Verwirkung eines notariellen Kaufangebots über Grundstück

Verpasste Gelegenheit: Warum ein jahrealtes Grundstücksangebot nicht mehr gilt

In einem komplexen Rechtsstreit hat das Landgericht Landshut entschieden, dass ein Kaufvertrag über ein Grundstück nicht wirksam zustande kommt, wenn der Käufer das notariell beurkundete Kaufangebot des Verkäufers nach einem Ablauf von mehr als 10 Jahren nicht angenommen hat. Der Fall dreht sich um die Frage, ob ein Grundstückskaufvertrag zustande gekommen ist und ob die Klägerin einen Anspruch auf Übertragung des Grundstücks hat. Das Hauptproblem liegt in der rechtlichen Bewertung der Verzögerung bei der Annahme des Angebots und der damit verbundenen Verwirkung des Anspruchs.

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Verwirkung und Treu und Glauben

Das Gericht stützte seine Entscheidung auf den Grundsatz von Treu und Glauben, gemäß § 242 BGB. Es argumentierte, dass die Klägerin nach einer so langen Zeitspanne von mehr als 10 Jahren nicht mehr in der Lage sei, das Angebot anzunehmen, insbesondere wenn der Wert des Grundstücks erheblich gestiegen ist. Dies würde eine unzumutbare Rechtsausübung darstellen.

Kein Widerruf des Angebots, aber trotzdem unwirksam

Interessanterweise stellte das Gericht fest, dass das ursprüngliche Angebot der Beklagten nicht widerrufen wurde. Ein Schreiben der Beklagten aus dem Jahr 2006, das die Klägerin als Widerruf interpretierte, wurde vom Gericht nicht als solcher angesehen. Das Gericht betonte, dass die Beklagte in dem Schreiben ihre Verkaufsabsichten weiterhin aufrechterhielt.

Allgemeine Geschäftsbedingungen und Inhaltskontrolle

Die Beklagte argumentierte, dass die Annahmebedingungen im Kaufvertrag als Allgemeine Geschäftsbedingungen zu betrachten seien und somit einer Inhaltskontrolle unterliegen würden. Das Gericht ging jedoch nicht darauf ein, da es die Klage bereits aus anderen Gründen abwies. Es stellte jedoch fest, dass selbst wenn es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handeln würde, diese nicht gegen § 307 BGB verstoßen würden.

Kosten und vorläufige Vollstreckbarkeit

Die Klägerin wurde dazu verurteilt, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil wurde für vorläufig vollstreckbar erklärt, unter der Bedingung einer Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags.

Dieses Urteil verdeutlicht die Bedeutung der zeitnahen Annahme von Vertragsangeboten und die Risiken, die mit einer Verzögerung verbunden sind. Es zeigt auch, dass die Gerichte den Grundsatz von Treu und Glauben hochhalten, insbesondere wenn es um erhebliche Wertsteigerungen von Grundstücken geht.

Das vorliegende Urteil

LG Landshut – Az.: 73 O 390/18 – Endurteil vom 23.11.2018

Leitsätze:

1. Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 S. 1 BGB liegt nicht vor, wenn der Verwender wegen der jederzeitigen Widerruflichkeit des Angebots durch den Vertragspartner nicht durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen ohne angemessenen Ausgleich durchzusetzen kann.

2. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück kommt infolge Verwirkung gemäß § 242 BGB nicht wirksam zustande, wenn der Käufer das notariell beurkundete Kaufangebote des Verkäufers nach einem Ablauf von mehr als 10 Jahren nicht angenommen hat. Insbesondere spricht eine erhebliche Wertsteigerung des Grundstückswerts für eine Unzumutbarkeit der Rechtsausübung.

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 52.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten über das Zustandekommen eines Grundstückskaufvertrages und die Auflassung zugunsten der Klägerin.

Am 11.08.2005 unterbreitete die Beklagte der Klägerin das als Anlage vorgelegte notarielle Kaufangebot bezüglich des Grundstücks Fl.Nr. – der Gemarkung E., XY-Straße. Im Kaufvertrag ist geregelt:

„An das Angebot hält sich der Anbieter bis zum Ablauf des 11. Februar 2006 gebunden. Danach kann das Angebot widerrufen werden. Der Widerruf ist schriftlich gegenüber dem Angebotsempfänger mit einer Frist von 14 Tagen zu erklären, mit der Folge, dass der Widerruf nach Ablauf der Frist wirksam wird. Der Kaufvertrag kommt zustande, wenn der Angebotsempfänger während des Bestandes des Angebotes dieses zu notarieller Urkunde annimmt, ohne dass es auf den Zeitpunkt des Zugangs der Annahmeerklärung beim Anbietenden ankommt; der Angebotsempfänger verpflichtet sich jedoch, dem Anbietenden unverzüglich eine Ausfertigung der Annahmeurkunde zuzusenden.“

Weiterhin ist geregelt:

„Die Auflassung ist nach Vorliegen des amtlichen Messungsergebnisses und Beurkundung der Annahme zu erklären.“

Weiterhin wurde zugunsten der Klägerin eine Vormerkung eingetragen.

Die Klägerin hat in der Folge bis Ablauf des 11.02.2006 das Angebot nicht angenommen. Die Beklagte erklärte mit Schreiben vom 16.02.2006 (als Anlage vorgelegt) gegenüber der Klägerin:

„Sehr geehrter Herr B., wir bedauern, dass ein Kaufabschluss bis zum Ablauf der Kaufoption am 11.02.2006 nicht möglich war, bedanken uns aber für Ihre Bemühungen.

Seitens der S. ist eine neue Ausschreibung des Grundstücks in nächster Zeit nicht beabsichtigt. Falls Ihre Bemühungen, einen Käufer für Einfamilien- oder Reihenhäuser auf dem Grundstück zu finden doch noch erfolgreich sein sollten, sehen wir daher kein Hindernis, trotz der abgelaufenen Option doch noch zum Vertragsschluss zu kommen“.

Am 20.07.2017 erklärte die Klägerin mit notarieller Urkunde (als Anlage vorgelegt) die Annahme des Angebots. Am 31.07.2017 stellte die Klägerin einen Vermessungsantrag, zu dem die Beklagte mit Schreiben vom 18.12.2017 die Zustimmung versagte.

Mit Schreiben vom 09.08.2017 wies die Beklagte das Zustandekommen eines Kaufvertrages zurück und begehrte von der Klägerin eine Bewilligung und einen Antrag auf Löschung der Vormerkung beim Grundbuchamt. Den Kaufpreis hat die Klägerin am 19.12.2017 bezahlt.

Die Klägerin ist der Auffassung, einen Anspruch auf Auflassung aus dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages erlangt zu haben.

Sie beantragt,

I. Die Beklagte wird verurteilt, das Grundstück Gemarkung E., Fl.Nr. -, XY-Straße, vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Landshut von E., Blatt 657, an die Klägerin aufzulassen und die Eintragung im Grundbuch zu bewilligen.

II. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.954,46 € vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten zu bezahlen.

Die Beklagte beantragt, Klageabweisung.

Die Beklagte ist der Ansicht, dass die Annahmeerklärung bereits aus dem Grund ins Leere gehe, da seitens der Beklagten das Angebot durch das Schreiben vom 19.02.2006 widerrufen worden sei. Darüber hinaus lägen die nach Ziffer B III des Angebotes erforderlichen Messergebnisse nicht vor. Die Annahmeregelungen seien weiterhin mit dem Rechtsgedanken des § 308 Nr. 1 BGB unvereinbar. Bei den entsprechenden Regelungen im Kaufvertrag würde es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handeln, hinsichtlich derer die Klägerin als Verwenderin anzusehen sei. Zudem sei das notarielle Angebot zum Zeitpunkt der Annahmeerklärung längst erloschen gewesen und die Annahmeerklärung als neues Angebot anzusehen, welches mit Schriftsatz vom 07.06.2018 abgelehnt werde. Eine Unwirksamkeit der Annahme ergebe sich auch aus § 147 Abs. 2 BGB, zumindest aber aus dessen Rechtsgedanken, ebenso aus dem Rechtsgedanken der Verjährungsvorschriften. Zumindest sei von Verwirkung auszugehen. Darüber hinaus sei sie wegen Wegfalles der Geschäftsgrundlage zum Rücktritt berechtigt, § 213 BGB.

Die Klägerin trägt hierzu vor, dass diese rechtlichen Einwendungen der Beklagten nicht durchgreifen würden. Das Schreiben vom 19.02.2006 sei keinesfalls als Widerruf auszulegen. Das amtliche Messungsergebnis könne nicht vorgelegt werden, da die Beklagte ihre Zustimmung verweigere. Auch seien die vertraglichen Regelungen keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen, sondern individuell ausgehandelt. Ein Verstoß gegen den Rechtsgedanken des § 308 Nr. 1 BGB liege auch nicht vor. Auch sei nicht von Verwirkung auszugehen.

Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird Bezug genommen auf sämtliche Schriftsätze nebst Anlagen sowie den restlichen Akteninhalt.

Eine mündliche Verhandlung hat am 22.10.2018 stattgefunden. Eine Beweisaufnahme war entbehrlich, da lediglich eine Rechtsfrage betroffen war.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage erweist sich als unbegründet.

1. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Auflassung des streitgegenständlichen Grundstücks gemäß §§ 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 BGB, denn ein wirksamer Kaufvertrag ist nicht zustande gekommen. Zwar lag zum Zeitpunkt der Annahmeerklärung der Klägerin am 20.07.2017 mit dem Angebot der Beklagten vom 11.08.2005 ein wirksames Angebot vor, an dessen Annahme die Klägerin jedoch nach dem Grundsatz von Treu und Glauben gehindert war, § 242 BGB.

Im Gegensatz zur Rechtsauffassung der Beklagten liegt zwar ein notarielles Kaufangebot vom 11.08.2005 vor. Dieses ist insbesondere nicht durch Fristablauf erloschen. Zwar erklärte sich die Beklagte ausdrücklich bis zum 11.02.2006 an das Angebot gebunden. Nach Ablauf der Frist sollte das Angebot jedoch nicht erlöschen, sondern vielmehr durch die Beklagte unter Einhaltung einer 14-tägigen Frist jederzeit widerrufen werden können. Das Schreiben vom 16.02.2006 ist dabei nicht als Widerruf anzusehen. Zwar muss eine Widerrufserklärung die ausdrückliche Bezeichnung als Widerruf nicht enthalten. Allerdings muss die Erklärung eindeutig zum Ausdruck bringen, dass der Widerrufende nicht mehr an seine Willenserklärung gebunden sein will. Ob dies der Fall ist, ist durch Auslegung zu ermitteln.

Im Schreiben vom 16.02.2006 nimmt die Beklagte zwar Bezug darauf, dass das Angebot innerhalb der Frist bis zum 11.02.2006 nicht angenommen wurde. Sie lässt dann aber nicht erkennen, dass sie sich vom Kaufangebot lösen will. Vielmehr weist sie die Klägerin ausdrücklich auf ihre weiterhin bestehenden Verkaufsabsichten hin. Auch betont sie, das Grundstück zunächst nicht anderweitig weiterveräußern zu wollen. Ein Widerruf des Angebots lässt sich darin nicht erkennen.

Weiterhin steht entgegen der Ansicht der Beklagten der Wirksamkeit der Klausel in Ziffer A I die §§ 305 ff. BGB nicht entgegen. Dabei bedarf es keiner Entscheidung, ob überhaupt Allgemeine Geschäftsbedingungen vorliegen. Denn bei der Klägerin handelt es sich um eine Unternehmerin, so dass die Anwendbarkeit der §§ 308, 309 BGB beschränkt ist, § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Inhaltskontrolle richtet sich in diesem Fall alleine nach § 307 Abs. 1 BGB, wobei die in den §§ 308, 309 BGB aufgeführten Punkte allerdings Indizwirkung haben. Jedoch liegt eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegend nicht vor. Unangemessen ist eine Benachteiligung dann, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen ohne angemessenen Ausgleich durchzusetzen versucht. Dies ist jedoch durch die jederzeitige Widerruflichkeit des Angebots für die Beklagte vorliegend nicht der Fall.

b) Allerdings war die Klägerin nach einem Ablauf von mehr als 10 Jahren an der Annahme des Angebots infolge Verwirkung gemäß § 242 BGB gehindert. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ist die Ausübung eines Rechts dann zu versagen, wenn der Inhaber über einen längeren Zeitraum hiervon keinen Gebrauch gemacht hat und dadurch bei der Gegenseite der Eindruck erweckt wurde, mit der Inanspruchnahme des Rechts sei in Zukunft nicht mehr zu rechnen (ständige Rechtsprechung, vgl. BGH, NJW 1984, 1684). Maßgeblich ist, ob sich ein Schuldner bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser (der Gläubiger) werden sein Recht nicht mehr geltend machen (BGH, NJW 1980, 880). Erforderlich ist dabei ein sog. Zeitmoment und ein sog. Umstandsmoment. Dabei besteht zwischen Zeit- und Umstandsmoment eine Wechselwirkung dergestalt, dass an das Umstandsmoment umso geringere Anforderungen zu stellen sind je größer das Zeitmoment ist.

Ein Zeitmoment ist vorliegend gegeben. Seit der ersten Möglichkeit, das Recht geltend zu machen, muss eine längere Zeit verstrichen sein. Maßgeblich sind dabei allerdings die Umstände des Einzelfalls. Vorliegend ist neben dem Rechtsgedanken der Verjährung (Schubert in Münchener Kommentar, BGB, § 242, RdNr. 364) auch der Rechtsgedanke des § 124 Abs. 2 BGB heranzuziehen, wonach eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung dann ausgeschlossen ist, wenn seit der Abgabe der Willenserklärung 10 Jahre verstrichen sind. Dem ist die Wertung des Gesetzgebers zu entnehmen, dass rechtliche Schwebezustände wie der vorliegende nicht unbegrenzt aufrechterhalten werden sollen. Vielmehr solle nach 10 Jahren Rechtssicherheit hergestellt sein. Ebenfalls spricht der Rechtsgedanke des § 308 Nr. 1 BGB (vgl. o.) gegen die Wirksamkeit eines „ewigen“ Angebotes und damit für die Erfüllung des Zeitmoments. Selbiges gilt für den Rechtsgedanken des § 147 Abs. 2 BGB, nachdem der einem Abwesenden gemachte Antrag nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden kann, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Vorliegend hat die Klägerin das Angebot der Beklagten erst nach einem Ablauf von fast 12 Jahren angenommen. Damit ist ein derartig langer Zeitraum gegeben, dass mit der Annahme des Angebots vernünftigerweise nicht mehr zu rechnen war.

Weiterhin ist vorliegend auch das Umstandsmoment gegeben. Dieses verlangt, dass sich der Verpflichtete auf Grundlage des Verhaltens des Berechtigten darauf eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen. Der Berechtigte muss einen Vertrauenstatbestand geschaffen haben. Der Verpflichtete muss sich daraufhin so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Ausübung des Rechts unzumutbare Nachteile entstünden. So etwa, wenn er entsprechende Dispositionen getroffen hat (Grüneberg in Palandt, BGB, 77. Aufl., § 242, RdNr. 95).

Zwar wird vorliegend nicht verkannt, dass während der gesamten Zeit eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Klägerin eingetragen war. Nachdem die Klägerin jedoch auf das Schreiben vom 16.02.2006 während eines Zeitraumes von über 10 Jahren keine Reaktion zeigte, konnte die Beklagte darauf vertrauen, dass die Klägerin das Angebot nicht mehr annehmen werde. Sie hat dieses Vertrauen auch ausgeübt und das Grundstück einer anderweitigen Nutzung zugeführt. So wurden zur Sicherung des dahinter gelegenen Staudamms Wegebaumaßnahmen durchgeführt und ein Teil des Grundstücks überbaut. In diesem Zusammenhang sind auch die E-Mails vom 24.11.2017 und vom 01.12.2017 zu sehen, welche bereits auf die teilweise anderweitige Nutzung des Grundstücks abstellen (“Hinterdammweg“). Weiter entspricht die zweifellos vorliegende erhebliche Wertsteigerung des Grundstückswerts seit 2006 für eine Unzumutbarkeit der Rechtsausübung. Von einer deutlichen Wertsteigerung des Grundstücks ist angesichts der allgemeinen Preisentwicklung auf diesem Sektor im Landkreis Landshut auszugehen.

2. Die Nebenforderungen teilen das Schicksal der Hauptforderung.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 Satz 2 ZPO.

4. Der Streitwert war gemäß §§ 3 ff. ZPO festzusetzen.