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Wirksamkeit Eigentümerzustimmung nach § 12 WEG

OLG Frankfurt – Az.: 20 W 12/18 – Beschluss vom 17.04.2018

Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.

Gründe

I.

Im Bestandsverzeichnis des betroffenen Wohnungsgrundbuchs ist nach der Beschreibung des betroffenen Miteigentumsanteils und des Sondereigentums aufgeführt, dass für jeden Miteigentumsanteil ein besonderes Grundbuch angelegt ist (Blätter …, …, …, …). Weiter ist dort unter Bezugnahme auf etliche aufgeführte Bewilligungen verzeichnet, dass die Veräußerung der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf. Es folgt die Aufzählung von Ausnahmen von der Zustimmungspflicht. In Abt. I, lfd. Nr. 3, ist die hiesige Beteiligte zu 2. als Eigentümerin eingetragen.

Am 27.03.2017 hat der Verfahrensbevollmächtigte neben weiteren Urkunden eine Ausfertigung seiner notariellen Urkunde vom 25.07.2016, UR-Nr. …/2016, beim Grundbuchamt eingereicht und unter anderem die Eigentumsumschreibung beantragt. Ausweislich dieser Urkunde haben die Beteiligten einen Wohnungseigentumskaufvertrag abgeschlossen, nach dem die Beteiligte zu 2. der Beteiligten zu 1. unter anderem das hier betroffene Wohnungseigentum verkauft hat. In § 5 der Urkunde haben die Beteiligten die Auflassung erklärt. Die Beteiligte zu 2. hat dort bewilligt und die Beteiligte zu 1. hat beantragt, die Eigentumsänderungen im Grundbuch einzutragen. Ausweislich § 8 der Urkunde haben die Beteiligten den Verfahrensbevollmächtigten als beurkundenden Notar beauftragt und bevollmächtigt, diesen Vertrag zu vollziehen und für die Beteiligten die Genehmigungen, Erklärungen und Bescheinigungen, die für die Durchführung dieses Vertrages erforderlich sind, zu beantragen und einzuholen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB entgegenzunehmen. Alle Genehmigungen, Erklärungen und Bescheinigungen, die für die Durchführung dieses Vertrages erforderlich sind, sollten danach mit dem Eingang bei dem Verfahrensbevollmächtigten für und gegen die Beteiligten wirksam werden. Weiter hat der Verfahrensbevollmächtigte am 27.03.2017 von ihm bzw. seinem amtlich bestellten Vertreter notariell beglaubigte Zustimmungserklärungen vom 12.08.2016 und 01.09.2016 beim Grundbuchamt eingereicht, ausweislich derer die zu jenen Zeitpunkten in den Grundbüchern Blatt …, …, … als Eigentümer eingetragenen Wohnungseigentümer der Veräußerung zustimmten. Wegen des genauen Inhalts und Wortlauts der bezeichneten Urkunden wird auf die Grundakte verwiesen.

Durch Verfügung vom 13.04.2017 hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt darauf hingewiesen, dass für die beantragte Eigentumsumschreibung die Zustimmung der aktuellen Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft vorzulegen sei. Es fehle somit noch die Zustimmungserklärung der neuen Eigentümer des Wohnungseigentums in Blatt … in der Form des § 29 GBO. Ausweislich dieses Grundbuchblattes sind aufgrund einer Auflassung vom 13.10.2016 am 08.03.2017 A und B je 1/2 als Eigentümer eingetragen worden.

Mit Schreiben vom 10.10.2017 hat der Verfahrensbevollmächtigte darum gebeten, die in der Zwischenverfügung vom 13.04.2017 geäußerte Rechtsansicht zu überprüfen. Er hat darin unter anderem die Auffassung vertreten, dass bei der Veräußerung von Wohnungseigentum eine für die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch nach § 12 WEG erteilte Zustimmung für einen bereits geschlossenen Vertrag endgültig wirksam und nicht widerrufbar sei, sobald sie gegenüber dem mit dem Vollzug beauftragten Notar erklärt worden sei. Der Umstand, dass die frühere Wohnungseigentümerin des in Blatt …verzeichneten Wohnungseigentums nach Erteilung ihrer Zustimmung das Wohnungseigentum an die Eheleute Nachname1 übertragen habe, sei mithin unerheblich. Im Übrigen hat er die Auffassung vertreten, dass mit den beiden anderen vorgelegten Zustimmungserklärungen die “Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer” mit der für Mehrheitsbeschlüsse erforderlichen Stimmenmehrheit vorliege.

Durch den angefochtenen Beschluss, auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt darauf hingewiesen, dass dem Vollzug des Antrags die fehlende erforderliche Zustimmung der aktuellen Wohnungseigentümer in Blatt … entgegenstehe. Sie hat dem Antragsteller unter Fristsetzung aufgegeben, die erforderlichen Erklärungen nachzureichen. Zur Begründung hat sie im Wesentlichen ausgeführt, dass die Regelung “Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer” regelmäßig so zu verstehen sei, dass damit alle anderen Miteigentümer gemeint seien. Zum anderen sei für den Zustimmungszeitpunkt der für den dinglichen Teil des Verkaufs erforderlichen Erklärung auf denjenigen Rechtsträger abzustellen, der zum Zeitpunkt der Antragstellung berechtigt sei; die von der vorherigen Eigentümerin erteilte Zustimmung werde mit Eigentumswechsel wirkungslos.

Gegen diese Zwischenverfügung hat der Verfahrensbevollmächtigte mit Schreiben vom 08.01.2018 Beschwerde eingelegt. Die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt hat der Beschwerde “des Notars Herrn Notar C” ausweislich des Beschlusses vom 15.01.2018 nicht abgeholfen und hat sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die Beschwerde ist gemäß den §§ 71, 73 GBO statthaft auch ansonsten zulässig. Es handelt sich um eine Beschwerde der oben aufgeführten Beteiligten. Da der Notar als Verfahrensbevollmächtigter in seiner Beschwerdeschrift nicht angegeben hat, in wessen Namen er die Beschwerde eingelegt hat und er selbst im eigenen Namen nicht beschwerdebefugt ist, sind alle Antragsberechtigten als Beschwerdeführer anzusehen (vgl. Demharter, GBO, 30. Aufl., § 15 Rz. 20).

Die Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg. Das in der angefochtenen Zwischenverfügung aufgeführte Eintragungshindernis besteht nicht.

Allerdings trifft der Ansatz der angefochtenen Zwischenverfügung zu, dass im Rahmen der Vollziehung der beantragten Eigentumsumschreibung das Vorliegen der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer gemäß § 12 Abs. 1 WEG zu überprüfen ist, weil das Grundbuchamt ein derartiges – wie hier – im Grundbuch eingetragenes Zustimmungserfordernis von Amts wegen beachten muss (vgl. BGHZ 195, 120). Dies greift die Beschwerde auch nicht an.

Die der Zwischenverfügung zugrunde liegende Auffassung, dass die Zustimmungsberechtigung der am 01.09.2016 im Grundbuch Blatt … eingetragenen Eigentümerin D aufgrund der Eigentumsumschreibung (am 08.03.2017) auf neue Eigentümer – A und B Nachname1 – vor der Einreichung des hier verfahrensgegenständlichen Umschreibungsantrags (am 27.03.2017) entfallen ist, entsprach allerdings bis zum Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 11.10.2012, V ZB 2/12 (= BGHZ 195, 120), der Rechtsprechung des erkennenden Senats. So hatte der Senat im Beschluss vom 13.12.2011, 20 W 321/11 (= FGPrax 2012, 204 ), der dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 11.10.2012 zugrunde lag, noch die Auffassung vertreten, dass die erforderliche Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer gemäß § 12 Abs. 1 WEG nur dann wirksam ist, wenn die zugrunde liegende Berechtigung zur Zustimmung zu dem nach § 878 BGB maßgeblichen Zeitpunkt des Eingangs des Antrags beim Grundbuchamt noch gegeben ist. Der erkennende Senat hatte in diesem Beschluss – wie nunmehr das Grundbuchamt – dazu in der Begründung unter anderem auf den Beschluss des OLG Celle vom 19.01.2005 Bezug genommen. Angesichts des diese Entscheidung des erkennenden Senats abändernden Beschlusses des Bundesgerichtshofs vom 11.10.2012 und dessen Begründung hat der Senat in der Folge an dieser Rechtsprechung nicht mehr festgehalten (so ausdrücklich im Beschluss vom 03.11.2014, 20 W 187/14, n. v.). Dort hat der erkennende Senat in einem zum hiesigen Verfahren vergleichbaren Sachverhalt ausgeführt, dass sich der Bundesgerichtshof in der zitierten Entscheidung zwar der vom Senat (ausweislich des Beschlusses vom 13.12.2011) bislang nicht geteilten Auffassung nicht angeschlossen habe, dass es sich nämlich bei der Zustimmung nach § 12 WEG nicht um eine Verfügungsbeschränkung (mit der Folge der Anwendbarkeit von § 887 BGB), sondern um eine inhaltliche Beschränkung des Rechts dahingehend handele, dass die Fungibilität durch das Erfordernis einer Zustimmung erschwert werde; der Bundesgerichtshof habe diese Frage vielmehr offen gelassen. Der erkennende Senat hat im Beschluss vom 03.11.2014 aber ausgeführt, dass er keine Zweifel habe, dass die zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs auch auf die vorliegend gegebene Fallgestaltung der Eigentümerzustimmung übertragen werden könne. Die neuere Literatur (dort unter anderem unter Hinweis auf Abramenko/Schneider, Handbuch WEG, 2. Aufl., § 2 Rz. 55; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 12 Rz. 13) habe sich auch ganz überwiegend dem Bundesgerichtshof angeschlossen und behandele die Verwalterzustimmung und die Eigentümerzustimmung nach § 12 Abs. 1 WEG parallel.

An Letzterem hat sich nichts geändert (vgl. hierzu nunmehr etwa weiter Riecke/Schmidt/Schneider, WEG Kommentar, 4. Aufl., § 12 Rz. 78; Bärmann/Armbrüster/Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 12 Rz. 33; Hügel/Elzer, WEG, § 12 Rz. 42 ff.; Palandt/Wicke, BGB, 77. Aufl., § 12 WEG Rz. 7; Jennißen/Grziwotz, WEG, 5. Aufl., § 12 Rz. 34; Lafontaine in jurisPK-BGB, Stand: 08.02.2018, § 12 WEG Rz. 52; Staudinger/Kreuzer, BGB, Neub. 2018, § 12 WEG Rz. 50; Hügel in BeckOK BGB, Stand: 01.11.2017, § 12 WEG Rz. 8; a. A. etwa Münchener Kommentar/Commichau, BGB, 7. Aufl., § 12 WEG Rz. 19, 44 ff. – maßgeblich sei der Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung). Das vorliegende Verfahren und die begründenden Ausführungen des Grundbuchamts im angefochtenen Beschluss, die im Ergebnis denjenigen im (aufgegebenen) Senatsbeschluss vom 13.12.2011 entsprechen, geben dem erkennenden Senat keine Veranlassung, seine diesbezügliche Rechtsauffassung nunmehr erneut zu ändern.

Allerdings ist nach wie vor umstritten, ob die Wirksamkeit einer Zustimmung im gegebenen Zusammenhang voraussetzt, dass der Zustimmende noch in dem für das Wirksamwerden des dinglichen Geschäfts maßgeblichen Zeitpunkt (hier also frühestens im Zeitpunkt des Eingangs des Eintragungsantrags) Inhaber der durch das Zustimmungserfordernis geschützten Rechtsposition ist, oder ob der Zustimmungsvorbehalt nach § 12 Abs. 1 WEG nur eine Beschränkung des Inhalts des Wohnungseigentums darstellt mit der Folge, dass mit dem Zugang der Zustimmung, die nur einheitlich für das schuldrechtliche und das dingliche Geschäft erklärt werden kann, diese Beschränkung für die Veräußerung wegfällt und – wie vom erkennenden Senat nunmehr vertreten – ein nachträglicher Wegfall der Zustimmungsberechtigung dann nicht mehr schadet (vgl. zum diesbezüglichen Streitstand ausführlich BGHZ 195, 120). So hat etwa das OLG München in einem Beschluss vom 31.05.2017, 34 Wx 386/16 (= FGPrax 2017, 204, zitiert nach juris), in Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung zuletzt entschieden, dass dann, wenn als Inhalt des Sondereigentums vereinbart sei, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer bedürfe, sich dies als eine Verfügungsbeschränkung darstelle und die Zustimmung zum dinglichen Rechtsgeschäft bis zum Eingang des Umschreibungsantrags beim Grundbuchamt auch dann widerrufen werden könne, wenn die Zustimmung zum schuldrechtlichen Vertrag wirksam erteilt gewesen sei. Dies widerspricht im Grundsatz der nunmehr vom erkennenden Senat vertretenen Rechtsauffassung. Jenem Verfahren des OLG München lag allerdings eine erteilte und später widerrufene Zustimmung eines Wohnungseigentumsverwalters zugrunde. Zur Begründung hat das OLG München dort unter anderem ausgeführt, dass die Zustimmung nach dem Gesetzeswortlaut des § 12 Abs. 1 WEG gerade die Veräußerung selbst erst wirksam mache, was dafür spreche, dass der Gesetzgeber eine Verfügungsbeschränkung normiert habe. Die andere (nunmehr vom erkennenden Senat vertretene) Auffassung führe überdies zu einer Durchbrechung des Abstraktionsprinzips. Letztendlich hat das OLG München darauf hingewiesen, dass ein unterschiedliches Gesetzesverständnis zu den §§ 5, 6 ErbbauRG nicht angezeigt sei, eine Erwägung, auf die auch der erkennende Senat noch in seinem Beschluss vom 13.12.2011, 20 W 321/11, und das OLG Celle abgestellt hatten.

Zeitlich nach dieser Entscheidung hat nunmehr allerdings der Bundesgerichtshof durch Beschluss vom 29.06.2017, V ZB 144/16 (= FGPrax 2017, 241), zu den §§ 5, 6 ErbbauRG anderweitig dahingehend entschieden, dass für diesen Bereich stattdessen der Rechtsauffassung zu folgen sei, nach der die Zustimmung zu der Verfügung über das Erbbaurecht nicht mehr widerrufen werden könne, nachdem das schuldrechtliche Kausalgeschäft wirksam geworden sei. Zur Begründung hat der Bundesgerichtshof neben Ausführungen zur Auslegung der §§ 5, 6 ErbbauRG unter anderem ausgeführt, dass das Abstraktionsprinzip diesem Ergebnis nicht entgegenstehe. Im Übrigen hat er in den Gründen – nunmehr gegensätzlich zum OLG München, wie auch zum Beschluss des erkennenden Senats vom 13.12.2011, 20 W 321/11, und des OLG Celle – ausgeführt, dass für den Ausschluss der Widerruflichkeit der Zustimmung nach Wirksamkeit des Verpflichtungsgeschäfts schließlich auch der Gleichlauf mit § 12 Abs. 1 WEG spreche, zu dem die inzwischen überwiegende Ansicht annehme, dass die Zustimmung zu der Auflassung nicht mehr widerrufen werden könne, sobald die Zustimmung zu dem schuldrechtlichen Kausalgeschäft wirksam geworden sei.

Die Rechtsausführungen des OLG München im Beschluss vom 31.05.2017, die sich – wie gesagt – auf eine widerrufene Verwalterzustimmung beziehen und mithin mit dem vorliegenden Sachverhalt nicht identisch sind, vermögen den Senat danach nicht dahingehend zu überzeugen, seine Rechtsauffassung zur hier maßgeblichen Rechtsfrage wiederholt zu ändern. Er verbleibt mithin bei seiner im zitierten Beschluss vom 03.11.2014 vertretenen Rechtsauffassung, der er sich in Kenntnis der für die widerstreitenden Meinungen aufgeführten Argumente nunmehr angeschlossen hat. Danach ist ein vor Antragstellung beim Grundbuchamt eingetretener Eigentumswechsel angesichts einer durch die zuvor bereits zugegangenen Zustimmungserklärungen eingetretenen Wirksamkeit der Veräußerung unschädlich. Ausgehend davon kommt es weder auf die vom Grundbuchamt in der angefochtenen Zwischenverfügung aufgezeigten Unterschiede des vorliegenden Sachverhalts zu demjenigen, der dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 11.10.2012 (Verwalterzustimmung bzw. Eigentümerzustimmung) zugrunde lag, an, noch kann den weiter angestellten Praktikabilitätserwägungen (Erkennen der Rechtsstellung aus dem Grundbuch) eine maßgebliche Bedeutung beigemessen werden. Gegen eine wiederholte Änderung der Rechtsprechung des erkennenden Senats sprechen auch die zitierten Ausführungen im Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 29.06.2017. Diese beziehen sich zwar auf die §§ 5, 6 ErbbauRG, lassen sich aber mit den Ausführungen des OLG München zur Rechtslage nach § 12 WEG nur schwer in Einklang bringen und sprechen in der Tendenz – wenn dies auch hier nicht entscheidend sein kann – eher für die nunmehrige Rechtsauffassung des erkennenden Senats, jedenfalls nicht gegen sie.

Ob Wohnungseigentümer die Zustimmung bis zu dem in § 878 BGB bestimmten Zeitpunkt noch hätten widerrufen können – wollte man dies entgegen den obigen Ausführungen annehmen -, bedarf hier auch deshalb keiner Entscheidung, weil für einen solchen Widerruf nichts ersichtlich ist. Das Grundbuchamt hat vielmehr nach Aktenlage auf den Eintragungsantrag nach Prüfung durch die Verfügung vom 13.04.2017 auf das nach seiner Meinung gegebene Erfordernis der weiteren Eigentümerzustimmung hingewiesen. Ob und inwieweit eine derartige weitere Zustimmung in der Folge erteilt wurde, ist – wie aufgezeigt – unerheblich. Wie der Bundesgerichtshof zur Verwalterzustimmung ausgesprochen hat, hat das Grundbuchamt nach dem ihm unterbreiteten Sachverhalt zu entscheiden; es ist nicht berechtigt, von sich aus von Amts wegen Ermittlungen zur Erteilung oder Versagung der Zustimmung anzustellen (BGHZ 195, 120, Tz. 16).

Im vorliegenden Fall haben die anderen Wohnungseigentümer zwar keinen Genehmigungsbeschluss in der Wohnungseigentümerversammlung gefasst mit der Folge einer Bindungswirkung gemäß § 10 Abs. 4 WEG. Entgegen der Rechtsauffassung der Beteiligten kann die Vorlage von Zustimmungserklärungen einer Mehrheit der anderen Wohnungseigentümer keinesfalls ausreichen (vgl. OLG Hamm NJW-RR 2015, 1351, zitiert nach juris, zu einer vergleichbaren Vereinbarung nach § 12 Abs. 1 WEG). Dafür haben hier aber – wie ausgeführt – sämtliche im Zeitpunkt des Zugangs der Zustimmungserklärungen bei dem zum Empfang namens der Urkundsbeteiligten bevollmächtigten Notar am 12.08.2016 und 01.09.2016 (vgl. dazu OLG München FGPrax 2017, 204 ; Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 12 WEG Rz. 51) als Eigentümer im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer der Veräußerung zugestimmt. Dies ist in der Form des § 29 GBO nachgewiesen. Dann ist es nicht gerechtfertigt, trotz Vorliegens der Zustimmung aller im maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs der Zustimmungserklärung als Eigentümer eingetragenen Wohnungseigentümer für eine wirksame Eigentümerzustimmung nach § 12 Abs. 1 WEG noch eine Beschlussfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung zu verlangen (vgl. Senat, Beschluss vom 03.11.2014; vgl. auch Timme/Hogenschurz, WEG, 2. Aufl., § 12 Rz. 26; Riecke/Schmidt/Schneider, a.a.O., § 12 Rz. 77; Palandt/Wicke, a.a.O., § 12 WEG Rz. 6). Dies ist auch nicht Gegenstand der angefochtenen Zwischenverfügung.

Bedarf es hier mithin des angeforderten Nachweises zur Eigentumsumschreibung nicht, ist die im Beschluss vom 06.12.2017 enthaltene Zwischenverfügung aufzuheben. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist bei einer Zwischenverfügung nur das darin angenommene Eintragungshindernis; nur dieses Eintragungshindernis hat der Senat zu überprüfen (Demharter, a.a.O., § 77 Rz. 12 m. w. N.). Über den Eintragungsantrag selbst hat das Grundbuchamt im Grundbucheintragungsverfahren zu entscheiden.

Einer Entscheidung über die Kosten des Beschwerdeverfahrens oder die Festsetzung eines Geschäftswerts für das Beschwerdeverfahren bedarf es nicht, weil die Beschwerde erfolgreich ist.

Vor diesem Hintergrund ist trotz nach wie vor differierender Rechtsauffassungen zu der abgehandelten Rechtsfrage auch die Zulassung der Rechtsbeschwerde nicht veranlasst, weil mit Ausnahme der obsiegenden Beteiligten niemand am Beschwerdeverfahren beteiligt bzw. zu beteiligen war, der durch die Entscheidung beschwert wäre und diese berechtigt einlegen könnte.

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