Hinweispflicht Grundbuchamt bei nicht rückwirkend zu beseitigendem Eintragungshindernis

OLG München – Az.: 34 Wx 120/19 – Beschluss vom 19.03.2019

I. Auf die Beschwerde des Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts München – Grundbuchamt – vom 21. Januar 2019 aufgehoben, soweit der Antrag auf Löschung des Nießbrauchs in Abteilung II lfd. Nr. 2 und der Rückauflassungsvormerkung in Abteilung II lfd. Nr. 3 des Grundbuchs von … Blatt … zurückgewiesen wurde. Das Grundbuchamt wird angewiesen, die Löschung des im Grundbuch in Abteilung II lfd. Nr. 2 eingetragenen Nießbrauch und der in Abteilung II lfd. Nr. 3 eingetragenen Rückauflassungsvormerkung nicht aus den Gründen des Beschlusses vom 21. Januar 2019 abzulehnen.

II. Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

III. Soweit die Beschwerde zurückgewiesen wurde, trägt der Beteiligte die Kosten des Beschwerdeverfahrens aus einem Streitwert von 655.000 €.

Gründe

I.

Im Grundbuch sind der Beteiligte sowie seine Schwester und die am 14.4.2015 verstorbene Mutter als Miteigentümer von Grundbesitz eingetragen. Der Vater verstarb im Jahr 2014 und wurde laut Erbschein vom 24.9.2014 von der Mutter allein beerbt.

In Abteilung II des Grundbuchs ist unter lfd. Nr. 2 ein Nießbrauch, löschbar mit Todesnachweis, sowie unter lfd. Nr. 3 eine Rückauflassungsvormerkung für die Eltern zu Lasten des Miteigentumsanteils des Beteiligten eingetragen. Auch zu Lasten des Anteils der Schwester waren jeweils ein Nießbrauch und eine Rückauflassungsvormerkung eingetragen, die allerdings schon im Jahr 2016 gelöscht wurden.

Mit Schreiben vom 9.4.2017, beim Grundbuchamt eingegangen am 10.4.2017 beantragte der Beteiligte unter Vorlage eines Testamentsvollstreckerzeugnisses zur Wahrung der Frist von 2 Jahren zur Eintragung der Erben die Berichtigung des Grundbuchs. Der Erbschein werde nach einer Beschwerde seiner Schwester hiergegen neu ausgestellt und von ihm nachgereicht werden. Als Eigentümer zu ½ seien nun er und seine Schwester einzutragen, zudem wurde darum gebeten den Nießbrauch und die Rückauflassungsvormerkung zu löschen. Dem Antrag lag eine Kopie des Testaments der Eltern vom 28.8.2005, eines Erbvertrags sowie der Sterbeurkunden des Vaters und der Mutter bei.

Das Grundbuchamt regte daraufhin am 8.5.2017 an, der Beteiligte könne als Testamentsvollstrecker mit notarieller Urkunde in Erfüllung von Vermächtnissen im Erbvertrag bereits den Grundbesitz an sich und die Schwester übertragen. Nach diversen Anfragen des Grundbuchamts, wann mit der Vorlage von Urkunden zu rechnen sei, teilte er mit Schreiben vom 9.11.2018 mit, dass die Eintragung der Erbengemeinschaft nicht beabsichtigt gewesen sei. Die Urkunde zur Vermächtniserfüllung habe aus Gründen, die nicht von ihm zu vertreten seien, bisher nicht vorgelegt werden können. Die Frist zur gebührenfreien Eintragung sei durch den Antrag gewahrt. Dies müsse auch für den Fall gelten, dass das Grundstück auf die Vermächtnisnehmer übertragen werde.

Mit Beschluss vom 21.1.2019 hat das Grundbuchamt die Anträge kostenpflichtig zurückgewiesen, da die zur Vermächtniserfüllung erforderlichen notariellen Erklärungen bislang nicht vorgelegt worden seien. Der Antrag sei insgesamt zurückzuweisen, da es nicht Sache des Grundbuchamts sei, einheitliche Eintragungsanträge teilweise zu erledigen und teilweise zurückzuweisen.

Dagegen wendet sich der Beteiligte mit der Beschwerde vom 11.2.2019. Er sei bemüht, den Vertrag zum Eigentumsübergang zeitnah an das Amtsgericht weiterzuleiten, sobald dieser endgültig unterschrieben sei.

Der Beschwerde hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen.

II.

Die nach §§ 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO mit § 73 GBO zulässige Beschwerde ist nur teilweise begründet.

1. Der Antrag auf Eigentumsumschreibung wurde vom Grundbuchamt aus zutreffenden Gründen zurückgewiesen.

a) Die Eintragung einer Auflassung setzt außer einem Antrag nach § 13 Abs. 1 GBO auch die Vorlage einer Auflassung nach § 20 GBO in der Form des § 29 GBO voraus. Daran scheitert es. Auch fast vier Jahre nach dem Erbfall hat der antragstellende Testamentsvollstrecker eine Auflassung nicht vorgelegt.

b) Der Erlass einer fristsetzenden Zwischenverfügung zur Behebung des Hindernisses kam nicht in Betracht, da dies verfahrensrechtlich nicht zulässig gewesen wäre. Eine Zwischenverfügung darf nur wegen eines grundsätzlich heilbaren Eintragungshindernisses nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO ergehen, wenn der Mangel mit rückwirkender Kraft behoben werden kann (BGH NJW 2014, 1002; Senat vom 2.4.2015, 34 Wx 482/14, juris Rn. 15; OLG Düsseldorf FamRZ 2015, 1137/1138; Demharter GBO 31. Aufl. § 18 Rn. 8; Hügel/Zeiser GBO 3. Aufl. § 18 Rn. 17). Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt, nachdem der Beteiligte nicht die Eintragung der Erbengemeinschaft, sondern gleich der Vermächtnisnehmer erstrebte. Die dafür erforderliche Auflassung wäre die Grundlage für die einzutragende Rechtsänderung. Deren nachträgliche Vorlage könnte einer Eintragung jedoch einen ihr nicht gebührenden Rang verschaffen (Wilke in Bauer/Schaub GBO 4. Aufl. § 18 Rn. 16).

c) Auch einen Anspruch darauf, dass das Grundbuchamt den Antrag unerledigt lässt, hat der Antragsteller nicht.

aa) Einem Antragsteller kann vor einer nachteiligen gerichtlichen Maßnahme Gelegenheit zu gewähren sein, sich dazu zu äußern und fehlende Voraussetzungen der beantragten Eintragung in angemessener Frist zu erfüllen (Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 445; KEHE/Volmer GBO 8. Aufl. § 18 Rn. 126; zweifelnd Wilke in Bauer/Schaub GBO 4. Aufl. § 18 Rn. 5). Für behebbare Hindernisse sieht § 18 Abs. 1 GBO den Erlass einer Zwischenverfügung vor. Liegen die Voraussetzungen der Zwischenverfügung aber nicht vor, da das Hindernis nicht mit rückwirkender Kraft beseitigt werden kann, kann es das Gebot des rechtlichen Gehörs erfordern, zumindest einen Hinweis zu erteilen. Wird auf diesen Hinweis der Mangel behoben, hat dies zwar keine rangwahrende Wirkung, ermöglicht es jedoch, dass der Antrag nicht kostenpflichtig zurückgewiesen wird (vgl. OLG Zweibrücken vom 8.9.2011 3 W 108/11, juris Rn. 3; Hügel/Kramer GBO 3. Aufl. § 74 Rn. 26 zu neuem Vortrag im Beschwerdeverfahren).

Die Möglichkeit einer Zwischenverfügung oder eines Hinweises gilt nicht nur, wenn ein Antragsteller einen behebbaren Mangel nicht erkannt oder einen rechtlichen Gesichtspunkt übersehen oder für unwesentlich gehalten hat (Schöner/Stöber Rn. 428 und 429). Auch ein bewusst unvollständig eingereichter Antrag ist nicht in jedem Fall sofort zurückzuweisen (vgl. RGZ 126, 107/112); vielmehr kann die Sachlage eine Zwischenverfügung oder die Gewährung rechtlichen Gehörs angemessen erscheinen lassen (vgl. BayObLG MittBayNot 2002, 290 mit Anm. Schmucker), so etwa, wenn die vorzeitige Antragstellung durch einen besonderen Grund oder ein berechtigtes Interesse des Beteiligten gerechtfertigt ist (vgl. OLG Düsseldorf Rpfleger 1986, 297).

Im Falle der Erteilung rechtlichen Gehörs durch einen Hinweis ist dem Antragsteller eine Möglichkeit zur Reaktion zu geben, weshalb erst nach Ablauf einer angemessenen Frist entschieden werden kann. Wie bei der Zwischenverfügung auch ist bei der Frage, welche Frist angemessen ist, einerseits das Interesse des Antragstellers zu berücksichtigen, dass ihm die mit der Antragstellung verbundenen materiellen und verfahrensrechtlichen Wirkungen nach Möglichkeit erhalten bleiben, andererseits aber auch das Interesse der Allgemeinheit und möglicher anderer Antragsteller daran, dass alsbald klare Rechtsverhältnisse geschaffen werden. Im Rahmen einer Zwischenverfügung wird eine Frist von vier Wochen im Normalfall als genügend angesehen (Hügel/Zeiser § 18 Rn. 35). Da auch bei Gewährung rechtlichen Gehörs ein Schwebezustand entsteht, würden später beantragte Eintragungen damit unter den Vorbehalt der endgültigen Entscheidung über den früher gestellten Antrag gestellt. Dies kann nur für einen begrenzten Zeitraum hingenommen werden, weil sonst das Grundbuch seine Aufgabe nicht erfüllen kann, zuverlässig Auskunft über die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks zu geben (vgl. BayObLGZ 1997, 55/58). Daher darf ein Hinweis nicht Auftakt zu einem längeren Meinungsaustausch sein, der das Beschleunigungsgebot in Grundbuchsachen verletzen würde (Wilke in Bauer/Schaub § 18 Rn. 5).

Dass nach Ablauf einer angemessenen Frist entschieden werden kann, gilt selbst dann, wenn dem Grundbuchamt keine anderweitigen Eintragungsanträge vorliegen. Denn auch in einem solchen Fall wird ein lange andauernder Schwebezustand kaum hinzunehmen sein, wenn das Grundbuch seine Aufgabe noch erfüllen soll, zuverlässig Auskunft über die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks zu geben.

bb) Vorliegend hat das Grundbuchamt mehrere Hinweise erteilt und Sachstandsanfragen gestellt. Letztmalig wurde am 12.10.2018 darauf hingewiesen, dass der Antrag zurückgenommen werden sollte, und um Rückmeldung bis 15.11.2018 gebeten. Darauf erklärte der Beteiligte nur, dass eine Voreintragung der Erbengemeinschaft nicht beabsichtigt sei und nach seiner Auffassung die Frist gemäß Anmerkung 1 zu Nr. 14110 KV GNotKG gewahrt sei. Für den Fall, dass das Grundbuchamt anderer Ansicht sei, wurde um Hinweis gebeten.

Erst zwei weitere Monate nach Ablauf der Frist wies das Grundbuchamt den Antrag zurück. Damit hat das Grundbuchamt seit dem Eingang des Antrags fast zwei Jahre und seit dem letzten Hinweis fast drei Monate Zeit zu einer Reaktion und damit mehr als angemessen Zeit gegeben, auf die Hinweise zu reagieren. Eines erneuten Hinweises bedurfte es nicht, da es für die Entscheidung des Grundbuchamts dahinstehen konnte, ob die Frist gemäß Anmerkung 1 zu Nr. 14110 KV GNotKG durch den Antrag als gewahrt anzusehen sein würde. Die Entscheidung basiert allein darauf, dass nach Ablauf von fast zwei Jahren seit Antragstellung die erforderliche Auflassung noch nicht vorgelegt worden war.

d) Es kann auch im Beschwerdeverfahren dahingestellt bleiben, ob der Antrag fristwahrend im Sinne der Anmerkung 1 zu Nr. 14110 KV GNotKG gewesen wäre, wogegen sprechen könnte, dass eine Zwischenverfügung aus den oben dargestellten Gründen unzulässig gewesen wäre, da die Auflassung nicht mit rückwirkender Kraft beim Grundbuchamt eingereicht werden kann.

2. Soweit die Löschung der Rückauflassungsvormerkung im Wege der Grundbuchberichtigung beantragt wurde, war die Sache zur erneuten Entscheidung an das Grundbuchamt zurückzugeben.

a) Ob bei Zurückweisung eines Antrags auch weitere Anträge zurückzuweisen sind, bestimmt sich allein nach § 16 Abs. 2 GBO. Danach kommt es darauf an, ob der Antragsteller bestimmt hat, dass eine Eintragung nicht ohne die andere erfolgen soll. Eine stillschweigende Bestimmung wird anzunehmen sein, wenn zwischen den Anträgen ein innerer Zusammenhang rechtlicher oder wirtschaftlicher Natur besteht, der die Einheitlichkeit der Erledigung als gewollt vermuten lässt (Demharter § 16 Rn. 11).

Eine ausdrückliche Äußerung nach § 16 Abs. 2 GBO enthält der Antrag vom 9.4.2017 nicht. Aber auch eine stillschweigende Bestimmung ist vorliegend nicht ersichtlich. Das Grundbuchamt begründet nicht, aus welchen Gründen ein Zusammenhang der Anträge vermutet wird. Dass der Antrag des Beteiligten als Testamentsvollstrecker auf Eintragung der Erben mit dem Antrag auf Löschung nicht mehr als existent angesehener Rechte in einem Zusammenhang rechtlicher oder wirtschaftlicher Natur stehen soll, kann nicht ohne weiteres angenommen werden. Selbst wenn die Voraussetzungen der Eigentumsumschreibung auf die Erben oder Vermächtnisnehmer fehlen, ist eine Löschung von bedingten Rechten nach Zeitablauf für den Nachlass von Vorteil.

b) Die Berichtigung nach § 22 GBO setzt voraus, dass entweder die Bewilligung des Buchberechtigten vorliegt – was hier nicht der Fall ist – oder die Unrichtigkeit nachgewiesen ist. An die Führung des Nachweises sind strenge Anforderungen zu stellen. Ein gewisser Grad an Wahrscheinlichkeit genügt nicht. Der Antragsteller hat vielmehr alle Möglichkeiten auszuräumen, die der Richtigkeit der Eintragung entgehen stehen könnten (BayObLG Rpfleger 1992, 19; vgl. Demharter § 22 Rn. 37; Schäfer in Bauer/Schaub § 22 Rn. 174 jeweils m.w.N). Nur ganz entfernte oder bloß theoretische Möglichkeiten brauchen nicht widerlegt zu werden (vgl. Schäfer in Bauer/Schaub § 22 Rn. 171). Die Unrichtigkeit kann sich auch aus den Eintragungen im Grundbuch selbst ergeben (vgl. Schäfer in Bauer/Schaub § 22 Rn. 172); denn was beim Grundbuchamt offenkundig ist, bedarf keines Beweises (vgl. Demharter § 22 Rn. 37). Der Nachweis ist grundsätzlich in der Form des § 29 GBO zu führen, selbst wenn die Möglichkeit, eine formgerechte Erklärung abzugeben, im Einzelfall erschwert oder unzumutbar ist. Notfalls bedarf es einer durch Urteil zu erwirkenden Berichtigungsbewilligung. Nur dann, wenn auch der Zivilrechtsweg nicht beschritten werden kann und sich der Antragsteller in einer sonst unüberbrückbaren Beweisnot befindet, muss sich das Grundbuchamt ausnahmsweise auch mit einem nicht formgerechten Unrichtigkeitsnachweis zufrieden geben (vgl. Demharter § 22 Rn. 42; § 29 Rn. 63; Hügel/Holzer § 22 Rn. 66 m.w.N.).

Die Führung des Unrichtigkeitsnachweises ist dabei ausschließlich Sache des Antragstellers. Es ist auch nicht Aufgabe des Grundbuchamts, Ermittlungen über das Vorhandensein beweisgeeigneter Urkunden zu führen oder diese zu beschaffen. Der Beweis der Unrichtigkeit ist erst erbracht, wenn eine Verletzung der Rechte des Betroffenen durch die Berichtigung ausgeschlossen erscheint (vgl. Schäfer in Bauer/Schaub § 22 Rn. 171). Kommt es auf den Nachweis des Nichtvorliegens sämtlicher entgegenstehender Möglichkeiten an, wird es als ausreichend angesehen, dass das Grundbuchamt von den nach der allgemeinen Lebenserfahrung regelmäßigen Geschehensabläufen ausgeht, d. h. sich einen hinreichenden Grad an Gewissheit verschafft, der Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen, es sei denn, konkrete Umstände lassen im Einzelfall auch einen anderen Schluss zu (Schäfer in Bauer/Schaub § 22 Rn. 171).

aa) Ist eine Vormerkung zur Sicherung eines bedingten Auflassungsanspruchs in das Grundbuch eingetragen, so ist der Nachweis der Unrichtigkeit geführt, wenn feststeht, dass die Bedingung nicht bereits eingetreten ist und – auch aufgrund der Einlassung des Berechtigten – feststeht, dass die Bedingung nicht mehr eintreten kann (vgl. z. B. OLG Frankfurt Rpfleger 1994, 106).

Der Nachweis des Todes des Berechtigten genügt als Nachweis für die Unrichtigkeit eines Grundbucheintrags über eine Rückauflassungsvormerkung, wenn sich aus der zugrunde liegenden Vereinbarung explizit oder durch Auslegung ergibt, dass mit dem Tod des Berechtigten der Sicherungsfall nicht mehr eintreten kann. Allerdings reicht in diesen Fällen der Todesnachweis dann nicht zum Beleg für die Grundbuchunrichtigkeit, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Vormerkung auch einen zu Lebzeiten entstandenen, aber bis zum Tod des Berechtigten nicht mehr durchgesetzten und nach § 1922 BGB auf die Erben übergegangenen Übertragungsanspruch sichert (BGHZ 117, 390/393 f.; Everts MittBayNot 2015, 315/316).

Für die Beurteilung der Frage, ob die aufschiebende Bedingung (§ 158 Abs. 1 BGB) für das Entstehen des Auflassungsanspruchs mit Sicherheit endgültig ausgeblieben ist, kommt es auf den Inhalt der Bedingung, mithin auf die im Eintragungsvermerk (§ 874 BGB) in Bezug genommene Bewilligung an.

bb) Es kann vorliegend dahinstehen, dass die hier vereinbarte Bedingung einer nicht erfolgten Scheidung offen lässt, ob die Einleitung eines Scheidungsverfahrens oder erst der Ausspruch einer Scheidung ein Rückforderungsrecht geben sollte. Denn die Vererblichkeit des Rückforderungsanspruchs nach Ableben beider Ehegatten war ausdrücklich ausgeschlossen.

c) Weil in den Grundakten keine Originale der von der Rechtspflegerin eingesehenen Sterbeurkunden einliegen, konnte der Senat allerdings nicht aufgrund der Urkunden in den Grundakten entscheiden, ob der Unrichtigkeitsnachweis im Grundbuchverfahren als geführt anzusehen ist. Da die Rechtspflegerin die Urkunden selbst gesehen hat, war das Verfahren daher an das Grundbuchamt zu einer erneuten Entscheidung zurückzugeben.

3. Auch der Antrag auf Löschung des Nießbrauchs kann nicht mit der Begründung abgelehnt werden, dass es nicht Sache des Grundbuchamts sei, einheitliche Eintragungsanträge teilweise zu erledigen und teilweise zurückzuweisen.

a) Zur Frage der Verbundenheit der Anträge wird auf die Ausführungen unter 2.a) verwiesen.

b) Die Löschung eines im Grundbuch eingetragenen Rechts erfordert nach der Grundnorm des § 19 GBO zwar die Bewilligung des betroffenen Rechtsinhabers. Ist das Recht jedoch außerhalb des Grundbuchs erloschen, so kann es nach § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO auch gelöscht werden, wenn die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen wird. § 23 GBO ergänzt diese Bestimmung für den Fall, dass Rechte auf die Lebenszeit des Berechtigten oder für eine festgelegte Zeitdauer beschränkt bestellt sind und die Grundbuchunrichtigkeit Folge des Bedingungseintritts bzw. Zeitablaufs ist. In diesem Sonderfall ist Voraussetzung der Löschung rückstandsfähiger Rechte nicht allein der Nachweis der Unrichtigkeit, sondern zudem entweder eine Bewilligung des Rechtsnachfolgers oder ein Löschungserleichterungsvermerk, wenn die Löschung vor Ablauf eines Jahres erfolgen soll oder der Rechtsnachfolger der Löschung widersprochen hat (Senat vom 10.8.2012, 34 Wx 131/12 = FGPrax 2012, 250; vom 22.6.2016, 34 Wx 40/16, juris Rn. 20; Schäfer in Bauer/Schaub §§ 23, 24 Rn. 1).

Der Nachweis des Todes des Berechtigten durch Vorlage der Sterbeurkunde (Schäfer in Bauer/Schaub §§ 23, 24 Rn. 25) genügt dann, wenn die berichtigende Löschung des Rechts nach Ablauf eines Jahres seit dem Tod des Berechtigten erfolgen soll und der Rechtsnachfolger der Löschung bei dem Grundbuchamt nicht widersprochen hat (Demharter § 23 Rn. 15; Schäfer in Bauer/Schaub §§ 23, 24 Rn. 2).

Der hier eingetragene Nießbrauch ist nach § 1061 BGB gesetzlich beschränkt auf die Lebenszeit des Berechtigten. Selbst wenn bei einem Nießbrauch Rückstände nach §§ 1030, 1041, 1057 BGB mit Eintritt des Endzeitpunkts möglich sind (Demharter § 23 Rn. 10), dürfte die berichtigende Löschung jedoch erst nach Ablauf des Sperrjahres ab dem Erbfall beantragt worden sein, so dass es nicht einmal darauf ankommt, dass ein Vermerk nach § 23 Abs. 2 GBO eingetragen ist. Auch ein Widerspruch der Rechtsnachfolger ist aus den Grundakten nicht ersichtlich.

c) Weil in den Grundakten keinerlei Originale der Sterbeurkunden einliegen, konnte der Senat allerdings nicht aufgrund der Urkundenlage in den Grundakten entscheiden, ob der Nachweis des Ablebens sowie dessen Zeitpunkts im Grundbuchverfahren als geführt anzusehen ist. Da die Rechtspflegerin hingegen nach einem Vermerk in den Grundakten die Originale der Urkunden vorlagen, war das Verfahren an das Grundbuchamt zu einer erneuten Entscheidung zurückzugeben.

III.

Die Entscheidung hinsichtlich der Tragung der gerichtlichen Kosten ergibt sich aus § § 84 FamFG, da der Beteiligte jedenfalls teilweise unterlegen ist.

Den Beschwerdewert setzt der Senat – entsprechend dem Grundbuchamt – nach § 79 Abs. 1 Satz 1 mit § 46 GNotKG mit dem Wert des umzuschreibenden Grundstücksanteils fest.

Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen hierfür (vgl. § 78 Abs. 2 GBO) fehlen.