Sondereigentum an ebenerdiger Terrasse: Kammergericht Berlin lehnt Eintragung ab
Das Kammergericht Berlin hat in seinem Beschluss vom 06.01.2015 (Az.: 1 W 369/14) entschieden, dass Sondereigentum an einer ebenerdigen, nicht abgegrenzten Terrasse nicht eingetragen werden kann. Das Gericht begründet dies damit, dass Sondereigentum gemäß § 3 Abs. 1 WEG nur an Räumen innerhalb eines Gebäudes, nicht aber an Grundstücksflächen eingeräumt werden kann. Zudem muss gemäß § 3 Abs. 2 WEG das Sondereigentum in sich abgeschlossen sein, was bei einer ebenerdigen Terrasse nicht der Fall ist.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Sondereigentum: Kann nur an Räumen innerhalb eines Gebäudes eingeräumt werden.
- Abgeschlossenheit: Für Sondereigentum notwendig, bei ebenerdiger Terrasse nicht gegeben.
- Genehmigungserfordernis: Die Vorlage einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung ist für die Eintragung nicht erforderlich.
- Teilungserklärung: Die Teilung des Grundstücks in Wohnungseigentum durch die Eigentümergemeinschaft war zulässig.
- Vorratsteilung: Wird als Teilung des Vollrechts und nicht als Inhaltsänderung betrachtet.
- Sondernutzungsrecht: Für die Terrasse möglich, jedoch kein Sondereigentum.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: Das Grundbuchamt muss die Richtigkeit der Bescheinigung prüfen.
- Gesetzliche Bestimmungen: Die Entscheidung basiert auf den Bestimmungen des WEG und BGB.
Übersicht
- 1 Sondereigentum an ebenerdiger Terrasse: Kammergericht Berlin lehnt Eintragung ab
- 2 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 2.1 Eintragungsfähigkeit von Sondereigentum an ebenerdiger Terrasse: Abgrenzungsanforderungen und Schutz der Privatsphäre
- 2.2 Kern des Rechtsstreits: Sondereigentum an einer Terrasse
- 2.3 Rechtliche Rahmenbedingungen und Herausforderungen
- 2.4 Entscheidung des Kammergerichts Berlin
- 2.5 Die Bedeutung des Urteils für Wohnungseigentum
- 3 ✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
- 3.1 Was versteht man unter Sondereigentum im Kontext des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)?
- 3.2 Welche Kriterien müssen erfüllt sein, damit eine Fläche als Sondereigentum eingetragen werden kann?
- 3.3 Inwiefern unterscheidet sich das Sondereigentum von einem Sondernutzungsrecht?
- 3.4 Welche Rolle spielt das Grundbuchamt bei der Eintragung von Sondereigentum?
- 4 Das vorliegende Urteil
Eintragungsfähigkeit von Sondereigentum an ebenerdiger Terrasse: Abgrenzungsanforderungen und Schutz der Privatsphäre
Die Eintragungsfähigkeit von Sondereigentum an einer ebenerdigen Terrasse ist ein wichtiges Thema im Wohnungseigentumsrecht. Eine zentrale Voraussetzung für die Eintragung von Sondereigentum ist die Abgeschlossenheit der Räume. „In sich abgeschlossen“ bedeutet, dass die Terrasse Schutz vor äußeren Einwirkungen und Schutz der Privatsphäre bieten muss. Laut Anwalt.de und Verlag C.H. Beck ist die Erfüllung dieser Anforderungen entscheidend für die Eintragungsfähigkeit. Das Kammergericht Berlin hat in einem Urteil entschieden, dass die Eintragung von Sondereigentum an einer ebenerdigen Terrasse nicht möglich ist, wenn diese nicht die Anforderungen an Abgeschlossenheit und Schutz der Privatsphäre erfüllt. Es ist ratsam, sich im Einzelfall von einem Fachanwalt oder Notar beraten zu lassen, um mögliche Ausnahmen oder individuelle Lösungen zu prüfen.
Kern des Rechtsstreits: Sondereigentum an einer Terrasse
Im Zentrum des Falles steht die Frage der Eintragungsfähigkeit von Sondereigentum an einer ebenerdigen, nicht abgegrenzten Terrasse. Das Kammergericht Berlin hatte sich mit der Beschwerde gegen die Entscheidung des Grundbuchamtes zu befassen, welche den Antrag auf Eintragung des Sondereigentums abgelehnt hatte. Der Fall beleuchtet die komplexen Aspekte des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), die bei der Definition und Abgrenzung von Sondereigentum relevant sind.
Rechtliche Rahmenbedingungen und Herausforderungen
Die rechtliche Herausforderung in diesem Fall lag in der Interpretation von § 3 Abs. 1 und 2 WEG, der die Voraussetzungen für die Einräumung von Sondereigentum definiert. Gemäß dieser Bestimmungen kann Sondereigentum nur an Räumen innerhalb eines Gebäudes eingeräumt werden, wobei diese Räume in sich abgeschlossen sein müssen. Das Grundbuchamt wies den Antrag zurück, da es die Terrasse weder als „Raum“ im Sinne des Gesetzes ansah noch als „in sich abgeschlossen“ betrachtete. Dies spiegelt die rechtliche Komplexität wider, die entsteht, wenn es um die Kategorisierung und rechtliche Einordnung bestimmter Teile eines Grundstücks geht.
Entscheidung des Kammergerichts Berlin
Das Kammergericht Berlin bestätigte die Ansicht des Grundbuchamts und lehnte die Beschwerde ab. Das Gericht erklärte, dass die Terrasse nicht die Kriterien für das Sondereigentum erfüllt, da sie nicht als Raum im Gebäude angesehen werden kann und auch nicht die erforderliche Abgeschlossenheit aufweist. Diese Entscheidung beruht auf einer genauen Auslegung der relevanten gesetzlichen Bestimmungen und verdeutlicht, wie entscheidend die Details der gesetzlichen Vorschriften bei der Beurteilung von Eigentumsfragen sind.
Die Bedeutung des Urteils für Wohnungseigentum
Dieses Urteil hat signifikante Bedeutung für die Praxis des Wohnungseigentumsrechts. Es verdeutlicht, dass bei der Eintragung von Sondereigentum strenge Maßstäbe angelegt werden, besonders in Bezug auf die Abgrenzung von Räumen und deren Einordnung als Teil des Sondereigentums. Für Eigentümergemeinschaften und Einzelpersonen, die ähnliche Vorhaben planen, liefert dieses Urteil wichtige Leitlinien und setzt klare Grenzen bezüglich der Möglichkeiten, Sondereigentum an Außenbereichen wie Terrassen zu definieren.
Fazit: Das Urteil des Kammergerichts Berlin im Fall 1 W 369/14 vom 06.01.2015 unterstreicht die Wichtigkeit einer genauen Betrachtung und Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben beim Wohnungseigentum. Es zeigt, dass die spezifischen Eigenschaften eines Raumes entscheidend sind, um als Sondereigentum anerkannt zu werden. Insbesondere die Aspekte der räumlichen Abgrenzung und der Beschaffenheit spielen eine wesentliche Rolle.
Für weiterführende Informationen zum Urteil steht der vollständige Urteilstext unten zur Verfügung.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Was versteht man unter Sondereigentum im Kontext des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)?
Sondereigentum bezieht sich auf das exklusive Eigentum an bestimmten Teilen eines Gebäudes oder Grundstücks, das einem Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft allein gehört. Dies wird im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in § 3 Abs. 1 und § 5 definiert. Typische Beispiele für Sondereigentum sind die einzelnen Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, einschließlich Bodenbeläge, Tapeten, Einbaumöbel, nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung und Sanitärinstallationen. Darüber hinaus können auch Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen, wie Geschäftsräume, Werkstätten, Lagerräume, Arztpraxen, Kellerräume und Dachboden, sowie PKW-Stellplätze und bestimmte Freiflächen wie Gärten und Terrassen zum Sondereigentum gehören.
Die genaue Bestimmung dessen, was zum Sondereigentum zählt, ist in der Regel in der Teilungserklärung definiert. Es ist wichtig zu beachten, dass das Sondereigentum von dem Gemeinschaftseigentum unterschieden wird, das allen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinsam gehört.
Ein Sondereigentümer hat grundsätzlich die volle Verfügungsgewalt über sein Sondereigentum und ist für alle damit verbundenen Kosten allein verantwortlich. Allerdings gibt es bestimmte Einschränkungen, insbesondere wenn Veränderungen am Sondereigentum das Gemeinschaftseigentum, das Sondereigentumsrecht eines anderen Wohnungseigentümers oder die äußere Gestaltung des Gebäudes beeinträchtigen könnten. In solchen Fällen kann eine Reparatur oder Instandhaltung erforderlich sein, die vom betreffenden Sondereigentümer unverzüglich durchgeführt werden muss.
Welche Kriterien müssen erfüllt sein, damit eine Fläche als Sondereigentum eingetragen werden kann?
Um eine Fläche als Sondereigentum eintragen zu lassen, müssen mehrere Kriterien erfüllt sein:
- Definition des Sondereigentums: Gemäß § 3 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) sind Gegenstand des Sondereigentums die bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können.
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan: Eine Teilungserklärung und ein Aufteilungsplan sind notwendig, um Sondereigentum zu begründen. In der Teilungserklärung erklärt der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt und mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden wird.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Voraussetzung für die Eintragung von Wohnungseigentum im Grundbuch. Sie bestätigt, dass die Räume, die als Sondereigentum eingetragen werden sollen, in sich abgeschlossen sind.
- Eintragung im Grundbuch: Die Teilungserklärung wird ins Grundbuch eingetragen und ist damit für die Wohnungseigentümer verbindlich. Änderungen bedürfen grundsätzlich der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer und müssen wiederum ins Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber Rechtsnachfolgern von Wohnungseigentümern wirksam zu sein.
- Nutzungszweck: Sondereigentum kann sowohl an Wohnzwecken dienenden Räumen (Wohnungseigentum) als auch an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) bestehen. Seit der Überarbeitung des Wohnungseigentumsgesetzes am 1. Dezember 2020 sind auch Freiflächen wie Gärten, Terrassen oder Stellplätze sondereigentumsfähig.
Bitte beachten Sie, dass diese Informationen allgemeiner Natur sind und nicht alle möglichen rechtlichen Aspekte abdecken. Bei spezifischen Fragen oder Situationen könne Sie uns gerne konsultieren.
Inwiefern unterscheidet sich das Sondereigentum von einem Sondernutzungsrecht?
Sondereigentum und Sondernutzungsrecht sind zwei unterschiedliche Rechtskonzepte im Kontext des Wohnungseigentums. Sondereigentum bezieht sich auf das exklusive Eigentum an bestimmten Teilen eines Gebäudes oder Grundstücks, wie beispielsweise einer Wohnung, einschließlich der nicht tragenden Wände, Bodenbeläge und Einbaumöbel. Der Eigentümer hat das Recht, diese Bereiche nach Belieben zu verändern, solange keine Rechte Dritter beeinträchtigt werden.
Im Gegensatz dazu ist das Sondernutzungsrecht ein Recht zur exklusiven Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums, das allen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Dies kann beispielsweise ein Stellplatz oder ein Gartenanteil sein. Obwohl der Berechtigte diesen Teil des Gemeinschaftseigentums allein nutzen darf, bleibt das Eigentum selbst im Besitz der Gemeinschaft. Der Berechtigte darf die Fläche nicht nach eigenem Ermessen umbauen oder verändern.
Ein weiterer wesentlicher Unterschied besteht darin, dass das Sondereigentum im Grundbuch eingetragen wird und somit eindeutig dem Eigentümer zugeordnet ist. Das Sondernutzungsrecht hingegen wird oft in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung festgelegt und sollte ebenfalls im Grundbuch vermerkt sein, um Rechtssicherheit zu gewährleisten und das Recht gegenüber Rechtsnachfolgern zu sichern.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Sondereigentum ein vollumfängliches Eigentumsrecht an bestimmten, abgeschlossenen Räumen darstellt, während das Sondernutzungsrecht lediglich eine exklusive Nutzungsvereinbarung innerhalb des Gemeinschaftseigentums ist, ohne dass ein Eigentumsübergang stattfindet.
Welche Rolle spielt das Grundbuchamt bei der Eintragung von Sondereigentum?
Das Grundbuchamt spielt eine entscheidende Rolle bei der Eintragung von Sondereigentum, da es für die Führung des Grundbuchs zuständig ist und somit alle Eintragungen vornimmt, die mit dem Eigentum an Grundstücken und Gebäuden zusammenhängen. Für die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum ist eine Auflassung und die Eintragung ins Grundbuch erforderlich. Die Eintragung von Sondereigentum erfolgt auf der Grundlage einer Teilungserklärung, die der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt abgibt. In dieser erklärt er, dass das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt und mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden wird.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die für die Eintragung von Wohnungseigentum im Grundbuch eine zwingende formelle Voraussetzung darstellt. Diese bescheinigt, dass die Räume, die als Sondereigentum eingetragen werden sollen, in sich abgeschlossen sind. Das Grundbuchamt prüft die Unterlagen auf Vollständigkeit und Richtigkeit und nimmt die Eintragung vor, sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind.
Zusammengefasst ist das Grundbuchamt für die formelle Abwicklung der Eintragung von Sondereigentum verantwortlich, indem es die notwendigen Dokumente prüft und die Eintragung im Grundbuch vornimmt, wodurch das Sondereigentum rechtlich verbindlich wird.
Das vorliegende Urteil
KG Berlin – Az.: 1 W 369/14 – Beschluss vom 06.01.2015
Die Beschwerde wird nach einem Wert von 290.000 EUR zurückgewiesen.
Gründe
Das Rechtsmittel ist zulässig (§§ 71 ff. GBO) aber unbegründet. Das Grundbuchamt hat den Antrag auf Vollzug der Anträge aus der Teilungserklärung im Ergebnis mit Recht zurückgewiesen, weil der Eintragung des Wohnungseigentums ein Hindernis entgegensteht, das auch auf die Zwischenverfügungen vom 21. Januar 2014 und 10. April 2014 nicht behoben worden ist (§ 18 Abs. 1 S. 2 GBO). Die Anträge auf Löschung der Belastungen Abt. II lfd. Nr. 2 und 3 sind als verbundene Anträge im Sinne von § 16 Abs. 2 GBO anzusehen, so dass sie mit der Zurückweisung des Antrags auf Eintragung des Wohnungseigentums ebenfalls zurückzuweisen waren.
A)
Allerdings ist entgegen der Ansicht des Grundbuchamts die Vorlage einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung nicht erforderlich, obgleich für den Beteiligten zu 3 ein Betreuer bestellt ist.
Gemäß § 1821 Abs. 1 Nr. 1 bedarf der Vormund zur Verfügung über ein Grundstück oder über ein Recht an einem Grundstück der Genehmigung des Familiengerichts. Die Vorschrift findet gemäß § 1908i Abs. 1 BGB auf die Betreuung entsprechende Anwendung. Sie soll dazu dienen, dem Mündel/Betreuten den Grundbesitz als eine besonders wertvolle Art des Vermögens regelmäßig zu erhalten (Lafontaine in JurisPK-BGB, 7. Aufl., § 1821 Rdn. 3; Veit in Staudinger, BGB, <2014>, § 1821 Rdn. 1 jeweils mit Verweis auf Motive zitiert nach Mugdan, IV 1136).
Der Kreis der nach §§ 1821, 1822 BGB genehmigungspflichtigen Geschäfte ist grundsätzlich formal und nicht nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalles zu bestimmen (BGHZ 52, 316). Dem steht jedoch eine Berücksichtigung des Schutzzwecks der Vorschrift nicht generell entgegen (Götz in Palandt, BGB, 74. Aufl., § 1821 Rdn. 1; Lafontaine a.a.O. Rdn. 8; Wagenitz in Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl., § 1821 Rdn. 5). Möglich ist insbesondere eine teleologische Reduktion in Fällen, in denen schon nach generellen Merkmalen – und nicht erst aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalles – das Bedürfnis des Mündelschutzes schlechthin nicht gegeben ist (Brüggemann, FamRZ 1990, 124, 127; für den Fall der Vereinigung von Grundstücken auch Klüsener, Rpfleger 1981, 464; Saar in Erman, BGB, 14. Aufl., § 1821 Rdn. 9; Veit a.a.O. Rdn. 25).
Eine Verfügung ist ein Rechtsgeschäft, das unmittelbar darauf gerichtet ist, auf ein bestehendes Recht einzuwirken, es also zu verändern, zu übertragen oder aufzuheben (BGHZ 1, 294, 304; 75, 221, 226). Die Beteiligten haben als Bruchteilseigentümer durch notariell beurkundete Teilungserklärung (UR-Nr. 2…/2… des Notars M… S…) das Grundstück gemäß 8 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt, d.h., sie haben das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise geteilt, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in dem bereits errichteten Gebäude verbunden ist. Eine Übertragung der einzelnen Wohnungseigentumseinheiten an die einzelnen Beteiligten – was einen Fall des § 3 WEG begründet hätte – haben sie nicht vorgenommen. Das Bruchteilseigentum des Beteiligten zu 3 setzt sich deshalb an jedem der gebildeten Wohnungseigentumsrechte fort. Eine Übertragung oder Aufhebung eines Rechts findet daher nicht statt.
Die Vorratsteilung nach § 8 WEG durch den Alleineigentümer wird auch nicht als Inhaltsänderung sondern als bloße Teilung des Vollrechts angesehen, weil in der Hand des Alleineigentümers Miteigentumsanteile, die durch Verbindung mit dem Sondereigentum an einer Raumeinheit inhaltlich geändert werden könnten, vor der Teilung gar nicht bestehen (BayObLG, NJW 1957, 1840; Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl., § 8 Rdn. 10; Krause in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 8 Rdn. 1). Ob dies auch für die Vorratsteilung durch eine Bruchteilsgemeinschaft gilt, ist nur scheinbar zweifelhaft. Denn die dort bereits bestehenden Miteigentumsanteile werden gerade nicht jeweils mit dem Sondereigentum an einer Wohnung verbunden und dadurch inhaltlich verändert. Vielmehr besteht die Bruchteilsberechtigung an jedem der (neu) gebildeten Wohnungseigentumsrechte fort. Die Summe aller dieser Wohnungseigentumsrechte ist mit dem ungeteilten Grundstück identisch (Rapp in Staudinger, BGB, <2005>, § 8 WEG Rdn. 3).
Selbst bei Annahme einer Verfügung oder zumindest eines verfügungsähnlichen Rechtsgeschäfts (Armbrüster in Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 12. Aufl., § 2 Rdn. 31) griffe jedoch das Genehmigungserfordernis des § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB nach seinem Sinn und Zweck nicht ein, weil die Teilung nach § 8 WEG ihrem generellen Inhalt nach den durch § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB zu schützenden Grundvermögensbestand des Betreuten nicht berührt (Armbrüster a.a.O. Rdn. 33). Der Betreute wird weder hinsichtlich Bestand und Ausübung seiner Grundeigentumsrechte noch in sonstiger Weise durch die Teilung rechtlich beeinträchtigt. Dabei muss auch nicht danach differenziert werden, ob der Inhalt des Sondereigentums gemäß § 5 Abs. 4 WEG abweichend von dem gesetzlichen Inhalt begründet wird (so aber Rapp a.a.O. Rdn. 20, dagegen Armbrüster a.a.O. Rdn. 32). Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft als diejenige, der gegenüber der teilende Eigentümer durch Vereinbarungen gemäß § 5 Abs. 4 WEG gebunden sein könnte, entsteht erst mit der Eintragung des ersten Käufers (BGH, NJW 2008, 2639) bzw. gegebenenfalls als faktische oder werdende Eigentümergemeinschaft mit der Eintragung einer ersten Auflassungsvormerkung (BGHZ 177, 53; Klein in Bärmann a.a.O. § 10 Rdn. 17). Durch das Genehmigungserfordernis für ein darauf gerichtetes Rechtsgeschäft ist der Betreute umfassend geschützt.
B)
Die beantragte Eintragung scheitert aber daran, dass Sondereigentum an der ebenerdigen Terrasse der Wohnung Nr. 2 nicht eingetragen werden kann.
Sondereigentum kann gemäß § 3 Abs. 1 WEG nur an Räumen in einem Gebäude, nicht dagegen an Grundstücksflächen eingeräumt werden. Nach § 3 Abs. 2 WEG soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Dass § 3 Abs. 2 WEG eine bloße „Soll-Vorschrift“ ist, bedeutet dabei nur, dass bei einem Verstoß das eingetragene Wohnungseigentum weder nichtig noch anfechtbar ist (BGH, NJW 1990, 1111 mit Verweis auf die amtliche Begründung zu § 3 WEG, BR-Drucks. Nr. 75/1951; Böttcher in Meikel, GBO, 11. Aufl., Einl. D Rdn. 108). Das Grundbuchamt hat bei der Eintragung die Sollvorschrift in gleicher Weise wie zwingende Vorschriften zu beachten (Böttcher a.a.O.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 2856).
„In sich abgeschlossen“ bedeutet dem Wortsinne nach „nicht ohne weiteres zugänglich“ (GemSenat OGB, NJW 1992, 3290). Systematische und teleologische Auslegung ergeben, dass das Erfordernis des Raumabschlusses nach § 3 Abs. 2 WEG seinen Grund darin findet, dass zum Sondereigentum gemäß § 13 Abs. 1 WEG – anders als bei schlichtem Miteigentum nach Bruchteilen – die alleinige Sachteil- und Raumherrschaft des Sondereigentums gehört. Dieser Herrschaftsbereich des Sondereigentums soll vermittels Abgeschlossenheit nach § 3 Abs. 2 WEG sowohl klar und dauerhaft abgegrenzt als auch gegen widerrechtliches Eindringen tatsächlich abgeschirmt werden (GemSenat OGB a.a.O.). Abgeschlossenheit erfordert deshalb – abgesehen von der Ausnahme des § 3 Abs. 2 S. 2 WEG – eine bauliche Gestaltung, nach der das jederzeitige Betreten durch Dritte nicht schon mangels körperlicher Abgrenzung nicht verhindert werden kann (zur Unschädlichkeit eines durch Gebrauchsregelung eingeräumten zeitweisen Betretensrechts vgl. BayObLG, NJW-RR 1989, 142). Diese Abtrennung kann durch Wände und Decken erfolgen (vgl. Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19. März 1974, BAnz. Nr. 58 vom 23. März 1974), bei Balkonen und Terrassen aber auch dadurch, dass sie aufgrund ihrer Lage nur durch das Sondereigentum betreten werden können, zu dem sie gehören. Dies ist bei ebenerdigen Terrassen in der Regel wie auch bei der hier betroffenen Wohnung Nr. 2 nicht der Fall. Die Terrasse ist zur Gartenseite ohne körperliche Begrenzung, so dass nur ein (bisher in der Teilungserklärung nicht vorgesehenes) Sondernutzungsrecht, nicht aber Sondereigentum daran eingetragen werden könnte.
Eine andere Beurteilung ist auch unter Berücksichtigung der Entscheidung des BGH vom 18. Juli 2008 (NJW 2008, 2982) zu sogenannten „Luftschranken“ nicht geboten. Der BGH hatte einen Sachverhalt zu bewerten, in dem das Wohnungseigentum im Grundbuch bereits eingetragen war, die Ausführung des Gebäudes aber vom Aufteilungsplan in der Weise abwich, dass statt der eingetragenen zwei Räume, die verschiedenen Wohnungseigentumseinheiten zugeordnet waren, nur ein Raum mit der Fläche der geplanten zwei Räume erstellt worden war. Der BGH hat hierzu ausgeführt, Sondereigentum sei entstanden, weil die Abgrenzung des Sondereigentums gegen das Gemeinschaftseigentum und gegen das sonstige Sondereigentum im Gebäude nicht unmöglich sei, sich vielmehr aus dem Aufteilungsplan ergebe. Ausdrücklich nicht befassen musste sich der BGH dabei jedoch mit dem Erfordernis der Abgeschlossenheit, weil das Sondereigentum im Grundbuch bereits eingetragen war und die Wirksamkeit der Entstehung des Wohnungseigentums nach dessen Eintragung nicht unter Berufung auf einen Verstoß gegen § 3 Abs. 2 WEG in Zweifel gezogen werden kann (s.o.).
Eine Analogie zu § 3 Abs. 2 S. 2 WEG kommt nicht in Betracht. Der Gesetzgeber hat mit der Fiktion eines abgeschlossenen Raumes für Garagenstellplätze einem Bedürfnis nach Verkehrsfähigkeit einzelner Stellplätze Rechnung getragen (Gerono in Timme, WEG, 2. Aufl., § 3 Rdn. 59; Röll, DNotZ 1992, 221). Für Terrassen besteht ein solches Bedürfnis nicht. Sie müssen nicht ohne die Wohnung, zu der sie gehören sollen und der ein Sondernutzungsrecht an der Terrasse zugeordnet werden kann, verkehrsfähig sein.
Eine Beanstandung der fehlenden Abgeschlossenheit ist dem Grundbuchamt schließlich auch nicht deshalb verwehrt, weil die Beteiligten eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG vorgelegt haben. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde soll dem Grundbuchamt die Prüfung der Abgeschlossenheit erleichtern. Das Grundbuchamt hat jedoch in eigener Verantwortung zu prüfen, ob die Baubehörde § 3 Abs. 2 S. 1 WEG richtig ausgelegt hat (GemSenat OGB a.a.O.). Ergibt sich aus den Eintragungsunterlagen, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung unrichtig ist, darf das Grundbuchamt nicht eintragen (BayObLGZ 1990, 168; KG, Rpfleger 1985, 107; Böttcher a.a.O.; Kral in Hügel, GBO, 2. Aufl., Wohnungseigentum Rdn. 69; Schöner/Stöber a.a.O. Rdn. 2856).
Die Wertfestsetzung folgt aus §§ 61, 42 GNotKG.
