Grundbuchfähigkeit eines nicht eingetragenen Vereins

Die Frage der Grundbuchfähigkeit nicht eingetragener Vereine

Die Grundbuchfähigkeit nicht eingetragener Vereine ist ein rechtliches Thema, das in jüngster Zeit für Diskussionen gesorgt hat. Im Kern geht es darum, ob ein nicht eingetragener Verein die Fähigkeit besitzt, im Grundbuch eingetragen zu werden. Dies wirft nicht nur Fragen zur Rechtsfähigkeit solcher Vereine auf, sondern auch zur Klarheit und Sicherheit im Rechtsverkehr.

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Die Position des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer Entscheidung vom 21.01.2016 (V ZB 19/15) klargestellt, dass ein nichtrechtsfähiger Verein nicht allein unter seinem Namen im Grundbuch eingetragen werden kann. Dies basiert auf der Auffassung, dass es rechtspolitisch geboten sei, bei Vereinen, die Grundeigentum erwerben möchten, auf eine Registereintragung hinzuwirken. Es wurde argumentiert, dass es rechtsmissbräuchlich sei, sich die Vorteile verschiedener Rechtsformen in Deutschland selektiv herauszupicken, was zu Verwirrung und Unklarheit im Rechtsverkehr führen könne.

Kritik und Gegenargumente

Einige Kritiker argumentieren, dass die Entscheidung des BGH zu praktischen Problemen führen könnte, insbesondere bei Vereinen mit vielen Mitgliedern. Bei häufigen Wechseln in der Mitgliedschaft wäre es nicht praktikabel, alle Mitglieder im Grundbuch zu führen. Dies würde solche Vereine faktisch von der Wahrung ihrer Rechte im Grundbuch ausschließen und sie dazu zwingen, Treuhänder einzuschalten. Es wurde auch darauf hingewiesen, dass der nicht rechtsfähige Verein nicht schlechter gestellt werden sollte als andere Rechtsformen, die als uneingeschränkt grundbuchfähig angesehen werden.

Die Tragweite der Entscheidung

Die Entscheidung hat weitreichende Folgen für die Praxis. Das Grundbuchamt darf den Antrag auf Eigentumsumschreibung eines nicht eingetragenen Vereins nicht allein aufgrund von Unsicherheiten bezüglich seiner Existenz oder Vertretung zurückweisen. Es wurde festgestellt, dass es nicht Aufgabe des Grundbuchamts ist, materiell zu prüfen, ob es sich bei einem Zusammenschluss tatsächlich um einen Verein oder um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt. Das Grundbuchamt muss jedoch in eigener Zuständigkeit prüfen, ob die weiteren Eintragungsvoraussetzungen vorliegen.

Ein Blick in die Zukunft

Es bleibt abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung in diesem Bereich weiterentwickeln wird. Die Entscheidung des BGH hat jedoch klargestellt, dass die Grundbuchfähigkeit nicht eingetragener Vereine ein komplexes und umstrittenes Thema ist, das weiterer Klärung bedarf. Es ist zu hoffen, dass zukünftige Entscheidungen und Gesetzesänderungen dazu beitragen werden, die Unsicherheiten in diesem Bereich zu beseitigen und einen klaren rechtlichen Rahmen für die Eintragung solcher Vereine im Grundbuch zu schaffen.

Das vorliegende Urteil

OLG Frankfurt-  Az.: 20 W 154/23 – Beschluss vom 02.08.2023

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Antrag der Beteiligten vom 13.07.2022 nicht erneut aus den Gründen der angefochtenen Entscheidung zurückzuweisen.

Gründe

I.

Als Alleineigentümer des eingangs bezeichneten Grundbesitzes ist seit 12.11.2013 der Beteiligte zu 1 eingetragen.

Die Beteiligten haben mit Schreiben vom 13.07.2022 (Ord.-Nr. 3/3 der Grundakten) drei Urkunden bei dem Grundbuchamt eingereicht.

Im Einzelnen haben die Beteiligten zum einen eine Ausfertigung der Urkunde UZV-Nr. … des Notars Q in Stadt1 vom 08.06.2022 (Ord.-Nr. 3/1 der Grundakten) vorgelegt. Diese enthält die Erklärung der Beteiligten zu 1 und 2, als Gründungsmitglieder den Verein X & Y e. V., der im Eingang dieses Beschlusses als Beteiligter zu 3 bezeichnet ist, mit einer in der Urkunde wiedergegebenen Satzung zu errichten.

Nach § 2 Abs. 1 der Satzung sollen ideelle Zwecke des Vereins u. a. die Wahrung und Förderung des Zusammenhalts, die Pflege der Traditionen und die gegenseitige Unterstützung jeweils der Familie bzw. Familienangehörigen der Beteiligten zu 1 und 2 sein. Nach § 9 sollen Organe des Vereins der Vorstand und die Mitgliederversammlung sein. § 10 enthält nähere Regelungen zur Zusammensetzung des Vorstands und der Vertretung des Vereins durch diesen.

Weiterhin haben die Beteiligten die öffentlich beglaubigte Abschrift einer unter der UZV-Nr. … des genannten Notars unterschriftbeglaubigten Urkunde (Ord.-Nr. 3/2 der Grundakten) ebenfalls vom 08.06.2022 eingereicht, die mit „Erste Mitgliederversammlung zur Wahl des Vorstandes des Vereins X & Y e.V.“ über- und von den Beteiligten zu 1 und 2 unterschrieben ist. Gemäß Ziff. 3 jener Urkunde habe die Beteiligte zu 2 u. a. sinngemäß festgestellt, dass der aus den Beteiligten zu 1 und 2 als Vorstandsmitgliedern bestehende erste Vorstand des Vereins satzungsgemäß gewählt worden sei und die Beteiligten zu 1 und 2 Vorstände und gesetzliche Vertreter des Vereins seien.

Schließlich haben die Beteiligten eine Ausfertigung der Urkunde Nr. … des genannten Notars vom 08.06.2022 (Ord.-Nr. 3 der Grundakten) vorgelegt. Jene Urkunde („Grundstücks-Übertragungsvertrag“) hat ausweislich ihrer Ziff. I die Übertragung des verfahrensgegenständlichen Grundbesitzes durch den Beteiligten zu 1 als Übertragender an den Beteiligten zu 3 als Übertragungsannehmer zum Gegenstand.

Unter Ziff. III jener Urkunde erklärte der Beteiligte zu 1, das verfahrensgegenständliche Grundeigentum dem Beteiligten zu 3 vertreten durch die Beteiligten zu 1 und 2 als dessen Vorstände unter Zustimmung der Beteiligten zu 1 und 2 „als Mitglieder in Gesamthandsgemeinschaft des Vereins […]“ zu übertragen.

Unter Ziff. IV. erklärten die Beteiligten zu 1 und 2, dass sich die Vertragsparteien über den Eigentumsübergang einig seien. Weiterhin bewilligten und beantragten sie sinngemäß, den Beteiligten zu 3 als Eigentümer im Grundbuch einzutragen und die Mitglieder des Vereins, die Beteiligten zu 1 und 2, in Gesamthandsgemeinschaft im Grundbuch zu benennen.

Nach Ziff. VI sind als Gegenleistungen für die Eigentumsübertragung bezeichnet: eine Zahlung des Übertragungsannehmers in Höhe von 1.000,00 EUR an den Übertragenden, die Übernahme etwa in den Abt. II und III eingetragener Rechte und Belastungen durch den Übertragungsannehmer sowie die Eintragung entgeltfreier und kostenloser Nießbrauchsrechte bzw. entgeltfreier und kostenloser Wohnrechte in von den „Übertragenden“ (die Verwendung des Plurals entspricht Urkunde) gewünschter Form zugunsten der Beteiligten zu 1 und 2 in das Grundbuch auf erste Aufforderung durch den Beteiligten zu 1.

Auf die drei genannten Urkunden wird wegen ihres weiteren Inhalts und ihrer näheren Einzelheiten jeweils verwiesen.

Die Rechtspflegerin des Grundbuchamts hat den Beteiligten mit Verfügung vom 25.10.2022 (Ord.-Nr. 3/6 der Grundakten) mitgeteilt, dass der beantragten Eintragung ein Hindernis entgegenstehe. Zum Vollzug der Umschreibung sei ein Negativzeugnis nach § 28 BauGB vorzulegen. Denn obwohl der Vertrag als Übergabe bezeichnet sei, handele es sich doch um einen Kauf, weil eine Gegenleistung vereinbart sei und der Verkauf zudem an einen Dritten, den Verein, erfolge. Zudem hat die Rechtspflegerin die Eintragung von der Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 600,00 EUR abhängig gemacht.

Sie hat den Beteiligten weiterhin aufgegeben, den Wert der Immobilie mitzuteilen.

Die Beteiligten haben unter dem 18.01.2023 (Ord.-Nr. 3/11 der Grundakten) eine Verzichtserklärung der Gemeinde Ort1 vom 08.12.2022 (Ord.-Nr. 3/12 der Grundakten) vorgelegt, den angeforderten Vorschuss mit Wertstellung vom 22.12.2022 (vgl. Ord.-Nr. 3/10 der Grundakten) eingezahlt und den Wert des verfahrensgegenständlichen Grundbesitzes mit 320.000,00 EUR angegeben.

Die Rechtspflegerin des Grundbuchamts hat, ohne dass zwischenzeitlich noch weitere Korrespondenz zu den Akten gelangt wäre, mit dem vorliegend angefochtenen Beschluss vom 19.06.2023 (Ord.-Nr. 3/13 der Grundakten) den Antrag auf Eintragung der Eigentumsumschreibung kostenpflichtig zurückgewiesen.

Sie hat die Entscheidung im Wesentlichen sinngemäß wie folgt begründet:

Bei nicht eingetragenen Vereinen seien die Vertretungsverhältnisse intransparent. Es sei (zudem) nicht Aufgabe des Grundbuchamts zu überprüfen, ob ein wirksamer nicht rechtsfähiger Verein bestehe.

Wenn ein nicht rechtsfähiger Verein Grundeigentum erwerben wolle, müsse sich dieser in das Vereinsregister eintragen lassen. Ein Verein, der Grundeigentum erwerben wolle, verfüge auch über die für die Registereintragung erforderlichen finanziellen Mittel. Zudem sei es rechtspolitisch geboten, bei Vereinen, die Grundeigentum erwerben wollten, auf eine Registereintragung hinzuwirken.

Das Registrierungs- und Verleihungsrecht der §§ 21 ff., 55 ff. BGB dürfe im Grundbuchverfahren nicht unterlaufen werden. Es bestehe auch keine Notwendigkeit, einem nicht rechtsfähigen Verein die Grundbucheintragung zu ermöglichen, weil dieser die Möglichkeit habe, Rechtspersönlichkeit zu erlangen.

(Daher) könne nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Beschluss vom 21.01.2016, V ZB 19/15, hier nach juris) ein nicht rechtsfähiger Verein nicht allein unter seinem Namen im Grundbuch eingetragen werden. Auch trage die Eintragung aller Vereinsmitglieder zur Lösung des Problems der mangelnden Transparenz der Vertretungsverhältnisse – anders als für die GbR – nichts bei.

Es sei (vielmehr) rechtsmissbräuchlich, sich aus den in Deutschland zur Verfügung stehenden Rechtsformen „die Rosinen rauszupicken“. Solches führe zu Verwirrung und Unklarheit im Rechtsverkehr. Vermutlich seien die beiden einzigen Vereinsmitglieder, die zugleich Vereinsvorstände seien, miteinander verheiratet. Insoweit stünden diesen aber verschiedene Möglichkeiten des Eherechts zur Verfügung, um gemeinsames Vermögen zu verwalten.

Auch sei angesichts des privaten Zwecks des Vereins, der u. a. die Unterstützung von Familienangehörigen umfasse, fraglich, ob das körperschaftliche Konstrukt des nicht eingetragenen Vereins hier geeignet sei. Auch könnten wirtschaftliche Zwecke (Vermögensverwaltung; Versicherung der Familienangehörigen) verfolgt werden, so dass es sich um einen wirtschaftlichen Verein handeln könne, der staatliche Verleihung der Rechtsfähigkeit benötige.

Schließlich sei der nicht eingetragene Verein ab dem 01.01.2024 eindeutig nicht mehr grundbuchfähig. Würde aktuell ein nicht rechtsfähiger Verein als Eigentümer eingetragen, wäre diese Eintragung ab diesem Tag unrichtig.

Gegen den vorgenannten Beschluss der Rechtspflegerin des Grundbuchamts haben die Beteiligten mit Schreiben vom 07.07.2023 (Ord.-Nr. 3/19 sowie gleichlautend 3/22 und 3/24 der Grundakten) Beschwerde eingelegt und diese sogleich begründet.

Sie sind der Auffassung, ein nicht eingetragener Verein sei als Fiktion einer juristischen Person zu behandeln, im Grundbuchrecht wie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Ein nicht eingetragener Verein könne u. a. Eigentümer sein und sei (folglich) als Eigentümer im Grundbuch eintragungsfähig unter Benennung seiner Mitglieder in Gesamthandsgemeinschaft.

Die Beteiligten haben verschiedene Kommentare und Gerichtsentscheidungen zitiert, die ihre Auffassung belegen sollen, u. a. auch die in dem angefochtenen Beschluss in Bezug genommene Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Beschluss vom 21.01.2016, V ZB 19/15, hier juris). Der Bundesgerichtshof habe darin erkannt, dass der nicht eingetragene Verein als Eigentümer im Grundbuch nicht allein unter seinem Namen, sondern unter Benennung seiner Mitglieder in Gesamthandsgemeinschaft eintragungsfähig sei. Eine solche Eintragung sei vorliegend beantragt.

Die Rechtspflegerin des Nachlassgerichts hat der Beschwerde mit Beschluss vom 12.07.2023 (Ord.-Nr. 3/25 der Grundakten) nicht abgeholfen und die Akten dem Senat zur Entscheidung über die Beschwerde vorgelegt. Zu den Gründen hat sie lediglich ausgeführt, dass das Beschwerdevorbringen eine andere Beurteilung der Sach- und Rechtslage nicht rechtfertige.

II.

A. 1. Die Beschwerde gegen den Beschluss der Rechtspflegerin des Grundbuchamts vom 19.06.2023, über welche gemäß § 72 GBO das Oberlandesgericht zu erkennen hat, ist nach § 71 Abs. 1 GBO, § 11 Abs. 1 RPflG statthaft und auch ansonsten zulässig, § 73 GBO.

2. Der Senat konnte über die Beschwerde entscheiden, auch wenn das Nachlassgericht nicht – wie es aber erforderlich gewesen wäre – über die Nichtabhilfe im Sinne von § 75 GBO durch einen Beschluss erkannt hat, der sich in seinen Gründen mit dem Beschwerdevorbringen auseinandersetzt (vgl. Demharter, GBO, 33. Aufl., § 75 GBO, Rn. 11).

Die lediglich floskelhafte Begründung des Nichtabhilfebeschlusses, wonach der Beschwerde aus den Gründen der angefochtenen Entscheidung nicht abgeholfen werde, genügt dem Begründungserfordernis vorliegend nicht. Denn in der Beschwerdebegründung wird u. a. im Einzelnen auf Literatur und Rechtsprechung Bezug genommen, welche von der Eintragungsfähigkeit eines nicht eingetragenen Vereins unter Nennung der Mitglieder ausgeht. Darunter wird auch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs angeführt, welche die Rechtspflegerin des Grundbuchamts ihrerseits zur Begründung der gegenteiligen Ansicht angeführt hat.

Auch vor dem Hintergrund, dass das Grundbuchamt durch Erlass der Zwischenverfügung vom 25.10.2022 und durch Anforderung des Gerichtskostenvorschusses zunächst den Eindruck erweckt hatte, dass die übrigen Eintragungsvoraussetzungen vorlägen, wäre eine sachliche Auseinandersetzung mit dem genannten Beschwerdevorbringen in angemessenen Umfang in der Entscheidung über die Nichtabhilfe erforderlich gewesen.

Trotz dieser Mängel des Abhilfeverfahrens sieht der Senat von einer Rückgabe der Sache an das Nachlassgericht zur Durchführung eines ordnungsgemäßen Verfahrens der Abhilfe zur Vermeidung von Verzögerungen ab.

B. Die Beschwerde hat auch in der Sache in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang vorerst Erfolg.

Das Grundbuchamt hätte den Antrag auf Eigentumsumschreibung nicht mit der Begründung zurückweisen dürfen, dass die Eintragung eines nicht eingetragenen Vereins wegen Unsicherheiten zu dessen Existenz und zu dessen Vertretung im Grundbuch nicht erfolgen könne, auch nicht – wie vorliegend aber beantragt – unter Angabe aller seiner Mitglieder.

1. Im Ausgangspunkt ist zunächst noch nicht zu beanstanden, dass das Grundbuchamt die formale Grundbuchfähigkeit des Beteiligten zu 3 geprüft hat. Fehlte diese nämlich, wäre dessen Eintragung als Inhaber von Rechten im Grundbuch nicht möglich. Im Grundsatz ist nur derjenige, der rechtsfähig ist, in der Lage, Rechte zu erwerben und kann als deren materieller Inhaber (formell) in das Grundbuch eingetragen werden (vgl. Holzer in BeckOK GBO, 49. Ed. Stand: 28.04.2023, § 1 GBO, Rn. 47).

a) Nach den Vorschriften des Vereinsrechts erlangt ein Verein Rechtsfähigkeit durch Hoheitsakt: ein Verein, dessen Zweck nicht auf einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gerichtet ist, durch Eintragung in das Vereinsregister gemäß § 21 BGB, ein wirtschaftlicher Verein durch staatliche Verleihung der Rechtsfähigkeit nach § 22 BGB.

aa) Entgegen der Annahme des Grundbuchamts bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass es sich bei dem Beteiligten zu 3 um einen wirtschaftlichen Verein im Sinne von § 22 S. 1 BGB handelte, der Rechtsfähigkeit und folglich auch Grundbuchfähigkeit erst durch staatliche Verleihung erlangen könnte.

Ein wirtschaftlicher Verein ist nach der genannten Vorschrift nämlich ein solcher, der auf einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gerichtet ist. Ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb ist die auf wirtschaftliche Vorteile zugunsten des Vereins oder seiner Mitglieder bedachte, nach außen gerichtete, planmäßige, auf Dauer angelegte und zu laufender Anknüpfung von Rechtsbeziehungen mit Dritten führende Betätigung eines Vereins im Bereich der Produktion, des Handels oder von Dienstleistungen, die auf Verschaffung vermögenswerter Vorteile abzielt (vgl. z. B. BGH, Urteil vom 29.09.1982, I ZR 88/80, BGHZ 85, 84 ff, juris Tz. 21).

Solche wirtschaftliche Zwecke verfolgt der Beteiligte zu 3 aber ausweislich seiner Satzung offensichtlich nicht; der Zweck des Vereins ist schon nicht auf eine Betätigung im Bereich der Produktion, des Handels oder von Dienstleistungen gerichtet.

bb) Weil eine Eintragung des Beteiligten zu 3, der – wie gesagt – keine wirtschaftlichen Zwecke verfolgt, in das Vereinsregister nicht erfolgt ist, hat dieser Rechtsfähigkeit auch nicht nach § 21 BGB erlangt. Derzeit hat der Beteiligte zu 3 zudem nicht die in § 56 BGB für eine Eintragung geforderte Mindestanzahl von sieben Mitgliedern.

b) Offenbleiben kann, ob ein nicht eingetragener Verein (teil-)rechtsfähig ist. Jedenfalls kann ein solcher unter gleichzeitiger Nennung seiner Mitglieder in das Grundbuch eingetragen werden.

aa) Weil (Teil-)Rechtsfähigkeit des nicht eingetragenen Vereins früher ganz überwiegend abgelehnt wurde, geht eine vor allem in der älteren Rechtsprechung und Literatur verbreitete Ansicht davon aus, dass ein nicht rechtsfähiger Verein als solcher nicht in das Grundbuch eingetragen werden könne, sondern eine Eintragung aller Mitglieder als gemeinschaftlich Berechtigte unter einem klarstellenden Hinweis auf die Vereinsmitgliedschaft (z. B. „als Mitglieder des nicht rechtsfähigen Vereins …“) erfolgen müsse (vgl. RGZ, 309, 311; OLG Zweibrücken, Beschlüsse vom 16.09.1985, 3 W 157/85, NJW-RR 1986, 181, 181 und vom 17.09.1999, 3 W 138/99, juris Tz. 6 f.; Karsten Schmidt NJW 1984, 2249, 2250 f.; Gutachten des DNotI, DNotI-R, 1996, 82 f.; aktuell: Schöner / Stöber, GrundbuchR, 16. Aufl. 2022, Rn. 246; Holzer in BeckOK GBO, a. a. O., § 1 GBO, Rn. 54; ders., FGPrax 2023, 100, 100 f.). Denn Rechtsträger des Vereinsvermögens seien nicht der – nach dieser Auffassung nicht rechtsfähige – Verein, sondern gemäß § 54 S. 1, § 718 Abs. 1 BGB dessen Mitglieder zur gesamten Hand.

Von Vertretern dieser Ansicht wird angeführt, dass auch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Teilrechtsfähigkeit der GbR (Beschluss vom 29.01.2001, II ZR 331/00, juris) daran nichts ändere. Denn der Verweis des § 54 S. 1 BGB wirke sich nicht darauf aus, dass der Verein körperschaftlich organisiert sei, Rechtsfähigkeit nur durch hoheitlichen Akt (Eintragung im Vereinsregister bzw. Verleihung der Rechtsfähigkeit) erlangen könne und damit keine Gesellschaft darstelle, so dass dieser im Gegensatz zur BGB-Gesellschaft auch nicht allein durch Teilnahme am Rechtsverkehr rechtsfähig werden könne (Schöner / Stöber, a. a. O., Rn. 246). Zudem wird auf den Widerspruch hingewiesen, dass ein nicht rechtsfähiger Verein schon begrifflich nicht (Teil-)Rechtsfähigkeit erlangen könne.

bb) Ausgehend von der bereits genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Teilrechtsfähigkeit der GbR (Beschluss vom 29.01.2001, II ZR 331/00) wird in der aktuellen Literatur hingegen verbreitet angenommen, dass ein nicht im Vereinsregister eingetragener Idealverein (teil-)rechtsfähig sei, soweit dieser im Rechtsverkehr Rechte erwerbe und Pflichten begründe, so dass dieser auch im Grundsatz grundbuchfähig sein müsse.

Ausgehend von der Annahme, dass von dem Verweis des § 54 S. 1 BGB auch die für die Eintragung einer GbR geltende Vorschrift des § 47 Abs. 2 GBO erfasst werde bzw. entsprechend Anwendung finde, müsse die Eintragung des Vereins unter Hinzufügung seiner Mitglieder zum Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch erfolgen bzw. sei zumindest in dieser Form möglich (vgl. u. a. Keller / Munzig, KEHE GrundbuchR, 8. Aufl., § 47 GBO, Rn. 16; Demharter, a. a. O., § 19 GBO, Rn. 101b; Reetz in BeckOK GBO, a. a. O., § 13 GBO Rn. 91; Kral in BeckOK GBO, a. a. O., § 44 GBO, Rn. 42; Ellenberger in Grüneberg, BGB, 82. Aufl., § 54 BGB, Rn. 8; Bergmann in Herberger / Martinek / Rüßmann / Weth / Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl. Stand: 27.07.2023, § 54 BGB, Rn. 52; C Heinze in Staudinger, BGB, Neubearb. 2018, § 873 BGB, Rn. 101; Westermann in Erman, BGB, 16. Aufl., § 54 BGB, Rn. 7; Wilsch in Beck’sches Notar-Handbuch 7. Aufl., § 11, Rn. 153; Gummert in Münchener Handbuch des GesellschaftsR Bd. 5, 5. Aufl., § 10, Rn 34; Neudert / Waldner in Sauter / Schweyer / Waldner, Der eingetragene Verein, 21. Aufl., Rn. 623; Stöber / Otto, Handbuch zum Vereinsrecht, 12. Aufl., Rn. 1789 ff.).

Zudem wird auf § 50 Abs. 2 ZPO in der Fassung des Gesetzes vom 24.09.2009 (BGBl I, S. 3145) verwiesen, wonach der nicht rechtsfähige Verein im Zivilprozess als parteifähig anerkannt ist und insoweit die Stellung eines rechtsfähigen Vereins hat (vgl. Demharter, a. a. O., § 19 GBO, Rn. 101b), woraus sich auch Verfahrensfähigkeit im Grundbuchverfahren und Grundbuchfähigkeit ergebe.

cc) Für die von dem Grundbuchamt der angefochtenen Entscheidung zugrunde gelegte Auffassung, wonach eine Grundbucheintragung eines nicht rechtsfähigen Vereins auch unter Angabe seiner Mitglieder nicht in Betracht komme, findet sich – soweit ersichtlich – in der aktuellen Literatur oder Rechtsprechung für die derzeit geltende Rechtslage kein Beleg. Soweit das Grundbuchamt die Kommentierung von Schöpflin (in BeckOK BGB, a. a. O., § 54 BGB, Rn. 28) einschließlich der dort enthaltenen Zitate aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21.01.2016 (V ZB 19/15, juris) wiedergegeben hat, stützt dies die Auffassung des Grundbuchamts nicht. Die genannte Kommentarstelle setzt sich zunächst mit der – nach der dort vertretenen Auffassung in Übereinstimmung mit der zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs unzulässigen – Eintragung eines nicht in das Vereinsregister eingetragenen Vereins in das Grundbuch allein unter seinem Namen auseinander. Daraus wird zwar von dem Kommentator der Schluss gezogen, der nicht rechtsfähige Verein (also solcher) sei „grundbuchunfähig“. Aus den weiteren Ausführungen (Schöpflin, BeckOK BGB, a. a. O., § 54 BGB, Rn. 29) ergibt sich aber, dass die Anwendbarkeit von § 47 Abs. 2 GBO für den nicht rechtsfähigen Verein über die Verweisung des § 54 S. 1 BGB dennoch bejaht wird, so dass die Eintragung des selbst „grundbuchunfähigen“ Vereins unter Angabe seiner Mitglieder auch danach zulässig sein soll.

dd) Ebenfalls ausgehend von der Annahme, dass der nicht eingetragene Verein (teil-)rechtsfähig sei, wird in der Literatur hingegen vereinzelt vertreten oder jedenfalls in Erwägung gezogen, dass dieser trotz der Regelung des § 47 Abs. 2 GBO als solcher ohne Angabe seiner einzelnen Mitglieder in das Grundbuch eingetragen werden könne (z. B. Eckardt in NK-BGB, 4. Aufl., § 54 BGB, Rn. 48 m. w. N.). Dafür werden vor allem Praktikabilitätserwägungen angeführt: Wenn der nicht eingetragene Verein rechtsfähig sei, könne er materiell Inhaber von Rechten sein, die formell auch im Grundbuch gewahrt werden müssten. Dies sei aber für mitgliederstarke Vereine, bei denen zudem häufige Wechsel in der Mitgliedschaft aufträten, nicht praktikabel, so dass diese faktisch von der Wahrung ihrer Rechte im Grundbuch ausgeschlossen wären, was sie zur Einschaltung von Treuhändern zwinge. Zudem dürfe der nicht rechtsfähige Verein nicht schlechter gestellt werden als andere als uneingeschränkt grundbuchfähig angesehene Rechtsformen.

ee) Der Bundesgerichtshof hat in dem bereits erwähnten Beschluss vom 21.01.2016 (V ZB 19/15, juris) erkannt, dass eine von der vorstehend zuletzt dargestellten Ansicht geforderte Grundbucheintragung des nicht im Vereinsregister eingetragenen Vereins allein unter seinem Vereinsnamen nicht zulässig sei, unabhängig davon, ob man die Rechtsfähigkeit des nicht eingetragenen Vereins anerkenne oder nicht.

Verneinte man die Rechtsfähigkeit des nicht eingetragenen Vereins, sei die Eintragung allein des Vereins nicht möglich, weil Träger der Rechte die Mitglieder in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit seien (BGH, a. a. O., Tz. 14).

Bejahte man hingegen die Rechtsfähigkeit und ordnete damit das Vermögen dem Verein selbst zu, führte dies aber ebenfalls nicht dazu, dass dieser allein unter seinem Namen im Grundbuch eingetragen werden könne. Denn die Befürworter der Rechtsfähigkeit des nicht eingetragenen Vereins leiteten – wie auch hier gerade dargestellt – diese im Wesentlichen aus der Rechtsfähigkeit der GbR her. Wenn schon die Gesamthand bei der GbR als rechtsfähig anerkannt worden sei, müsse dies über die Verweisung des § 54 S. 1 BGB erst recht für den körperschaftlich verfassten nicht rechtsfähigen Verein gelten. Konsequenterweise müsse dann jene globale Verweisung auf das Recht der BGB-Gesellschaft auch für die in § 47 Abs. 2 GBO vorgeschriebene Art der Eintragung gelten (BGH, a. a. O., Tz. 15).

Dem ist zu entnehmen, dass der Bundesgerichtshof davon ausgeht, dass unabhängig davon, ob man dem nicht eingetragenen Verein Rechtsfähigkeit zuerkennt oder nicht, dieser im Grundbuch unter Angabe seiner Mitglieder, die unabhängig davon gesamthänderisch verbunden sind, eingetragen werden kann. Dazu, wie diese Eintragung zu formulieren ist, musste sich der Bundesgerichtshof nicht äußern und hat sich auch nicht geäußert. Denn er hatte nur darüber zu erkennen, ob die dortigen Vorinstanzen den Antrag auf Eintragung eines Vereins im Grundbuch allein unter seinem Namen zu Recht zurückgewiesen hatten, was er – wie ausgeführt – bejahte.

ee) In einer Entscheidung vom 16.03.2023 (Az. 1 W 445/22, 1 W 448/22, juris Tz. 12 ff.) hat auch das Kammergericht Berlin die Eintragung eines nicht eingetragenen Vereins unter Angabe aller Mitglieder im Grundbuch als zulässig angesehen. Auch das Kammergericht hat offengelassen, ob der nicht eingetragene Verein (teil-)rechtsfähig ist. Es hat unter Bezugnahme auf die vorgenannte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21.01.2016 zu V ZB 19/15 ausgeführt, dass der nicht eingetragene Verein im Grundbuch jedenfalls nicht allein unter seinem Vereinsnamen eingetragen werden könne. Unabhängig davon, ob man dem nicht eingetragenen Verein Rechtsfähigkeit zuspreche und diesen deshalb selbst als Träger von Rechten ansehe, was nichts an der gesamthänderischen Verbundenheit der Mitglieder ändere, oder die Mitglieder in eben dieser Verbundenheit, seien – in dem von dem Kammergericht zu entscheidenden Fall wie auch vorliegend – zwei Mitglieder des Vereins neben dem Verein selbst antragsgemäß im Grundbuch einzutragen (KG, a. a. O., Rn. 14).

ff) Der Senat folgt der sich aus den beiden letztgenannten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs und des Kammergerichts ergebenden Auffassung, wonach ohne abschließend darüber entscheiden zu müssen, ob der nicht eingetragene Verein rechtsfähig ist, die Wahrung der von dem Verein selbst oder jedenfalls von dessen Mitgliedern zur Gesamthand erworbenen Rechte an Grundstücken im Grundbuch durch eine Eintragung erfolgt, die sowohl den Verein als auch dessen Mitglieder bezeichnet.

(a) Einen Widerspruch zwischen dem genannten Beschluss des Bundesgerichtshofs und jenem des Kammergerichts, welchen Holzer (FGPrax 2023, 100 ff.) in einer Besprechung der Entscheidung des Kammergerichts aufzeigen will, vermag der Senat nicht zu erkennen.

Dass das Kammergericht Rechtsfähigkeit und damit Grundbuchfähigkeit des nicht eingetragenen Vereins bejaht hätte, lässt sich der Entscheidung nicht entnehmen. Das Kammergericht hat die Frage der Rechtsfähigkeit vielmehr wie schon der Bundesgerichtshof nicht entscheiden müssen und nicht entschieden.

Soweit Holzer meint, dass die Mitglieder des Vereins unter klarstellender Nennung des Vereinsnamens einzutragen seien, um damit deutlich zu machen, dass diese gemäß seiner Auffassung Inhaber des Rechts seien, unterscheidet sich der Inhalt der Eintragung nicht von jenem bei Annahme von (Teil-)Rechtsfähigkeit und Anwendung von § 47 Abs. 2 S. 1 GBO. Auch diese Vorschrift fordert – wie ausgeführt – neben Nennung des Vereins auch die von dessen Mitgliedern bei der Eintragung im Grundbuch.

Die konkrete Formulierung der Eintragung – Bezeichnung zuerst des Vereins und nachfolgend der Mitglieder oder zuerst der Mitglieder gefolgt von der Angabe zu deren Vereinszugehörigkeit – ist auch nicht abhängig von der Beurteilung der Frage der Rechtsfähigkeit des nichteingetragenen Vereins. Denn bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Teilrechtsfähigkeit nicht in Zweifel steht, werden unter Anwendung von § 47 Abs. 2 GBO auch Formulierungen der Eintragung im Grundbuch als zulässig angesehen, bei welchen zuerst die Gesellschafter gefolgt von den Namen der Gesellschaft angegeben sind (vgl. die Beispiele in: Schöner / Stöber, a. a. O., Rn. 240c).

(b) Demnach ist vorliegend, ohne die Frage der Rechtsfähigkeit des nicht eingetragenen Vereins beantworten zu müssen, eine Eintragung zulässig, die den Beteiligten zu 3 sowie die Beteiligten zu 1 und 2 als dessen Mitglieder bezeichnet. Eine solche Eintragung ist von den Beteiligten auch beantragt, wie sich durch zulässige Auslegung (vgl. Demharter, a. a. O., § 13 GBO, Rn. 15) des Eintragungsantrags ergibt. Denn diese haben unter ausdrücklicher Bezugnahme auf die gesamthänderische Verbundenheit der beiden einzigen Vereinsmitglieder, der Beteiligten zu 1 und 2, die Eintragung des zu 3 beteiligten Vereins unter Benennung dieser beiden Mitglieder beantragt.

Hat aber das Grundbuchamt den Antrag der Beteiligten allein mit der nach alledem rechtsfehlerhaften Begründung zurückgewiesen, dass eine Eintragung des Beteiligten zu 3 grundsätzlich und auch unter Nennung mit den Beteiligten zu 1 und 2 als Mitglieder nicht in Betracht käme, war die angefochtene Entscheidung aufzuheben und das Grundbuchamt zu verpflichten, den Antrag nicht erneut aus diesem Grund zurückzuweisen.

C. Das Grundbuchamt wird nunmehr in eigener Zuständigkeit zu prüfen haben, ob die weiteren Eintragungsvoraussetzungen vorliegen, und über den Antrag erneut zu erkennen haben.

1. Soweit das Grundbuchamt Bedenken geäußert hat, dass die Existenz, die Identität und die Vertretungsverhältnisse eines nicht eingetragenen Vereins im Grundbuchverfahren nicht mit der erforderlichen Sicherheit festzustellen seien, dürfte jedenfalls eine materielle Prüfung, ob es sich bei dem Zusammenschluss (tatsächlich) um einen Verein oder (doch) um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt, nicht vorzunehmen sein (vgl. BGH, Beschluss vom 21.01.2016, V ZB 19/15, juris Tz. 19).

Wie bei einem auf Eintragung einer GbR gerichteten Antrag dürfte auch ein Nachweis der Existenz des Vereins und seiner Mitglieder in der Form des § 29 GBO nur dann zu verlangen sein, wenn das Grundbuchamt über konkrete Anhaltspunkte dafür verfügte, dass das Grundbuch durch die beantragte Eintragung unrichtig würde (vgl. C. Heinze in Staudinger, BGB, a. a. O., § 873 BGB, Rn. 101). Dafür dürfte es aber vorliegend keine ausreichenden Anhaltspunkte geben.

Auch aus dem Umstand, dass – worauf das Grundbuchamt insoweit zutreffend hingewiesen hat – für einen Verein in Abweichung von einer BGB-Gesellschaft Fremdorganschaft gilt, dürften sich jedenfalls vorliegend keine Schwierigkeiten ergeben. Denn eine Urkunde in der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO betreffend die Bestellung eines Vorstands des Beteiligten zu 3 dürfte vorliegen, welcher demnach aus den beiden einzigen Vereinsmitgliedern, den Beteiligten zu 1 und 2, besteht. Auf die Frage, ob insoweit auch formgerecht erklärte Angaben der Beteiligten ausreichen, wird es voraussichtlich nicht ankommen.

2. Sollte das Grundbuchamt nach Prüfung der weiteren Eintragungsvoraussetzungen zu dem Ergebnis kommen, dass eine Eintragung zu erfolgen hat, wird es die Formulierung des Eintrags unter Berücksichtigung der genannten Gesichtspunkte in eigener Verantwortlichkeit zu fassen haben (vgl. KG Berlin, a. a. O., Tz. 16).

D. Nur vorsorglich weist der Senat die Beteiligten darauf hin, dass durch Rechtsänderungen mit dem Inkrafttreten der Änderungen durch das Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz – MoPeG – vom 10.08.2021 (BGBl. I, S. 3436) zum 01.01.2024 auch bei antragsgemäßen Eintragung des Rechts Schwierigkeiten bei zukünftigen Verfügungen darüber auftreten können.

Zwar sind die dann eintretenden Rechtsänderungen für die Entscheidung über den vorliegenden Antrag nicht maßgeblich, unabhängig davon ob das Grundbuchamt über diesen vor oder nach dem genannten Stichtag erkennt. Denn nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 21 Abs. 4 S. 1 EGBGB n. F. kommt es für die Anwendung der für die Grundbucheintragung gegebenenfalls relevanten Vorschriften auf den Zeitpunkt der Einigung oder Bewilligung und der Antragstellung bei dem Grundbuchamt an.

Allerdings sollen für eine GbR nach der ab dem Stichtag geltenden Fassung des § 47 Abs. 2 GBO n. F. Rechte nur noch im Grundbuch eingetragen werden, wenn diese im Gesellschaftsregister eingetragen ist, wobei dieser Voreintragungsgrundsatz auch für Eintragungen im Grundbuch gelten soll, die ein dort bereits eingetragenes Recht einer GbR betreffen, Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB. Durch Aufhebung des § 899a BGB entfällt zudem die auch für das Grundbuchamt geltende Vermutung, dass die im Grundbuch eingetragenen Personen Gesellschafter sind (zum Ganzen: KG Berlin, a. a. O., Tz. 18). Nach § 54 Abs. 1 S. 1 BGB n. F. sollen für den nicht im Vereinsregister eingetragenen Idealverein die Vorschriften für den eingetragenen Verein entsprechend anwendbar sein.

Welche Auswirkungen die veränderte Rechtslage auf entsprechend § 47 Abs. 2 S. 1 GBO vorgenommene Grundbucheintragungen hat, ist derzeit noch ungeklärt.

III.

Im Hinblick auf den Erfolg der Beschwerde ist die Haftung der Beteiligten für die Gerichtskosten entfallen (§ 22 Abs. 1, § 25 Abs. 1 GNotKG), und es war weder eine Kostenentscheidung oder eine Wertfestsetzung noch eine Entscheidung über die Zulassung der Rechtsbeschwerde veranlasst.