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Notargebühren – Geschäftswert für Löschung Rückerwerbsvormerkung

LG Krefeld – Az.: 7 OH 8/15 – Beschluss vom 11.05.2016

Auf die Einwendungen des Antragstellers wird die Kostenberechnung des Antragsgegners vom 31.03.2016 (Nr. XXX/2016) auf 1.154,30 EUR brutto herabgesetzt. Die Kostenrechnung des Antragsgegners vom 20.08.2016 wird bestätigt.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei. Eine Erstattung außergerichtlicher Auslagen wird nicht angeordnet.

Gegenstandswert: 3.425,19 EUR

Gründe

Der Antragsteller hat sich mit seinem Antrag vom 12.08.2015 ursprünglich gegen die Kostenrechnung des Notars vom 17.04.2015, Ur.Nr.: XXXX/2015 (Bl. 31 GA), über 3.546,38 EUR gewandt. Grundlage dieser Rechnungen war ein Entwurf vom 28.08.2014 und ein Beurkundungsverfahren vom 13.04.2015.

Im laufenden Beschwerdeverfahren hat der Notar die vorgenannte Rechnung aufgehoben und statt ihrer zwei separate Kostenrechnungen vom 20.08.2015 über 2.850,23 EUR (Bl. 49 GA) sowie vom 21.08.2015 über 1.868,30 EUR (Bl. 47 GA) erstellt. Auf Hinweis der Kammer hat der Notar die Rechnung vom 21.08.2015 hinsichtlich der Kostenverzeichnisnummer umgestellt und diese durch die Kostenrechnung vom 31.03.2016 (Bl. 74 GA) ersetzt. Diese stellen nunmehr den Gegenstand des Beschwerdeverfahrens dar.

Der Antragsteller war als Eigentümer eingetragen für den im Grundbuch des Amtsgerichts Duisburg von I. verzeichneten Grundbesitz G, E-straße 40, groß 735 qm. Er hatte das Grundstück mit Notarurkunde vom 14.12.2002 (Bl. 14 ff. GA) von seiner Mutter, Frau J. Q. C., geb. 28.10.1930, übertragen erhalten.

Dieses Grundstück war in der Abteilung II mit folgenden Rechten der Mutter des Antragstellers belastet:

  • lfd. Nr. 1: Beschränkt persönliche Dienstbarkeit – befristetes Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB
  • lfd. Nr. 2: Rückerwerbsvormerkung
  • lfd. Nr. 3: Reallast – Betreuungsverpflichtung für die Mutter. Zur Löschung genügt der Nachweis des Todes der Berechtigten.

Der Antragsteller war aus privaten Gründen (Ehescheidung) im Jahr 2014 dringend auf die Veräußerung angewiesen und wandte sich deshalb am 22.08.2014 an das Büro des Antragsgegners. Hintergrund war, dass das Grundstück für den Verkauf lastenfrei sein und deshalb die Mutter auf ihre Rechte in Abteilung II des Grundbuches verzichten sollte. Im Büro des Antragsgegners fand zunächst ein Gespräch mit dem Notariatsangestellten Q. statt, bei dem auch über die zweifelhafte Geschäftsfähigkeit der Mutter gesprochen wurde, die zu dieser Zeit in die Pflegestufe II eingruppiert war. Herr Q. wies darauf hin, dass ein Arzt die Mutter zur Beurkundung begleiten müsste, der dann feststellen könnte, ob die Mutter geschäftsfähig sei.

Der Antragsteller erhielt von dem Antragsgegner daraufhin am 28.08.2014 einen Entwurf der Urkunde zugesandt (Anlage 1, Bl. 41 ff. GA). Aufgrund dieses Entwurfes setzte der Antragsteller sich mit seinem Bruder und seiner Schwester in Verbindung, um die Frage der Erforderlichkeit eines Arztes zu erörtern. Man kam zu dem Ergebnis, dass der Zustand der Mutter derart schlecht sei, dass die beabsichtigte Beurkundung nicht ohne vorherige Bestellung eines Betreuers für die Mutter stattfinden könne.

Ende Oktober 2014 fragte das Notariat nach dem aktuellen Stand und erhielt von dem Antragsteller die Antwort, dass nach wie vor die Beurkundung beabsichtigt sei, allerdings Einzelheiten noch familienintern abgestimmt werden müssten.

Am 13.01.2015 (Bl. 34 GA) bestellte das Amtsgericht Krefeld Herrn I. C., den Bruder des Antragstellers, zum Betreuer von Frau J. X. C. für die folgenden Aufgabenkreise:

“Entscheidungen über die Bewilligung der Löschung des Wohnrechts betreffend das Grundstück im Grundbuch des Amtsgerichts Duisburgs von I. E-straße 40 und Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung betreffend das Grundstück im Grundbuch des Amtsgerichts Duisburg von I., E-straße 40.”

Diesen Beschluss übersandte der Antragsteller dem Antragsgegner Anfang Februar 2015. Der Antragsgegner passte daraufhin den Entwurf kurzfristig dahin an, dass die nunmehr erforderliche Beurkundung durch den Betreuer als Vertreter der Mutter stattfinden würde und die Genehmigung des Betreuungsgerichts erforderlich sei.

Dieser Entwurf, Urkunden-Nr. XXX für 2015, wurde am 23.04.2015 durch den Antragsgegner beurkundet.

Der Antragsgegner erstellte danach die Kostenrechnung vom 17.04.2015 (Bl. 31 GA).

Mit Schreiben vom 19.05.2015 (Bl. 32 GA) hat das Amtsgericht Krefeld, Betreuungsgericht, seine Zweifel an der Berechtigung des Betreuers zur Vertretung der Mutter hinsichtlich einer isolierten Löschung der Rechte II/2 (Rückerwerbsvormerkung) und II/3 (Reallast-Betreuungsverpflichtung) angezeigt. Die Bestellung sei ausdrücklich nur für die Bewilligung der Löschung des Wohnrechtes und die Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung erfolgt. Im Übrigen sei auch die Genehmigungsfähigkeit in Frage zu stellen, weil die vertragliche Verpflichtung des Antragstellers zur Zahlung einer monatlichen Rente an die Mutter in Höhe von 230,00 EUR ohne jegliche Absicherung erfolgen solle.

Mit Schreiben vom 30.06.2015 (Bl. 35 GA) wies das Betreuungsgericht darauf hin, dass keine Berechtigung zur abstrakten und isolierten Löschung des Rückübertragungsrechts bestehe, und dass eine solche auch nicht beabsichtigt war oder sei. Sobald eine konkrete Veräußerung anstehe, sei es dem Betreuer möglich, dieser unter Berücksichtigung der Verkaufsmodalitäten zuzustimmen und damit dafür zu sorgen, dass das Rückübertragungsrecht nicht greifen könne. Anschließend, so das Betreuungsgericht, stehe der Löschung des Rechts auch aus seiner Sicht nichts mehr im Wege.

Gegen die Kostenrechnung vom 17.04.2015 hat der Antragsteller die gerichtliche Überprüfung erbeten.

Der Antragsgegner ist der Meinung, dass im Zeitpunkt der ersten Beauftragung, am 22.08.2014, die Entwurfsgebühr angefallen sei. Zu diesem Zeitpunkt habe für die Mutter keine Betreuung bestanden und sollte diese noch selbst auftreten und die Aufhebung aller drei Rechte erklären.

Vor diesem Hintergrund hat der Antragsgegner die Kostenrechnung vom 17.04.2015 aufgehoben und stattdessen die Kostenrechnung vom 21.08.2015 (Bl. 47 GA) erstellt. Hiernach macht er eine Entwurfsgebühr nach folgendem Geschäftswert geltend:

  • 1. Wohnungsrecht:
  • 2.760,00 EUR Jahreswert x 5 (§ 52 Abs. 4 GNotKG) = 13.800,00 EUR
  • 2. Betreuungsverpflichtung:
  • 6.000,00 EUR Jahreswert x 5 (§ 52 Abs. 4 GNotKG) = 30.000,00 EUR
  • 3. Erwerbsrecht (§ 51 Abs. 1 GNotKG) = 339.000,00 EUR

____________________

Gesamtwert: 382.800,00 EUR

Zugleich hat der Antragsgegner die Kostenrechnung für die Beurkundung unter dem 20.08.2015 (Anlage 4, Bl. 49 GA) neuangepasst.

Hierzu ist er der Ansicht, dass die Berechtigung des Betreuers zur Zustimmung zur Veräußerung auch dessen Berechtigung zur Mitwirkung an der Lastenfreiheit eingeschlossen habe. Hiervon sei auch der Antragsteller ausgegangen, wie seiner E-Mail vom 04.02.2015 (Anlage 3, Bl. 48 GA) zu entnehmen sei. Im Übrigen liege die Erteilung oder Versagung einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung ausschließlich im Risikobereich der Beteiligten. Selbst wenn er als Notar Zweifel an der Wirksamkeit der Vertretungsmacht des Betreuers für den Inhalt der vorliegenden Urkunde gehabt hätte, würde dies im Ergebnis die Kostenhaftung des Kostenschuldners nicht ausschließen. Zudem sei nicht ausgeschlossen, dass die bisher durch das Betreuungsgericht nicht genehmigte Urkunde im Rahmen des späteren Veräußerungsgeschäfts eben doch noch genehmigt würde.

Der Antragsteller meint, eine Entwurfsgebühr sei nicht angefallen. Vorliegend sei immer klar gewesen, dass die Beurkundung bei dem Antragsgegner stattfinden sollte. Darüber hinaus sei die Rahmengebühr von 2,0 nicht gerechtfertigt, sondern allenfalls eine solche von 1,0.

Auch die angesetzten Geschäftswerte seien überzogen. Zutreffend ermittelt seien noch die Werte für das Wohnungsrecht und die Betreuungsverpflichtung. Der Aufhebung der Betreuungsverpflichtung habe es indes nicht bedurft, da diese nach dem Vertrag von 2002 ersatzlos entfallen sollte, “sobald der Veräußerer einer Pflege bedarf, die der Pflegestufe I oder höher entspricht”. Die Mutter des Antragstellers hatte im Zeitpunkt der Entwurfserstellung jedoch bereits Pflegestufe II gehabt, so dass in der Löschung dieses Punktes ein Verstoß gegen § 21 GNotKG und insbesondere das Gebot der Kostensparsamkeit zu sehen sei.

Die Verfügungsbeschränkung mit bedingtem Rückerwerbsrecht sei nach § 51 Abs. 2 GNotKG mit 30 % des Grundstückswerts zu bemessen. Dies sei jedoch nach § 51 Abs. 3 GNotKG unbillig, da die Geschäftsgrundlage für die Verfügungsbeschränkung das Rückerwerbsrecht längst weggefallen sei, nachdem die Mutter Pflegestufe II gehabt und sich in einem Seniorenheim befunden habe.

Die Beurkundung vom 13.04.2015 sei für ihn wertlos. Auch hier gelte, dass der Geschäftswert maximal 130.000,00 EUR betragen könne. Eine auf dieser Grundlage vorgenommene Korrektur der Rechnung vom 20.08.2015 sei er bereit anzuerkennen.

Der Antragsteller beantragt, die Kostenrechnungen vom 20.08.2015 und 21.08.2015 aufzuheben.

Der Antragsgegner beantragt, die Beschwerde zurückzuweisen.

Er behauptet, dem ersten Entwurf vom 22.08.2014 habe ein wirksamer Auftrag zugrunde gelegen, zumal die Mutter zu diesem Zeitpunkt noch nicht unter Betreuung gestanden habe und persönlich an der Beurkundung teilnehmen sollte.

Eine Reduzierung der Gebühr auf 1,0 sei im vorliegenden Fall gemäß § 92 Abs. 2 GNotKG gesetzlich ausgeschlossen, da nach vollständiger Erstellung des Entwurfs zwingend die Höchstgebühr (2,0) zu erheben sei.

Aufgrund der späteren Betreuung sei der Text völlig neu gefasst und danach auch so beurkundet worden. Die Beteiligten seien davon ausgegangen, dass der Betreuer auch die Vollmacht für eine Löschung sämtlicher Rechte und Aufhebung sämtlicher zugrunde liegender Ansprüche vor einer Veräußerung gehabt habe.

Das Entfallen der Betreuungsverpflichtung bei Erreichen mindestens der Pflegestufe I durch die Mutter führe nicht dazu, dass einer Aufhebungserklärung und der Löschungsbewilligung kein Wert mehr zugrunde zu legen sei. Es sei durchaus möglich, dass sich eine Pflegestufe später wieder reduziere oder gänzlich wegfalle. Im Übrigen sei die Regelung zum Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt gemäß § 29 GBO erforderlich gewesen.

Auch das Erwerbsrecht der Mutter sei nicht dadurch gegenstandslos geworden, weil diese aus dem Objekt ausgezogen sei und Pflegestufe II erreicht habe. Hinsichtlich des Erwerbsrechtes finde sich keinerlei Bezug zum Wohnungsrecht oder zur Betreuungsverpflichtung. Es bestehe vielmehr unabhängig davon für andere Tatbestände, etwa einer Verfügung über den Grundbesitz ohne Zustimmung der Mutter, Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz, Insolvenz auf Seiten des Antragstellers, Vorversterben des Antragstellers.

Schließlich sei das Erwerbsrecht nicht gemäß § 51 Abs. 2 GNotKG, sondern gemäß § 51 Abs. 1 GNotKG mit dem vollen Wert des Gegenstandes zu bewerten (OLG Bamberg, Beschluss v. 07.01.2015, 1 W 44/14).

Die Präsidentin des Landgerichts hat am 21.12.2015 (Bl. 60 GA) zu den beanstandeten Rechnungen Stellung genommen. Sie folgt in ihren Ausführungen im Wesentlichen der Argumentation des Antragsgegners zur Kostenrechnung vom 21.08.2015. Lediglich hinsichtlich des Wertes der Rückerwerbsvormerkung folgt sie der Meinung des OLG München in seinem Beschluss vom 08.07.2015 (34 Wx 136/15 Kost) und will diesen mit 50 % des Verkehrswertes angesetzt sehen. Hinsichtlich der Kostenrechnung vom 20.08.2015 meint sie, dass eine unrichtige Sachbehandlung nach § 21 Abs. 1 S. 1 GNotKG vorliege, so dass diese Gebühren zu Unrecht geltend gemacht würden. Wegen der Einzelheiten wird auf Bl. 60 ff. GA verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II. Die gemäß § 127 GNotKG statthafte und auch im Übrigen zulässige Kostenbeschwerde hat in dem im Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Im Übrigen ist sie unbegründet.

1. Die Kostenrechnung vom 21.08.2015 in der geänderten Form vom 31.03.2016 ist formell ordnungsgemäß. Sie genügt insbesondere dem Zitiergebot nach § 19 Abs. 3 GNotKG.

Soweit in der Kostenrechnung vom 21.08.2015 ursprünglich nach KV 24100 eine Entwurfsgebühr geltend macht wurde, stellte dies die falsche Grundlage dar.

Diese wäre nur einschlägig gewesen, wenn ein isolierter Entwurfsauftrag zugrunde gelegen hätte. Er ist dadurch gekennzeichnet, dass die Errichtung einer Niederschrift noch nicht gewünscht wird.

An einen Beurkundungsauftrag werden keine besonderen Formanforderungen gestellt, insbesondere kann er auch konkludent erteilt werden. Das Beurkundungsverfahren beginnt, sobald der Beteiligte für den Notar erkennbar zu einer Beurkundung entschlossen ist (Diehn in Korinthenberg, GNotKG, 19. Aufl., Vorbemerkung 2.1.3, Rdnr. 6).

Vorliegend hat der Antragsteller aber unbestritten vorgetragen, dass von Beginn an die Beurkundung beabsichtigt gewesen sei. Dies bestätigt sich im Übrigen auch dadurch, dass das Büro des Antragsgegners nach Versand des Entwurfs Ende Oktober 2014 noch einmal nach dem aktuellen Stand nachgefragt und die Antwort erhalten hat, dass nach wie vor die Beurkundung beabsichtigt sei.

Danach kommt hier dem Grunde nach eine Gebühr nach KV 21302 in Betracht. Der Notar hat diesem Mangel durch die neue Fassung abgeholfen.

2. Danach fallen die vollen Beratungs- und Entwurfsgebühren an, wenn u.a. die Feststellung des Notars vorliegt, dass nach seiner Überzeugung mit der beauftragten Beurkundung aus Gründen, die nicht in seiner Person liegen, nicht mehr zu rechnen ist.

Vorliegend kam es nicht zur beabsichtigen Beurkundung, weil Frau J. C. aus Sicht des Antragstellers und seiner Geschwister nicht in der Lage war, selbst die Zustimmung zur Löschung der Rechte zu erteilen. Diese Umstände lagen nicht in der Person des Antragsgegners.

3. Eine Anrechnung der Entwurfsgebühr auf die Beurkundungskosten hat nicht zu erfolgen.

Eine isolierte Geltendmachung dieser Gebühr entfällt nur dann, wenn der Notar auf Grundlage dieses Entwurfs demnächst ein Beurkundungsverfahren durchführt. In diesem Fall müssten die Entwurfsgebühren auf die Gebühren für das Beurkundungsverfahren angerechnet werden.

Dies erfordert also, dass der Entwurf vom 22.08.2014 Grundlage für den später beurkundeten Vertrag vom 13.04.2015 geworden ist.

Dies ist nicht der Fall. Der Entwurf vom 22.08.2014 wurde auf der Grundlage erstellt, dass J. C. selber auf die Rechte Abt. 2 Nr. 1 – 3 verzichtet. Dies war jedoch aufgrund deren Gesundheitszustandes nicht möglich, so dass zunächst ein Betreuer zu bestellen war, der die Löschung dieser Rechte zu bewilligen hatte.

Eine Gebührenanrechnung kommt aber nur in Betracht, wenn der Entwurf einer Beurkundung gleichzustellen ist, was der Fall ist, wenn dieser Entwurf wie bei einem im Rahmen eines gewöhnlichen Beurkundungsauftrags erstellten Entwurf mit den üblichen Änderungen nachfolgend und demnächst Gegenstand der Beurkundung wird. Sie soll Fälle erfassen, in denen der Notar für die Beurkundung auf einen vorhergehenden Entwurf zurückgreifen kann, ohne dass er sich in einen neuen Fall einarbeiten müsste und ihm insoweit neuer zu vergütender Aufwand entsteht, der über das hinausgeht, was er an Aufwand hätte, wenn der ursprüngliche Entwurf sogleich beurkundet worden wäre (KG Berlin, Beschluss v. 27.08.2015, Az.: 9 W 33/13, zitiert nach juris, Rdnr. 27 zu § 145 Abs. 1 S. 2 KostO).

Das Gepräge des Entwurfs wird vorliegend durch die Betreuerbestellung erheblich verändert. Zudem hat der Antragsgegner durch die Prüfung der Vertretungsbefugnis des Betreuers und die notwendige Einholung der Genehmigung des Betreuungsgerichts einen zu beachtenden Mehraufwand, so dass der Entwurf nicht mehr Grundlage der späteren Beurkundung war.

Machen die Änderungen das beurkundete Rechtsgeschäft zu einem aliud im Vergleich zum entworfenen, besprochenen oder vom Notar vorgeschlagenen Geschäft, muss der Notar sowohl die Gebühr für die vorzeitige Beendigung des früheren Verfahrens als auch die Beurkundungsgebühr für das neue Verfahren verlangen (Diehn in Korinthenberg, GNotKG, 19. Aufl., Vorbemerkung 2.1.3, Rdnr. 36).

4. Für die Verfahrensgebühr nach KV 21302 hat der Antragsgegner zu Recht eine 2,0-fache Gebühr nach § 92 Abs. 2 GNotKG angesetzt. Während bereits nach § 92 Abs. 1 der Gebührensatzrahmen im Einzelnen vollständig ausgeschöpft werden kann, ist dies im Rahmen von § 92 Abs. 2 GNotKG zwingend. Voraussetzung ist die vollständige Fertigung des Entwurfs. Dann ist das Notarermessen auf null reduziert (Diehn in Korinthenberg, GNotKG, 19. Aufl., § 92, Rdnr. 40).

5. Hinsichtlich des Geschäftswertes für die Fertigung des Entwurfs vom 22.08.2014 sind für die Aufhebung des Wohnungsrechts vom Antragsgegner zutreffend und vom Antragsteller nicht angegriffen 2.760,00 EUR angesetzt worden.

Den Wert für die Reallast (Betreuungsverpflichtung) hat der Antragsgegner zu Recht mit 6.000,00 EUR angesetzt. Soweit der Antragsteller einwendet, insoweit habe es bereits der Aufhebung nicht mehr bedurft, weil die Mutter bereits Pflegestufe II erreicht hatte, ist dem Antragsgegner zuzustimmen, dass sich die Pflegebedürftigkeit theoretisch reduzieren oder gänzlich wegfallen konnte. Der Antragsteller hatte durchaus ein Interesse an der Löschung der Reallast. Im Übrigen ist nicht erkennbar, dass dem Notar die Pflegestufe der Mutter überhaupt bekannt war.

Der Antragsgegner hat auch zu Recht ausgeführt, dass die Rückerwerbsvormerkung in keiner Weise an das Wohnrecht der Mutter oder der Betreuungsverpflichtung gebunden war, so dass auch eine Gebühr für deren Löschung anzusetzen war.

6. Der Wert für Löschung der Rückerwerbsvormerkung ist mit der Hälfte des Grundstückswerts anzusetzen (vgl. OLG München, Beschluss v. 09.07.2015, Az.: 34 Wx 136/15 Kost, zitiert nach juris). Das OLG München hat hier ausgeführt:

“Seit dem 1.8.2013 richtet sich die Bewertung nach dem Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare vom 23.7.2013 (BGBl I S. 2586), welches die bis dahin geltende Kostenordnung abgelöst hat. § 45 GNotKG regelt als besondere Geschäftswertvorschrift in Absatz 3, dass Geschäftswert einer (sonstigen, d. h. nicht von Abs. 2 erfassten) Vormerkung der Wert des vorgemerkten Rechts ist und § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG entsprechend anzuwenden ist. Nach Satz 1 der letztgenannten Norm entspricht der Wert eines Ankaufrechts oder eines sonstigen Erwerbs- oder Veräußerungsrechts dem Wert des Gegenstands, auf den sich das Recht bezieht, während nach Satz 2 der Wert eines Vorkaufs- oder Wiederkaufrechts die Hälfte des Werts nach Satz 1 ist. Das Oberlandesgericht Bamberg hat in seinem Beschluss vom 7.1.2015 (1 W 44/14) angenommen, dass nach neuer Rechtslage ein Unterschied zwischen “echten” – unbedingten – Auflassungsvormerkungen und solchen, die wie etwa eine Rückübertragungsvormerkung (meist) einen bedingten oder betagten Eigentumsverschaffungsanspruch sichern, nicht mehr gemacht werden könne. Das folge aus dem größeren Regelungsumfang von § 51 Abs. 1 Satz 1 GNotKG im Verhältnis zu § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG. Mit Satz 1 habe der Gesetzgeber klargestellt, dass andere Erwerbs- oder Veräußerungsrechte als Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte (gemäß Satz 2) grundsätzlich mit dem Verkehrswert der betroffenen Sache zu bewerten seien. Eine analoge Anwendung von Satz 2 scheide damit für die Bewertung des gegenständlichen Rechts aus (ähnlich Röhl in Fackelmann/Heinemann GNotKG § 45 Rn. 22). Der geringeren wirtschaftlichen Bedeutung der Vormerkung im Vergleich zum vorgemerkten Recht selbst trage der ermäßigte Gebührensatz von 0,5 Rechnung.

Demgegenüber wird in der Literatur vertreten, dass auch nach Einführung des GNotKG die hergebrachten Bewertungsgrundsätze für ein durch Vormerkung gesichertes Rückforderungsrecht fortgelten (Korintenberg/Schwarz GNotKG 19. Aufl. § 51 Rn. 8 und 25; Hartmann Kostengesetze 45. Aufl. § 51 GNotKG Rn. 5; Pfeiffer in Bormann/Diehn/Sommerfeldt GNotKG § 45 Rn. 15), also § 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG weiter (entsprechend) anwendbar ist, wenn das Erwerbsrecht durch Bedingungen so starke Einschränkungen erfährt, dass es in seiner Wirkung nur den dort namentlich aufgeführten Rechten gleichkommt. Wilsch (ZfIR 2015, 389) weist in seiner Anmerkung zum Beschluss des Oberlandesgerichts Bamberg auf die gravierenden Unterschiede zwischen Auflassungs- (§ 45 Abs. 3 Halbs. 1 GNotKG) und Rückauflassungsvormerkung hin. Während die erstere den Boden für den Rechtserwerb bereite, sei die Rückauflassungsvormerkung in aller Regel im Hinblick auf ihre Bedingungsabhängigkeit von der Unwahrscheinlichkeit geprägt, realisiert zu werden. Sie diene zum Auffangen vertraglicher Störfälle und solle nur für diese Fälle den Rückerwerb sichern. Schließlich sei die Reduktion auf den halben Wert ein Gebot der Kostengerechtigkeit und ein Gebot der Gleichbehandlung im Hinblick auf die wirtschaftlich ähnlichen Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte (Wilsch a. a. O.).”

Die Kammer schließt sich nach eigener Prüfung in der Sache der überzeugenden Ansicht des OLG München an (vgl. auch Tiedtke, DNotZ 2015, 577, hier Fußnote 70).

Der Wert für die Rückauflassungsvormerkung ist daher mit 169.500,00 EUR anzusetzen.

Insgesamt ist damit der Geschäftswert für den Entwurf vom 22.08.2014 unter Beachtung des Lebensalters der Mutter des Antragstellers wie folgt zu bemessen:

  • Wohnungsrecht 2.760,00 EUR x 5 13.800,00 EUR
  • Reallast 3.000,00 EUR x 5 30.000,00 EUR
  • Rückauflassungsvormerkung 169,500,00 EUR

____________________________________________________________

Gesamt 213.000,00 EUR

Eine doppelte Gebühr nach VV 24100 GNotKG beträgt danach 970,00 EUR (970,00 EUR + 184,30 EUR MwSt = 1.154,30 EUR).

2. Die Gebühren aus der Kostenrechnung vom 20.08.2015 sind zu Recht erhoben worden.

Ein Verstoß gegen § 21 GNotKG liegt nicht vor.

Maßstab für die Anwendung des § 21 GNotKG ist nicht die objektiv richtige Behandlung; vielmehr liegt eine unrichtige Sachbehandlung durch Gericht oder Notar nur dann vor, wenn ein offen zu Tage tretender Verstoß gegen eindeutige gesetzliche Normen vorliegt oder ein offensichtliches Versehen unterlaufen ist (Korinthenberg, GNotKG, 19. Aufl., § 21, Rdnr. 21).

Vorliegend ist ein solches offensichtliches Versehen nicht erkennbar. In der Bestellungsurkunde ist von “Die Aufgabenkreise umfassen:” die Rede. Vor diesem Hintergrund erscheint eine Auslegung der Vollmacht, dahin, dass der Betreuer sowohl die Entscheidung über die Löschung des Wohnrechts treffen als auch die Zustimmung zur Veräußerung der streitgegenständlichen Immobilie erklären durfte, zumindest vertretbar. Auch die Vollmacht zur Löschung des Rückübertragungsanspruchs und der Reallast lag angesichts der Vollmacht zur Veräußerung der Immobilie nahe. Auch im späteren Verfahren wurde die Löschung dieser Rechte vom Betreuungsgericht gebilligt, ohne dass es einer Erweiterung der Vollmacht bedurfte (vgl. Beschluss v. 26.10.2015, Bl. 181 Beiakte 54 XVII 244/14 B).

Im Außenverhältnis, sprich in der Bestellungsurkunde, musste sich dem Notar nicht aufdrängen, dass die Vollmacht nur gelten sollte, wenn kumulativ Verkauf und Löschung anständen. Dieser Rückschluss konnte sich allenfalls für die Beteiligten ergeben, die bei dem Betreuungsgericht bei der Entscheidung über die Bestellung eines Betreuers anwesend waren. Aber auch der Antragsteller und der Betreuer gingen davon aus, dass die Vollmacht die isolierte Löschung der Rechte decken würde.

III. Gerichtsgebühren waren in Ermangelung eines Gebührentatbestandes in Teil 1 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG nicht zu erheben. Die Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten beruht auf §§ § 130 Absatz 3 S. 1 GNotKG i. V. m. § 81 FamFG.

Der Gegenstandswert berechnet sich nach der Summe der beiden geltend gemachten Kostenrechnungen vom 21.08.2015 (1.868,30 EUR) und (2.850,23 EUR) unter Abzug der Gebühren aus der Rechnung vom 20.08.2015 berechnet nach einem Geschäftswert von 130.000.00 EUR (1.293,11 EUR).

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