondert zu ermitteln.

c) Wilsch vertritt die Ansicht, die Regelung stelle ausdrücklich auf jedes „betroffene“ Sondereigentum ab, nicht aber auf die Zahl der „begünstigten“ Wohnungseigentumseinheiten (a. a. O.; unklar Gutfried in Bormann/Diehn/Sommerfeldt GNotKG Nr. 14112 Rn. 9 und 10; Nr. 14160 Rn. 23).

d) Nach Hey’l (Korintenberg GNotKG 19. Aufl. Nr. 14160 Rn. 29) ist ein Sondereigentum nicht schon dann betroffen, wenn auf seinem Grundbuchblatt eine Eintragung erfolgt, sondern nur dann, wenn die Eintragung eine, sowohl begünstigende als auch beeinträchtigende, Auswirkung auf das konkrete Sondereigentum hat. Es sei also die rechtliche Betroffenheit zu ermitteln. Als Beispiel für die Betroffenheit aller Einheiten wird die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, als Beispiele für die Betroffenheit nur eines Teils von Einheiten werden Tausch eines Sondernutzungsrechts oder die Umverteilung der Aufzugskosten in einem Haus einer Mehrhausanlage aufgeführt.

e) Auch nach Meinung des Senats stellt die Bestimmung auf jedes „betroffene“, nicht nur ein „begünstigtes“ Wohnungseigentum ab. Andernfalls wären Änderungen nur unzureichend erfasst, die ein Wohnungseigentum begünstigen, jedoch zugleich und unmittelbar damit korrespondierend bei einem anderen zu einer Schmälerung von Rechten führen (wie z. B. bei der Übertragung eines Sondernutzungsrechts von der einen auf eine andere Einheit; siehe Wilsch ZfIR 2014, 513/515 zu III.2.2). Der Wortlaut erscheint insoweit eindeutig. Hätte der Gesetzgeber nur diejenigen Einheiten einbeziehen wollen, denen die Änderung zugute kommt, wäre dies unschwer zum Ausdruck zu bringen gewesen. Eine abweichende Lesart widerspräche auch der Intention, trotz der bezweckten Vereinfachung den Gesichtspunkt der Kostendeckung im Auge zu behalten (siehe Drucks. 17/11471 – neu – S. 303). Nicht anders sind aber auch Änderungen zu behandeln, die für die übrigen Einheiten nur mit einem negativen Ausschluss von Rechten verbunden sind, etwa indem für diese der Gebrauch des Gemeinschaftseigentums eine Einschränkung erfährt (ebenso Wilsch ZfIR 2014, 513/514 zu III.1.2). Es besteht kein Grund, diese nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG vereinbarte Einschränkung bestehender Rechte gebührenrechtlich anders als das vorgenannte Beispiel zu behandeln. Denn in beiden Fällen ist die rechtliche Situation beim „betroffenen“ Sondereigentum insofern dieselbe, als es zum Ausschluss des Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums und damit zu einer auch rechtlichen Beeinträchtigung kommt. Ob auch die tatsächlichen Gebrauchsmöglichkeiten eine (weitere) Schmälerung erfahren oder – etwa durch die baulichen Gegebenheiten – ohnehin „faktisch“ nicht bestehen, ist ohne Bedeutung.

3. Für den konkreten Fall bedeutet dies:

a) Der Senat folgt nicht der Sichtweise der Kostenschuldnerin, dass bereits das ursprünglich für die Einheit Nr. 33 eingeräumte – und eingetragene – Sondernutzungsrecht bezüglich der Dachterrasse deren Erweiterung mitumfasst. Die Gemeinschaftsordnung (§ 12.2) in der Ursprungsfassung bezieht sich für das bezeichnete Sondernutzungsrecht auf die damaligen Aufteilungspläne, die durch die notariellen Erklärungen vom 28.5.2014 gerade eine Änderung erfahren sollen. Das ursprüngliche Sondernutzungsrecht erfährt ausdrücklich und gewollt eine „Erweiterung“ auf die nun tatsächlich vorhandene – größere – Dachfläche. Dann hätte es für die Kostenerhebung aber schon keine Rolle gespielt, dass die Urkundsbeteiligten den maßgeblichen Akt nachträglich nur als „Klarstellung“ ohne materielle Auswirkungen (namentlich für die übrigen Wohnungseigentümer) bewertet wissen wollen.

b) Ebenfalls nicht gefolgt werden kann der Meinung, „betroffen“ sei keinesfalls das Sondereigentum der anderen Einheiten. Zutreffend ist insofern, dass nicht allein die Eintragung in anderen (allen) Grundbüchern die Gebühr auslöst, es vielmehr auf die rechtliche Betroffenheit des konkreten Sondereigentums ankommt (Korintenberg/Hey’l Nr. 14160 KV Rn. 29). So dürfte auch die Löschung eines Sondernutzungsrechts, ohne dass dem eine geänderte Vereinbarung der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 WEG zugrunde liegt, zwar die übrigen Einheiten „berühren“, aber nicht (rechtlich) „betreffen“ (siehe Wilsch ZfIR 2014, 513/516 zu III.3.2; BGH Rpfleger 200, 169/70), weil das Recht als solches fortbesteht (Kümmel in Niedenführ / Kümmel / Vandenhouten WEG 11. Aufl. § 13 Rn. 46). Ergänzend wird auf 2.e) verwiesen.

c) Hingegen zu berücksichtigen ist hier der Umstand, dass die Gemeinschaftsordnung in ihrer Urfassung (§ 8) neben der Tiefgarage bereits die Bildung dreier – weitestgehend unabhängiger – Baukörper beinhaltete, deren jeweiligen Wohnungs- und Teileigentümern der ausschließliche Gebrauch des am und im jeweiligen Baukörper vorhandenen, von ihnen gemeinsam benutzten Gemeinschaftseigentums zugewiesen ist. Hiernach waren die Wohnungs- und Teileigentümer der Häuser 1 und 2 sowie der Tiefgarage bereits von den Gemeinschaftsflächen in Haus 3 ausgeschlossen, ohne dass es noch auf die bauliche Abweichung im Bereich der Dachterrasse des dritten Hauses angekommen wäre. Eine für den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums erhebliche – zusätzliche – Betroffenheit löst also die gegenständliche Veränderung für diese Eigentümer nicht aus, weil sie zuvor schon umfassend ausgeschlossen waren. Unabhängig von der Ergänzung der für alle Wohnungs- und Teileigentümer einheitlich geltenden Gemeinschaftsordnung und deren Eintragung in sämtlichen Wohnungsgrundbüchern kann deshalb die Gebühr nur für jede Einheit in Haus 3 erhoben werden, weil allein diese „betroffen“ von der Änderung sind.

Nach dem Aufteilungsplan umfasst Haus 3 insgesamt 22 Sondereigentumseinheiten (Wohnungen und Keller), so dass sich die Gebühren für die Eintragung des 2. Nachtrags vom 28.5.2014 zur Teilungserklärung vom 29.5.2013 zutreffend auf (22 x 50 €) 1.100 € belaufen.

4. Das Beschwerdeverfahren ist gebührenfrei; Kosten werden nicht erstattet (§ 81 Abs. 8 GNotKG).

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