Wie Gerichte Gebühren für Rückauflassungsvormerkungen bemessen
Bei der Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung kommt die Frage der Gebührenbemessung auf. Es geht um den zugrunde zu legenden Wert, von dem sich die Gebühren berechnen. Eine Rückauflassungsvormerkung dient der Sicherung eines Rückübertragungsanspruchs auf ein Grundstück. Solche Ansprüche ergeben sich oft aus Verträgen mit Rückübertragungsklauseln.
Entscheidend ist, ob für diese Art der Vormerkung der volle Wert des Grundstücks anzusetzen ist oder lediglich ein Bruchteil davon. Je nachdem fallen die Kosten höher oder niedriger aus. Es besteht Diskussionsbedarf darüber, wie derartige Vormerkungen richtig zu bewerten sind. Eine Grundsatzentscheidung eines Gerichts kann hier Klarheit schaffen.
Im folgenden Beitrag wird ein konkretes Urteil des Oberlandesgerichts Braunschweig zu diesem Thema zusammengefasst und erläutert.
Übersicht
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Das OLG Braunschweig hat den ursprünglichen Gebührenbeschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamt Northeim – abgeändert.
- Der Wert für die Rückauflassungsvormerkungen wurde auf die Hälfte des ursprünglichen Wertes reduziert, entsprechend § 51 Abs. 1 S. 2 GNotKG.
- Dies reflektiert die Auffassung, dass Rückauflassungsvormerkungen zur Sicherung eines Rückforderungsrechts dienen, welches von bestimmten Bedingungen abhängig ist.
- Die Begründung für die Reduzierung basiert auf der weitgehend vertretenen Meinung, dass derartige Vormerkungen nicht den vollen Wert des Grundstücks repräsentieren, da der Rückübertragungsfall ungewiss ist.
- Die Entscheidung betont die Notwendigkeit einer kostenangemessenen Bewertung der Vormerkungen, die das potenzielle Risiko und die Ungewissheit des Rechts berücksichtigt.
- Die Beschwerde des Antragstellers war erfolgreich, da das Grundbuchamt den vollen Wert angesetzt hatte, was durch das OLG korrigiert wurde.
- Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei und außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
- Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Beschwerdeverfahren orientiert sich an dem Gebühreninteresse des Beschwerdeführers.
- Das Gericht übertrug das Verfahren an den Senat wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Falles.
➜ Der Fall im Detail
Streit um die Gebührenbemessung bei Rückauflassungsvormerkungen
Der Fall dreht sich um die richtige Bewertung von Rückauflassungsvormerkungen, die im Grundbuch eingetragen wurden, um Rückübertragungsansprüche zu sichern.
Der Antragsteller hatte Grundbesitz auf die von ihm gegründete AB GbR übertragen, wobei vertraglich festgelegt wurde, dass das Eigentum unter bestimmten Bedingungen an den Antragsteller und seine Ehefrau zurückübertragen werden soll. Diese Bedingungen umfassen die Verfügung über das Objekt ohne Zustimmung, die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens, Zwangsvollstreckungen oder den Tod eines Gesellschafters.
Rechtliche Bewertung der Vormerkungen
Das Grundbuchamt Northeim legte ursprünglich den vollen Wert des Grundstücks als Geschäftswert für die Gebühren der Vormerkungen fest, was zu einer Kostenrechnung von 9.605,00 € führte. Der Antragsteller sah diese Bewertung als zu hoch an, da die Vormerkungen nur bedingte Ansprüche sicherten, und forderte eine Anpassung nach § 51 Abs. 1 S. 2 GNotKG, wonach nur die Hälfte des Wertes anzusetzen wäre.
Gerichtliche Entscheidung und deren Begründung
Das Oberlandesgericht Braunschweig entschied zugunsten des Antragstellers. Es argumentierte, dass die Ungewissheit des Eintritts der Rückübertragungsfälle und die bedingte Natur der Ansprüche eine Bewertung der Vormerkungen zu vollem Grundstückswert als unangemessen erscheinen lassen. Die richterliche Entscheidung folgte der herrschenden Meinung, dass bei bedingten Rechten eine niedrigere Bewertung gerechtfertigt ist, um eine Überbelastung des Berechtigten zu vermeiden.
Bedeutung der Entscheidung für die Rechtspraxis
Diese Entscheidung verdeutlicht, dass Rückauflassungsvormerkungen nicht wie normale Erwerbsvormerkungen behandelt werden sollten. Sie sind vielmehr als Sicherungsinstrument für potenzielle Ansprüche zu sehen, deren tatsächliche Realisierung ungewiss ist. Dieser Umstand muss bei der Gebührenbemessung angemessen berücksichtigt werden.
Reaktion des Gerichts auf die Nichtabhilfeentscheidung des Amtsgerichts
Die Berufung auf das Oberlandesgericht wurde notwendig, nachdem das Grundbuchamt Northeim auf seiner ursprünglichen Entscheidung beharrte und keine Abhilfe schuf. Das Oberlandesgericht kritisierte, dass das Amtsgericht sich nicht angemessen mit den Argumenten des Antragstellers auseinandergesetzt hatte und bestätigte die Notwendigkeit einer rechtskonformen und fairen Überprüfung in solchen Fällen.
✔ Häufige Fragen – FAQ
Was sind Rückauflassungsvormerkungen und warum werden sie im Grundbuch eingetragen?
Rückauflassungsvormerkungen sind Sicherungseinrichtungen im deutschen Grundbuchrecht, die dem ursprünglichen Eigentümer eines Grundstücks eine schuldrechtlich vereinbarte Rückübertragung des Eigentums sichern. Sie werden im Grundbuch in Abteilung II eingetragen und geben dem Veräußerer das Recht, seine Ansprüche auf Rückauflassung bei Verletzung bestimmter Vereinbarungen durch den Erwerber gerichtlich durchzusetzen.
Rückauflassungsvormerkungen kommen häufig bei der Übertragung von Immobilien im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge oder beim Verkauf von Grundstücken durch Städte und Gemeinden vor. Der Verkauf oder die Schenkung wird dabei an bestimmte Bedingungen geknüpft, wie z.B. ein lebenslanges Wohnrecht und Pflege für den Übertragenden, die Fortführung eines Unternehmens oder den Verbleib des Grundstücks in Familienbesitz. Werden diese Auflagen vom Erwerber nicht erfüllt, sichert die Rückauflassungsvormerkung den Anspruch des Veräußerers auf Rückübertragung des Eigentums.
Die genauen Bedingungen einer Rückauflassungsvormerkung können individuell vereinbart werden, da es hierfür keine gesetzlichen Vorgaben gibt. Es ist daher wichtig, die Klauseln präzise und unmissverständlich zu formulieren, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Die Eintragung der Vormerkung ins Grundbuch ist Voraussetzung für ihre Wirksamkeit gegenüber dem Erwerber und Dritten.
Im Gegensatz zur Auflassungsvormerkung, die den Anspruch des Erwerbers auf Eigentumsübertragung sichert, dient die Rückauflassungsvormerkung dem Schutz des Veräußerers vor unerwünschten Verfügungen des Erwerbers über das Grundstück, wie Weiterveräußerung, Belastung oder Übergabe an Gläubiger. Sie stellt damit ein wichtiges Instrument dar, um die Interessen des ursprünglichen Eigentümers langfristig zu wahren.
Welche Rolle spielt das Grundbuchamt bei der Eintragung von Vormerkungen?
Das Grundbuchamt spielt eine zentrale Rolle bei der Eintragung von Vormerkungen ins Grundbuch:
Das Grundbuchamt ist die zuständige Stelle für sämtliche Eintragungen ins Grundbuch, darunter auch Vormerkungen wie Auflassungsvormerkungen, Vormerkungen zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder Nachrückungsvormerkungen. Die Eintragung einer Vormerkung erfolgt nur auf Antrag, in der Regel durch den beurkundenden Notar direkt nach Abschluss des Kaufvertrags.
Das Grundbuchamt prüft die formellen und materiellen Voraussetzungen für die Eintragung der Vormerkung. Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird die Vormerkung wirksam und entfaltet ihre Schutzwirkung gegenüber dem Erwerber und Dritten. Ohne Eintragung hat eine Vormerkung keine rechtliche Bedeutung.
Für die Eintragung einer Vormerkung erhebt das Grundbuchamt eine Gebühr. Die Höhe der Gebühr richtet sich nach dem Wert des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs bzw. Rechts und ist in der Regel niedriger als die Gebühr für die endgültige Eintragung. Bei Auflassungsvormerkungen beträgt die Gebühr meist 0,5% des Kaufpreises.
Das Grundbuchamt legt auch die Rangfolge mehrerer Vormerkungen und Rechte im Grundbuch fest. Die Rangfolge richtet sich grundsätzlich nach dem Zeitpunkt der Eintragung, frühere Eintragungen haben Vorrang. Die Rangfolge ist wichtig, da sie im Konfliktfall darüber entscheidet, wessen Ansprüche vorrangig befriedigt werden.
Zusammenfassend kommt dem Grundbuchamt die entscheidende Rolle zu, Vormerkungen rechtswirksam ins Grundbuch einzutragen, den Wert und die Gebühren festzusetzen sowie die Rangfolge zu bestimmen. Ohne Mitwirkung des Grundbuchamts können Vormerkungen ihre Sicherungsfunktion nicht erfüllen.
Was bedeutet die „bedingte Natur“ von Rückauflassungsvormerkungen?
Rückauflassungsvormerkungen haben eine „bedingte Natur“, da der durch sie gesicherte Rückübertragungsanspruch in der Regel an bestimmte Bedingungen geknüpft ist und nur dann geltend gemacht werden kann, wenn diese Bedingungen eintreten.
Die Bedingungen für die Rückauflassung können individuell vereinbart werden, da es hierfür keine gesetzlichen Vorgaben gibt. Typische Bedingungen sind beispielsweise:
- Die Nichterfüllung von Auflagen durch den Erwerber, wie die zweckgebundene Nutzung eines von der Gemeinde verkauften Grundstücks
- Die Nichterfüllung von Verpflichtungen gegenüber dem Veräußerer, wie Versorgungsleistungen im Alter
- Der Tod des Erwerbers vor dem Veräußerer im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge
- Die Scheidung oder Trennung der Eheleute bei Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten
- Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in das übertragene Grundstück
Tritt eine dieser Bedingungen ein, wird der Rückauflassungsanspruch aktiv und der Veräußerer kann die Rückübertragung des Eigentums verlangen. Dazu muss er den Anspruch innerhalb einer bestimmten Frist, meist 12 Monate, geltend machen.
Die bedingte Natur der Rückauflassungsvormerkung hat Auswirkungen auf ihre Löschung im Grundbuch. Ist der Anspruch auflösend bedingt durch den Tod des Berechtigten, erlischt er mit dessen Ableben und die Vormerkung kann auf Antrag gelöscht werden. Soll der Anspruch jedoch vererblich sein, bedarf es auch nach dem Tod des Berechtigten einer Löschungsbewilligung der Erben.
Die präzise Formulierung der Bedingungen ist entscheidend, um Unklarheiten und Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Gerichte müssen im Streitfall anhand der konkreten Vertragsgestaltung beurteilen, ob die Voraussetzungen für den Rückauflassungsanspruch vorliegen. Die bedingte Natur der Rückauflassungsvormerkung erfordert somit eine sorgfältige Vertragsgestaltung.
Wie wird der Wert einer Rückauflassungsvormerkung festgelegt?
Der Wert einer Rückauflassungsvormerkung wird in der Regel anhand des Wertes des durch sie gesicherten Anspruchs auf Rückauflassung des Grundstücks festgelegt. Maßgeblich ist dabei der Verkehrswert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung.
Die rechtlichen Grundlagen für die Bewertung finden sich in der Grundbuchordnung (GBO) und im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Nach § 43 Abs. 1 GBO bestimmt sich der Wert einer Vormerkung nach dem Wert des durch sie gesicherten Anspruchs. Für die Berechnung der Gebühren ist gemäß § 43 Abs. 2 GBO der Wert nach § 54 GNotKG maßgebend.
Die Bewertung erfolgt somit nach den gleichen Grundsätzen wie bei der Auflassung selbst, d.h. es wird auf den Verkehrswert des Grundstücks abgestellt. Dieser kann anhand von Vergleichswerten, im Sachwertverfahren oder im Ertragswertverfahren ermittelt werden. Besondere wertbeeinflussende Umstände wie Dienstbarkeiten, Erbbaurechte oder Baulasten sind dabei zu berücksichtigen.
In der Praxis wird der Wert einer Rückauflassungsvormerkung häufig pauschal mit einem bestimmten Prozentsatz des Grundstückswertes angesetzt, z.B. mit 10-20%. Dies trägt dem Umstand Rechnung, dass der Anspruch auf Rückauflassung oft nur unter bestimmten Bedingungen entsteht und daher mit Unsicherheiten behaftet ist.
Letztlich liegt die Festsetzung des Wertes im Ermessen des Grundbuchamts bzw. im Streitfall des Gerichts. Dabei sind die konkreten Umstände des Einzelfalls zu würdigen, insbesondere die Wahrscheinlichkeit des Eintritts der Bedingungen für die Rückauflassung und die Werthaltigkeit des Anspruchs. Eine schematische Bewertung verbietet sich daher.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 51 Abs. 1 S. 2 GNotKG: Regelt die Bewertung von Vormerkungen, die bedingte Rechte sichern. Im Kontext der Rückauflassungsvormerkungen wird argumentiert, dass nur die Hälfte des Grundstückswertes als Geschäftswert anzusetzen ist, da die Vormerkungen bedingte Ansprüche auf Rückübertragung des Eigentums absichern und somit eine Unsicherheit hinsichtlich des Bedingungseintritts besteht.
- § 45 GNotKG: Definiert allgemein die Bewertung von Sicherungsrechten im notariellen Kontext. Die Anwendung dieses Paragraphen ist entscheidend, um die Wertansätze der Vormerkungen korrekt zu bestimmen, besonders im Zusammenhang mit der Berechnung der Notarkosten und der angemessenen Gebührenbemessung.
- § 83 GNotKG: Erläutert die Voraussetzungen und das Verfahren bei Beschwerden gegen Entscheidungen des Grundbuchamts. Dies ist relevant, da der Antragsteller die ursprüngliche Bewertung der Vormerkungen durch das Grundbuchamt angefochten hat, was zur gerichtlichen Überprüfung und Anpassung des Geschäftswerts führte.
- § 79 Abs. 1 S. 1 GNotKG: Wird zitiert im Zusammenhang mit der Neufestsetzung des Geschäftswerts durch das Grundbuchamt. Die korrekte Anwendung dieses Paragraphen ist für das Verständnis wichtig, wie das Grundbuchamt auf eine Erinnerung des Antragstellers reagiert und wie Geschäftswerte festgelegt werden.
- § 45 Abs. 3 GNotKG: Relevant für die Diskussion über die angemessene Bewertung von Vormerkungen, die nicht direkt Kauf- oder Erwerbsrechte sichern, sondern bedingte Rückübertragungsansprüche. Die Interpretation dieses Paragraphen beeinflusst, wie Rückauflassungsvormerkungen bewertet und behandelt werden sollten.
- § 36 Abs. 1, § 61 Abs. 1 S. 1 GNotKG: Diese Paragraphen werden herangezogen, um den Geschäftswert im Beschwerdeverfahren festzusetzen, was direkt die anfallenden Gerichtsgebühren beeinflusst. Sie sind essentiell für das Verständnis, wie in gerichtlichen Verfahren Werte zugewiesen und Kosten zugeordnet werden.
Das vorliegende Urteil
OLG Braunschweig – Az.: 2 W 11/24 – Beschluss vom 28.03.2024
Auf die Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Northeim vom 24.01.2024, berichtigt mit Beschluss vom 02.02.2024, abgeändert.
Der Wert für die Vormerkungen M. wird auf 335.000,00 € und der Wert für die Vormerkungen F.-E.-W. auf 160.000,00 € festgesetzt.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens: Wertstufe bis 1.000,00 €
Gründe
I.
Der Antragsteller war als Eigentümer des in den Grundbüchern von Northeim Blatt X und Blatt Y verzeichneten Grundbesitzes eingetragen. Mit notariellem Vertrag zur Gesellschaftsgründung und Grundstücksüberlassung vom 30.12.2022 (UR-Nr. H …/22 des Notars Z., Northeim/Bl. 72 ff. d. A.) hat der Antragsteller die AB GbR gegründet und dieser den Grundbesitz übertragen. Daneben ist unter § 6 des Vertrags eine Rückübertragungsverpflichtung begründet worden, wonach das Vertragsobjekt an den Antragsteller und seine Ehefrau als Gesamtberechtigte auf Verlangen des Berechtigten zu übertragen ist,
„wenn
a) der Erwerber ohne Zustimmung des Berechtigten über das Vertragsobjekt oder über Teile davon verfügt, insbesondere dieses veräußert oder belastet;
b) über das Vermögen des Erwerbers oder eines Gesellschafters des Erwerbers ein Insolvenzverfahren eröffnet oder die Eröffnung mangels Masse abgelehnt wird;
c) Zwangsvollstreckungen in den Vertragsbesitz oder Teile davon betrieben werden; oder
d) ein Gesellschafter des Erwerbers vor dem Veräußerer verstirbt.“
Zur Sicherung des Übereignungsanspruchs ist die Eintragung entsprechender Vorbemerkungen bewilligt worden.
Das Amtsgericht – Grundbuchamt – Northeim hat die Eintragungen am 23.11.2023 vorgenommen und mit Kostenrechnung vom selben Tag Gebühren in Höhe von 9.605,00 € gegenüber dem Antragsteller geltend gemacht. Dabei sind für die Vormerkungen an dem Grundstück M. entsprechend den im Vertrag vom 30.12.2022 zum Grundstückswert gemachten Angaben 670.000,00 € und für die Vormerkungen am Grundstück F.-E.-W. jeweils 320.000,00 € als Geschäftswert zugrunde gelegt worden.
Der Antragsteller hat gegen die Kostenrechnung unter dem 06.12.2023 mit Blick auf die Geschäftswerte für die Rückauflassungsvormerkungen Erinnerung eingelegt, woraufhin das Grundbuchamt die Gegenstandswerte gemäß § 79 Abs. 1 S. 1 GNotKG nochmals gesondert mit Beschluss vom 24.01.2024, berichtigt mit Beschluss vom 02.02.2024 (vgl. Bl. 130 u. 135 d. A.), festgesetzt hat. Zur Begründung heißt es im Festsetzungsbeschluss, die Wertfestsetzung erfolge gemäß § 51 Abs. 1 S. 2 GNotKG.
Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Antragstellers vom 19.02.2024, mit welcher er geltend macht, der Geschäftswert für die Rückauflassungsvormerkungen sei gemäß § 51 Abs. 1 S. 2 GNotKG auf die Hälfte zu reduzieren, was der vorherrschenden Meinung entspreche.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 26.02.2024 aus den Gründen des angefochtenen Beschlusses nicht abgeholfen und sie dem Oberlandesgericht Braunschweig als Beschwerdegericht zur Entscheidung vorgelegt.
Der nach §§ 83 Abs. 2 S. 5, 81 Abs. 6 S. 1, 1. Hs. GNotKG zuständige Einzelrichter des Beschwerdegerichts hat das Verfahren wegen grundsätzlicher Bedeutung dem Senat übertragen.
II.
1.
Die zulässige Beschwerde des Antragstellers (§ 83 Abs. 1 GNotKG) ist begründet.
a) Aus prozessökonomischen Gründen sieht der Senat von der Rückgabe der Sache an das Ausgangsgericht zur Durchführung eines ordnungsgemäßen Abhilfeverfahrens ab.
aa) Obwohl die Durchführung des Abhilfeverfahrens für das erstinstanzliche Gericht grundsätzlich zwingend ist, stellt eine ordnungsgemäße Abhilfeentscheidung keine Verfahrensvoraussetzung für die Durchführung des Beschwerdeverfahrens vor dem Beschwerdegericht dar (vgl. z. B. für § 68 Abs. 1 FamFG: BGH, Beschluss vom 15.02.2017 – XII ZB 462/16, NJW-RR 2017, 707 Rn. 13 m. w. N).
bb) Allerdings hat ein Abhilfebeschluss eine auf den Einzelfall bezogene Sachüberprüfung der mit der Beschwerde vorgetragenen Beanstandungen zu enthalten, die erkennen lässt, dass das Ausgangsgericht diese zur Kenntnis genommen, erwogen und sich hiermit auseinandergesetzt hat. Anderenfalls wird der mit dem Abhilfeverfahren verfolgte Zweck unterlaufen, durch die Vorschaltung einer Selbstkontrolle eine Befassung des Beschwerdegerichts mit der Sache zu vermeiden (vgl. z. B. OLG Frankfurt, Beschluss vom 20.11.2009 – 11 W 59/09, BeckRS 2010, 1576; OLG Köln, Beschluss vom 21.03.2007 – 4 WF 28/07, BeckRS 2007, 6914; OLG Rostock, Beschluss vom 02.11.2005 – 8 W 97/05, BeckRS 2005, 13437).
Die schlichte Bezugnahme im Nichtabhilfebeschluss des Grundbuchamts vom 26.02.2024 auf die Gründe des angefochtenen Beschlusses wird diesen Anforderungen nicht gerecht, insbesondere da die Beschwerde vorliegend ausführlich begründet ist und auch die Begründung des angefochtenen Beschlusses selbst nur in dem pauschalen Verweis auf eine Rechtsnorm, nämlich § 51 Abs. 1 S. 2 GNotKG besteht, die überdies vom Grundbuchamt nicht einmal zur Anwendung gebracht wurde, weil die Geschäftswerte dann entsprechend dem Ansinnen des Antragstellers hätten festgesetzt werden müssen.
b) Die Beschwerde ist begründet. Das Grundbuchamt hat die Geschäftswerte für die Rückauflassungsvormerkungen zu hoch festgesetzt.
aa) Bei Rückauflassungen zur Sicherung eines Rückforderungsrechts des Schenkers, welches – wie hier – den Eintritt einer bestimmten Fallkonstellation voraussetzt, etwa die Veräußerung des Objekts, die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Erwerbers oder die Zwangsvollstreckung in den Vertragsgegenstand, ist für die Vormerkung nicht der volle Wert nach §§ 45 Abs. 3, 51 Abs. 1 S. 1 GNotKG anzusetzen, sondern entsprechend § 51 Abs. 1 S. 2 GNotKG die Hälfte des gesicherten Rechts, da der Anspruch bedingt ist und nur einen potentiellen Rückerwerb sichert.
bb) Diese Sichtweise entspricht der in Rechtsprechung und Literatur weit überwiegend vertretenen Auffassung (vgl. z. B. OLG Oldenburg, Beschluss vom 11.03.2020 – 12 W 32/20, BeckRS 2020, 4142; OLG Celle, Beschluss vom 19.07.2018 – 18 W 50/18, BeckRS 2018, 16529; OLG München, Beschluss vom 09.07.2015 – 34 Wx 136/15, NJOZ 2015, 1608; OLG Hamm, Beschluss vom 10.03.2016 – 15 W 98/16, NJOZ 2016, 1291; Diehn in: BeckOK Kostenrecht, Dörndorfer/Wendtland/Gerlach/Diehn, 44. Edition, § 45 GNotKG Rn. 30; Schwarz in: Korintenberg, GNotKG, 22. Aufl., § 51 Rn. 25a; Pfeiffer in: Borman/Diehn/Sommerfeldt, GNotKG, 4. Aufl., § 45 Rn. 15 Röhl in: Schneider/Volpert/Fölsch, Gesamtes Kostenrecht, 3. Aufl., § 45 GNotKG Rn. 23).
Die Gegenauffassung (vgl. OLG Bamberg, Beschluss vom 07.01.2015 – 1 W 44/14, BeckRS 2015, 9178, aufgegeben durch OLG Bamberg, Beschluss vom 20.12.2017 – 8 W 115/17, BeckRS 2017, 141705; OLG Köln, Beschluss vom 09.05.2016 – 2 Wx 74/16, FGPrax 2016, 188; Kawell in: Toussaint, Kostenrecht, 53. Aufl., §45 Rn. 9) überzeugt nicht.
cc) Maßgebend ist der Gesichtspunkt der Kostengerechtigkeit, der es gebietet, Rückauflassungsvormerkungen nicht Erwerbsvormerkungen gleichzustellen, sondern sie wegen der häufig gegebenen völligen Ungewissheit des Bedingungseintritts für den gesicherten Anspruch entsprechend einem Vorkaufs- oder Wiederkaufsrecht zu bewerten. Dabei ist die Ungewissheit in doppelter Hinsicht gegeben. Einerseits muss der Rückübertragungsfall überhaupt eintreten, andererseits muss der Berechtigte zusätzlich noch den Entschluss fassen, das Recht mit Blick auf den eingetretenen Rückübertragungsfall wirksam auszuüben. Damit ist das Rückübertragungsrecht so stark eingeschränkt, dass es einem Vorkaufs- oder Wiederkaufsrecht ähnelt (vgl. z. B. OLG Celle, Beschluss vom 19.07.2018 – 18 W 44/18, NJOZ 2019, 201).
Der Gesetzeswortlaut steht dieser Sichtweise nicht entgegen. Wenn § 45 Abs. 3, 2. Hs. GNotKG auf eine entsprechende Anwendung von § 51 Abs. 1 S. 2 GNotKG verweist, bedeutet dies nicht zwingend, dass nur solche Vormerkungen mit der Hälfte zu bewerten sind, die ein Vorkaufs- oder Wiederkaufsrecht im engeren Sinne sichern. Bei einem derartig engen Verständnis der Vorschrift bedürfte es der Verweisung nicht, denn in diesem Falle ergäbe sich der Wert der jeweiligen Vormerkung auch schon ohne weiteres aus § 45 Abs. 3, 1. Hs. i. V. m. § 51 Abs. 1 S. 1 u. 2 GNotKG. Die Anordnung einer entsprechenden Anwendung von § 51 Abs. 1 S. 2 GNotKG bedeutet vielmehr, dass Vormerkungen, die Rechte dieser Art sichern, auch entsprechend dem halben Wert bemessen werden sollen (so OLG München, Beschluss vom 09.07.2015 – 34 Wx 136/15, NJOZ 2015, 1608 Rn. 11).
dd) Dies zugrunde gelegt sind die hier eingetragenen Rückauflassungsvormerkungen – wie aus dem Tenor ersichtlich – entsprechend § 51 Abs. 1 S. 2 GNotKG nach der Hälfte des jeweiligen Grundstückswerts zu bewerten.
2.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 83 Abs. 3 GNotKG.
3.
Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf §§ 36 Abs. 1, 61 Abs. 1 S. 1, 79 Abs. 1 S. 1 GNotKG und orientiert sich an dem mit der Beschwerde verfolgten Gebühreninteresse.
