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Geschäftswert für Grundbucheintrag einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit

OLG Frankfurt – Az.: 20 W 265/16 – Beschluss vom 15.08.2017

Unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses wird der Geschäftswert für die Eintragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit festgesetzt auf 81.256 EUR.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Gründe

I.

Die Beteiligten streiten über die Festsetzung des Geschäftswertes für die Grundbucheintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit.

Als Eigentümerin des eingangs bezeichneten, insgesamt 5.244 qm großen und mit Mehrfamilienwohnhäusern bebauten Grundbesitzes ist im Grundbuch eingetragen die A GmbH mit Sitz in Stadt1 (im Folgenden: Eigentümerin). Die Eigentümerin bewilligte mit öffentlich beglaubigter Eintragungsbewilligung vom 27. August 2015 (UR-Nr. …/2015 des Notarvertreters B als amtlich bestellter Vertreter der Notarin C) die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit des Inhalts, dass die Kostenschuldnerin berechtigt ist, auf dem Grundstück eine Wärmeerzeugungsanlage mit all ihren Leitungen zu errichten, zu betreiben und zu unterhalten sowie das Grundstück selbst oder durch beauftragte Dritte zum Zwecke der Überprüfung, Instandhaltung und Instandsetzung jederzeit zu betreten. In der Urkunde, auf deren Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, wurde der Standort der Wärmeerzeugungsanlage innerhalb eines vorhandenen Gebäudes mit einem roten Rechteck gekennzeichnet. Außerdem verpflichtet sich die Eigentümerin, es zu unterlassen, Anlagen zu errichten oder zu betreiben oder errichten und betreiben zu lassen, die der Erzeugung von Wärme dienen. Die Eintragung dieser beschränkten persönlichen Dienstbarkeit erfolgte im Grundbuch unter Abt. II lfd. Nr. 9 am 2. Dezember 2015.

Die Urkundsnotarin teilte auf Nachfrage des Grundbuchamtes zur Kostenberechnung mit Schreiben vom 21. Oktober 2015 den Gesamtwert des Rechtes mit 2,66 Mio EURO mit.

Nachdem die Kostenschuldnerin gegen eine auf der Grundlage dieses Geschäftswertes erstellte Kostenrechnung des Grundbuchamtes Erinnerung eingelegt hatte, teilte die Notarin dem Grundbuchamt auf Nachfrage mit Schreiben vom 14. Juni 2016 mit, der Geschäftswert sei nach § 52 Abs. 5 GNotKG mit 5% des betroffenen Grundstückswertes, welcher mit 5.320.000 EURO angegeben worden sei, auf 266.000,– EURO errechnet worden. Da es sich um ein Recht von unbestimmter Dauer handele, sei sodann gemäß § 52 Abs. 3 GNotKG der 10fache Jahreswert als Geschäftswert mit 2,66 Mio EURO angenommen worden.

Nach vorausgegangener Anhörung der Kostenschuldnerin und der Bezirksrevisorin setzte die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes mit Beschluss vom 25. August 2016 den Geschäftswert für die Eintragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit auf 2,66 Mio EURO fest. Zur Begründung wurde in dem Beschluss, auf dessen Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, ausgeführt, maßgeblich sei das objektive Interesse der Berechtigten an der Dienstbarkeit. Diese beinhalte nicht nur das Recht, auf dem belasteten Grundstück eine Wärmeerzeugungsanlage zu betreiben, sondern auch eine Abnahmeverpflichtung für den Eigentümer, wobei die gewinnbringende Vermarktung der gewonnenen Energie sich nicht anhand eines vereinbarten Grundpreises ermitteln lasse. Mangels konkreter Berechnung des wirtschaftlichen Vorteils sei die Hilfswertberechnung des § 52 Abs. 5 GNotKG anzuwenden, wonach der Jahreswert der Dienstbarkeit mit 5% des Wertes des betroffenen Grundstückes anzunehmen und für das Recht von unbestimmter Dauer hier gemäß § 52 Abs. 3 Satz 2 GNotKG der 10fache Jahreswert, mithin 2,66 Mio EURO festzusetzen sei.

Gegen diesen Wertfestsetzungsbeschluss legte die Kostenschuldnerin mit am 6. September 2016 bei dem Grundbuchamt eingegangenem Schriftsatz Beschwerde ein, mit welcher sie unter Bezugnahme auf ihre früheren Schriftsätze vom 3. Mai 2016 und 29. Juni 2016, auf welche wegen der Einzelheiten nebst ihren Anlagen Bezug genommen wird, im Wesentlich geltend macht, der Wert sei nicht nach § 52 Abs. 5 GNotKG, sondern nach der vorrangigen Regelung des § 52 Abs. 1 GNotKG zu bemessen, und zwar in Anlehnung an die auch nach Inkrafttreten des GNotKG noch heranziehbare der Entscheidung des OLG Stuttgart vom 10. April 2003 (Az. 8 W 497/02). Danach sei der Jahresnutzwert der Dienstbarkeit in Höhe eines Drittels des jährlichen Wärmegrundpreises zu ermitteln, der ausweislich des in Kopie vorgelegten Wärmelieferungsvertrages 29,02 EURO/kW und Jahr betrage bei einer thermischen Leistung von 700 kw als Multiplikator. Ausgehend von einer Laufzeit der Verträge von fast 12 Jahren ermittele sich somit ein Betrag von 243.768,– EURO, von welchem als Geschäftswert 1/3, mithin 81.256,– EURO festzusetzen seien.

Die Grundbuchrechtspflegerin hat der Beschwerde mit Beschluss vom 12. September 2016, auf deren Inhalt Bezug genommen wird, nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Frankfurt am Main zur Entscheidung vorgelegt.

Die Bezirksrevisorin hält den Geschäftswert auf der Grundlage des § 52 Abs. 5 GNotKG mit 2,66 Mio EURO für zutreffend festgesetzt und ist der Beschwerde entgegengetreten.

II.

Die Beschwerde, über welche nach der erfolgten Nichtabhilfeentscheidung durch die Grundbuchrechtspflegerin gemäß § 81 Abs. 6 Satz 1 GNotKG die Einzelrichterin des Senates zu entscheiden hat, ist nach §§ 79, 83 Abs. 1, 81 Abs. 3 und 5 GNotKG zulässig, da sie insbesondere fristgerecht eingelegt wurde und auch der maßgebliche Beschwerdewert von 200,– EUR überschritten wird.

Die Beschwerde führt auch in der Sache zum Erfolg.

Nach § 52 Abs. 1 GNotKG bestimmt sich der Wert einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach dem Wert, den das Recht für den Berechtigten hat. Dabei ist im Grundsatz von einem Jahreswert auszugehen, welcher je nach der Dauer des Rechtes nach Maßgabe der Absätze 2 bis 4 des § 52 GNotKG hochzurechnen ist (vgl. Korintenberg/Schwarz, GNotKG, 19. Aufl., § 52 Rn. 38; Renner/Otto/Heinze/Zapf, Leipziger Gerichts- & Notarkosten-Kommentar, 2. Aufl., § 52 Rn. 28 – 30; Bormann/Diehn, Sommerfeldt, GNotKG, 2. Aufl., § 52 Rn. 8 f und 14). Nur wenn ein Jahreswert nach der vorrangigen Vorschrift des § 52 Abs. 1 GNotKG nach dem Wert, den das Recht für den Berechtigten hat, nicht festgestellt werden kann, ist dieser nach § 52 Abs. 5 GNotKG mit 5% des Wertes des betroffenen Gegenstands oder Teils des betroffenen Gegenstands anzunehmen, also nur dann, wenn eine vorrangige Feststellung nach § 52 Abs. 1 GNotKG nicht möglich ist (vgl. Korintenberg/Schwarz, a.a.O., § 52 Rn. 45; Bormann/Diehn/Sommerfeldt, a.a.O., § 52 Rn. 1; Renner/Otto/Heinze/Zapf, a.a.O., § 52 Rn. 48).

Zur Bestimmung des Wertes, den das Recht für die Kostenschuldnerin als Berechtigte hat, kann im vorliegenden Fall weder auf ein von der Kostenschuldnerin zu zahlendes jährliches Nutzungsentgelt noch auf ein auf die Gesamtdauer bezogenes Nutzungsentgelt (vgl. hierzu LG Hannover, Beschluss vom 16. April 2010 – Az.: 3 T 64/09 – BeckRS 2010, 19929) für die teilweise Inanspruchnahme des Grundstückes zurückgegriffen werden, da es ausweislich der von der Kostenschuldnerin vorgelegten vertraglichen Unterlagen an einer diesbezüglichen konkreten und separaten Vereinbarung fehlt. Deshalb kommt vorliegend eine Heranziehung der Grundsätze, die das OLG Stuttgart in seiner von der Kostenschuldnerin zitierten Entscheidung vom 10. April 2003 (Az. 8 W 497/02 – dok. bei juris) aufgestellt hat, weiterhin in Betracht. Zwar ist diese Entscheidung noch unter der Geltung der KostO ergangen. Das OLG Stuttgart hat dort jedoch zum Ausgangspunkt der Wertermittlung die auch unter der Geltung der KostO bereits maßgebliche Erwägung gemacht, welchen Wert das Recht für die Wärmelieferantin als Berechtigte hat (so insbesondere Rn. 19 bei juris m.w.N.). Dabei wurde zudem berücksichtigt, dass die beschränkte persönliche Dienstbarkeit sich nicht in der Benutzung des Grundstückes zum Betrieb der Anlage beschränkt, sondern durch die der Eigentümerin auferlegte Ausschlussverpflichtung zugleich der dauerhafte Absatz der von der Kostenschuldnerin mit der Anlage produzierten Wärme an die Bewohner der betroffenen Wohnungen sichergestellt wird (so insbesondere Rn. 27 und 42). Damit wird in dieser Entscheidung abgestellt auf eine wirtschaftliche Gesamtbetrachtung des eingetragenen Rechtes aus der Sicht des Berechtigten, wie sie auch von § 52 Abs. 1 GNotKG als Maßstab gefordert wird.

Wird – wie auch vom OLG Stuttgart praktiziert – jedenfalls mittelbar auf den vertraglich vereinbarten jährlichen Wärmegrundpreis zurückgegriffen, um zumindest annäherungsweise im Wege der gebotenen Schätzung Rückschlüsse auf den Nutzwert der Dienstbarkeit für die Kostenschuldnerin zu ziehen, so kann dieser auch hier mit einem Drittel des jährlichen Grundpreises bemessen werden, welcher sodann mit der von der Kostenschuldnerin mit 12 Jahren angegebenen Laufzeit nach § 52 Abs. 3 Satz 1 GNotKG zu kapitalisieren ist. Dies ergibt einen Geschäftswert von 81.256 EUR (29,02 EUR Grundpreis x 700 kW thermische Leistung = 20.314 EUR jährlicher Grundpreis, davon ein Drittel als geschätzter Nutzwert für die Kostenschuldnerin = 6.771,33 EUR x 12 Jahre Nutzungsdauer = 81.256 EUR).

Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass auch bei einer Berechnung nach dem Auffangtatbestand des § 52 Abs. 5 GNotKG hier wohl kaum ein Geschäftswert von 2,66 Mio EUR, welcher dem hälftigen Wert des gesamten bebauten Grundstückes entspricht, in Ansatz gebracht werden könnte. Denn bei einer Ermittlung nach § 52 Abs. 5 GNotKG könnte wohl nicht das gesamte Grundstück, sondern nur dessen von dem Ausübungsbereich der Dienstbarkeit unmittelbar betroffene Teil in Ansatz gebracht werden, auch wenn in rechtlicher Hinsicht das gesamte Grundstück belastet wurde, weil bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtung der räumliche Umfang der Nutzungsmöglichkeit zu berücksichtigen sein dürfte (vgl. hierzu OLG Düsseldorf Rpfleger 2016, 536 = JurBüro 2016, 536).

Dementsprechend war der angefochtene Wertfestsetzungsbeschluss abzuändern.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 83 Abs. 3 GNotKG.

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