Bauträgervertrag – notarielle Beurkundung bei Änderung des abgeschlossenen Vertrags

OLG München – Az.: 27 U 1220/14 – Beschluss vom 04.07.2014

Hinweis gemäß § 522 Abs. 2 ZPO:

I. Der Senat beabsichtigt, die Berufung der Beklagten gegen das Endurteil des Landgerichts Augsburg vom 17.03.2014, Az.: 061 O 3987/10, durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil er einstimmig davon überzeugt ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordern und auch eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.

II. Die Beklagte hat Gelegenheit, zu diesem Hinweis des Senats bis 23. Juli 2014 Stellung zu nehmen.

Gründe

Das Ersturteil entspricht der Sach- und Rechtslage.

Entscheidungserhebliche Rechtsfehler im Sinne des § 520 Abs. 3 ZPO liegen nicht vor und werden auch von der Berufung nicht aufgezeigt.

Im Einzelnen ist zu den Berufungsangriffen der Beklagten folgendes auszuführen:

1. Soweit die Berufung auf § 2 1. des notariellen Kaufvertrages (Anlage K 1) verweist, wonach aufgrund der historischen Bausubstanz und der historischen Gebäudeteile eine verbindliche diesbezügliche Beschaffenheitsvereinbarung nicht möglich sei, betrifft dies lediglich die Herstellungsverpflichtung in Bezug auf die historische Bausubstanz und die historischen Gebäudeteile, nicht jedoch die vereinbarte Wohnfläche. Hierzu haben die Parteien gemäß Seite 6 des notariellen Kaufvertrages ausdrücklich vereinbart, dass die Wohnfläche als geschuldete Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes ca. 60,5 qm inkl. Dachspitzboden beträgt, wobei sich die Berechnung nach der WoFlV richtet und etwaige Balkone mit der Hälfte der Grundfläche anzusetzen sind. Von einem Kauf, wie besichtigt, unabhängig von der Größe der Wohnfläche, kann daher nicht ausgegangen werden.

2. Unbehelflich ist auch der Hinweis, die Klägerin habe die von ihr geschuldeten Kaufpreisraten nicht vollständig bezahlt und auch nicht pünktlich bezahlt. Dieser Vortrag ist bereits gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO als verspätet zurückzuweisen, da die Beklagte nicht geltend gemacht hat, dass die Unterlassung dieses Vortrages im erstinstanzlichen Verfahren nicht auf Nachlässigkeit beruhte. Im Übrigen ist nicht ersichtlich, inwieweit dieser Vortrag entscheidungserhebliche Rechtsfehler des Erstgerichts zu begründen vermag. Insbesondere der bereits in erster Instanz vorgebrachte, unsubstantiierte Vortrag der Beklagten, sie habe die verspätete Fertigstellung nicht zu vertreten, wird hierdurch nicht begründet.

3. Die Vereinbarung vom 08.06.2007 (Anlage B 3) ist formunwirksam (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB).

Ein Ausnahmefall, wonach nach höchstrichterlicher Rechtsprechung eine nachträgliche Änderung eines formgültig abgeschlossenen Vertrages nicht der notariellen Beurkundung bedarf, ist nicht gegeben, da die Vereinbarung vom 08.06.2007 nicht lediglich der Beseitigung einer bei der Abwicklung des Vertrages unerwartet hervorgetretenen Schwierigkeit dient und durch sie der Inhalt der beiderseitigen Leistungsverpflichtungen als solcher nicht berührt wird. Denn durch diese Vereinbarung werden zum einen die Kaufpreiszahlungspflichten der Klägerin und zum anderen die Leistungspflichten, insbesondere in zeitlicher Hinsicht, der Beklagten geändert.

Ohne Erfolg weist die Berufung in diesem Zusammenhang auf Ziffer 6 (Bl. 8) des notariellen Vertrages hin. Denn Ursache der Nichteinhaltung der Fertigstellungsfristen waren vorliegend gerade nicht Behinderungen und Umstände, die von der Beklagten nicht zu vertreten sind, wie z. B. höhere Gewalt, behördliche Auflagen und ähnliches. Die Vereinbarung vom 08.06.2007 hat damit gerade nicht die ursprünglich vereinbarten Leistungspflichten unberührt gelassen. Ziffer 6 Satz 3 ist damit nicht einschlägig.

4. Unbehelflich ist der Vortrag der Berufung, die behaupteten Mängel hätten bei Übergabe nicht vorgelegen bzw. seien längst beseitigt. Das Erstgericht hat hierzu auf Seite 4 des Urteils im unstreitigen Teil des Tatbestandes festgestellt, dass „die genannte Wohnung am 30.04.2009 mit Mängeln übergeben wurde“. An diese Feststellung ist das Berufungsgericht gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO in Verbindung mit § 314 ZPO (Beweiskraft des Tatbestandes) gebunden.

Im Übrigen wurde hierzu von Klageseite (Anlage K 11) ein auch von der Beklagtenpartei unterzeichnetes Abnahmeprotokoll mit einer vierseitigen Mängelauflistung vorgelegt.

5. Gemäß § 2 Ziff. 6 des notariellen Kaufvertrages hat sich die Beklagte zur bezugsfertigen Herstellung des Vertragsgegenstands bis 31.10.2007 verbindlich verpflichtet. Dieser Fertigstellungstermin war keinesfalls lediglich „geplant“, Mahnungen seitens der Klägerin bedurfte es daher nicht.

6. Hinsichtlich der Höhe des vom Erstgericht angesetzten, monatlichen Mietzinses sind entscheidungserhebliche Rechtsfehler nicht ersichtlich. Die Beklagte hat im Schriftsatz vom 04.12.2013 lediglich bestritten, dass ein Mietzins von 485,– € ortsüblich und angemessen sei. Der Vortrag der Klägerin, die Wohnung sei nunmehr zu einem monatlichen Mietzins von 485,– € vermietet, wurde hingegen nicht substantiiert bestritten. Der Schluss des Erstgerichts, dies wäre der Klägerin auch in der Zeit vor Mai 2009 möglich gewesen, ist rechtlich nicht zu beanstanden und wird auch von der Berufung nicht angegriffen.

7. Die Ausführungen der Beklagten zur Geschäftsgrundlage für die Vereinbarung gemäß B 3 sind in diesem Zusammenhang nicht zielführend und unerheblich, da das Landgericht, wie unter 6. ausgeführt, den Mietschaden für den Zeitraum von November 2007 bis April 2009 anhand der ab Mai 2009 tatsächlich erzielten Miete festgesetzt hat (§287 ZPO).

8. Bezüglich der verminderten Wohnfläche geht das Erstgericht zu Recht davon aus, dass die Beklagte gemäß § 2 Ziff. 1 (Bl. 6) des notariellen Kaufvertrages als geschuldete Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes eine Wohnfläche von ca. 60,50 qm inkl. Dachspitzboden schuldet, wobei die Berechnung auf der Grundlage der WoFlV erfolgt und etwaige Balkone mit der Hälfte der Grundfläche anzusetzen sind.

Die Ausführungen der Berufung zur Altsubstanz und zur Denkmaleigenschaft sind hierbei nicht einschlägig. Demgemäß hat der vom Erstgericht beauftragte Sachverständige K. auch zu Recht die Bestimmungen der Wohnflächenverordnung zugrunde gelegt. Es kann dahingestellt bleiben, ob die anrechenbare Wohnfläche durch Auflagen des Denkmalamtes oder den bestehenden Altbestand beeinflusst wird. Entscheidend ist allein, dass sich die Beklagte gemäß § 2 Nr. 1 (Seite 6) im notariellen Kaufvertrag unmissverständlich und ausdrücklich verpflichtet hat, eine Wohnfläche von ca. 60,5 qm, berechnet auf der Grundlage der Wohnflächenverordnung, zu übertragen.

Der Hinweis der Berufung, die Wohnflächenverordnung datiere vom 25.11.2003 und sei daher auf das im Jahre 1793 errichtete Gebäude nicht anwendbar, ist ebenfalls nicht zielführend. Denn die Vereinbarung der Parteien, die Wohnfläche entsprechend der Wohnflächenverordnung zu berechnen, wird hierdurch in ihrer Wirksamkeit nicht tangiert.

9. Die Ausführungen der Berufung hinsichtlich Raumhöhe sowie die hierzu gestellten Beweisanträge vermögen angesichts der eindeutigen Vereinbarung der Parteien zur Wohnflächenberechnung keine Rechtsfehler zu begründen und sind für die Entscheidung ohne Bedeutung.

10. Hinsichtlich der vom Erstgericht festgesetzten Minderungssumme von 21.434,92 € wird auf die Ausführungen auf Seite 8-11 des Erstgerichts Bezug genommen. Diese werden von der Berufung auch nicht substantiiert angegriffen.

11. Unstreitig wurden von der Beklagten 7.000,– € bezahlt. Diese wurden vom Erstgericht rechtsfehlerfrei nicht mit der Forderung der Klägerin verrechnet. Denn nach Vortrag der Klägerin, belegt durch ein Schreiben der R. GmbH vom 08.12.2006, wurde dieser versprochen, Erwerbsnebenkosten in Höhe von 7.000,– € zu erstatten, während die Beklagte ihren Vortrag, die Zahlung der 7.000,– € seien als Zahlung gemäß der Vereinbarung vom 08.06.2007 erfolgt, nicht nachweisen konnte.

12. Die Klägerin hat auch Anspruch auf Ersatz der von ihr aufgewendeten Gutachterkosten in Höhe von 581,61 € (§§ 634 Nr. 4, 636, 280 Abs. 1, 281 BGB). Der Vortrag der Berufung hierzu, „aufgrund der vorstehenden Ausführungen entfalle der Anspruch“, beinhaltet keinen beachtlichen Berufungsangriff.

13. Das Landgericht hat auch zu Recht festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, alle Schäden in Form von verminderten Steuerersparnissen in Bezug auf die Veranlagungsjahre 2008 bis 2015 zu erstatten, die der Klägerin entstehen, weil die Beklagte ihrer Verpflichtung zur Beibringung der steuerlichen Bescheinigungen nach den §§ 7 i, 11 b und 10 f EStG für die denkmalschutzgerechte Sanierung nicht nachgekommen ist. Nach dem Urteil des Verwaltungsgerichts hat die Beklagte die erforderlichen Anforderungen an eine vorherige Abstimmung der Baumaßnahme mit dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege für die durchgeführten Baumaßnahmen nicht erfüllt. Da diese zum Teil auch nicht mehr nachholbar sind, geht das Erstgericht zu Recht davon aus, dass die Klägerin nicht mehr in den Genuss einer erhöhten Denkmalschutzabschreibung kommen kann. Das zwischenzeitlich rechtskräftige Urteil des Verwaltungsgerichts stützt seine Entscheidung insbesondere darauf, dass eine ausreichende, fortwährende Abstimmung der gesamten Baumaßnahme mit dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege fehlt. Zu Recht geht das Landgericht daher von aus, dass der Klägerin Schäden in Gestalt von verminderten Steuerersparnissen nach § 7 i EStGB für die Jahre 2008 bis 2015 entstehen werden. Der Umstand, dass die Beklagte die Entscheidung des Verwaltungsgerichts offensichtlich für verfehlt hält, führt zu keiner anderen Wertung.

Es kann dahingestellt bleiben, ob das Urteil des Verwaltungsgerichts auch Bindungswirkung in Bezug auf die Klägerin des vorliegenden Verfahrens hat. Denn nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts scheitert der von der Beklagten gestellte Antrag auf Ausstellung einer Bescheinigung nach den §§ 7 i, 10 f, 10 g, 11 b EStGB für eine erhöhte steuerliche Absetzbarkeit für das streitgegenständliche Anwesen vor allem daran, dass von der Beklagten die Baumaßnahme nicht in ausreichendem Umfang und fortwährend mit dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege abgestimmt wurde. Dies kann auch bei einem Antrag der Klägerin nicht anders gewertet werden.

14. Der Hinweis auf § 5 Ziffer 2 c des Kaufvertrages geht ins Leere. Diese Bestimmung des Vertrages betrifft lediglich Schadensersatzansprüche in Bezug auf Sachmängel.

15. Es kann dahingestellt bleiben, ob ein Verfahren beim Finanzamt Prenzlauer Berg anhängig ist. Der Feststellungsanspruch der Klägerin wird hierdurch nicht tangiert.

16. Hinsichtlich der Verjährungseinrede wird auf die Ausführungen Seite 14 und 15 des Ersturteils Bezug genommen. Die Berufung macht hierzu keine weiteren Ausführungen.

17. Da der Anspruch der Klägerin, wie vom Erstgericht festgestellt, besteht, besteht auch Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten (vgl. Seite 15 des Ersturteils).

18. Bezüglich der Zwischenfeststellungswiderklage bestehen zum einen bereits wegen fehlenden rechtlichen Interesses erhebliche Zulässigkeitsbedenken, im Übrigen ist diese aufgrund obiger Ausführungen unbegründet.

Nach alledem erweist sich das angegriffene Urteil in vollem Umfang als zutreffend. Der Senat regt daher die Rücknahme des Rechtsmittels an.