Skip to content

Grundstücksveräußerung – Lastenfreistellung hinsichtlich der Vertragsfläche

Oberlandesgericht Schleswig-Holstein – Az.: 2 Wx 43/20 – Beschluss vom 03.06.2021

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) vom 2. Juli 2020 gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts des Amtsgerichts Lübeck vom 17. Juni 2020 wird zurückgewiesen.

Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 50.000,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten beantragen im Zusammenhang mit einem Antrag auf Eigentumsumschreibung die Löschung einer Grundschuld in Höhe von 100.000 € nebst Zinsen, die in den betroffenen Grundbüchern von Lübeck Blatt …281 und …580 jeweils in Abt. III Nr. 2 zugunsten von A., geb. am … aufgrund Bewilligung vom 4. Dezember 2019 – UR-Nr. … des Notars Dr. B. in X. – eingetragen ist.

Die Beteiligte zu 1) ist eingetragene Eigentümerin der vorbezeichneten Grundstücke. Ursprünglich waren im Grundbuch von Lübeck Blatt …281 unter der laufenden Nr. 3 des Bestandsverzeichnisses die Flurstücke 851 und 852 der Flur …, Gemarkung …, gebucht.

Mit Grundstückskaufvertrag vom 12. März 2020 – UR-Nr. … des Notars C. in Y. – verkaufte die Beteiligte zu 1) das im Grundbuch von Lübeck Blatt …281 verzeichnete Flurstück 852 zum Kaufpreis von 4.000.000 € an die Beteiligte zu 2) mit dem klarstellenden Hinweis in § 1, dass das weitere im Grundbuch von Lübeck Blatt …281 verzeichnete Flurstück 851 nicht Vertragsgegenstand sei. In § 1 des Vertrags heißt es weiter, dass in Abt. II keine Eintragungen enthalten und in Abt. III Nr. 1 eine Grundschuld in Höhe von 4.879.000,00 € für die … Sparkasse AG in X. und in Nr. 2 eine Grundschuld in Höhe von 100.000 € für A. eingetragen seien. Im Anschluss daran heißt es:

„Die Löschung/Pfandentlassung der Rechte Abt. III Nrn. 1 u. 2 wird hiermit beantragt.“

In § 2 sicherte die Verkäuferin zu, das Vertragsobjekt – mit Ausnahme von Finanzierungsrechten des Käufers – unbelastet zu liefern. In § 5 Buchst. a) bewilligte die Verkäuferin und beantragte die Käuferin die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs der Käuferin auf Übereignung des Flurstücks 852. § 9 des Vertrags lautet:

„Sämtliche mit diesem Vertrag und seiner Ausführung verbundenen Notarkosten tragen die Beteiligten je zur Hälfte. Die Gerichtskosten und sonstigen Gebühren des Vertragsvollzuges sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. Die Kosten der Lastenfreistellung und der Eintragung der Dienstbarkeit gem. § 7 trägt der Verkäufer.“

Mit am 23. März 2020 notariell beglaubigter Erklärung vom 18. März 2020 – UR-Nr. … des Notars Dr. D. in X. – entließ die … Sparkasse das unter der lfd. Nr. 3 des Bestandsverzeichnisses in Blatt …281 gebuchte Flurstück 852 hinsichtlich der in Abt. III Nr. 1 eingetragenen Grundschuld aus der Pfandhaft.

Mit notariell beglaubigter Erklärung vom 23. März 2020 – UR-Nr. … des Notars Dr. B. – bewilligte der Grundschuldgläubiger A. die Löschung der im Grundbuch von Lübeck Blatt …281 in Abt. III Nr. 2 eingetragenen Grundschuld nebst Zinsen und Nebenleistungen.

Am 27. März 2020 ist das im Grundbuch von Lübeck Blatt …281 gebuchte Flurstück 852 in das Grundbuch von Lübeck Blatt …580 ohne Eigentumswechsel übertragen und eine Eigentumsübertragungsvormerkung für die Beteiligte zu 2) eingetragen worden. Gleichzeitig sind in Abt. III Nrn. 1 und 2 auch die Grundschulden für die … Sparkasse und Herrn A., die am 20. Juni 2018 und 13. Dezember 2019 im Grundbuch von Lübeck Blatt …281 eingetragen worden sind, jeweils zur Mitbelastung nach Blatt …580 übertragen worden.

Mit Schreiben vom 12. Juni 2020 hat der beurkundende Notar zu den Grundbuchblättern von Lübeck Blatt …281 und …580 u. a. den Grundstückskaufvertrag vom 12. März 2020, die Pfandentlassungserklärung der … Sparkasse und die Löschungsbewilligung des Herrn A. vom 23. März 2020 überreicht und u. a. die Eigentumsumschreibung, die Eintragung der Pfandentlassung bezüglich des Rechts in Abt. III Nr. 1 und die Löschung des Rechts Abt. III Nr. 2 beantragt.

Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 17. Juni 2020 die Vorlage der Zustimmung der eingetragenen Grundstückseigentümerin zur Löschung des Rechts im Grundbuch von Lübeck Blatt …281 in öffentlich beglaubigter Form gemäß § 29 GBO oder die Klarstellung verlangt, dass sich der Antrag lediglich auf die Löschung im Grundbuch von Lübeck Blatt …580 beziehe.

Der Notar hat mit Schreiben vom 19. Juni 2020 geltend gemacht, dass sich der Löschungsantrag für Blatt …281 in § 1 seiner Urkunde Nr. … befinde.

Das Grundbuchamt hat mit Schreiben vom 23. Juni 2020 darauf hingewiesen, dass sich der Löschungsantrag in der genannten Urkunde offenkundig nur auf den Vertragsgegenstand beziehe. Darauf, dass in dieser Urkunde Erklärungen über weiteren Grundbesitz des Verkäufers abgegeben werden sollten, fänden sich keine Hinweise.

Mit Schreiben vom 2. Juli 2020 hat der beurkundende Notar für die Antragsteller Beschwerde gegen die Zwischenverfügung vom 17. Juni 2020 eingelegt. Er weist darauf hin, dass in § 1 der Urkunde mit der UR-Nr. … die „Löschung/Pfandhaftentlassung“ der Rechte Abt. III Nrn. 1 und 2 beantragt worden sei, nachdem im Text zuvor der Inhalt des Grundbuchs in Abt. II und III wiedergegeben worden sei. Er meint, bereits daraus ergebe sich, dass sich der Antrag auf beide seinerzeit im Bestandsverzeichnis gebuchten Flurstücke erstrecke. Sonst wäre auch nicht formuliert worden „Löschung/Pfandhaftentlassung“, sondern bei einem Bezug nur auf ein im Bestandsverzeichnis gebuchtes Flurstück eben nur „Pfandhaftentlassung“. Wenn aber das Amtsgericht die Auffassung vertrete, der Löschungsantrag beziehe sich nur auf den Vertragsgegenstand, sei es inkonsequent, hierfür noch eine Klarstellung zu fordern. Dann sei der Antrag zumindest insoweit zu vollziehen.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 7. Juli 2020, auf den Bezug genommen wird, nicht abgeholfen.

II.

Die für die Antragsteller eingelegte Beschwerde ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO zulässig, aber unbegründet.

1. Ein Grundpfandrecht kann gelöscht werden, wenn der Gläubiger – als verlierender Teil – sie bewilligt (§ 19 GBO) und der Grundstückseigentümer zustimmt (§ 27 Satz 1 GBO). Die Vorschrift des § 27 Satz 1 GBO schützt den Eigentümer, dem ein durch Zahlungen auf das Grundpfandrecht entstandenes, aus dem Grundbuch nicht ersichtliches Eigentümergrundpfandrecht nicht ohne seine Zustimmung genommen werden können soll (BGH FGPrax 2012, 145). Die Vorschrift dient aber auch dem Schutz des Grundbuchamts, weil sie verhindert, dass der mit der Löschung nicht einverstandene Eigentümer das Recht alsbald wieder eintragen lässt (Hügel/Holzer, BeckOK GBO, 42. Edition, § 27 Rn. 2 m. w. N.). Demgemäß darf das Grundbuchamt die Löschung nur vornehmen, wenn neben der notwendigen Bewilligung die Zustimmung zur Löschung durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen wird, § 29 Abs. 1 GBO.

Soll im Rahmen einer Grundstücksveräußerung die Zustimmung des Eigentümers zur Löschung eines Gesamtgrundpfandrechts alle Grundstücke umfassen, an denen das Recht noch lastet, so muss dies in eindeutiger Weise geschehen. Es darf kein Zweifel bleiben, es könne nur die Löschung der Belastung an dem veräußerten Grundstück gemeint sein (OLG München, Beschluss vom 8. Oktober 2015 – 34 Wx 289/15 –, juris, m. w. N.; Demharter, Grundbuchordnung, 32. Aufl., § 27 Rn. 11). Gleiches gilt, wenn nur ein Teil eines einheitlichen Grundstücks übertragen wird und die Zustimmung zur Löschung des Grundpfandrechts sich auch auf das nicht veräußerte Restgrundstück beziehen soll.

Die Löschungsbewilligung des Gläubigers vom 23. März 2020 erfasst das gesamte seinerzeit im Grundbuch Blatt …281 eingetragene Grundvermögen, also neben dem veräußerten Flurstück 852 auch das im Bestandsverzeichnis zur lfd. Nr. 3 gebuchte Flurstück 851.

Eine Löschung der Grundschuld bezüglich beider Flurstücke setzt voraus, dass die Zustimmung der Eigentümerin eindeutig beide Flurstücke betrifft.

Veräußert der Eigentümer eines von mehreren Flurstücken eines einheitlichen Grundstücks, auf dem ein Grundpfandrecht lastet, und verpflichtet er sich dem Erwerber gegenüber zur Lastenfreistellung hinsichtlich der Vertragsfläche, so liegt hierin mangels weiterer Anhaltspunkte nicht bereits die Zustimmung zur Löschung des Grundpfandrechts am Restbesitz (OLG München, a. a. O., m. w. N. für eine Gesamtgrundschuld an mehreren Grundstücken; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2758). Der Eigentümer muss in diesem Fall seine Zustimmung zur Gesamtlöschung des Rechts so hinreichend zum Ausdruck bringen, dass – gegebenenfalls nach Auslegung – kein vernünftiger Zweifel am gewollten Umfang verbleibt (OLG München, a. a. O.; Meikel/ Böttcher, GBO, 11. Aufl., § 27 Rn. 81).

Grundbucherklärungen sind als Willenserklärungen grundsätzlich gemäß §§ 133, 157 BGB der Auslegung fähig und zugänglich, es sei denn, dass die Eindeutigkeit der Erklärung eine Auslegung ausschließt (BGH BGHZ 32, 60 (63); OLG München, a. a. O.). Der Auslegung sind aber durch den im Grundbuchrecht herrschenden Bestimmtheitsgrundsatz und das Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen Grenzen gesetzt (OLG München, a. a. O.; BayObLGZ 1974, 112/115; BayObLGZ 1977, 189/191). Für die Auslegung gilt in jedem Fall der Grundsatz, dass auf den Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen ist, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (BGHZ 113, 374 (378); BayObLGZ 1977, 189 (191); Demharter, a. a. O.; § 19 Rn. 28).

Auch wenn Ausdrücke wie „Gesamtlöschung“ oder „Volllöschung“ nicht verwandt werden müssen, ergibt sich aus der Kaufvertragsurkunde vom 12. März 2020 nicht eindeutig, dass die Zustimmung zur Löschung des Rechts in Abt. III Nr. 2 sich auch auf das Flurstück 851 bezieht.

Ausdrücklich hat die Grundstückseigentümerin die Zustimmung zur Löschung der eingetragenen Grundschulden nicht erteilt. In § 1 des Kaufvertrags ist nur die „Löschung/Pfandhaftentlassung der Rechte in Abt. III Nrn. 1 u. 2 (…)“ beantragt worden. Wird von dem Eigentümer ein Antrag auf Löschung der Grundschuld gestellt, so kann hierin auch die Zustimmung gemäß § 27 S. 1 GBO liegen (Demharter, a. a. O., § 27 Rn. 11). Dafür, dass dies jedenfalls in Bezug auf den Vertragsgegenstand gewollt ist, spricht der Umstand, dass der Antrag im Zusammenhang mit der in § 2 übernommenen Verpflichtung der Eigentümerin zu sehen ist, dem Käufer ein in Abt. II und III unbelastetes Grundstücks zu liefern.

Das besagt indes nichts dafür, dass sich die schlüssige Zustimmung auch auf die Löschung der Grundschulden hinsichtlich des nicht veräußerten Grundvermögens beziehen soll. Dagegen, dass die Zustimmung sich auch auf die Löschung der Grundpfandrechte beziehen soll, soweit sie auf dem Flurstück 851 lasten, spricht, wie das Grundbuchamt zutreffend ausgeführt hat, dass in § 1 vor der Darstellung des Grundbuchinhalts zu den Abteilungen II und III und dem Antrag auf „Löschung/Pfandentlassung“ ausdrücklich hervorgehoben worden ist, dass das weitere im Grundbuch Blatt …281 verzeichnete Grundstück Gemarkung …, Flur …, Flurstück 851 nicht Vertragsgegenstand ist. Auch wenn die Zustimmung des Grundstückseigentümers in die Löschung des Grundpfandrechts schlüssig im Löschungsantrag und auch in einer Freistellungsverpflichtung in der Veräußerungsurkunde enthalten sein kann, gilt das im Hinblick auf das mögliche Entstehen eines Eigentümergrundpfandrechts jedoch nicht ohne weiteres im Fall der Veräußerung nur eines Teiles des Grundstücks (BayObLGZ 1973, 220 (223); Schöner/Stöber, a. a. O., Rn. 2758). Hier entstünde mit der Abschreibung des Kaufobjekts eine Gesamtgrundschuld (§§ 1192, 1132 BGB) auf diesem und auf dem Restgrundstück, wobei das Schicksal der Belastung des letzteren für den Erwerber der Teilfläche ohne Interesse ist und deshalb auch in Ermangelung dahingehender Erklärungen des Veräußerers von dessen im Veräußerungsvertrag übernommenen Freistellungsverpflichtung nicht betroffen wird.

Es kommt hinzu, dass die Eigentümerin hier nicht etwa die „Löschung“, sondern die „Löschung/Pfandhaftentlassung“ beantragt hat, ohne insoweit bezüglich der Rechte in Abt. III Nr. 1 und 2 zu differenzieren. Eine Pfandhaftentlassung bezieht sich aber von vornherein nur auf einen Teil des Grundstücks, und zwar hier bei verständiger Würdigung auf das Flurstück, das Vertragsgegenstand ist. Dass nicht nur eine „Pfandentlassung“, sondern zugleich auch die „Löschung“ beantragt worden ist, kann seinen naheliegenden Grund darin haben, dass im Zeitpunkt des Antrags vom 12. März 2020 noch ein ungeteiltes Grundstück im Rechtssinne vorlag, weil die Flurstücke 851 und 852 jeweils unter einheitlicher Nummer im Grundbuch Blatt …281 gebucht waren, indes in § 5 Buchst. a) die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Kaufvertrag bereits bewilligt und beantragt worden war, so dass mit der Übertragung des verkauften Flurstücks 852 in ein gesondertes Grundbuchblatt schon vor Pfandfreigabe durch die Grundschuldgläubiger zu rechnen war, und die Löschung der Grundschuld im neuen Grundbuchblatt nach Vorliegen der entsprechenden Löschungsbewilligungen der Gläubiger schon jetzt beantragt werden sollte. Auszuschließen ist dies jedenfalls nicht.

Dafür, dass „Löschung“ in diesem Sinne gemeint war, spricht weiter, dass in § 1 nicht zwischen den Rechten in Abt. III Nr. 1 und 2 differenziert worden ist, also nicht klargestellt worden ist, dass sich der Antrag auf Löschung auf das Recht in Abt III Nr. 2 und der Antrag auf Pfandentlassung auf das Recht in Abt. III Nr. 1 beziehen soll.

Dafür, dass der Antrag auf „Löschung/Pfandhaftentlassung“ auch die Zustimmung zur Löschung der Grundschuld auf dem nicht zu übertragenden Restgrundstück umfassen soll, ist jedenfalls nichts eindeutig ersichtlich.

Auch der Kostentragungspflicht in § 9 ist nichts zu entnehmen, was hierfür sprechen könnte. Zwar soll die Veräußerin die durch die Lastenfreistellung verursachten Kosten tragen. Doch ergibt eine derartige Regelung in der einen wie in der anderen Variante einen Sinn. Dass von der Zustimmung der Beteiligten zu 1) als Eigentümerin auch die Löschung der Grundschuld an dem nicht übertragenen Flurstück des einheitlich unter einer Nummer des Bestandsverzeichnisses gebuchten Grundstücks umfasst sein sollte und damit gewollt war, lässt sich mit den zur Verfügung stehenden Beweismitteln des Grundbuchverfahrens nicht hinreichend aufklären.

Dass der Gläubiger A. die Löschung der in Blatt …281 eingetragenen Grundschuld bewilligt hat, ohne insoweit zwischen den zu diesem Zeitpunkt im dortigen Grundbuch noch eingetragenen beiden Flurstücken zu differenzieren, kann für die Auslegung des Löschungsantrags in § 1 des Kaufvertrags nicht herangezogen werden, weil es sich um einen erst nach dem Antrag vom 12. März 2020 eingetretenen Umstand handelt und im Übrigen der Umfang einer Löschungsbewilligung durch den Gläubiger nach § 19 GBO nichts über den Umfang der Zustimmung des Eigentümers nach § 27 GBO besagt, der, wie bereits ausgeführt, ein Interesse daran haben kann, an dem im seinem Eigentum verbleibenden Restgrundstück eine Eigentümergrundschuld zu erlangen.

2. Ohne Erfolg beanstandet es der Notar als inkonsequent, dass das Grundbuchamt die Auffassung vertrete, der Löschungsantrag beziehe sich nur auf den Vertragsgegenstand, es aber insoweit noch eine Klarstellung verlange und den Antrag nicht bereits zumindest insoweit vollziehe. Das Grundbuchamt hat in der angefochtenen Zwischenverfügung nicht eine Klarstellung verlangt, dass sich der Löschungsantrag nur auf den Vertragsgegenstand beziehe, sondern die Zustimmung der Grundstückseigentümerin zur Löschung des Rechts im Grundbuch von Lübeck Blatt …281 Abt. III Nr. 2 oder die Klarstellung des Notars, dass sich sein Antrag vom 12. Juni 2020 lediglich auf die Löschung des Rechts in Abt. III Nr. 2 im Grundbuch von Lübeck Blatt …580 beziehe. Das hat seine berechtigte Grundlage darin, dass sich die Anträge des Notars in seinem Schreiben vom 12. Juni 2020 nach dem klaren Wortlaut auch auf das Grundbuch von Lübeck Blatt …281 beziehen.

Zutreffend ist das Grundbuchamt wegen des inneren Zusammenhangs der Anträge im Übrigen von der Einheitlichkeit ihrer Erledigung ausgegangen, so dass ein Teilvollzug nicht im Raum stand.

3. Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf §§ 36 Abs. 1, 61 Abs. 1 und 2 GNotKG. Für den Geschäftswert einer Beschwerde ist von Bedeutung, welche Schwierigkeiten die Behebung des Hindernisses macht, das Gegenstand der Beschwerde ist. Dabei kann nach ständiger Senatsrechtsprechung der Wert der beantragten Eintragung als Beziehungswert herangezogen werden (Senat NJW-RR 2011, 1033; NJW-RR 2010, 1468; FGPrax 2005, 105; Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen, Beschluss vom 07. Februar 1990 – 3 W 72/89 –, juris; Demharter, a. a. O., § 77 Rn. 45). Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Zustimmung der Eigentümerin zur Löschung des Rechts in Abt. III Nr. 2 auch im Grundbuch von Lübeck Blatt …281 oder die Klarstellung des Notars, dass dieses Recht nur in Blatt …580 gelöscht werden soll, einfach zu bewerkstelligen ist, dass es Ziel des Beschwerdeverfahrens ist, die Zwischenverfügung zu beseitigen, um den Weg für die Eintragung der Beteiligten zu 2) als neue Eigentümerin des verkauften Grundvermögens und die Löschung der Grundschuld nicht nur im Grundbuch von Lübeck Blatt …580, sondern auch auf dem weiterhin in Blatt …281 eingetragenen Restgrundstück frei zu machen, und des erheblichen Werts des veräußerten Grundstücks von 4.000,000,00 € einerseits und des Werts der in Abt. III Nr. 2 der betroffenen Grundstücke eingetragenen Grundschuld von 100.000 € andererseits, hält der Senat hier eine Wertfestsetzung in Höhe von 50.000,00 € für angemessen.

Wie können wir Ihnen helfen?

Gerne können uns Ihr Anliegen in einem persönlichen Gespräch in unseren Kanzleiräumen in Kreuztal, bei einem Hausbesuch bei Ihnen, in einem persönlichen Telefonat oder auch per E-Mail schildern.

Möchten Sie einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt und Notar Dr. Gerd Christian Kotz vereinbaren? Sie können mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in unserer Kanzlei Beurkundungstermine oder Besprechungstermine per Email, Telefon oder Telefax vereinbaren.

Notar Dr. Kotz - Beratung

Rechtstipps und Ratgeber

Interessante Urteile mit notarieller Relevanz

Unsere Kontaktinformationen

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!