Beurkundung – Zusammenhang zwischen Nichteinhaltung der Zweiwochenfrist und Schadenseintritt

OLG Frankfurt: Kein Schadensersatzanspruch bei Nichteinhaltung Überlegungsfrist Wohnungskauf

Das Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 17. Juni 2015 mit dem Aktenzeichen 4 U 142/14 befasst sich mit dem Anspruch auf Schadensersatz wegen einer notariellen Pflichtverletzung im Zusammenhang mit der Beurkundung eines Kaufangebots für eine Eigentumswohnung. Der Kern des Falles liegt in der Frage, ob der Notar eine Amtspflichtverletzung begangen hat, indem er das Kaufangebot beurkundete, ohne dass die gesetzlich vorgeschriebene Zweiwochenfrist eingehalten wurde. Das Landgericht Frankfurt hatte der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht Frankfurt hat jedoch auf Berufung des Beklagten das Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen, mit der Begründung, dass ein kausaler Zusammenhang zwischen der (unterstellten) Amtspflichtverletzung und dem geltend gemachten Schaden nicht hinreichend festgestellt werden kann.

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Notarielle Pflichten im Fokus

Bei der Beurkundung von Verträgen oder Erklärungen kommt dem Notar eine besondere Verantwortung zu. Er muss nicht nur die formalen Vorgaben beachten, sondern auch eine umfassende Belehrungspflicht erfüllen. Insbesondere bei Immobiliengeschäften sind die Konsequenzen einer fehlerhaften Beurkundung weitreichend. Hier kann die Nichteinhaltung gesetzlicher Fristen, wie der Zweiwochenfrist, zu Schadensersatzansprüchen führen.

Die Kernfrage ist, wann ein ursächlicher Zusammenhang zwischen einem Beurkundungsfehler und einem entstandenen Schaden gegeben ist. Dies hängt von einer sorgfältigen Prüfung des Einzelfalls ab, bei der die Motivation der Beteiligten und ihr Handeln nach dem Vertragsschluss eine wichtige Rolle spielen.

Die Komplexität der Zweiwochenfrist: OLG Frankfurt hebt Urteil zu Schadensersatzansprüchen auf

In einem bemerkenswerten Fall vor dem Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt wurde eine juristische Auseinandersetzung rund um die Nichteinhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Zweiwochenfrist bei der Beurkundung eines Kaufangebots für eine Eigentumswohnung und die daraus resultierenden Schadensersatzforderungen verhandelt. Die Parteien dieses Verfahrens waren auf der einen Seite die Käufer einer Eigentumswohnung, die als Kläger auftraten, und auf der anderen Seite ein Notar, der in seiner Funktion als Beklagter auftrat. Die Kläger warfen dem Notar vor, eine notarielle Pflichtverletzung begangen zu haben, indem er das Kaufangebot beurkundete, obwohl die gesetzliche Überlegungsfrist von 14 Tagen nicht eingehalten wurde.

Die rechtliche Herausforderung der Zweiwochenfrist

Die rechtliche Herausforderung in diesem Fall lag in der Interpretation und Anwendung des § 17 Abs. 2a S. 2 BeurkG, der eine 14-tägige Überlegungsfrist für Käufer vorsieht, bevor ein Kaufangebot beurkundet werden darf. Dies soll den Käufern ausreichend Zeit geben, sich mit den Details und möglichen Konsequenzen des Kaufvertrags auseinanderzusetzen. Die Kläger behaupteten, diese Frist sei nicht eingehalten worden, was sie dazu veranlasste, Schadensersatzansprüche gegen den beurkundenden Notar geltend zu machen.

Der Fall vor dem OLG Frankfurt

Das Landgericht Frankfurt hatte in erster Instanz zugunsten der Kläger entschieden, indem es feststellte, dass der Notar fahrlässig gehandelt habe, indem er die Beurkundung vornahm, ohne die Einhaltung der Zweiwochenfrist sicherzustellen. Die Kläger argumentierten, dass der Schaden – bestehend aus dem Kaufpreis und den Verbindlichkeiten aus Darlehensverträgen – direkt auf diese Amtspflichtverletzung zurückzuführen sei. Sie behaupteten weiterhin, dass sie bei korrekter Einhaltung der Frist vom Kauf zurückgetreten wären.

Die Entscheidung des Gerichts und ihre Begründung

Das OLG Frankfurt sah den Fall jedoch anders und hob das Urteil des Landgerichts auf. In seiner Urteilsbegründung legte das OLG dar, dass nicht mit hinreichender Wahrscheinlichkeit festgestellt werden konnte, dass die Kläger tatsächlich von dem Kauf zurückgetreten wären, wenn die Frist eingehalten worden wäre. Das Gericht betonte, dass für den Nachweis eines direkten Kausalzusammenhangs zwischen der (unterstellten) Pflichtverletzung und dem entstandenen Schaden eine überwiegende Wahrscheinlichkeit erforderlich ist, die im vorliegenden Fall nicht gegeben war.

Weiterführende Betrachtungen und rechtliche Abwägungen

Zentral für die Entscheidungsfindung waren auch die Argumente des Notars, der darlegte, wie er sich über die Einhaltung der Zweiwochenfrist vergewissert habe. Des Weiteren wurden die Handlungen der Kläger nach Vertragsabschluss und ihre möglichen Motive eingehend betrachtet. Das Gericht fand keine hinreichenden Beweise dafür, dass die Kläger bei einer korrekten Einhaltung der Frist anders gehandelt hätten.

Das Urteil unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen Prüfung und Dokumentation durch Notare bei der Beurkundung von Kaufangeboten. Es zeigt auf, dass die rechtliche Bewertung von Pflichtverletzungen und deren Auswirkungen auf Schadensersatzansprüche eine komplexe Abwägung erfordert, bei der die Gerichte eine Vielzahl von Faktoren berücksichtigen müssen.

Insgesamt bietet der Fall wertvolle Einblicke in die rechtlichen Überlegungen rund um die notarielle Beurkundung von Kaufangeboten und die Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Überlegungsfristen. Er verdeutlicht die Herausforderungen, die sich aus der Anwendung dieser Regelungen in der Praxis ergeben können, und die Wichtigkeit einer fundierten rechtlichen Beratung und Prüfung in solchen Fällen.

Das vorliegende Urteil

OLG Frankfurt – Az.: 4 U 142/14 – Urteil vom 17.06.2015

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 26.6.2014 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt, 22. Zivilkammer, abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung aus dem Urteil durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 115 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 115 % des zu vollstreckenden Betrages erbringt.

Gründe

I.

Die Kläger nehmen den Beklagten als Notar wegen einer notariellen Pflichtverletzung im Zusammenhang mit der Beurkundung eines Kaufangebotes zum Erwerb einer Eigentumswohnung auf Schadensersatz in Anspruch, nämlich zuletzt auf Zahlung von 18.780,59 € sowie auf Freistellung von den Verbindlichkeiten aus drei von ihnen abgeschlossenen Darlehensverträgen. Der Kauf ist von der X GmbH (im Folgenden: X) vermittelt worden (Vermittlungsvertrag Anlage K 3). Verkäuferin war die „A GmbH & Co. KG“ mit Sitz in Stadt1.

Wegen des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils verwiesen, welcher wie folgt zu ergänzen ist:

Der Beklagte hat nicht allein vorgetragen, die Kläger hätten erklärt, dass seit Sommer der Prospekt bekannt sei, sondern im Zusammenhang mit dem Vortrag, die Kläger hätten an zwei Stellen in der Urkunde die Einhaltung der Zweiwochenfrist bestätigt, darauf hingewiesen, dass sich aus dem Urteil des Landgerichts Frankfurt im Vorprozess gegen die X ergebe, dass die X in jenem Verfahren behauptet habe, den Klägern den Verkaufsprospekt mit Mustervertrag bereits am 19.8.2010 zugesandt zu haben (Klageerwiderung S. 27). Später (Schriftsatz vom 27.5.2014, S. 3) hat er dazu vorgetragen, er habe sich auf der Fotokopie der Personalausweise der Kläger vermerkt:

„Haus- bzw. WE-Eigentümer

(zusammen mit Schwester B zwei WE im Haus)

Prospekt seit Sommer“

und dafür die eigene Parteivernehmung sowie die Vorlage dieser „Urkunde“ angeboten.

Das Landgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben.

Es hat dies damit begründet, dass eine Amtspflichtverletzung des Beklagten darin liege, dass er das Kaufangebot beurkundet habe, obwohl die 14-tägige Überlegungsfrist nach § 17 Abs. 2a S. 2 BeurkG nicht gewahrt gewesen sei. Er trage selbst nicht vor, dass die Kläger den Entwurf mindestens 14 Tage vorher erhalten hätten. Den Vortrag der X im Vorprozess, dass die Kläger den Mustervertrag bereits am 19.8.2010 erhalten hätten, habe sich der Beklagte nicht ausdrücklich zu Eigen gemacht. Zum Nachweis für (die Erfüllung) der ihn treffenden Pflichten habe der Beklagte allein auf den Text des Vertrages abgestellt. Dort sei aber nur erklärt worden, dass die Kläger „rechtzeitig“ vor der Verhandlung das Kaufvertragsmuster erhalten hätten, nicht auch dass die Frist von zwei Wochen gewahrt worden ist. Der Beklagte habe mithin die Protokollierung nicht vornehmen dürfen und zwar auch nicht, wenn die Kläger dies wünschten. Er habe jedenfalls fahrlässig gehandelt.

Eine anderweite Ersatzmöglichkeit bestehe nicht gegen die X, weil die Kläger substantiiert vorgetragen hätten, dass sie trotz Titel von dieser keinen Ersatz erlangen könnten. Ansprüche gegen die Verkäuferin der Wohnung seien nicht ersichtlich. Nach dem unbestrittenen Vortrag habe mit der Vermittlerin ein Anlageberatungsvertrag, den diese durch schuldhaft fehlerhafte Beratung verletzt habe, bestanden. Es sei nicht ersichtlich, inwieweit dieses Fehlverhalten der Verkäuferin zurechenbar sein soll.

Der Schaden der Kläger sei durch die Amtspflichtverletzung entstanden, weil es überwiegend wahrscheinlich sei, dass sie das Geschäft bei Einhaltung der Regelfrist nicht geschlossen hätten. Die von der Vermittlerin berechnete monatliche Belastung (Anlage K 2) sei schon bei rechnerischer Überprüfung als unzutreffend erkennbar und liege über 100.,- €. Die von den Klägern im Vorprozess vorgelegte einfache Überprüfung durch deren Steuerberaterin (dort Bl. 292 ff.) zeige, dass ein Steuervorteil von 1.505,- € p.a. nicht zutreffend gewesen sei. Deshalb sei nach dem Grundsatz beratungsgerechten Verhaltens anzunehmen, dass sie die Fehleinschätzung der Vermittlerin erkannt und vom Erwerb Abstand genommen hätten. Auf die Möglichkeit zum Widerruf des Kaufangebots nach dem Ablauf der Bindungsfrist könne der Beklagte sich nicht berufen, weil wegen des Verzichts auf den Zugang der Annahmeerklärung keine sichere Kenntnis bestanden habe, ob eine Annahme bereits erfolgt war.

Der Anspruch sei mit der Annahme des Angebots im Jahr 2011 entstanden und deshalb bei Klageerhebung im Jahr 2014 auch noch nicht verjährt gewesen.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, mit der er die Abweisung der Klage erstrebt.

Im Bezug auf die ihm vorgeworfene Pflichtverletzung rügt der Beklagte, das Landgericht habe seinen Vortrag dazu übergangen, dass und wie er sich Gewissheit über die Einhaltung der 14-Tagefrist verschafft habe. Sein Vortrag, dass die Kläger beim Gespräch vor Beginn der Beurkundung erklärt hätten, ihnen sei der Prospekt seit Sommer 2010 bekannt, sei dahin zu präzisieren, dass er sie nicht nur nach Erfahrungen mit Immobilien gefragt habe, sondern sich auch erkundigt habe, ob und wann das Vertragsmuster übergeben worden sei. Er habe die Antwort dann auf der Kopie der Ausweise vermerkt. Die Angabe der Kläger damals decke sich auch mit dem Vortrag der X im Vorprozess. Er trägt hierzu neu vor („präzisiert“), es sei mit der Notarin N1 und der Verkäuferin abgestimmt gewesen, dass die Verkäuferin dafür sorge, dass die Erwerber zwei Wochen vorher den Prospekt erhalten. Die Kläger jedenfalls hätten trotz Beweislast dafür keinen Beweis für das Gegenteil angetreten.

Der Beklagte meint des Weiteren, er habe sich außerdem durch die in der Urkunde wiedergegebene Belehrung über § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BurkG ausreichend über die Einhaltung der Zweiwochenfrist vergewissert. Die dortige Belehrung sei dahin „zu präzisieren“, dass er nicht nur Bedeutung und Inhalt der Regelung erläuterte, sondern auch erklärte, dass sie ausreichend Gelegenheit gehabt haben müssten, um sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinandersetzen, und „rechtzeitig einen Zeitraum von zwei Wochen meine. Er habe auch darauf hingewiesen, dass er sonst nicht beurkunden könne. Weder während noch nach der Beurkundung hätten die Kläger ihm erklärt, dass sie den Mustervertrag erst einen Tag vorher erhalten hätten.

Hinsichtlich des Kausalzusammenhangs vertritt der Beklagte die Auffassung, dass die Kläger einen Nachweis dafür, dass sie „bei Einhaltung der Regelfrist“ das Geschäft nicht abgeschlossen hätten, auch unter Berücksichtigung der Beweiserleichterung nach § 287 Abs. 1 ZPO nicht erbracht hätten. Dagegen spreche insbesondere das tatsächliche Verhalten der Kläger nach der Beurkundung. Sie hätten sich nicht mit ihrem Steuerberater besprochen und auch nach der Übersendung der Ausfertigungen und Mitteilungen am 15.12.2010 keinen Kontakt zu diesem oder auch zu ihm aufgenommen. Sie hätten keinerlei Versuch unternommen, sich vom Vertrag zu lösen, auch bei Unterzeichnung der Darlehensverträge am 28.1.2011 und am 18.3.2011, obwohl hier erkennbar gewesen sei, dass die Kredit- und Bausparraten über den monatlichen Mietüberweisungen lagen.

Der Beklagte vertritt die Auffassung, dass den Klägern gegen die Verkäuferin eine anderweitige Ersatzmöglichkeit zustehe, weil diese für die fehlerhafte Beratung durch die X nach § 278 BGB einzustehen habe. Nach den Entscheidungen im Vorprozess gegen die X habe die Verkäuferin die X mit dem Vertrieb der Immobilie beauftragt und diese sei für jene „bei der Vermittlung des Objekts“ tätig geworden. Sie habe der X auch das Prospekt überlassen. Auf die bloße Befürchtung mangelnder Solvenz der Verkäuferin indes könnten sich die Kläger nicht berufen.

Der Beklagte meint, ein etwaiger Anspruch gegen ihn sei jedenfalls wegen des von den Klägern unterlassenen Gebrauchs eines Rechtsmittels im Sinne von § 19 Abs. 1 S. 2 BnotO i.V.m. § 839 Abs. 3 BGB ausgeschlossen.

Die Kläger verteidigen das angefochtene Urteil.

Sie bestreiten den Vortrag des Beklagten, sie hätten erklärt, den Prospekt seit August 2010 zu haben („reine Schutzbehauptung“). Der Beklagte habe sie vor der Protokollierung diesbezüglich lediglich gefragt, ob sie den Prospekt erhalten hätten, was sie bejaht haben, nicht aber, wann sie den Prospekt erhalten hätten. In erster Instanz habe der Beklagte auch nur auf den Vortrag der X zur Übergabe des Prospekts im Vorprozess verwiesen. Sie weisen darauf hin, dass der Beklagte im vorgerichtlichen Schriftsatz vom 27.9.2013 (Anlage K 8) dies nicht erwähnt hat, insbesondere auch nicht, dass er sich Entsprechendes auf der Kopie der Personalausweise vermerkt gehabt habe.

Sie wiederholen ihren Standpunkt, dass die Vermerke in der notariellen Urkunde nicht belegten, dass die 14-Tagesfrist eingehalten worden sei, sondern nur, dass sie den Prospekt „rechtzeitig“ erhalten hätten.

Sie vertreten, wie schon in erster Instanz, die Auffassung, dass selbst dann, wenn sie den Prospekt zu einem früheren Zeitpunkt erhalten hätten, dies für die Erfüllung der Pflicht aus § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG nicht ausgereicht habe, weil in dem Musterkaufvertrag bei dem Prospekt die Teilungserklärung, welche bei der Beurkundung am 20.11.2010 einbezogen worden ist, nicht enthalten war. Entgegen der Bestätigung in § 1 Nr. 3 des notariellen Angebotes habe die Teilungserklärung bei der Beurkundung auch nicht vorgelegen, sondern die Kläger hätten sie auf Anforderung erst 2013 von der Notarin N1 erhalten (vgl. K 40). Der Beklagte ist dem nicht entgegen getreten.

Die Kläger vertreten die Auffassung, dass dem Beklagten im Bezug auf die unterlassene Vergewisserung über die Einhaltung der 14-Tagesfrist Vorsatz vorgeworfen werden könne. Sie verweisen dazu – teilweise unter Wiederholung des erstinstanzlichen Vortrages – auf mehrere Fälle, in denen von der X vermittelte Verkäufe bei ihm beurkundet worden sind, auf vor der hier erfolgten Beurkundung von einem Rechtsanwalt RA1 erhobene Vorwürfe wegen Nichteinhaltung des § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG sowie ein dienstrechtliches Verfahren bei der Notarkammer Stadt2. Wegen der Einzelheiten wird auf Bl. 190 – 196 und 253 – 256 der Akte verwiesen.

Sie vertreten die Meinung, die Pflichtverletzung sei ursächlich für den ihnen entstandenen Schaden und wiederholen hierzu ihren Vortrag, dass sie bei Einhaltung der gesetzlichen Frist Gelegenheit gehabt hätten, steuerlichen und wirtschaftlichen Rat bei Bekannten oder ihrem Steuerberater einzuholen. Dann wäre entdeckt worden, dass die Berechnungen der X nicht zutreffen und der Erwerb auch unwirtschaftlich sei, und sie hätten den Vertrag nicht geschlossen. Jedenfalls wenn der Beklagte „als Respektsperson“ sie auf den Zweck der 14-Tagesfrist hingewiesen hätte, nämlich dass sie ihren Entschluss in Ruhe überdenken und sich gegebenenfalls Rat einholen können sollen, sei nach der Lebenserfahrung davon auszugehen, dass sie sich entsprechend verhalten hätten. Dann wäre ihnen auch bewusst geworden, dass entgegen der Behauptung der X keine Dringlichkeit bestanden hätte. Aus dem Umstand, dass sie nach der Beurkundung keine Bemühungen unternommen haben, vom Vertrag Abstand zu nehmen, könne nicht das Gegenteil geschlossen werden, weil sie geglaubt hätten, dass nach der Protokollierung „kein Weg zurück“ führe.

Eine anderweitige Ersatzmöglichkeit, auf welche der Beklagte sich bei Vorsatz nicht berufen könne, bestehe auch gegen die Verkäuferin nicht. Diese habe für die unrichtige Beratung der Vermittlerin nur einzustehen, wenn sie im Prospekt als Vertriebspartner der Verkäuferin genannt sei, was hier nicht der Fall sei. Das Objekt sei außerdem von verschiedenen Vermittlungsfirmen vertrieben worden. Zudem habe sie nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.12.2013 damit rechnen müssen, dass viele Erwerber gegen die Verkäuferin vorgehen und diese in absehbarer Zeit insolvent werde.

Der Beklagte meint in seiner Replik, es sei nach der Berufungserwiderung nunmehr unstreitig, dass der Beklagte sich erkundigt habe, ob sie den Prospekt mit Kaufvertragsmuster erhalten haben und auch, dass er Inhalt und Bedeutung des § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG und der dort normierten 14-Tagesfrist erläutert habe. Der Vermerk über den Erhalt des Prospekts auf der Kopie des Personalausweises sei von ihm während der Beurkundung angefertigt worden.

Den Vortrag der Kläger zur im Prospekt fehlenden Teilungserklärung rügt der Beklagte als neu, meint aber, dies sei unerheblich, weil die zu beurkundende Erklärung allein der Kaufvertrag sei, nicht die Teilungserklärung. Er verweist auf die beurkundete Erklärung der Kläger, dass sie diese Urkunde bereits erhalten hätten.

Hinsichtlich der von den Klägern vorgetragenen Geschäftspraktiken der X, welche die Kläger mit dem Vorwurf des Vorsatzes an ihn verbinden, behauptet er, diese seien ihm unbekannt gewesen. Vorsätzliches Handeln sei schon deshalb nicht gegeben, weil er aufgrund der Nachfrage und der Erläuterung von § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG davon habe ausgehen dürfen, dass die Kläger das Kaufvertragsmuster rechtzeitig erhalten hätten.

Der Beklagte bestreitet, dass die Kläger steuerlichen oder wirtschaftlichen Rat eingeholt hätten, wenn sie eine längere Überlegungsfrist gehabt hätten.

Die (vorrangige) Haftung der Verkäuferin über die Zurechnung des Verhaltens der X nach § 278 BGB sei auch deshalb gegeben, weil die Berechnung der Erträge im ersten Mietjahr gemäß der Berechnung K 2 nur durch die Verkäuferin erfolgt sein könne.

Die Kläger bestreiten in ihrer Duplik, dass der Beklagte während des Beurkundungstermins auf den Kopien ihrer Ausweise vermerkt habe, dass die Zweiwochenfrist eingehalten sei.

Sie weisen darauf hin, dass sie auf das Fehlen der Teilungserklärung im Vertragsmuster des Prospekts bereits in erster Instanz aufmerksam gemacht haben.

Die Akte des Vorprozess Landgericht Frankfurt Az. …/12 war beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

II.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Beklagten hat in der Sache Erfolg und führt zur Abweisung der Klage.

Das Landgericht hat die Klage auch hinsichtlich des Feststellungsantrags zu Recht als zulässig behandelt. Ein Rechtsschutzbedürfnis für diesen bestand bei Klageerhebung, weil der Zeitpunkt, zu dem der Beklagte die Befreiung der Kläger von den Verbindlichkeiten aus den Verträgen übernimmt, ungewiss war, und die Kläger bis dahin weitere Leistungen auf die Darlehen zu erbringen hatten.

Die Klage ist jedoch nicht begründet. Den Klägern steht gegen den Beklagten im Zusammenhang mit der Beurkundung des Kaufangebots vom 20.11.2010 ein Schadensersatzanspruch aus § 19 Abs. 1 BNotO nicht zu.

1.

Es kann dahin gestellt bleiben, ob dem Beklagten die Verletzung einer Amtspflicht deswegen vorzuwerfen ist, weil er sich vor der Beurkundung nicht ausreichend vergewissert hat, ob die in § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG (in der hier maßgeblichen vom 1.8.2002 bis zum 30.9.2013 geltenden Fassung) als Regel vorgeschriebenen Zweiwochenfrist eingehalten war und ob er die Beurkundung an diesem Tag hätte ablehnen müssen, weil die Kläger ihm nicht mitgeteilt haben, den Prospekt, der im Hauptteil und dem angehängten Mustervertrag alle für die wirtschaftliche Kaufentscheidung wesentlichen Angaben enthielt, bereits im Sommer 2010 oder jedenfalls länger als vierzehn Tage zur Verfügung gehabt zu haben.

2.

Es kann nämlich nicht mit hinreichender Wahrscheinlichkeit festgestellt werden, dass der von den Klägern geltend gemachte Schaden, die Kosten, die ihnen durch den Abschluss des Vertrages über die Eigentumswohnung unter Berücksichtigung von Vorteilen entstanden sind (wie auch die Prozesskosten aus dem Verfahren gegen die X), auf diesen unterstellten Pflichtverletzungen beruht. Das wäre nur dann der Fall, wenn die Kläger bei einer Ablehnung der Beurkundung am 20.11.2011 unter Hinweis auf die gesetzliche Regelfrist von vierzehn Tagen das Angebot zwei Wochen später oder auch kurze Zeit danach nicht hätten beurkunden lassen, also von dem Kauf der Wohnung abgesehen hätten.

Zur Feststellung eines solchen hypothetischen Zusammenhangs ist zu prüfen, welchen Verlauf dann die Dinge genommen hätten. Dazu gehört die Betrachtung, wie die Beteiligten sich bei zutreffendem Verhalten des Notars entschieden hätten, insbesondere wie der Geschädigte reagiert hätte (vgl. Wöstmann, in: Ganter/Hertel/Wöstmann, Handbuch Notarhaftung, 3. Aufl., Rz. 2185; Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 5. Aufl., § 19 Rz. 125 f. jeweils m.w.N.). Da für hypothetische Willensentscheidungen kein unmittelbarer Beweis angetreten werden kann, kommt es dafür wesentlich auf die Gesamtumstände, insbesondere die Motive der Beteiligten, an, aus denen Schlüsse auf den weiteren Verlauf gezogen werden können. Deshalb ist für die haftungsausfüllende Kausalität bei Fragen hypothetischer Verläufe die Schadensschätzung nach § 287 Abs. 1 ZPO in besonderer Weise von Bedeutung (Arndt/Lerch/Sandkühler, o.a.O., § 19 Rz. 142; Wöstmann, a.a.O., Rz. 2185 + 2190 ). Es genügt deshalb, wenn aufgrund der unterbreiteten Tatsachen für den einen oder den anderen Verlauf eine deutlich überwiegende Wahrscheinlichkeit spricht (BGH NJW-RR 1996, 781 ).

Nach diesem Maßstab und Verfahren vermag der Senat auch im Wege des Indizschlusses keine hinreichende Überzeugung gewinnen, dass es überwiegend wahrscheinlich ist, dass die Kläger den Kaufvertrag über die Eigentumswohnung nicht zwei Wochen später auch geschlossen hätten.

a) Das Landgericht hat eine überwiegende Wahrscheinlichkeit für die Abstandnahme vom beabsichtigten Vertrag nicht überzeugend allein daraus abgeleitet, dass die Unrichtigkeit der Berechnungen der Vermittlerin in dem handschriftlich ausgefüllten Blatt vom 19.11.2010 (K 2) erkennbar war und die Kläger im Vorprozess eine Überprüfung durch ihre Steuerberaterin vorgelegt haben, die auch zeigt, dass der Steuervorteil von jährlich von 1.505,- € nicht erzielbar war. Die bloße Erkennbarkeit durch eine Steuerberaterin ist jedoch nicht ausreichend, denn dies war auch bereits am 20.11.2011 der Fall. Hinzukommen muss die Feststellung, dass es wahrscheinlich ist, dass die Kläger Ende November 2010 (in den zwei auf den 20.11.2010 folgenden Wochen) tatsächlich den Rat einer Steuerberaterin oder wirtschaftlich erfahrener Bekannter in Anspruch genommen hätten. Es genügt entgegen der Meinung der Kläger auch nicht, dass in den zwei Wochen dazu die Gelegenheit bestanden hätte.

b) Der Umstand, dass die Kläger nach dem Beurkundungstermin passiv geblieben sind, den Vertrag nach Aufnahme der Finanzierungsdarlehen sowie Abschluss des Bausparvertrages im Frühjahr 2011 durchgeführt haben und erst im Oktober/November 2011 gegenüber der X geltend gemacht haben, falsch beraten worden zu sein, spricht als solcher weder für noch gegen eine überwiegende Wahrscheinlichkeit, dass die Kläger bei Ablehnung der Beurkundung Rat eingeholt und den Vertrag nicht geschlossen hätten. Die Unterlassung der nachträglichen Prüfung, ob der Kauf wirtschaftlich sinnvoll war, wird nämlich überlagert durch die – von den Klägern auch so vorgetragene – Vorstellung des Verbrauchers, dass er nach erfolgtem Vertragsschluss nunmehr gebunden sei und die Sache nicht mehr rückgängig gemacht werden könne. Diese Umstände sind deshalb im Hinblick auf ein Wahrscheinlichkeitsurteil grundsätzlich als „neutral“ zu würdigen.

Wenn keine weiteren, positiven, Indizien für eine andere Entscheidung vor oder nach Vertragsschluss vorgetragen werden oder sonst ersichtlich sind, hat dies zur Folge, dass eine überwiegende Wahrscheinlichkeit für eine hypothetische Abstandnahme vom Vertragsschluss nicht angenommen werden kann. So hat der Senat in einer Parallelsache den Kausalzusammenhang nicht zu erkennen vermocht, weil die dortige Klägerin nach dem Vertragsschluss den Vertrag vollzogen, insbesondere die Darlehen zur Finanzierung des Kaufpreises unbeanstandet durchgeführt hat, obwohl der Klägerin zu Gute gehalten worden ist, dass die Hemmschwelle einen abgeschlossenen Vertrag zu widerrufen höher ist als vorher, wenn noch keine Bindung eingetreten ist (Urteil vom 5.6.2013 – 4 U 176/12). Demgegenüber lag der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Reichweite des § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG vom 7.2.2013 (III ZR 121/12, BGHZ 196, 166) ein Sachverhalt zugrunde, in dem bald nach Vertragsschluss deutliche Indizien für eine Abstandnahme aufgetreten waren. Der Käufer hatte dort bereits drei Wochen nach dem Beurkundungstermin Anfechtung/Rücktritt des Kaufs wegen Täuschung erklärt, die Finanzierung des Kaufs war bei Vertragsschluss ungeklärt und der Vertrag ist wegen beidem auch nicht mehr durchgeführt worden.

c) Das konkrete weitere Verhalten der Kläger nach der Annahme des Vertrages durch die Verkäuferin am 23.1.2011 spricht tendenziell eher gegen eine Wahrscheinlichkeit dafür, dass sie bei einer Verzögerung der Beurkundung im November 2010 den Vertrag nicht abgeschlossen hätten. Die Kläger haben nämlich am 28.1.2011 und am 18.3.2011 drei von der X vermittelte Darlehensverträge unterzeichnet und in diesen war ausgewiesen, welchen Betrag sie jährlich auf die jeweiligen Darlehen zu zahlen hatten. Nach der von der Vermittlerin aufgestellten Berechnung (Anlage K 2) sollten die jährlichen Finanzierungskosten (Zinsen ohne Bauspareinzahlung) 5.434,-€ betragen. Die Summe der jährlichen Belastung aus den drei Darlehensverträgen mit C und der … Bank (Anlagen K 14 – K 16) beträgt jedoch 7.320,72 € (K 14: . 1.404,- €; K 15: 4.151,52 € und K 16: 1.765,20 €). Diese deutliche Abweichung, die monatlich eine um rund 150,-€ höhere Belastung zur Folge hatte, hätten die Kläger auch als Laien erkennen können. Dass sie dies nicht getan haben, ist ein Indiz dafür, dass sie der Vermittlerin X weiterhin ohne eigenes kritisches Nachprüfen vertraut haben. Der Beklagte weist mit Recht darauf hin, dass zumindest ein Protest oder die Weigerung, den Kaufpreis zu finanzieren, zu erwarten gewesen wäre. Dann hätten sie dies möglicherweise auch während der Zweiwochenfrist nicht anders gehandhabt. Die Klägerin hat im Termin vor dem Senat erklärt, sie hätten diese Abweichung erst bemerkt als die Beträge tatsächlich bei ihnen abgebucht worden sind. Wenn aber bei den Klägern durch schriftliche Verträge kein Misstrauen geweckt worden ist, sondern erst durch die tatsächliche Bezahlung, ist es wenig wahrscheinlich, dass sie in der zweiwöchigen Bedenkzeit im November 2010 den notariellen Vertragstext oder das Prospekt und die Beispielsrechnung von einem kundigen Dritten hätten überprüfen lassen.

d) Nicht ganz unberechtigt weisen die Kläger darauf hin, dass es aufgrund eines vom Beklagten „als Respektsperson“ mit der Ablehnung der Beurkundung am 20.11.2010 verbundenen Hinweises auf den Grund für die gesetzliche Einräumung der Zweiwochenfrist möglicherweise zu einem Gesinnungswandel bei ihnen hätte kommen können. Dies knüpft an ihren Standpunkt an, dass der Beklagte nicht nur die Pflicht gehabt habe, die Protokollierung am 20.11.2010 abzulehnen, sondern auch darauf habe hinweisen müssen, dass die Einhaltung der Schutzfrist vor allem dem Zweck dient, dem Verbraucher die Möglichkeit zu geben, sich über die Bedeutung, insbesondere die steuerlichen und wirtschaftlichen Folgen des beabsichtigten Vertragsschlusses Rat einzuholen.

d)

Richtig ist, dass wenn der Beklagte die Ablehnung der Beurkundung tatsächlich so eingehend mit dem zutreffend wiedergegebenen Zweck der Regelung (BT-Drucksache 14/9266, S. 50) begründet hätte, nach der Lebenserfahrung eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür spricht, dass die Kläger sich Rat eingeholt hätten. Allerdings trifft den Notar nach dem Gesetzeswortlaut keine Pflicht, darauf hinzuweisen oder zu begründen, warum die Zweiwochenfrist eingehalten werden soll. Für die Übersendung eines Vertragsentwurfes wird zwar empfohlen, in einem Begleitschreiben darauf hinzuweisen, welcher Zweck mit der Übersendung verfolgt wird (Hertel ZNotP 2002, 286, 288). Dies kann allerdings von dem Notar nicht als Pflicht verlangt werden, weil vom Gesetz nicht vorgeschrieben (Armbrüster, a.a.O., § 17 Rz. 222).

Deshalb ist allein eine tatsächliche Einschätzung dahin möglich, ob der Beklagte hier eine solche Begründung abgegeben hätte. Dafür besteht keine überwiegende Wahrscheinlichkeit. Der Beklagte hat nämlich, wie auch in den vorangegangenen bei dem Senat anhängig gewesenen Verfahren, lediglich von Verkäufern oder Vertriebsfirmen vorgefertigte Verträge vorgelesen und nahezu ohne Änderungen beurkundet. Zu näheren Erläuterungen neigt er nicht. Allenfalls kann es als wahrscheinlich betrachtet werden, dass er die zweiwöchige Frist als vom Gesetz eingeräumte „Überlegungsfrist“ bezeichnet hätte. Dieser Hinweis erscheint aber nicht ausreichend um als wahrscheinlich annehmen zu können, dass die Kläger vom Vertrauen in die Vermitllungs- und Informationsleistung der X abgerückt wären und anderweitig sachkundigen Rat eingeholt hätten. Insbesondere ist es nach den Gesamtumständen nicht ausgeschlossen, dass die X ihnen die Frist als bloße Formalie erklärt hätte, denn der Mitarbeiter der X, Herr D, hat sie zur Beurkundung des Angebots beim Beklagten begleitet.

Soweit die Kläger meinen, durch den Hinweis des Notars auf die Überlegungsfrist wäre ihnen „bewusst geworden“, dass entgegen der Behauptung der X keine Dringlichkeit bestanden hätte, ergänzt dies die Indizienlage nicht zu Gunsten der Kläger. Sie haben im hiesigen Prozess nicht vorgetragen, warum die X die Beurkundung des Kaufs als dringlich dargestellt hat. Im Vorprozess beim Landgericht Frankfurt (beigezogene Akte …/12) haben sie vorgetragen, der Mitarbeiter der X habe gedrängt, um den Steuervorteil für 2010 noch erlangen zu können. Dies haben die Kläger im Termin vor dem Senat bestätigt. Dieser Grund erforderte jedoch nur, dass der Erwerb noch 2010 stattfindet und am 20.11.2010 wäre dies auch bei einer Verschiebung um zwei Wochen noch möglich gewesen. Dies gilt jedenfalls für die Perspektive der Kläger. Tatsächlich hat sich zwar die Annahme durch die Verkäuferin noch bis Januar 2011 verzögert. Das konnten die Kläger ex ante jedoch nicht wissen. Sie haben bis Ende Dezember auch nicht die noch ausstehende Annahmeerklärung seitens der Verkäuferin angemahnt, was zeigt, dass sie die Erlangung des Steuervorteils noch für 2010 nicht mehr im Blick hatten.

e) Indizien aus dem Verhalten bei der Vertragsanbahnung oder aus früherem Anlageverhalten der Kläger, die für eine Abstandnahme vom Vertragsschluss bei Einräumung der zweiwöchigen Frist sprechen, sind nicht ersichtlich.

Ein (positives) Indiz, welches eine überwiegende Wahrscheinlichkeit für eine Abstandnahme vom Vertrag Ende November begründen könnte, bestünde dann, wenn es Anzeichen dafür gäbe, dass die Kläger bereits damals das Vertrauen in die Beurteilung der X verloren hatten oder zumindest erste Zweifel aufgetaucht wären. Eines solches Anhaltspunktes bedarf es deshalb, weil die Kläger sich vom 19.11.2010 zum 20.11.2010 gerade keine Bedenkzeit erbeten haben und der X vertraut haben, die ihnen die Sache als eilig dargestellt hat. Solche Anhaltspunkte für damals bereits auftauchende Zweifel haben die Kläger aber nicht dargelegt.

Soweit die Kläger im Termin vor dem Senat angegeben haben, dass sie einen Nachbarn haben, der Vermögensberater sei, und sie diesen in den zwei Wochen nach dem 20.11.2010 zu Rate gezogen hätten, genügt dies für sich nicht. Darin wäre nur dann ein aussagekräftiges Anzeichen zu sehen, wenn sie diesen Nachbarn schon früher bei ähnlichen Anlageentscheidungen oder in wichtigen Finanzfragen in Anspruch genommen hätten. Sie haben auch nicht anderweit vorgetragen, dass sie sich damals oder früher schon in Finanzdingen ständig von Dritten (Steuerberater, Bank oder private Vertraute) Rat eingeholt hätten. Die Steuerberaterin E, welche eine Überprüfung der Berechnung der X (Anlage 2) vorgenommen hat, ist nach dem im Vorprozess vorgelegten Anschreiben erst auf Veranlassung der Klägervertreterin im Jahr 2012 eingeschaltet worden (beigezogene Akte Bl. 292 ff.).

3.

Da es an einem kausalen Zusammenhang zwischen der (unterstellten) Amtspflichtverletzung und dem geltend gemachten Schaden fehlt, kommt es auf die Frage, ob den Klägern eine anderweitige Ersatzmöglichkeit gegen die Verkäuferin deswegen zusteht, weil im Hinblick etwa auf neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteile vom 25.10.2013 – V ZR 9/13- und vom 19.12.2014 – V ZR 194/13) dieser die mangelhafte Beratung durch die X zuzurechnen ist, nicht an.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.

Eine Zulassung der Revision war nicht geboten, weil weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat noch die Einheitlichkeit der Rechtsprechung oder die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.