Notarkosten: OLG Hamm lehnt Bewertung von Vorkaufsrechten als eigenständige Position ab
Das Oberlandesgericht Hamm hat in seinem Beschluss vom 25. September 2015 (Az.: I-15 W 74/15) die Beschwerde gegen die Kostenrechnung eines Notars zurückgewiesen. Der Notar hatte bei der Notarkostenbewertung eines Kaufvertrages im Einheimischenmodell das Vorkaufsrecht als eigenständige Position bewertet, was das Gericht für unzulässig erachtete. Das Landgericht setzte daher den Gesamtbetrag der Notarkosten neu fest, wobei es einen niedrigeren Wert ermittelte.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Rückweisung der Beschwerde gegen die Kostenrechnung des Notars.
- Der Notar hatte das Vorkaufsrecht als eigenständigen Geschäftswert bewertet.
- Das Landgericht bewertete die Kosten neu und setzte einen Gesamtbetrag von 1.283,34 € fest.
- Das OLG Hamm bestätigte, dass das Vorkaufsrecht kein gesonderter Beurkundungsgegenstand ist.
- Die Bewertung muss sich am Zweck des Kaufvertrages orientieren, nicht an einzelnen Rechtsverhältnissen.
- § 35 Abs. 1 GNotKG und § 97 Abs. 1 GNotKG sind relevant für die Wertberechnung.
- Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 130 Abs. 3 S.1 GNotKG, 84 FamFG.
- Die Zulassung der Rechtsbeschwerde wurde nicht gewährt.
Übersicht
Notarkostenbewertung bei Grundstückskaufverträgen im Einheimischenmodell
Die Bewertung der Notarkosten bei Kaufverträgen im Einheimischenmodell ist ein wichtiger Aspekt bei der Kalkulation der Gesamtkosten eines Grundstückserwerbs. Die Notarkosten können bis zu 2 % des Kaufpreises betragen und sind gesetzlich geregelt. Bei dieser Art von Kaufvertrag ist es wichtig, den Vertrag von einem Notar beurkunden zu lassen, um die rechtlichen Anforderungen zu erfüllen. Die notarielle Beurkundung umfasst unter anderem die Anfertigung des Kaufvertragsentwurfs, die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung von Wegerechten und Wohnrechten.
Die Höhe der Notarkosten richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Der Notar berechnet die Gebühren für seine Leistungen, die im Voraus kalkuliert werden sollten, um unerwartete Kosten zu vermeiden. Bei einem Grundstückskauf im Einheimischenmodell ist es ratsam, die Notarkosten im Voraus zu kalkulieren und die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags sorgfältig durchzuführen, um rechtliche Anforderungen zu erfüllen. Ein Beispiel für die Bewertung eines Kaufvertrags im Einheimischenmodell findet sich in der Rechtsprechung des OLG Hamm vom 25.09.2015.
In diesem Urteil wurde die Beschwerde gegen die Kostenrechnung eines Notars zurückgewiesen, der das Vorkaufsrecht als eigenständige Position bewertet hatte. Das Gericht bestätigte, dass das Vorkaufsrecht kein gesonderter Beurkundungsgegenstand ist und die Bewertung sich am Zweck des Kaufvertrages orientieren muss. Die Kostenentscheidung beruhte auf den §§ 130 Abs. 3 S.1 GNotKG und 84 FamFG, und die Zulassung der Rechtsbeschwerde wurde nicht gewährt.
Die Notarkostenbewertung bei Grundstückskaufverträgen im Einheimischenmodell ist ein komplexes Thema, das sowohl für Käufer als auch Verkäufer von Bedeutung ist. Eine sorgfältige Planung und Durchführung der notariellen Beurkundung ist entscheidend, um rechtliche Anforderungen zu erfüllen und unerwartete Kosten zu vermeiden.
Notarkosten im Fokus: Der Streitfall um Vorkaufsrechte
Im Mittelpunkt des Falles steht die Notarkostenbewertung eines Grundstückskaufvertrages, abgeschlossen im Rahmen des Einheimischenmodells. Der Notar hatte einen Grundstückskaufvertrag zwischen der Gemeinde S als Verkäuferin und einer Privatperson als Käuferin beurkundet. Wesentlicher Bestandteil dieses Vertrages waren neben dem eigentlichen Kauf auch ein Rückauflassungsanspruch sowie ein Vorkaufsrecht zugunsten der Gemeinde S, die damit sicherstellen wollte, dass das Grundstück entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen genutzt wird.
Die rechtliche Auseinandersetzung um korrekte Notarkosten
Die rechtliche Kontroverse entbrannte, als der Präsident des Landgerichts die vom Notar erstellte Kostenrechnung für den Grundstückskaufvertrag beanstandete. Im Kern ging es um die Frage, ob das Vorkaufsrecht als eigenständige Position bei der Berechnung des Geschäftswerts und somit der Notarkosten berücksichtigt werden durfte. Der Notar hatte für das Vorkaufsrecht einen Betrag von 125.000 Euro angesetzt, was der Prüfung durch den Präsidenten des Landgerichts nicht standhielt. Dieser Schritt führte zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, die schließlich beim Landgericht Münster landete.
Juristische Erörterung und Urteilsfindung
Das Gericht musste klären, ob das Vorkaufsrecht im Kontext des Grundstückskaufvertrages eine separate beurkundungsgebührenpflichtige Position darstellt. Die rechtliche Herausforderung lag in der Interpretation des § 35 Abs. 1 GNotKG, wonach die Werte mehrerer Verfahrensgegenstände grundsätzlich zu addieren sind, und des § 97 Abs. 1 GNotKG, der die Wertberechnung für die notarielle Beurkundungstätigkeit regelt. Das Gericht stellte fest, dass das Vorkaufsrecht nicht als eigenständiger Beurkundungsgegenstand angesehen werden kann, da es unmittelbar dem Zweck des Hauptvertrages dient und somit in einem Abhängigkeitsverhältnis steht.
Die Entscheidung des Landgerichts und ihre Begründung
Das Landgericht Münster entschied, dass die Kostenrechnung des Notars in ihrer ursprünglichen Form nicht haltbar ist und setzte den Geschäftswert für die Beurkundungsgebühren von Kaufvertrag und Auflassung sowie für die Betreuungsgebühr neu fest. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass das Vorkaufsrecht integraler Bestandteil des Gesamtvertragssystems ist und seine separate Bewertung daher nicht gerechtfertigt sei. Die Entscheidung beruhte auf einer detaillierten Auslegung der relevanten gesetzlichen Bestimmungen und unterstrich die Notwendigkeit einer engen Verknüpfung zwischen Hauptvertragszweck und etwaigen Nebenrechten.
Fazit: Das Landgericht Münster setzte neue Maßstäbe in der Bewertung von Notarkosten, insbesondere im Hinblick auf die Berücksichtigung von Vorkaufsrechten im Rahmen von Grundstückskaufverträgen. Die Entscheidung verdeutlicht die Bedeutung einer sorgfältigen juristischen Prüfung bei der Erstellung von Kostenrechnungen durch Notare.
✔ FAQ: Wichtige Fragen kurz erklärt
Was regelt das GNotKG und welche Rolle spielt es bei der Notarkostenbewertung?
Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) regelt die Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare in Deutschland. Es enthält sowohl Regelungen, die für Gerichte und Notare gleichermaßen gelten, als auch Regelungen, die spezifisch einen der beiden betreffen.
In Bezug auf die Notarkostenbewertung spielt das GNotKG eine entscheidende Rolle. Es legt die Gebühren für verschiedene notarielle Dienstleistungen fest, einschließlich der Kosten für die Erstellung von Urkunden, die Durchführung von Verfahren und die Bereitstellung von Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem Grundbuch.
Ein Beispiel für die Anwendung des GNotKG in der Notarkostenbewertung ist die Bewertung eines Kaufvertrages. Nach § 47 S. 2 GNotKG wird bei der Bewertung eines Kaufvertrages dem Kaufpreis u. a. der Wert der vom Käufer übernommenen Leistungen hinzugerechnet.
Das GNotKG hat auch strukturelle Änderungen eingeführt, um die Kostenregelungen verständlicher zu machen und die Qualität der Grundbuch- und Registereintragungen zu sichern. Es hat auch die Anpassung der Notargebühren an die allgemeine Einkommensentwicklung vorgenommen, insbesondere durch die Anhebung der Gebühren im unteren Wertbereich.
Das GNotKG ist daher ein wichtiges Instrument zur Regulierung der Notarkosten und zur Gewährleistung der Transparenz und Fairness in der Notariatspraxis.
Wie wird der Geschäftswert bei notariellen Tätigkeiten bestimmt?
Der Geschäftswert bei notariellen Tätigkeiten wird durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und ist entscheidend für die Berechnung der Notargebühren. Er spiegelt die wirtschaftliche Bedeutung des jeweiligen Rechtsgeschäfts wider.
Im Falle von Kaufverträgen entspricht der Geschäftswert in der Regel dem Kaufpreis. Bei Testamenten bemisst sich der Geschäftswert nach dem Vermögen des Erblassers, wobei Schulden nur bis zur Hälfte des Werts des Vermögens abgezogen werden können. Bei Generalvollmachten wird das Bruttovermögen des Vollmachtgebers als Geschäftswert herangezogen.
Soweit sich der Geschäftswert nicht aus der Sache selbst ergibt, ist der Notar auf die Mitwirkung der Beteiligten angewiesen, diese sind hierzu nach § 95 GNotKG verpflichtet. Falsche Wertangaben der Beteiligten können zu Unregelmäßigkeiten führen, in solchen Fällen ist der Notar verpflichtet, Gebühren nachzufordern oder zurückzuerstatten.
Die Gebühren für notarielle Tätigkeiten richten sich nach dem Geschäftswert und der Art der Tätigkeit des Notars. Die entsprechenden Regelungen finden sich in der Anlage 1 zum GNotKG. Die Gebühren steigen dabei nur degressiv mit dem Geschäftswert, was bedeutet, dass bei Amtshandlungen mit hohem Geschäftswert die Gebühren des Notars in Relation zu der von ihm erbrachten Leistung sinken.
Es ist wichtig zu beachten, dass Notare gesetzlich verpflichtet sind, für ihre Tätigkeit die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu erheben. Sie dürfen also weder mehr noch weniger berechnen als die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren und Auslagen.
Das vorliegende Urteil
OLG Hamm – Az.: I-15 W 74/15 – Beschluss vom 25.09.2015
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Der Beteiligte zu 1) trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Der Wert für das Beschwerdeverfahren wird auf 771,12 € festgesetzt.
Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
Gründe
I
Der Beteiligte zu 1) beurkundete am 25. September 2013 zu seiner Urkundenrolle Nr. 603/2013 einen Grundstückskaufvertrag zwischen der Gemeinde S als Verkäuferin und der Beteiligten zu 2) als Käuferin. Die Beteiligte zu 2) verpflichtete sich in dem Vertrag u.a., innerhalb bestimmter Fristen das unbebaute Grundstück mit einem Wohngebäude zur Eigennutzung zu bebauen und über das Grundstück nicht zu verfügen. Der Gemeinde S wurden u.a. ein Rückauflassungsanspruch und ein Vorkaufsrecht eingeräumt.
In der Folgezeit beurkundete der Notar eine Grundschuldbestellung für das Kaufgrundstück (Ur-Nr. 638/2013) und die Auflassung zur Erfüllung des Kaufvertrages vom 25. September 2013.
Für seine Tätigkeit im Zusammenhang mit den drei vorstehend genannten Urkunden stellte der Beteiligte zu 1) am 11. Februar 2014 mit seiner Rechnung 697/13 der Beteiligten zu 2) einen Gesamtbetrag in Höhe von 2.006,86 € in Rechnung. Hierbei stellte er im Rahmen der Berechnung des Geschäftswerts für das Vorkaufsrecht unter Angabe von § 51 Abs. 1 GNotKG einen Betrag von 125.000,- € ein.
Der Präsident des Landgerichts beanstandete im Rahmen der Prüfung der Geschäfte des Beteiligten zu 1) u.a. die Kostenrechnung 697/13 im Hinblick auf die gesonderte Bewertung des Vorkaufsrechts. Der Beteiligte zu 1) hielt an seiner Auffassung fest und beantragte einer Anweisung des Präsidenten des Landgerichts vom 29. April 2014 folgend beim Landgericht Münster eine gerichtliche Entscheidung. Im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens korrigierte der Beteiligte zu 1) seine Kostenrechnung 697/13 wiederholt und stellte zuletzt in der korrigierten Fassung vom 3. November 2014 einen Gesamtbetrag in Höhe von 2.054,46 € in Rechnung.
Mit dem angegriffenen Beschluss hat das Landgericht diese Kostenrechnung aufgehoben und vollständig neu gefasst, wobei es einen Gesamtbetrag von 1.283,34 € errechnet hat.
Der Beteiligte zu 1) hat gegen den Beschluss des Landgerichts Beschwerde eingelegt, der das Landgericht nicht abgeholfen hat.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
II
Die vom Beteiligten zu 1) eingelegte Beschwerde ist gemäß § 129 Abs. 1 GNotKG statthaft. Sie ist auch im Übrigen zulässig, insbesondere ist sie gemäß § 130 Abs. 3 S.1 GNotKG, 63, 64 FamFG form- und fristgerecht eingelegt worden.
Die Beschwerde ist aber unbegründet. Das Landgericht hat mit dem angegriffenen Beschluss zutreffend die verfahrensgegenständliche Rechnung aufgehoben und neu gefasst. Dabei hat das Landgericht zutreffend für die Beurkundungsgebühren von Kaufvertrag und Auflassung sowie für die Betreuungsgebühr des Kaufvertrages jeweils einen Geschäftswert von 74.531,02 € angesetzt.
Wegen der in die Berechnung dieses Geschäftswerts eingeflossenen Positionen wird auf die Ausführungen in dem angegriffenen Beschluss verwiesen; soweit diese – zu seinen Gunsten – von seinen in die Berechnung des Geschäftswertes eingestellten Positionen abweichen, tritt der Beteiligte zu 1) dem nicht entgegen.
Der Beteiligte zu 1) hat jedoch in seiner Rechnung zu Unrecht bei der Ermittlung des Geschäftswerts das Vorkaufsrecht als eigenständige Position eingestellt.
Nach der Grundregel des § 35 Abs. 1 GNotKG sind zwar die Werte mehrerer Verfahrensgegenstände zu addieren. Bei der Wertberechnung für die notarielle Beurkundungstätigkeit ist gemäß § 97 Abs. 1 GNotKG auf den jeweiligen Beurkundungsgegenstand im Sinne des § 86 Abs. 1 GNotKG abzustellen, wobei gemäß § 86 Abs. 2 GNotKG mehrere Rechtsverhältnisse verschiedene Beurkundungsgegenstände bilden. Das in Abschnitt § 5 b) des Kaufvertrages eingeräumte Vorkaufsrecht ist jedoch kein gesonderter Beurkundungsgegenstand. Denn gemäß §§ 86 Abs. 2, 109 Abs. 1 S.1 GNotKG liegt derselbe Beurkundungsgegenstand dann vor, wenn Rechtsverhältnisse zueinander in einem Abhängigkeitsverhältnis stehen und das eine unmittelbar dem Zweck des anderen dient. Nach der weiteren Bestimmung des § 109 Abs. 1 S.2 GNotKG setzt das Abhängigkeitsverhältnis voraus, dass ein Rechtsverhältnis der Erfüllung, Sicherung oder sonstigen Durchführung des anderen Rechtsverhältnisses dient.
Das ist vorliegend der Fall. Das Vorkaufsrecht ist nicht als Ausgestaltung eines eigenständigen wirtschaftlichen Interesses der Gemeinde S als Verkäuferin des unbebauten Grundstückes vertraglich vereinbart worden, sondern lediglich zur Absicherung der von der Käuferin übernommenen Verpflichtung zum Unterlassen einer Veräußerung. Diese Vereinbarung begründet gegenüber der eigentlichen Kaufvereinbarung eine zusätzliche und eigenständige Verpflichtung der Beteiligten zu 2), die gemäß § 47 S.2 GNotKG im Rahmen der Wertermittlung gesondert nach Maßgabe der Bewertungsvorschriften der §§ 50, 51 GNotKG einzustellen ist. Dass das Vorkaufsrecht nicht eine weitere, eigenständige Rechtsposition darstellt, die darüber hinaus als zusätzliche Position bei der Wertermittlung zu berücksichtigen ist, ergibt eine Gesamtschau des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 25. September 2013.
Zwar ist dem Beteiligten zu 1) zuzustimmen, dass das Vorkaufsrecht in Abschnitt § 5 b) des Vertrages für sich geregelt ist; insbesondere ist es zutreffend, dass der Wortlaut des Vertrages das Vorkaufsrecht – anders als beispielsweise in Abschnitt § 5 a) die Rückauflassungsvormerkung in Bezug auf die Bebauungsverpflichtung – nicht ausdrücklich in Bezug zu einer der von der Käuferin übernommenen Verpflichtungen setzt. Eine Zusammenschau der Abschnitte § 5 b), g) und c) zeigt jedoch, dass die Einräumung des Vorkaufsrechts keine zusätzliche, isolierte Begünstigung der veräußernden Gemeinde beinhaltet, sondern lediglich der zusätzlichen Absicherung der übernommenen Verpflichtungen dient, insbesondere der Verpflichtung aus Abschnitt § 5 g), nicht über den Vertragsgegenstand zu verfügen. Diese Verpflichtung ist ausdrücklich befristet auf fünfzehn Jahre ab Bezugsfertigkeit des zu errichtenden Gebäudes. Nach der weiteren Bestimmung in Abschnitt § 5 c) besteht die Verpflichtung der Gemeinde S, die Rückauflassungsvormerkung, das Vorkaufsrecht und die Hypothek löschen zu lassen, nicht vor Ablauf von 15 Jahren seit Bezugsfertigkeit des Wohngebäudes. Die Zusammenschau dieser Regelungen, insbesondere die gleichmäßige Nennung des Zeitraums von 15 Jahren ab Bezugsfertigkeit ergibt, dass das der Gemeinde eingeräumte Vorkaufsrecht – wie die Rückauflassungsvormerkung und die Hypothek – zum Gesamtvertragssystem der von der Käuferin übernommenen Verpflichtungen und deren Absicherungen gehört und nicht gesondert zu betrachten ist. Die Gemeinde S verfolgt – wie viele andere Städte und Gemeinden – mit der Veräußerung unbebauter Grundstücke an Gemeindeangehörige, die sich zur Bebauung und Selbstnutzung verpflichten, die Ziele, Spekulationsgeschäfte mit Bauland zu verhindern und Bürger an sich zu binden. In diesem Zusammenhang ist das dingliche Vorkaufsrecht der Gemeinde ein rechtliches Instrument, um für den Fall eines Verstoßes der Beteiligten zu 2) gegen die von ihr übernommene Verpflichtung, das Grundstück nicht zu veräußern, das Eigentum an dem Grundstück zurückerwerben und alsdann an Personen aus dem Kreis ihr förderungswürdig erscheinender Gemeindeangehöriger weiterveräußern zu können. Die Abschöpfung des ursprünglich gewährten Kaufpreisvorteils erfolgt in einem solchen Fall im Wege der Aufrechnung mit dem Anspruch auf den Ausgleichsbetrag aus Ziff. 5 g) des Vertrages gegen den Anspruch auf Kaufpreiszahlung aus dem durch die Ausübung des Vorkaufsrechts zustande kommenden Kaufvertrag mit der Beteiligten zu 2). Die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts ist erkennbar nur eine von mehreren möglichen rechtlichen Gestaltungsformen, die zur Sicherung dieses Interesses der Gemeinde in Betracht kommen. Ebenso denkbar wäre gewesen, für den Fall des Verstoßes gegen ihre Verpflichtung zur Unterlassung der Veräußerung des Grundstücks eine bedingte Verpflichtung der Beteiligten zu 2) zur Rückauflassung des Grundstücks an die Gemeinde zu begründen und diese Verpflichtung als weiteren Anspruchsgrund durch die bereits in § 5 a) 1) des Vertrages bewilligte Rückauflassungsvormerkung zu sichern. Das rechtliche Ergebnis ist kein anderes als bei der Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts, so dass der Hinweis des Beteiligten zu 1) auf die Eigenständigkeit der Bestellung des Vorkaufsrechts nicht überzeugend erscheint.
Die Annahme eines einheitlichen Beurkundungsgegenstandes im Sinne des § 109 Abs. 1 GNotKG zwischen der Verpflichtung zur Unterlassung der Veräußerung einerseits und dem Vorkaufsrecht andererseits im Rahmen des hier vorliegenden Vertragswerks lässt Ausführungen zum Vortrag des Beteiligten zu 1) zur allgemeinen Behandlung der Begründung von Erwerbsrechten in Veräußerungsverträgen entbehrlich erscheinen.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 130 Abs. 3 S.1 GNotKG, 84 FamFG
Die Wertfestsetzung beruht auf der Differenz zwischen dem Gesamtbetrag der Rechnung des Beteiligten zu 1) in der letzten korrigierten Fassung und dem Gesamtbetrag der Rechnung, wie sie durch den angegriffenen Beschluss neu gefasst worden ist.
Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde gemäß §§ 130 Abs. 3 S.1 GNotKG, 70 Abs. 2 S.1 FamFG liegen nicht vor.
