Verwalterzustimmung und Grundbucheintrag: Wer ist der wahre Eigentümer?
Im Bereich des Wohnungseigentums gibt es zahlreiche rechtliche Aspekte, die sowohl für Eigentümer als auch für Verwalter von Bedeutung sind. Ein zentrales Thema ist dabei die Frage, unter welchen Umständen ein Eigentumswechsel einer Wohnung stattfinden kann und welche Rolle die Zustimmung des Verwalters dabei spielt. Insbesondere wenn es um Zwangsversteigerungen geht, können sich komplexe Sachverhalte ergeben, die eine genaue Betrachtung des Grundbuchs erfordern.
Hierbei geht es nicht nur um den reinen Eigentumsübergang, sondern auch um die Frage, welche Rechte und Pflichten mit einer solchen Eintragung im Grundbuch verbunden sind. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Jahresabrechnung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft und die damit verbundenen Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung. Für alle Beteiligten ist es von großer Bedeutung, eine rechtssichere Auskunft über die jeweiligen Rechte und Pflichten zu haben, um mögliche Konflikte und rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die Klägerin ist trotz Grundbucheintragung nicht die wahre Eigentümerin der Wohnung, da die notwendige Zustimmung des Verwalters für den Eigentumswechsel fehlte.
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Klage abgewiesen: Die Klägerin ist nicht berechtigt, den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung anzufechten.
- Grundbucheintragung: Trotz Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch ist die Klägerin nicht die wahre Eigentümerin der Wohnung.
- Verwalterzustimmung: Eine notwendige Zustimmung des Verwalters für den Eigentumswechsel wurde nicht eingeholt.
- Zwangsversteigerung: Die Wohnung wurde ursprünglich durch Zwangsversteigerung an Herrn F. verkauft.
- Abtretung: Herr F. trat die Rechte aus dem Zuschlagsbeschluss an die Klägerin ab, die diese annahm.
- Öffentlicher Glaube des Grundbuchs: Dieser wirkt nicht,wenn die Klägerin nicht die wahre Eigentümerin ist.
- Veräußerungsgeschäft: Die Abtretung nach dem Zuschlag stellt ein neues Veräußerungsgeschäft dar und fällt nicht unter die Ausnahme der Zwangsversteigerung.
- Rechtliche Konsequenzen: Das Grundbuch ist in Bezug auf den Eigentumswechsel unrichtig, und ein Eigentumserwerb durch die notarielle Abtretung wäre gesondert zu prüfen.
Übersicht
Anfechtung eines Beschlusses: Ein Blick ins Detail
Die Klägerin, eine Wohnungseigentümerin, ficht einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung an, der die Genehmigung der Jahresabrechnung für das Jahr 2012 betrifft. Das Kernproblem liegt in der Frage, ob die Klägerin tatsächlich als Eigentümerin der betreffenden Wohnung im Grundbuch eingetragen ist und ob sie daher berechtigt ist, den Beschluss anzufechten.
Veräußerungsbeschränkungen und ihre Auswirkungen
Das rechtliche Problem und die Herausforderung in diesem Fall betreffen die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch der Wohnung Nr. 5 des Teilungsplanes. Laut dieser Beschränkung ist die Verwalterzustimmung für einen Eigentumswechsel erforderlich. Eine Ausnahme hiervon ist die Zwangsversteigerung. Die Wohnung wurde aufgrund eines Zwangsversteigerungstermins dem Bieter F. zugeschlagen. Später trat Herr F. die Rechte aus dem Zuschlagsbeschluss an die Klägerin ab, die diese Abtretung annahm. Daraufhin wurde die Klägerin als Eigentümerin der Wohnung im Grundbuch eingetragen.
Gerichtliche Auseinandersetzung und Entscheidung
Das Gericht musste entscheiden, ob die Klägerin tatsächlich die Eigentümerin der Wohnung ist und ob sie berechtigt ist, den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung anzufechten. Die Beklagte argumentierte, dass die Klägerin nicht anfechtungsberechtigt sei, da sie trotz der Grundbucheintragung nicht die wahre Eigentümerin sei, da die notwendige Zustimmung des Verwalters für den Eigentumswechsel gefehlt habe.
Das Gericht entschied, dass die Klage abgewiesen sei. Die Klägerin sei nicht Eigentümerin der Wohnung, da die Grundbucheintragung nicht das Recht der Klägerin begründet, die an die Eigentümerstellung anknüpfenden Rechte gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend zu machen. Die Klägerin hat das Eigentum an der Wohnung nicht erworben, da die nach der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung des Verwalters zu einer Veräußerung fehlt. Die Abtretung nach dem Zuschlag stellt ein neues Veräußerungsgeschäft dar, welches nicht mehr durch die Zwangsversteigerung vollzogen wird und somit nicht mehr der Ausnahme vom Zustimmungserfordernis unterfällt.
Die Tragweite des Urteils und seine Konsequenzen
Die Auswirkungen dieses Urteils könnten weitreichend sein, insbesondere für andere Fälle, in denen die Zustimmung des Verwalters für einen Eigentumswechsel erforderlich ist. Es unterstreicht die Bedeutung der Zustimmung des Verwalters bei einem Eigentumswechsel und die Notwendigkeit, alle rechtlichen Anforderungen zu erfüllen, bevor ein solcher Wechsel als gültig betrachtet wird.
Das Fazit des Urteils ist, dass die Klägerin nicht die wahre Eigentümerin der Wohnung ist und daher nicht berechtigt ist, den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung anzufechten. Es betont die Bedeutung der Zustimmung des Verwalters bei einem Eigentumswechsel und die rechtlichen Konsequenzen, die sich ergeben, wenn diese Zustimmung nicht eingeholt wird.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was bedeutet Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch?
Die „Veräußerungsbeschränkung“ im Grundbuch bezieht sich auf bestimmte Einschränkungen, die einem Wohnungseigentümer beim Verkauf seiner Immobilie auferlegt werden. Diese Beschränkung ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unter § 12 festgelegt. Sie bedeutet, dass der Eigentümer sein Eigentum nur verkaufen darf, wenn die Eigentümergemeinschaft oder ein Dritter, wie zum Beispiel der Hausverwalter, zustimmen. Diese Zustimmung darf jedoch nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Ein solcher Grund könnte beispielsweise sein, dass der reine Wohncharakter der Wohnanlage durch den Verkauf gestört wird, etwa wenn der neue Eigentümer die Wohnung für gewerbliche Zwecke nutzen möchte. Ein weiterer Grund könnte sein, wenn der potenzielle Käufer ungeeignet erscheint, sich angemessen in die Gemeinschaft einzuordnen.
Die Veräußerungsbeschränkung muss im Grundbuch eingetragen sein, um rechtskräftig zu sein. Es gibt jedoch Ausnahmen von dieser Regel. So ist beispielsweise die Zustimmung des Verwalters nicht erforderlich, wenn die Immobilie an Abkömmlinge veräußert wird.
Es ist auch zu erwähnen, dass die Veräußerungsbeschränkung nicht nur für den Verkauf, sondern auch für andere Formen der Übertragung von Eigentumsrechten gilt. Dies kann beispielsweise bei der Übertragung von Wohnungseigentum von einer Erbengemeinschaft auf einen der Miterben der Fall sein.
Um herauszufinden, ob eine Veräußerungsbeschränkung für eine bestimmte Immobilie besteht, sollte man einen Blick in die Gemeinschaftsordnung und ins Grundbuch werfen.
Was ist der öffentliche Glaube des Grundbuchs gemäß §§ 891 ff. BGB?
Der „öffentliche Glaube des Grundbuchs“ ist ein Rechtsprinzip im deutschen Grundbuchrecht, das in den §§ 891 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt ist. Dieses Prinzip besagt, dass der Inhalt des Grundbuchs als richtig gilt, es sei denn, es ist ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit ist dem Erwerber bekannt. Gemäß § 891 BGB wird vermutet, dass ein im Grundbuch eingetragenes Recht demjenigen zusteht, für den es eingetragen ist. Ist ein eingetragenes Recht gelöscht, wird vermutet, dass das Recht nicht besteht.
Der „öffentliche Glaube des Grundbuchs“ nach § 892 BGB schützt den Erwerber eines Rechts an einem Grundstück oder eines Rechts an einem solchen Recht. Dieser Schutz gilt unabhängig davon, ob der Erwerber den Inhalt des Grundbuchs kannte oder darauf vertraute. Wenn also eine Person ein Grundstück veräußert, die im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, obwohl sie in Wirklichkeit nicht der Eigentümer ist, ist der Erwerber des Grundstücks aufgrund der Richtigkeitsvermutung im guten Glauben und daher durch §§ 892, 893 BGB geschützt.
Es ist zu erwähnen, dass der maßgebliche Zeitpunkt für die Kenntnis des Erwerbers in der Regel der Zeitpunkt der Stellung des Antrags auf Eintragung ist. Wenn jedoch die nach § 873 BGB erforderliche Einigung erst später zustande kommt, ist die Zeit der Einigung maßgebend. Dieses Prinzip des „öffentlichen Glaubens des Grundbuchs“ dient dem Schutz des Rechtsverkehrs und der Rechtssicherheit. Es ermöglicht es, dass Rechtsgeschäfte mit Grundstücken auf der Grundlage der im Grundbuch eingetragenen Rechte und Belastungen durchgeführt werden können.
Das vorliegende Urteil
AG Schwerin – Az.: 11 C 141/13 WEG – Urteil vom 27.06.2014
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 18.899,95 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin ficht als Wohnungseigentümerin einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung über die Genehmigung der Jahresabrechnung für das Jahr 2012 an.
Bei dem Grundstück … in S. handelt es sich um eine Wohnungseigentumsanlage. Im Grundbuch der Wohnung Nr. 5 des Teilungsplanes ist im Bestandsverzeichnis eine Veräußerungsbeschränkung eingetragen, nach der die Zustimmung des Verwalters für eine Veräußerung erforderlich ist. Ausgenommen hiervon ist u.a. die Veräußerung durch Zwangsvollstreckung.
Die Wohnung im Hause … in S. mit der Nummer 5 des Teilungsplanes wurde aufgrund des Zwangsversteigerungstermins am 22.01.2008 mit Beschluss vom gleichen Tage dem Bieter F. als Meistbietendem zugeschlagen. Mit notarieller Urkunde vom 07.02.2008 trat der Herr F. die Rechte aus dem Zuschlagsbeschluss an die Klägerin ab, die diese Abtretung gleichzeitig annahm. Aufgrund eines Eintragungsersuchens des Rechtspflegers der für die Zwangsversteigerung zuständigen Abteilung des Amtsgerichts Schwerin vom 08.04.2008 wurde die Klägerin dem Ersuchen entsprechend als Eigentümerin der Wohnung eingetragen.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 14.06.2013 wurde zu Punkt 3 der Tagesordnung beschlossen, dass die Eigentümergemeinschaft die Jahresabrechnung 2012 sowohl hinsichtlich der Gesamtabrechnung als auch der Einzelabrechnungen bestätigt.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass sie als im Grundbuch eingetragene Eigentümerin den gefassten Beschluss anfechten könne. Sie habe auch das Eigentum an der Wohnung durch den Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren erworben.
Die Klägerin beantragt, den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung der Parteien vom 14.06.2013 zu Tagesordnungspunkt 3 für ungültig zu erklären.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie ist der Auffassung, die Klägerin sei nicht anfechtungsberechtigt, da sie entgegen der Grundbucheintragung nicht Eigentümerin geworden sei, weil es an der notwendigen Zustimmung des Verwalters hierfür gefehlt habe.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der Klägerin steht kein Anfechtungsrecht gegen den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 14.06.2013 zu, da sie nicht Eigentümerin der Wohnung ist. Die Grundbucheintragung als Eigentümerin begründet nicht das Recht der Klägerin, die an die Eigentümerstellung anknüpfenden Rechte gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend zu machen, wenn sie nicht die wahre Eigentümerin ist. Soweit wirkt der öffentliche Glaube des Grundbuchs nach §§ 891 ff. BGB nicht (BGH vom 20.07.2012, V ZR 241/11, zitiert nach juris). Die Klägerin hat das Eigentum an dem Wohnungseigentum nicht erworben, da es an der nach der Teilungserklärung erforderlichen Zustimmung des Verwalters zu einer Veräußerung fehlt. Eine solche ist unstreitig nicht erklärt worden. Nach § 12 Abs. 1 und 3 WEG ist ein ohne die Zustimmung vorgenommenes Veräußerungsgeschäft aufgrund der Inhalt des Sondereigentums bildenden Veräußerungsbeschränkung schuldrechtlich und dinglich unwirksam, solange es an der Zustimmung fehlt. Es liegt auch nicht der im Grundbuch eingetragene Ausnahmefall einer Veräußerung durch Zwangsversteigerung oder einer der anderen Ausnahmetatbestände vor. Zwar ist im Grundbuch eingetragen, dass die Klägerin Eigentümerin aufgrund des Zuschlagsbeschlusses des Amtsgerichts Schwerin vom 22.01.2008 geworden sei. Dies ist jedoch unrichtig. Der am gleichen Tage verkündete Zuschlagsbeschluss vom 22.01.2008 schlägt dem Ersteher F. das Wohnungseigentum als Meistbietendem zu und nicht der Klägerin. Die nachträglich erklärte Abtretung stellt ein neues Veräußerungsgeschäft dar, denn gemäß § 90 ZVG geht das Eigentum durch den Zuschlagsbeschluss auf den Ersteher über. Der Eigentumsübergang durch Zuschlag hatte also vor der Abtretung am 07.02.2008 bereits stattgefunden, so dass letztere ein weiteres Veräußerungsgeschäft darstellt, welches nicht mehr durch die Zwangsversteigerung vollzogen wird und damit auch nicht mehr der Ausnahme vom Zustimmungserfordernis unterfällt. Die in § 81 Abs. 2 ZVG vorgesehene Möglichkeit, dass der Zuschlag an den nachträglich durch öffentliche Urkunde nachgewiesenen Abtretungsempfänger der Rechte aus dem Meistgebot zu erteilen ist, gilt nur bis zur Erteilung des Zuschlages. Dies folgt schon aus dem Wortlaut der Vorschrift und
ist auch durch die Wirkung des Zuschlages, der den Eigentumsübergang bewirkt, nicht anders möglich (vgl. auch Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 81 Rn 4: „Nach der Zuschlagsentscheidung ist nichts mehr möglich, das Eigentum kann dann nur noch notariell übertragen werden.“). Da die Abtretung hier nach dem Zuschlag erklärt wurde, konnte die Klägerin im Zwangsversteigerungsverfahren kein Eigentum erwerben. Das Grundbuch ist insoweit unrichtig. Ein Eigentumserwerb durch die notarielle Abtretung wäre gesondert zu prüfen und allenfalls bis zur Erteilung der Zustimmung des Verwalters schwebend unwirksam.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeht nach §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert war nach §§ 3 ZPO, 49 a GKG mit der Hälfte des Wertes des insgesamt von der Klägerin angefochtenen Beschlusses über die Jahresabrechnung 2012, die Kosten von 37.799,91 € ausweist, zu bemessen (vgl. LG Rostock vom 09.01.2013, 1 T 133/12).
